上诉人（原审被告）马某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市金博琳汽车修配厂经营者，住（略）。
被上诉人（原审原告）沈阳新光物业管理中心，住所地大东区X街X号。
法定代表人霍某某，系该公司经理。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司副经理，住（略）。
委托代理人徐某某，男，X年X月X日出生，满族，系该沈阳航天新光集团有限公司法律顾问，住（略）。
上诉人马某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2005）大民二合初字第X号民事判决。向本院提起上诉。本院于2005年8月22日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王银华，代理审判员陈兴田参加评议，于2005年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人马某某、被上诉人沈阳新光物业管理中心委托代理人刘某某、徐某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：坐落于沈阳市大东区X街X-X号房屋的所有权人是沈阳航天新光集团有限公司（原沈阳新光动力机械公司）。沈阳新光动力机械公司房屋修缮服务公司是原沈阳新光动力机械公司的下属部门。2003年6月2日，沈阳航天新光集团有限公司进行组织机构变动，撤销了房屋修缮服务公司，将其职能及人员整体划入沈阳新光物业管理中心。
2000年1月1日，沈阳新光动力机械公司房屋修缮服务公司（甲方）与马某某经营的沈阳市金博琳汽车修配厂（乙方）签订《联办沈阳市金博琳汽车修配厂协议》，约定：甲方提供给乙方经营场地900平方米，房屋60平方米，及电源、水源，费用乙方自理。乙方负责资金管理，每年必保上缴管理费26,000元。经营期限10年，从2000年1月1日至2009年12月31日止。经营不善乙方负责。从2001年起甲乙双方按2.5:7.5的比例进行利润分成。经甲方同意，乙方对原场地、房屋进行改扩建，乙方投资12万元。甲方负责对房屋维修，协议终止后，乙方所建房屋无偿转归甲方。该协议签订后，沈阳新光动力机械公司房屋修缮服务公司将场地、房屋交付马某某使用。马某某投资12万元，用于经营沈阳市金博琳汽车修配厂。马某某已交纳了2000年至2002年的房租金。截止到2005年6月，马某某欠房租金65,000元，虽经沈阳新光物业管理中心多次催要，至今仍未给付。2005年1月31日，沈阳新光物业管理中心诉至原审法院，请求判令马某某给付2003年、2004年租金52,000元及利息；终止原、被告签订的《联办沈阳市金博琳汽车修配厂协议》；诉讼费由被告承担。
本案在二审过程中，沈阳新光物业管理中心同意将原沈阳新光动力机械公司房屋修缮服务公司欠马某某的汽车修理费11,778元抵偿部分房租金。
另查：沈阳市金博琳汽车修配厂属个体工商户，经营者是马某某。
上述事实，有《联办沈阳市金博琳汽车修配厂协议》、沈阳航天新光集团有限公司文件、房屋所有权证、汽车修理费明细、营业执照及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
原审判决认为：原告虽以未在工商局注册登记的原沈阳新光动力机械公司房屋修缮服务公司名义同被告签订联营协议，但已实际履行，且原告予以认可，应视为有效的民事法律行为。原告在履行合同中并未派人参与被告的经营，亦未进行利润分成，只是以管理费名义每年收取被告使用其经营场地及房屋的租金26,000元，应认定所签协议为租赁合同。被告提出在履行合同中原告对该房屋漏雨未尽修缮义务及被告称所欠不是租金是修缮费用，因未有相关证据证明，故本院不予采信。被告称原告没有主体资格一节，因租赁场所所有权人沈阳航天新光集团有限公司已将该租赁场所占有经营收益处分授权给原告，并不违反法律规定，应视为对该争议房屋有处分的权利。被告拖欠原告2003年至2005年租金未交显系违约，应承担违约责任。原告要求被告给付租金，解除合同理由充分，应予以支持，但考虑到被告在租赁场所中已投资12万元，在其院内自建部分房屋经营汽车修理业务，按合同规定10年期限未到，以每年1.2万元计算，被告已经营5年合6万元，应从被告投资12万元扣除，原告应给付被告投资款6万元，被告应给付所欠原告租金。原审法院判决：一、解除原告沈阳新光物业管理中心与被告马某某所签《联办沈阳市金博琳汽车修配厂协议》；二、被告马某某给付原告沈阳新光物业管理中心租金65,000元（时间从2003年1月至2005年6月），于本判决生效后10日内付清；三、原告沈阳新光物业管理中心给付被告马某某投资建房款60,000元，于本判决生效后10日内付清；四、被告马某某于本判决生效后30日内，将坐落于沈阳市大东区X街X-X号的沈阳市金博琳汽车修配厂腾空交付给原告沈阳新光物业管理中心；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费5,210元，由原告承担1,210元，被告承担4,000元。
宣判后，马某某不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、不同意解除合同。未交管理费不是上诉人的过错，而是因为沈阳新光房屋修缮服务公司没有派人催要。沈阳房屋修缮服务公司、沈阳新光物业管理中心及沈阳新光集团公司下属公司拖欠上诉人汽车修理费，原审法院不予认定事实。2、原审判决按合同约定10年期限折旧12万元投资款没有法律依据。3、被上诉人未尽修缮厂房的义务，原审判决对上诉人支付房屋修缮费用的事实没有认定。沈阳新光物业管理中心辩称：同意原审法院判决。
本院认为：沈阳新光动力机械公司房屋修缮服务公司与马某某签订的《联办沈阳市金博琳汽车修配厂协议》名为联营，实为房屋租赁，该协议是合法有效的。马某某作为承租人负有按合同约定给付房租金的义务。马某某从2003年起拖欠房租金属违约行为。马某某无正当理由迟延支付房租金，虽经出租人沈阳新光物业管理中心催要仍不按期支付，沈阳新光物业管理中心可以行使出租人的解约权，解除合同。故原审判决解除合同，给付租金并无不当。鉴于沈阳新光物业管理中心在二审过程中同意将原沈阳新光动力机械公司房屋修缮服务公司欠马某某的汽车修理费11,778元抵偿房租金，本院予以准许。关于马某某提出其未交房租金是因为沈阳新光动力机械公司房屋修缮服务公司、沈阳新光物业管理中心及沈阳新光集团公司下属公司拖欠汽车修理费，原审判决未予认定的问题，因拖欠汽车修理费属另一法律关系，且双方在租赁合同中没有以汽车修理费抵消房租金的约定，在租赁合同履行中亦没有补充约定，故相关单位拖欠汽车修理费不构成马某某拖欠房租金的正当理由。关于马某某提出其12万元投资款按10年折旧没有法律依据的问题，因双方在合同中明确约定承租人投资12万元，协议终止后，承租人所建房屋无偿转归出租人。因此，原审判决在合同解除后，根据投资数额、租赁期限，结合实际经营的年限进行折算，判决返还马某某投资款60,000元符合合同约定，是合适的。关于马某某提出沈阳新光物业管理中心未尽修缮厂房的义务，原审判决对上诉人支付房屋修缮费用的事实没有认定的问题，马某某虽提供了其购买建筑材料的的明细，但并不能证明其购买的建筑材料用于租赁房屋的维修。因此，对马某某的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2005）大民二合初字第X号民事判决书第一项即：解除原告沈阳新光物业管理中心与被告马某某所签《联办沈阳市金博琳汽车修配厂协议》；第三项即：原告沈阳新光物业管理中心给付被告马某某投资建房款60,000元，于本判决生效后10日内付清；第四项即：被告马某某于本判决生效后30日内，将坐落于沈阳市大东区X街X-X号的沈阳市金博琳汽车修配厂腾空交付给原告沈阳新光物业管理中心。
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2005）大民二合初字第X号民事判决书第五项即：驳回原、被告其他诉讼请求。
三、变更沈阳市大东区人民法院（2005）大民二合初字第X号民事判决书第二项为：马某某于本判决生效后10日内，给付沈阳新光物业管理中心2003年1月至2005年6月的房租金53,222元。
四、驳回马某某的其他上诉请求。
一审案件受理费5,210元，由沈阳新光物业管理中心负担1,210元，马某某负担4,000元。二审案件受理费5,210元，由马某某负担4,000元，沈阳新光物业管理中心负担1,210元。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王银华
代理审判员陈兴田
二OO五年十一月十五日
书记员白凤岐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项规定：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
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