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黄某乙与被告陈某丙、陈某丁物权保护纠纷一案

当事人:   法官:   文号:河南省罗山县人民法院

原告黄某乙,男,住(略)。

被告陈某丙(陈某敏),女,个体工商户(略)。

被告陈某丁,男,住(略)。

二被告的委托代理人孙某某,女,河南黄某胜律师事务所律师,代理权限为特别授权。

原告黄某乙与被告陈某丙、陈某丁物权保护纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告黄某乙、被告陈某丁及二被告的特别授权代理人孙某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某乙诉称,罗山县供销社零售公司因无力缴纳本单位的职工养老保险金,将他所属的北街商场一楼北单元的三间营业房作价x元抵给保险中心,抵缴职工养老保险金,并办理了过户手续,其购买了该三间营业房,并办理了过户手续,取得该房屋的合法所有权。被告陈某丙与陈某丁分别承包其中的一间,陈某丙承包的一间于2009年6月1日到期,陈某丁承包的一间于2009年10月30日到期,该两间房屋到期后,经多次索要,两被告均不予腾退,遂起诉要求两被告立即停止侵害,腾退房屋交给原告;两被告支付因非法侵占原告房屋租金(暂定)x元,并支付拖欠房屋租金的利息(单间年租金陆万元,实际数额按与该房屋所处位置的同类房屋的市场租赁价格,每天每间165元计算,直至被告腾退时为止);诉讼费用全部由两被告承担。诉讼中,其又向法庭提交陈某状,要求变更本案的侵权责任主体为实际使用人陈某丁;要求陈某丁支付拖欠房租的利息;房租的计算方法应为由北向南第一间为2009年10月30日到期,由北向南第二间为2009年6月1日到期(以承包合同为准),按实际占有使用时间计算;因本案系陈某丁恶意拖延占用引起,故诉讼费用、评估费等全部费用由陈某丁承担。庭审结束后,其又提交书面意见,要求本案主体以起诉状为准。

被告陈某丙、陈某丁辩称,原告起诉状中称的侵权不成立,二被告承租的房屋虽均已到期,但因二被告一直在主张优先购买权,该案起诉依据的一、二审判决书虽已生效,二被告申诉至河南省高级人民法院,且已受理,若改判,原告起诉的理由就不成立,原告虽于2006年取得房屋所有权,依买卖不破租赁,承租人有优先租赁权,原告没有依法通知二被告解除租赁合同,也没有给二被告合理的搬家期限,故侵权理由不成立。关于房租期限我们认为原告计算理由不成立,二被告不是非法占有,而是一直在主张权利,上一案的判决生效时间才应是租赁的期限开始,应按这个时间计算租赁费,但不能要求支付租赁费的利息。

经审理查明,陈某丙系罗山县供销社零售公司(以下简称零售公司)下岗职工,1999年4月26日零售公司(甲方)与陈某丙(乙方)签订《承包经营合同书》一份,约定:乙方承包经营甲方所属北街商场一楼自南至北第八间营业房,承包期限10年(自1999年6月1日至2009年6月1日),乙方必须一次性交清10年的承包费x元。陈某丁系罗山县化肥厂下岗职工(乙方)于2004年3月3日与零售公司职工朱国安(甲方)签订《协议书》一份,约定乙方自愿租赁甲方门面房一间,租赁期5年(自2004年11月1日至2009年10月30日),乙方一次性付清5年租赁费x元。

2001年1月3日零售公司因无力缴纳职工养老保险金,将其座落在县X街X街商场一楼北单元的三间营业用房(含陈某丙、陈某丁使用的二间房屋)作价x元(评估值x元×80%)抵给罗山县社会劳动保险事业管理所(养老所前身),抵缴职工养老保险金。2006年8月28日罗山县社会劳动保险事业管理所与黄某乙签订《房地产买卖协议》一份,将上述房地产以x元的价格出售给黄某乙,黄某乙同日付清了全部房款,并已取得罗山县房权证城关镇字第x号房屋所有权证。黄某乙要求陈某丙、陈某丁交付房屋时,陈某丙、陈某丁以养老所出售该房屋给黄某乙,侵犯他的优先购买权且养老所与黄某乙恶意串通,损害他合法权益为由提起诉讼。陈某丙、陈某丁的诉讼被本院判决驳回后,他们又上诉至信阳市中级人民法院,信阳中院已作出驳回上诉,维持原判的判决后,他们又到河南省高级人民法院申诉,该院给陈某丙下达了受理通知书,该通知书载明:“……经审查,你(你单位)的再审申请符合受理条件,本院决定立案审查。……”

诉讼中,黄某乙提供其购买房屋附近的房屋租赁合同证明其房租费为每间x元。陈某丙、陈某丁称这几份证据不能证明房租费是x元,并称原来协商过,他们认为房租应为x元,但黄某乙不同意,没协商成。后经黄某乙申请本院对外委托,罗山县价格认证中心于2010年12月28日作出对陈某丙、陈某丁占有的两间房屋的评估价格为2009年两间门面房的租赁费是x元(每间每月的租赁费为4750元);2010年度两间门面房的租赁费是x元。为此,黄某乙支付鉴定费x元。黄某乙、陈某丙、陈某丁对该评估价格均未提出异议。

本院认定的上述事实有当事人陈某、房产证、(2010)罗民初字第X号民事判决书、(2010)信中法民终字第X号民事判决书、土地使用证等证据证实,并经庭审质证和本院审查,可以采信。

本院认为,不动产物权的设立,经依法登记,发生效力。本案中争议的房屋黄某乙提供证据证明登记在其名下,黄某乙对该房屋享有所有权,即享有该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。陈某丙、陈某丁虽承包该房屋,但承包的期限已到,现黄某乙要求陈某丙、陈某丁腾退该房屋于法有据,应予以支持。陈某丙、陈某丁向本院起诉的优先购买权纠纷一案,经本院一审、信阳市中院二审均未支持,虽向河南省高级人民法院提出申诉申请,且已受理立案审查,现只是在审查阶段,并未证明该案已立案审理,两被告以此对抗黄某乙要求他们腾房,本院依法不予采信。对于房租费问题,因双方对于罗山县价格认证中心的该房屋评估价格无异议,则房屋租赁费应按评估价格计算。对于房屋租赁费计算的日期问题,黄某乙在2006年已取得该争议房屋的所有权,在该房屋到期后,陈某丙、陈某丁即应该对黄某乙缴纳房屋租赁费,陈某丙、陈某丁辩称按二审判决生效之日起计付房屋租赁费无法律依据,本院不予采信,故陈某丙占有的房屋租赁费自2009年6月2日起开始计算至2011年1月26日止;陈某丁占有的房屋租赁费自2009年11月1日开始计算至2011年1月26日止。对于黄某乙要求两被告支付房屋租赁费利息的问题,因房屋租赁费本身有利益收获,再要求支付利息,与理相悖,故本院不予支持。对于鉴定费问题,黄某乙提供证据证实房租费为x元,陈某丙、陈某丁不予认可,且称无法协商,导致去鉴定房租费,故该鉴定费应由陈某丙、陈某丁负担。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条之规定,判决如下:

一、被告陈某丙、陈某丁于本判决生效之日起二十日内搬出罗山县X镇X街商场一楼自南至北第八间、第九间门面房。

二、被告陈某丙、陈某丁于判决生效之日起三日内给付原告黄某乙房屋租赁费x元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3637元,鉴定费x元,由被告陈某丙、陈某丁负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长徐刚

审判员张续继

审判员徐霞

二0一一年一月二十六日

书记员彭学彬



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