原告张某某。
被告王某某。
被告周某某。
被告某某商城业主委员会。
原告张某某与被告王某某、周某某、某某商城业主委员会租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月25日受理后，依法适用简易程序由代理审判员侯振东独任审判，于2010年5月12日公开开庭进行了审理。原告张某某委托代理人到庭参加诉讼，被告王某某、周某某、某某商城业主委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但庭前被告王某某、周某某向本院提交了书面答辩意见，本案现已审理终结。
原告张某某诉称：2008年12月9日我与时任被告某某商城业主委员会主任的被告王某某签订《租赁协议》一份，由我租赁被告所有的公共部分（某某商城二区东过道X号营业房）用于开烟酒店，租赁期限为三年，即自2009年1月1日起至2012年1月31日止，每年租金为x元。协议签订后，我已将2009年度租金交付给被告周某某。2009年4月30日新沂市城建监察大队通知，因市政规划建设需要设置安全疏散通道，要求2009年5月10日前拆除烟酒店。鉴于有关部门的拆除期限至2009年5月10日前，该期限届满后我不得不处理店内商品，以致无法继续经营，后有关部门将我的营业用房拆除。由于自5月10日以后，我无法履行与被告的《租赁协议》，且被告出租的租赁物也不复存在，该协议应予解除。另外，按《租赁协议》第九条的约定，被告有义务协助我追偿卷帘门等相关损失，但被告未有协助和任何行动。为此，根据协议约定和我国《合同法》第94条、第96条之规定，我于2009年7月11日通知被告解除《租赁协议》，并要求被告返还租金，协助追偿卷帘门等损失。为维护我的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求依法判令三被告返还我租金6438元并支付违约金3000元，合计9438元。
被告王某某、周某某共同辩称：一、本案并非个人纠纷，原告将两个自然人列为被告属诉讼主体错误。我二人的行为属职务行为，我们个人与原告并没有任何经济往来。二、某某商城业主委员会成员已于2009年5月21日被罢免，在我二人履行职务期间也未收到原告所称的新沂市城建监察大队对业主委员会的任何书面通知，原告与被告某某商城之间的租赁合同关系并没有终止。三、我们所收租金已经用于办公、工资、招待、购买设备及维修等支出。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告某某商城业主委员会未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2008年12月9日原告与时任被告某某商城业主委员会主任的被告王某某签订《租赁协议》一份，由原告租赁被告所有的公共部分（某某商城二区东过道X号营业房）用于开烟酒店，租赁期限为三年，即自2009年1月1日起至2012年1月31日止，每年租金为x元。协议签订后，原告已将2009年度租金交付给被告周某某。2009年4月30日新沂市城建监察大队通知，因市政规划建设，需要设置安全疏散通道，要求2009年5月10日前拆除该烟酒店，此后有关部门将该烟酒店予以拆除，因而致使原告无法继续经营。于是，原告于2009年7月11日向被告某某商城业主委员会及被告王某某邮寄送达了解除租赁协议暨返还租金通知书，该通知书于2009年7月12日妥投。此外，原、被告双方在《租赁协议》第九条中另约定，被告某某商城业主委员会有义务协助原告追偿卷帘门等相关损失，但该被告未尽协助义务。现被告某某商城业主委员会已于年月日被全体业主宣布停止工作（实为解除委托代理关系）。
以上事实有原、被告当庭陈述及原告举证的《租赁协议》、被告某某商城业主委员会出具给原告的租金收据、解除租赁协议暨返还租金通知书、国内特快专递邮件详情单、邮件跟踪查询单、烟酒店拆除现场照片两张及被告王某某、周某某举证的某某商城业主主张权益的情况说明等证据综合分析予以证实。
本院认为：本案涉及到业主委员会是否可以从事经营性活动、是否可以作为民事诉讼当事人参加诉讼、是否具有民事权利能力和民事行为能力、其法律地位应如何定位等四个问题。
首先，针对第一个问题本院认为：第一，《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的职责，其中并未赋予业主委员会可以从事经营性活动的权利。第二，从该《条例》第十六条第二款来看，业主委员会具有公益性的特点，这一特点有别于盈利性，而盈利性则是经营性活动最为重要的特点。第三，从该《条例》的第十九条来看，业主委员会不得从事与物业管理无关的活动，这当然包括经营性的活动。第四，从《物权法》第七十条来看，业主对建筑物共有部分仅限于享有共有和管理的权利，该条没有规定业主享有经营的权利。而业主委员会的权利则来自于全体业主，业主没有的权利，业主委员会自然也不应当享有。综上所述，现行法律、法规没有赋予业主委员会可以从事经营性活动的权利。
其次，业主委员会是否可以作为民事诉讼当事人参加诉讼呢对此本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会自然不属于公民和法人。那么，它是否属于其他组织呢根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第40条规定：其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。很显然，业主委员会可以具备合法成立和有一定组织机构的要素，但其缺乏财产要素。理由如下：第一，业主委员会对建筑物的共有部分只有管理的权利（前面已有所述及，不再累述），而无所有权；第二，因业主委员会资金主要来源于全体业主，故其对其所使用的场所、办公用品、设备仅享有使用权，亦无所有权，这些使用权仅为保障业主委员会履行职责所必需的。第三，至于业主委员会委员的报酬问题，因其具有公益性，应当不计报酬或收取象征性的报酬，这部分支出也来源于全体业主。总之，没有自己的财产是业主委员会不能成为《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定的“其他组织”的决定因素，因而其也就不具有民事诉讼主体资格。进而本案应当裁定驳回原告对被告某某商城业主委员会的起诉。
再次，业主委员会是否具有民事权利能力和民事行为能力由《中华人民共和国民法通则》第二条、第五条可知，我国现行民事法律所保护的民事权益仅限于公民和法人的民事权益。而该法的第二章、第三章又进一步具体规定了公民和法人的民事权利能力和民事行为能力，除此之外，民事法律没有规定其他组织具有民事权利能力和民事行为能力。业主委员会在一般情况下是不具有民事权利能力和民事行为能力的，只有在业主大会（或全体业主）授权下才具有民事权利能力和民事行为能力，而本案中并不存在被告某某商城业主委员会授权的情形。
第四，既然业主委员会不能从事经营性活动，也不可以作为民事诉讼当事人参加诉讼，也不具有民事权利能力和民事行为能力，那么目前业主委员会的法律地位应如何定位本院认为：基于前述三点认识，可以得出以下结论:一、法律、法规赋予业主委员会管理建筑物共有部分以及从事与物业管理有关的活动的权利；二、在全体业主或业主大会的授权下可以对外从事民事活动。由这个结论可以对业主委员会的法律地位作出定位：即业主委员会具有有限度的民事权利能力、民事行为能力和民事诉讼主体资格。在本案中，被告某某商城业主委员会在未得到全体业主授权的情况下与原告签订《租赁合同》，事后也未得到全体业主的追认，该行为因被告某某商城业主委员会欠缺相应的民事行为能力，而致使该合同为无效合同，进而因该合同所取得的财产应当予以返还。因此，本院对原告主张的烟酒店被拆除后的租金6438元应当返还的诉讼请求予以支持，而原告主张的违约金3000元，因该合同自始无效，本院不予以支持。
最后，本案被告王某某、周某某在本案是否应当承担责任对此本院认为：被告某某商城业主委员会与原告签订的租赁合同为无效合同，其签订合同的行为超越了全体业主授权的范围，又未得到全体业主的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，该行为所产生的民事责任应当由行为人承担。此处“行为人”是指被告某某商城业主委员会还是指被告王某某、周某某对此本院认为：因在本案中被告某某商城业主委员会欠缺相应的民事权利能力和民事行为能力，故其不能独立承担相应的民事责任。被告王某某作为某某商城业主委员会负责人与原告签订《租赁合同》，被告周某某作为某某商城业主委员会委员接收租金，该二人为完全民事行为能力人，也是签订《租赁合同》的具体行为人，应当承担因合同无效而应返还租金6438元的民事责任。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条之规定，判决如下：
一、被告王某某、周某某于本判决生效后十日内共同偿还原告租金6438元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告王某某、周某某负担（原告已经预交案件受理费，本院不再予以退回，由二被告在付款时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员侯振东
二0一0年六月二十五日
书记员蒋燕
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