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崔某甲因房屋转让纠纷一案

当事人:   法官:   文号:沈阳市中级人民法院

上诉人(原审被告):崔某甲,男,X年X月X日出生,朝鲜族,住(略)-X号X室,无职业。

委托代理人:康利君,系辽宁国阳律师事务所律师

被上诉人(原审原告):权某某,男,X年X月X日出生,朝鲜族,住(略)-X号X室,无职业。

委托代理人:崔某乙,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

原审第三人:崔某丙,女,X年X月X日出生,朝鲜族,住(略)-X号X室,无职业。

上诉人崔某甲因房屋转让纠纷一案,不服沈阳市和平区人民法院作出(2004)和民房初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,由副庭长吴波担任审判长、审判员李沛东主审、代理审判员那卓参加评议,于2005年4月7日公开开庭审理了此案,上诉人崔某甲及其委托代理人康利君、被上诉人权某某的委托代理人崔某乙、原审第三人崔某丙到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

经本院审理查明:被上诉人权某某与原审第三人崔某丙系夫妻,原审第三人崔某丙与上诉人崔某甲系同胞姐弟。1996年10月16日,原审第三人崔某丙以沈阳市和平区金利大酒店的名义与中国工商银行沈阳市风险投资股份有限公司签订商品房转让及办理按揭贷款协议书一份,沈阳市和平区金利大酒店以x元购买了中国工商银行沈阳市风险投资股份有限公司的坐落在沈阳市和平区西塔小区X号楼的第四单元一至三层(争议房旧址)、建筑面积711.62平方米的门市房。并于同年11月25日取得了商品房销售专用发票,并获得了产权某。2000年8月,原审第三人崔某丙为即将成立的沈阳市梦幻都市餐饮娱乐有限公司筹集资金、从银行多贷款,拿着上诉人崔某甲的名章将位于和平区X街X号门市房一、二、三层分别转让给其弟即上诉人崔某甲、其子权某博、其夫即原告权某某。2001年4月13日被告崔某甲以购买的形式获得了位于和平区X街X号一楼、建筑面积207.90平方米门市房的私有房产证,但上诉人崔某甲并未支付房屋价款x元。

另查明:沈阳市和平区金利大酒店1993年成立,企业性质为个体户,负责人崔某丙,于2004年3月29日被吊销营业执照。沈阳市梦幻都市餐饮娱乐有限公司于2000年12月2日成立,经营地址和平区X街X号,企业性质有限公司,注册资金30万元,其中原告权某某占出资额66%,被告崔某甲妻子李利淑占出资额34%。于2001年8月3日沈阳市梦幻都市餐饮娱乐有限公司在沈阳市地方税务局和平分局申办注销。2001年8月3日沈阳市和平区梦幻都市酒店开业,经营地址也是和平区X街X号。企业性质个人经营,经营者权某某。

原审法院认为:争议房的转让方式虽然是购买,但双方的房屋买卖事实并未实际发生,并非双方真实意思表示。沈阳市和平区金利大酒店在工商注册登记为个体工商户,负责人崔某丙,而第三人崔某丙在夫妻关系存续期间未经原告授权,私自处分共同财产,侵害了原告的合法权某,第三人崔某丙有一定过错。原告的请求,应予支持。至于被告主张沈阳市和平区金利大酒店是被告夫妻与第三人合伙经营,证据不足,被告的抗辩理由不充分,不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条四项的规定,判决:一被告崔某甲与第三人崔某丙就位于和平区X街X号一楼、建筑面积207.90平方米门市房一处的房产转让行为无效;二、位于和平区X街X号一楼、建筑面积207.90平方米的门市房一处的房产,归原告权某某、第三人崔某丙共有;三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费9000元、保全费5520元,由被告及第三人各负担一半。

宣判后,崔某甲不服,提出上诉的主要理由是:1、双方房产转让发生的时间是从2000年8月开始的,被上诉人权某某知道门市房的一楼转让过户到上诉人名下最迟是在2001年3月之前,至被上诉人起诉之时已经3年多时间,按照相关法律规定,已超过诉讼时效,法院受理此案是错误的;2、一审法院将双方争议的门市房认定为被上诉人夫妻共同财产是不符合客观事实的,争议的门市房是以沈阳市和平区金利大酒店名义购买的,金利大酒店是上诉人与被上诉人两家共同投资、共同经营的共同财产,并非是被上诉人崔某丙个人出资购买的个人财产,争议的门市房是系上诉人与被上诉人两家的共同财产;3、一审法院判决上诉人与被上诉人崔某丙之间的房屋转让行为无效是毫无事实和法律依据的。房产买卖协议是经双方亲自签字或盖章的,且双方共同到房产部门办理了相关手续,取得了产权某,双方的意思表示是真实的,其转让行为是合法有效的。请求二审法院依法撤销一审判决,驳回被上诉人的起诉。

被上诉人权某某辩称:本案没有超过诉讼时效,第三人与上诉人之间根本没有发生转让行为,争议房更名的最终目的是借用上诉人的名义申请贷款,直到2003年底,贷款基本还清,第三人要求上诉人将房屋产权某回,但上诉人明确拒绝,并主张自己对争议房的所有权某时才是被上诉人的权某受到侵害的起始时间,也是纠纷发生之时;一审法院认定争议房是被上诉人与原审第三人的夫妻共同财产,是符合事实和法律的。争议房产是由第三人个体经营的个体工商户“金利大酒店”出资购买的,金利大酒店的财产是第三人在与被上诉人夫妻关系存续期间从事个体经营的收益,金利大酒店是第三人以夫妻共同财产出资设立、经营所得用于夫妻共同生活的个体工商户,属于夫妻的共同财产。上诉人提出金利大酒店是其与第三人合伙经营的抗辩理由无法成立,第三人与上诉人之间从来没有任何关于合伙的协议;上诉人和第三人之间不存在任何转让意思或行为,本案争议房产的“转让”不具备真实的意思表示,大量的证据证明转让是假,借名是真,上诉人亲口承认更名的目的就是为了多从银行贷款,也承认其自身从来没有交付过购房款,一个在事实上根本不存在的转让行为不应该获得法律上的确认。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉,维持原判。

原审第三人崔某丙辩称:我是为了多贷款而借用崔某甲的名义分割了争议房,他没我房款,我也没给他房子,房子直到今天还是由我实际占有使用。借用崔某甲的名字分割房产,并没有确定具体的借用期限,我随时都可以要求他办理返还房屋手续;房屋买卖应当以相互交付为准,双方没有实际履行交付,所以本案不存在诉讼时效问题。金利大酒店从成立到转兑都是由我一个人投资、独自经营,与任何人无关。

本院认为:原告权某某的诉讼请求一是要求确认位于沈阳市和平区X街X号一楼的房屋产权某让行为无效,二是要求确认该房屋产权某原告权某某和第三人崔某丙共有。上诉人提供的沈阳市房产产权某记发证中心司法协助室出具的“司法协助查询结果通知单”其内容为:“和平区X街X号商业用房由一处房屋分割成三处(产权某分别为崔某甲、权某博、权某某),做面积鉴定时上述三个产权某就共用一个通道同时到场签字。”从该份证据能够证明权某某对崔某丙与崔某甲房屋买卖一事是明知的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效,(一)有下列欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案原审第三人崔某丙与上诉人崔某甲签定的房屋买卖合同虽然真实意思是为了向银行多贷款,而不是买卖,但是双方签定的房屋买卖合同并不符合上述法律关于合同无效的规定,并且找不到确认合同无效的法律依据。其向银行贷款已全部偿还,该买卖合同不损害国家、集体、第三人的利益,因此权某某要求确认崔某甲与崔某丙的房屋转让行为无效的主张没有事实及法律依据。其主张不能成立。至于崔某甲是否向崔某丙履行交付购房款的义务,应属合同履行问题。因此上诉人崔某甲主张《房屋买卖合同》合法有效的上诉请求,本院应予支持。关于上诉人主张与崔某丙是共同投资、共同经营的金利大酒店购买的争议房的主张,经查金利大酒店的性质为个体工商户,负责人为崔某丙,而且崔某甲是否对金利大酒店投资、不是本案房屋买卖合同纠纷所调整的范围,因此对上诉人崔某甲的该项上诉主张。本院不予支持。至于上诉人崔某甲提出本案已超过诉讼时效的主张,因本案系基于不动产发生的纠纷,因此不适用诉讼时效规定,故上诉人的主张,本院不予支持。综上所述,原审法院判决崔某甲与崔某丙就位于和平区X街X号一楼、建筑面积207.90平方米门市房一处转让行为无效,适用法律错误。经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款(二)项的规定:判决如下:

一、撤销沈阳市和平区人民法院(2004)和民房初字第X号民事判决;

二、驳回上诉人崔某甲、原审第三人崔某丙的其他诉讼请求。

一审案件受理费9000元、二审案件受理费9000元、财产保全费5520元,由权某某负担。

本判决为终审判决。

审判长吴波

审判员李沛东

代理审判员那卓

二00五年六月七日

书记员韩鹏

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款(二)项规定:原判决使用法律错误的,依法改判。



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