用户名 密码
记住我
加入收藏
全国站 [进入分站]
发布免费法律咨询
网站首页 法律咨询 找律师 律师在线 律师热线 法治资讯 法律法规 资料库 法律文书
   您的位置首页 >> 判裁案例 >> 案例正文

北京市海淀区紫金庄园业主委员会与北京筑邦百扬物业管理有限公司物业管理委托合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:北京市海淀区人民法院

原告北京市海淀区紫金庄园业主委员会,住所地北京市海淀区万泉河路68号紫金庄园院内。   

负责人郭萍,主任。委托代理人李齐,北京市中剑律师事务所律师。     委托代理人孙贵臣,男,北京市海淀区紫金庄园业主委员会副主任,住北京市朝阳区和平里砖角楼南里4-4-702室。   

被告北京筑邦百扬物业管理有限公司,住所地北京市海淀区万泉河路68号紫金庄园4号楼地下1层。法定代表人邓建设,经理。委托代理人容伟,北京市华博律师事务所律师。委托代理人熊建华,北京市世纪律师事务所律师。

原告北京市海淀区紫金庄园业主委员会(以下简称紫金庄园业委会)与被告北京筑邦百扬物业管理有限公司(以下简称筑邦公司)物业管理委托合同纠纷一案 本院受理后,依法组成由法官杨靖担任审判长,人民陪审员刘维达、人民陪审员李桂梅参加的合议庭,公开开庭进行了审理。原告紫金庄园业委会负责人郭萍及其委托代理人李齐、孙贵臣,被告筑邦公司委托代理人容伟、熊建华到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告紫金庄园业委会诉称:筑邦公司接收开发商北京原创房地产开发有限公司的委托管理1、2、5号楼。2006年11月11日,筑邦公司开始对紫金庄园小区4、6、7号楼和包括锅炉房在内的小区公共区域实施物业管理,其自接管之后并没有进行良好的管理,反而破坏小区环境,侵占小区内的专有设施。筑邦公司的行为导致小区业主极大不满,纷纷向紫金庄园业委会投诉,紫金庄园业委会向其提出意见,要求其改变现有混乱局面,但其对此置之不理。2007年底,紫金庄园业委会向海淀区建委物业科和小区所在地的街道办事处进行了反映。经小区街道办事处调解,筑邦公司承诺于2008年1月底向全体业主公布自接管以来小区专有部分和公共部分的收益,但此后其并没有实际履行,反而对业主及业主委员会成员实施报复,被北京各大媒体披露多次。2008年1月,筑邦公司向紫金庄园业委会送达解除合同协议书,其法定代表人刘自如亲自找到各委员谈话,要求委员们退出紫金庄园业委会,并亲自实施由其召开业主大会改选业主委员会的行为。2008年3月初,筑邦公司在小区内再次围攻紫金庄园业委会委员,阻止紫金庄园业委会召开正常例会。2008年3月4日,紫金庄园业委会无奈在解除合同协议书上签字盖章,正式同意筑邦公司撤离小区,并被迫放弃追索筑邦公司在管理期间使用锅炉房所获得收益的权利。然而,紫金庄园业委会依照解除合同协议书的约定,于2008年3月5日向筑邦公司送达了通知,但其认为协议不是在2008年1月份同时签订的,不生效,并以此为理由,拒绝撤离小区,同时开始报复维权的业主,并开始实施更加恶性的手段对业主收费。现紫金庄园业委会诉至法院,诉讼请求:1、判令筑邦公司立即停止在紫金庄园小区包括全部小区公共区域范围内的一切相关物业管理和收费等行为,并退出小区物业范围;2、判令筑邦公司立即腾出并交还非法占有紫金庄园小区业主的下列区域资产资料:(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施,地下管网工程竣工图等验收资料;(2)设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)紫金庄园小区锅炉房及管理用房;(5)紫金庄园小区内所有地上地下停车泊位等属于小区共有共用的建筑;(6)紫金庄园小区范围内全部临建房;3、判令筑邦公司向紫金庄园业委会移交其管理紫金庄园小区期间利用小区全体业主或部分业主共有区域(包括4、6号楼楼顶广告收益;1、2、4、5号楼地下1、2层收益;车位、电梯广告、楼顶移动公司安装发射点收益等)获取收益的财务帐目及资产明细。      被告筑邦公司辩称,第一,紫金庄园业委会所诉事实不属实,筑邦公司在紫金庄园小区的管理是积极履行物业管理合同,努力为业主提供优质的服务,并获得了业主的好评,在紫金庄园业委会未积极配合的情况下,筑邦公司仍然自行垫付了电梯维修费等小区物业设施进行维修,小区业主对筑邦公司的工作是满意的。第二,紫金庄园业委会不仅没有履行职责,反而在小区内制造混乱,干扰筑邦公司正常的物业管理,严重影响了小区的安定。第三,紫金庄园业委会成员杨秀峰在入住紫金庄园小区以来从未缴纳物业费等,影响了小区的环境,并出租其房屋,其房屋内最多入住了100多人,给小区带来了极坏的影响。第四,筑邦公司接管物业管理是有依据的,应当受到法律的保护。第五,紫金庄园业委会起诉所依据的解除合同协议书是经过变造的虚假协议,事实是,筑邦公司曾委托张伟注销筑邦公司与其合办的公司,在此过程中,张伟将其起草的协议书要求筑邦公司盖章,筑邦公司盖章之后其将最后盖有公章的一页变造了解除协议书,筑邦公司与紫金庄园业委会从未谈过解除协议的事宜,筑邦公司仍对小区的物业进行维护,不可能与紫金庄园业委会解除合同。第六,解除合同协议书从程序上也不符合法律规定,筑邦公司也没有签署该协议,根据相关法律规定,解聘物业公司是需要经过业主大会讨论的,而事实上并没有履行该程序。综上,紫金庄园业委会滥用职权,干扰筑邦公司对小区的管理,变造解除合同协议书,其行为违反了法律规定,故请求法院驳回其诉讼请求,并追究相关人员的法律责任。     经审理查明:2005年10月28日至10月31日,紫金庄园业主大会筹备组采用书面征求意见的方式召开了业主大会,对《紫金庄园业主大会议事规则》、《紫金庄园业主公约》进行了表决,并对紫金庄园业委会委员进行了投票选举。

2005年11月3日业主大会形成决议,正式通过了《紫金庄园业主大会议事规则》及《紫金庄园业主公约》两份文件,并选举产生了紫金庄园业委会的7名委员。

2005年11月8日,业主大会决议、表决通过的文件、选举产生的紫金庄园业委会在北京市海淀区建设委员会登记备案,紫金庄园业委会正式成立。

2005年11月8日至11月10日,紫金庄园业委会以书面征求意见的方式组织召开了第二次业主大会,业主大会对以下四项内容征求了业主的意见:一、是否同意北京大方紫金物业管理有限公司(以下简称大方紫金公司)对小区公共区域继续进行管理(车场、锅炉房、垃圾场、监控室等);二、是否同意大方紫金公司对紫金庄园4、6、7号楼继续进行单独管理;三、是否同意筑邦公司对小区公共区域即4、6、7号楼公共场所进行暂时代管(含停车场、锅炉房、垃圾场、监控室、含水、电、气设施等);四、是否同意紫金庄园业委会在适当的时候用招标的方式聘请物业公司对小区进行统一管理。

2005年11月11日,经全体业主投票表决后,紫金庄园业委会代表全体业主作出如下决定(紫金业主2005字第1号文件):至2005年11月11日全面解除大方紫金公司与本小区关联的一切物业服务(管理)权利义务关系。自2005年11月14日上午

9:00始,由筑邦公司接管本小区公共区域及4、6、7号楼公共场所(含车场、锅炉房、垃圾场、监控室、含水、电、气设施等)关联物业服务项目(暂时代管),对该区域全面负责并实际实施物业管理服务。紫金庄园业委会另行择时进行正式物业管理服务企业的招标事务。

此后,紫金庄园业委会将大方紫金公司诉至本院,要求判令大方紫金公司停止对紫金庄园小区的物业管理并办理移交手续。

2006年7月18日,本院作出(2006)海民初字第1460号民事判决,认为紫金庄园“第二次业主大会”的表决结果及“紫金业主2005字第1号文件”真实、合法有效,判决大方紫金公司于判决生效后十日内向紫金庄园业委会移交相关物业及资料,完成移交工作后立即停止对紫金庄园小区的物业管理活动。

大方紫金公司不服一审判决,上诉至北京市第一中级人民法院。同年9月20日,北京市第一中级人民法院作出(2006)一中民终字第12001号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。

2007年3月15日,紫金庄园业委会(甲方)与筑邦公司(乙方)签订一份物业管理委托合同,约定甲方将紫金庄园小区1、2、4、5、6、7号楼(地下一、二层)等相关公共面积,委托乙方实行物业管理服务,委托管理期限为3年,自2007年3月15日起至2010年3月14日止。

2008月3月4日,紫金庄园业委会的法律顾问即北京市中剑律师事务所张伟持解除合同协议书到紫金庄园业委会,该协议中的甲方为紫金庄园业委会,乙方为筑邦公司,该协议为打印件,共4页,每页下端居中处均标有页码,其中第一条为合同解除,主要内容是乙方多次主动提出撤离紫金庄园小区的全部物业管理和出租项目,甲方认为乙方经营不佳是乙方自身原因所致,可能存在隐瞒收入问题,但与甲方无关,甲方为维护小区安定团结,为了维护和谐稳定的社区局面,虽有异议,但认为乙方既然多次提出全面撤离小区,表明乙方已无心继续为小区服务,决定同意乙方解除合同的要求。第二条为双方权利义务,主要内容为,甲方不得再就锅炉房2006年度使用问题和历史遗留收益问题向乙方提出要求和索赔,也不再就物业服务质量问题对乙方进行投诉。本合同生效后15天内,甲方须发出书面交接函并全面接收小区。乙方交付的财产或资产的范围包括物业管理资料、锅炉房、配电室、自来水房、1、2、4、5、6、7号楼(包括地下室已出租超市、旅馆、乙方占用办公住宿食堂等)及小区9号楼门前小区范围内搭建和建设的临时建筑物等全部属于小区专有、公共或共有部分。乙方在合同签订后15天内,对本公司职员作出调离或遣散处理,并根据甲方书面交接意见及时交付资产和财产。乙方对本合同生效后第15日以前的各种物业收费项目享有按时间比例计算的收益,甲方不持异议。乙方在未正式交接前,对小区全部业主私有和共有的资产和财产负有守卫义务。甲方应及时与第三方物业公司签订服务合同,并接收物业。第三条为合同解除后的处理,甲方收回全部属于甲方的资产或财产,乙方应当按照甲方的通知予以移交,甲方公司的全部营业性设施包括固定资产和非固定资产和全部工作人员应在甲方指定期限内离开,放弃向甲方提出任何关于公司经营损失和福利政策的等一切经济性质的要求和主张。本合同一式三份,双方各一份,国家主管机关备案一份。紫金庄园业委会的六名委员在合同上甲方处签字并加盖了印章。甲方处的签字日期为3月4日。乙方处由法定代表人刘自如签字并加盖了公章。日期年月为打印的2008年1月。

同年3月5日,紫金庄园业委会给筑邦公司发出通知,称经3月4日业委会集体决议后,同意筑邦公司退出小区,现根据解除合同协议书确定的权利义务,请筑邦公司于4月7日上午9时对紫金庄园小区全部管理事务予以移交。筑邦公司刘自如收到该通知后,即与紫金庄园业委会主任郭萍联系,称其未向紫金庄园业委会和张伟谈过解除合同的事,没有和紫金庄园业委会签订过解除协议,郭萍则表示是筑邦公司与张伟协商的此事,具体刘自如与张伟怎么谈的,其不知道,但是张伟拿过来协议找大家协商,委员们一起讨论了一下,大家同意与筑邦公司解除合同。

同日,紫金庄园业委会与北京远洋物业管理有限公司(以下简称远洋公司)签订一份物业管理委托合同,约定紫金庄园业委会将紫金庄园小区委托给远洋公司实行物业管理。其中约定,业主自住住宅房屋按每月每平方米2.8元收取物业费,非业主自住或业主已经商用和对外分割出租公寓的业主和物业使用人按每月每平方米3.2元收取物业费以及小区内停车收费的取费标准。还约定,任何一方无正当理由提前解除的,应当向对方支付100万元违约金。

同年3月11日,筑邦公司人员到北京市中剑律师事务所索要其向张伟提供的办理第一分公司注销的文件,其间发生争执,筑邦公司人员报警。

当日,北京市中剑律师事务所职员潘志华接受了海淀派出所民警的询问并制作了询问笔录,潘志华在接受询问中称今年2月下旬某天下午16时,张伟交给其一份证明、一份合同还有一份委托书,让其找物业公司老总签名盖章,其就去了刘自如的办公室,见到了刘自如,刘自如在证明和合同上签名,并让其去物业公司盖章,胡经理在合同和证明上盖了章,委托书上没盖章,其回去后将上述材料交给了张伟。其未看合同的内容,也不知道合同的内容,证明有一页纸,合同有两页纸。

同年3月17日,筑邦公司经理胡四才和财务张莉莉还分别接受了海淀派出所民警的询问并制作了询问笔录,二人称2月28日下午,胡四才带北京市中剑律师事务所一女职员到财务室盖章,盖章的文件是关于解除房山分公司租赁协议的文件,因大约在1月份时,该公司曾来盖过相同内容文件的章,就问其为何还盖,其称上交的不行,上述文件是三个不同的文件,第1页是承诺书、第2页是说明书、第3和4页是租赁场所解除协议,每页都有页码。因为刘自如已签了字,就给其盖了章,上述文件均加盖了骑缝章。

同年4月7日,紫金庄园业委会带远洋公司人员到紫金庄园小区物业办公室准备与筑邦公司办理物业交接手续,区建委小区办、区房管所、街道办事处、海淀街道司法所领导均到场参加,经开会协调,双方各执己见,未能办理交接。

同年4月23日,在海淀派出所民警的监督下,张伟将筑邦公司第一分公司公章当场销毁,同时将第一分公司的组织机构代码证书、营业执照、税务登记证及财务报表等印鉴手续交给了筑邦公司。

另查,远洋公司由张伟与北京远洋房地产经纪有限公司共同出资设立。远洋公司的股东张伟与紫金庄园业委会的法律顾问张伟是同一人。

诉讼中,筑邦公司称张伟原系该公司法律顾问,其曾委托张伟在良乡开办第一分公司,后又委托张伟办理注销事宜,并给张伟出具了相关手续,但张伟却未办理注销登记,而是利用此机会,编造了解除合同协议,紫金庄园业委会提交的解除合同协议第4页与解除租赁场所协议的格式一致。为此,筑邦公司提交了由筑邦公司盖章、刘自如签字的2008年2月28日出具的承诺书、申请退租办公注册地址说明书、租赁场所解除协议的复印件,上述文件为4页,每页底端居中均编有页码,与涉案解除协议书格式一致,其中承诺书及说明书均是向良乡地税局所出具,租赁场所解除协议是与北京市良乡工业园工业发展有限公司所签订,该协议主要内容是与第一分公司办公场所的提供方北京市良乡工业园工业发展有限公司解除租赁协议,该协议为两页,最后一页的内容是第三条即合同解除后的处理,该条内容与涉案解除协议内容不一致,协议尾部打印的落款时间为2008年2月28日。紫金庄园业委会对上述文件真实性不予认可。同时,紫金庄园业委会称同筑邦公司签订解除合同协议书是双方共同的意思表示,而非其单方解约,故不需经业主大会表决同意;此外,根据“第二次业主大会”表决结果,业主授权紫金庄园业委会可择时进行正式物业管理服务企业的招标事务,故筑邦公司只是临时管理,其可与其解除合同并另行选定物业公司。     上述事实,有原告紫金庄园业委会提交的解除合同协议、2008年3月5日通知、特快专递邮件详情单、与远洋公司签订的物业管理委托合同、《关于紫金庄园小区更换物业管理公司的备案函》、业主委员会备案单、(2006)海民初字第1460号民事判决书,被告筑邦公司提交的物业委托管理合同、物业管理纠纷情况汇报、刘自如与郭萍的电话录音、收条、远洋公司工商查询单、(2006)一中民终字第12001号民事判决书等证据材料及本院调取询问笔录及本案的庭审笔录在案佐证。

本院认为,紫金庄园业委会与筑邦公司签订的物业管理委托合同,选任筑邦公司管理小区物业已经业主大会投票表决通过,且合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定,故该合同应属有效。

结合本案双方当事人的诉辩意见,本案争议焦点在于,涉案的解除合同协议书是否合法有效。紫金庄园业委会以解除合同协议书为依据,主张双方物业管理合同已解除,并要求筑邦公司停止物业管理,办理移交手续。筑邦公司则称,其从未出具或签署过涉案的解除合同协议书,该协议是张伟利用办理第一分公司注销手续之机,将筑邦公司盖章签字的最后1页替换为解除合同协议书的最后1页,且该协议的签订未经业主大会讨论,业委会无权与筑邦公司解除物业管理合同。由此,对涉案解除合同协议的效力应从缔约程序及协议内容两方面予以综合判断。

依据我国《物权法》、《物业管理条例》的相关规定,业主有权委托物业服务企业管理其自有物业,选举、解聘物业管理企业,是业主大会履行的职责之一,选聘和解聘物业管理企业的决定,应经物业管理区域内全体业主投票共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构,具体实施业主大会作出的决定。结合本案,紫金庄园业委会称解除物业管理合同是筑邦公司所提出,解除协议的签订是双方达成的合意,而非其单方要求解除合同,故签订该解除协议不需业主大会作出决定。对此,本院认为,结合物业管理服务合同的特性,无论是紫金庄园业委会,还是筑邦公司,任一方单方决定解除物业管理合同,对物业管理区域内的全体业主而言,均属于解聘物业管理企业的行为。从合同解除权的行使来看,在合同一方单方提出提前解除合同的情况下,相对方有权同意解除,也有权不同意解除,要求对方继续履行;在一方擅自解除合同的情况下,守约方还有权要求相对方承担违约责任。从合同解除的内容来看,合同提前解除需要对解除合同后的财产处理以及对合同履行期间已实际履行部分各方的权利义务进行设定和了结。由此,是否接受筑邦公司提出的解约要求以及对合同解除后续事宜的处理,直接关系到小区内全体业主的利益,是业主对其物业管理权的处分。是否同意与筑邦公司解除合同以及对解除合同后续事宜的处理,属于业主大会的职责范围,应当通过全体业主表决或授权业委会来行使相应权利。在无业主大会决定或授权的情况下,作为业主大会执行机构的业委会无权单方决定接受筑邦公司提出的解约要求并与对方签订解除协议对合同解除的后续事宜作出安排和处理。据此,紫金庄园业委会以与筑邦公司解除合同是双方合意行为,不需经业主大会决定的诉讼主张,于法无据,本院不予支持。

虽紫金庄园业委会称依据第二次业主大会表决结果,其取得了全体业主的授权,有权与筑邦公司解除合同,但依据紫金庄园业委会所诉的表决结果,其主要内容是解聘大方紫金公司,同意由筑邦公司接管物业,紫金庄园业委会可择时进行正式物业管理服务企业的招标事务,并未明确授权其可单方与筑邦公司解除物业管理合同,在业主大会已决定由筑邦公司接管物业的情况下,即使紫金庄园业委会要执行业主大会所决定的物业管理企业的招标事务,其前提条件也应是通过合法程序与现行管理物业的筑邦公司解除物业管理合同。据此,紫金庄园业委会称其同意解约的行为取得了全体业主的授权,证据不足,本院不予支持。

对于筑邦公司所主张的涉案解除合同协议书不是其所出具,系伪造、变造所形成一节,虽从当事人陈述及证据材料中可以反映出,涉案解除合同协议书中条款的拟定并未经筑邦公司与紫金庄园业委会成员直接洽商,该协议是由张伟本人直接送至紫金庄园业委会,协议中有个别词语如“甲方公司”表述不准确,但结合本案现有证据材料,因筑邦公司未能提供加盖印章的原始材料,故无法判断涉案解除合同协议的制作是否存在其主张的变造、调换,而且,从公安机关的询问笔录中也无法体现出涉案解除合同协议书的第4页就是其所主张的解除租赁协议的第4页,故仅以本案现有证据,既不足以推翻筑邦公司在解除合同协议书中签字盖章的效力,也不足以证明涉案协议系紫金庄园业委会变造而成。虽紫金庄园业委会与张伟所出资的远洋公司另行签订了物业委托合同,但在无其他相关证据予以佐证的情况下,该行为也不足以认定张伟与紫金庄园业委会存在恶意串通损害筑邦公司利益的行为。

结合上述,紫金庄园业委会以涉案解除合同协议书合法有效的诉讼主张以及筑邦公司以该协议系伪造虚假的抗辩理由,本院均不予支持。因该协议的签订尚未取得业主大会的决定或授权,故本案中,该协议的效力应当确认为未生效。紫金庄园业委会作为业主大会的执行机构,其应将是否与筑邦公司解除物业管理委托合同、涉案解除合同协议的内容以及解除合同后续事宜的处理等事项,提交业主大会集体讨论或征求全体业主意见,以积极促成该协议的生效。据此,现紫金庄园业委会依据尚未生效的解除协议,要求筑邦公司停止物业管理,移交物业资产及手续的各项诉讼请求,缺乏法律依据,本院不予支持。

综上所述,本院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第八十一条、《物业管理条例》第十一条、第十五条第十八条第二款之规定,判决如下:

一、原告北京市海淀区紫金庄园业主委员会与被告北京筑邦百扬物业管理有限公司于二OO八年三月四日签订的《解除合同协议书》未生效;

二、驳回原告北京市海淀区紫金庄园业主委员会的诉讼请求。

案件受理费七十元,由原告北京市海淀区紫金庄园业主委员会负担,已交纳三十五元;另三十五元,于本判决生效后七日内向本院交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,按对方当事人的人数提出副本,并交纳上诉案件受理费七十元,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。

                                                  

                                                  审  判  长    杨  靖

                                                  人民陪审员    刘维达

                                                  人民陪审员    李桂梅

                                                  

                                                  二OO九年一月六日

                                                  

                                                  

                                                  书  记  员    田  昕



==========================================================================================

为尽量避免给当事人造成不良影响,经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理,点击查看详情
==========================================================================================
发布免费法律咨询
没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
温馨提示: 尊敬的用户,如果您有法律问题,请点此进行 免费发布法律咨询 或者 在线即时咨询律师
广告服务 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
载入时间:0.03533秒 copyright©2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com