福建省福州市中级人民法院
行政判决书
(1998)榕行终字第X号
上诉人(原审被告)福州市鼓楼区房地产管理局。
法定代理人柯某某，该局局长。
委托代理人于宁杰、林某，福州建达律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)刘某某，女，一九三七年八月出生，汉族，福清市人，退休职工，住（略）。
委托代理人何某某，男，一九五六年十二月出生，汉族，福清市人福州钢管厂职工，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某甲，男，一九四二年十月出生，汉族，福州市人，福州市机务段干部，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某甲，男，一九三○年四月出生，福州市人，经商，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某乙，男，一九三九年一月出生，汉族，福州市人，福州市邮政局职工，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某丙，男，一九四三年四月出生，汉族，福州市人，福州市纸品厂职工。
被上诉人(原审原告)陈某丁，男，一九四五年十二月出生，汉族，福州市X路局职工，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某戊，男，一九四七年六月出生，汉族，福州市人，浙江巨县401厂职工，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某己，女，一九二二年四月出生，汉族，福州市人，退休职工，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某庚，女，一九五一年七月出生，汉族，福州市人，福州贮木场职工，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某辛，女，一九五四年六月出生，汉族，福州市人，福州化工公司职工，住（略）。
被上诉人陈某华(原审原告)女，一九五四年六月出生，汉族，福州市人，福州市音像公司职工，住（略）。
被上诉人陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊、陈某己、陈某庚、陈某辛、陈某华推举陈某甲、陈某辛为诉讼代表人。
以上被上诉人均委托代理人李海亮为，该代理人系福州天正律师事务所律师。
原审原告陈某甲等十人因诉福州市鼓楼区房地产管理局(以下称鼓楼区房管局)侵犯财产权一案，不服鼓楼区人民法院(1998)鼓法行初字第X号行政裁定，向本院提起上诉。本院于一九九七年十一月十一日作出(1998)榕行终字第X号行政裁定，以原审被告鼓楼区房管局向福州市晋安区房地产综合开发公司出具的两份产权证明，是依职权作出的涉及房屋所有权问题的具体行政行为，本案应进入实体审查等理由，发回原审法院重新审理。鼓楼区人民法院于一九九八年七月二日作出(1998)鼓行重字第X号行政判决。原审被告鼓楼区房管局和第三人刘某某等不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于一九九八年十一月十三日公开开庭审理了本案。原审原告陈某甲等十人的诉讼代表人陈某甲、陈某英及其委托代理人李海亮，原审被告鼓楼区房管局的委托代理人于宁杰、林某，原审第三人刘某某的委托代理人何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，座落鼓楼区后曹41弄X、X号房屋，根据鼓楼区房管局档案登记属5段418地号，所有权人陈某良；权利来源：民国27年10月买受何某锐等产业：屋式五柱二间排倒朝三间排隔墙花厅一座12间。诸原告系陈某良子女。福州市晋安区房地产综合开发公司经福州市人民政府批准，拆除包括后曹41弄X、X号地块。一九九七年五月十一日，晋安区房地产开发公司根据被告向该公司出具的产权证明，安置第三人刘某某三间套房一单元。庭审中，被告未能提供相关证据，证明418A地号是从5段X号分割出来的。
原审法院认为，根据福州市房地产管理局《房产登记总册》记载，虽记载讼争屋系刘某某所有，但房产证并不存在，且陈某良与第三人之间没有买卖契约及分割契约，被告于一九九七年四月十五日出具的证明没有实质内容，而于一九九七年四月二十八日出具的补充证明，实质是对原告之父陈某良与第三人买卖房屋合法性的确认。《福州市房屋产权户籍管理办法》规定：福州市房地产管理局为本市房屋产权户籍行政主管部门，区房管局对房屋买卖双方当事人完全自愿并订立合约，价格合理的房屋买卖有权进行登记，而后上报市房地产管理局，办理产权证。原告与第三人之间的房屋买卖属于民事法律关系调整范围，被告作出的具体行政行为证据不足。据此，原审法院作出撤销鼓楼区房管局以鼓楼区人民政府房屋登记发证办的名义于一九九七年四月十五日、四月二十八日向福州市晋安区房地产综合开发公司出具的两份证明。
上诉人鼓楼区房管局上诉称：上诉人出具房屋产权证明的具体行政行为依据确实充分，依法应予以维持。上诉人作出具体行政行为的主要事实有：1、陈某良与刘某某之间存在房屋买卖的客观事实，主要依据是原产权人陈某良向房管所提交的请求卖房的书面报告，及买卖双方均到政府主管部门办理了房屋买卖登记，且讼争房屋至拆迁时由刘某某居住管业达34年之久。2、陈某良与刘某某间的房屋买卖行为已经政府确认。当时的政府主管部门已对双方超价买卖房屋的行为作了处理，发文同意双方买卖，予以受理并核准登记。3、刘某某已办理房屋所有权登记并经主管部门受理核准。刘某某于一九六六年二月交付了契税、复丈、移转登记，说明上诉人已申请了产权登记，并已为房管部门受理，财政局的规费收据上已明确注明“凭据领证”，刘某某产权登记申请程序已经完成，有关主管部门对房屋产权已予以确认。4、福州市房管局的《房产登记总册》中注明，讼争屋的所有权为刘某某、性质为私有，并注明了相关的房屋产权证号。并得到有关部门的认可。陈某良与刘某某的房屋买卖行为发生在《福州市房屋产权户籍管理办法》施行之前，而原审法院却依据上述法规中有关买卖房屋需订立合约的规定，认为双方因无契约而买卖关系不存在是错误的。上诉人鼓楼区房管局出证程序合法，印章使用并无不当。鼓楼区发证办是鼓楼区房地产管理局的产权管理职能部门，“鼓楼区房管局产权证明专用章”的用途专门用于产权证明，上诉人出具证明正是针对房屋产权这一特定事项。原审法院的判决明显违背案件的基本事实，适用法律不当。为此，请求本院依法撤销原判，维持上诉人鼓楼区房管局作出的具体行政行为。
上诉人刘某某不服上诉称：上诉人与被上诉人陈某甲之父陈某良买卖房屋是客观事实，有关证据已由上诉人鼓楼区房管局向原审法院举证。上诉人购买诉争房经政府部门发文确认，上诉人对讼争房屋和管业使用达34年之久，并多次经过房屋产权登记。福州市房管局的《房产登记总册》已明确房屋所有权为上诉人刘某某私有，房产证因拆迁而暂停发证。在原审诉讼期间，上诉人已向法庭提供了证据，证明被上诉人就讼争房屋提起民事诉讼，鼓楼区人民法院经审理认定房屋所有权已转移，并作销案处理，原判认定该争议通过民事诉讼解决是错误的。为此，请求本院依法撤销原判，维持上诉人鼓楼区房地产管理局作出的具体行政行为。
被上诉人陈某甲等人没有答辩。但在庭审中辩称：上诉人鼓楼区房管局为原审第三人出具的产权证明没有事实和法律依据。讼争房屋的产权属被上诉人之父陈某良所有，并有解放前福建省地政局发给的土地所有权状为据，解放后被上诉人的父母一直居住在该讼争房内并交纳房地产税。因原审第三人无房居住，被上诉人父母让借花厅房给其居住。当时因未办理有关手续，以致发生纠纷。原审第三人趁房屋拆迁之机，提出讼争房已卖断。被上诉人之父与原审第三人之间没有房屋买卖契约，该房屋的买卖行为不符合我国有关房屋买卖的法律规定，因此，该房屋买卖行为不能成立。上诉人福州市鼓楼区房地产管理局以发证办的名义，为第三人出具房屋产权证明属越权行为。发证办是房管局内部机构，无权对外出具证明。确认产权的权限属福州市人民政府授权的福州市房管局，上诉人鼓楼区房管局无权确认。上诉人鼓楼区房管局出具的产权证明，所依据的证据均是原审第三人提供的，并非档案记载的证据。该证据不足为证。原判决认定事实清楚，证据充分。请求本院依法维持原判，驳回上诉。
上诉人鼓楼区房管局向原审法院提供的主要证据有：1、陈某良张贴房屋招租报告；2、刘某某、陈某良买卖房屋登记表；3、鼓楼区房管所群众来信处理单；4、刘某某关于办理房屋手续的报告；5、鼓楼区房管所于一九六四年十二月二十九日作出的《关于后曹X号陈某良与刘某某违法买卖房屋的处理规定》；6、房产登记总册；7、一九六六年二月福州市鼓楼区房管公司的罚金收据；8、一九六六年刘某某向福州市财政局交纳的税费；9、一九六六年刘某某向财政局交纳的复丈费发票；10、一九六六年领证凭据；11、福州市鼓楼区房产公司出具的换证工本费发票。
上诉人刘某某向原审法院提供的证据材料：1、一九八二年鼓楼区人民法院结案报告、审理笔录；2、一九八二年三月十九日鼓楼区房管局出具的产权证明；3、鼓楼区人民法院于一九八二年三月七日从鼓楼区房管局摘抄的档案材料二份；4、一九八二年一月十九日陈某甲等人向鼓楼区人民法院提起民事诉讼的起诉状；
被上诉人陈某甲等人向原审法院提供的证据材料：1、解放前福建省地政厅发给陈某良的土地使用权状；2、陈某良购买房屋的买断契；3、陈某良交纳税费发票。
上述证据均已随案移送本院。
经庭审质证，本院确认原审被告鼓楼区房管局所取得证据程序和收集方法合法，可以作为本案定案的根据。原审第三人提供的证据，不是行政诉讼审查的对象，本院对此不予评价。被上诉人陈某甲等人提交的解放前契约，解放后未经人民政府重新登记换证，不能作为确认产权的证据。被上诉人陈某甲等人及其律师对以上证据的真实性提出异议，但其不能提供反证，本院对此不予支持。
经审查，本院确认原审法院审判程序合法。上诉人对此亦无异议。
本院根据本案有效证据可以认定以下事实：座落于鼓楼区后曹41弄X、X号房屋，系被上诉人陈某甲等人之父陈某良于民国27年10月买受何某锐产业。一九六三年五月二十日陈某良和原审第三人刘某某向有关部门分别填写《申请出卖私房登记表》和《申请购买房屋登记表》，陈某良愿将其房产中后花厅一间(即讼争房)出卖给原审第三人刘某某。一九六四年十二月二十九日，鼓楼区房管所以(64)X号《关于后曹X号陈某良、刘某某违法买卖房屋处理规定》，对陈某良和刘某某未经核准私自高价买卖房屋行为予以处理后，同意陈某良将讼争房卖给第三人刘某某。之后刘某某向有关部门交纳了罚金，并于一九六六年向房屋管理部门登记交纳有关税费、房屋复丈费、移转登记费，房管部门受理后发给凭证领证收据。一九七九年十二月，原审第三人刘某某按规定重新申请换证，房管部门予以受理，并出具换证费发票。上诉人鼓楼区房管局调取福州市房屋管理局《房产登记总册》中记载：所有权人刘某某，所有权性质：私有，权利来源：一九六六年二月买受陈某良产业。一九九七年四月十五日，四月十八日，上诉人鼓楼区房管局根据福州市房管局《房屋总册》，以发证办的名义向福州市晋安区房地产综合开发公司出具证明，其内容为：刘某某于一九九七年十二月来我办申请座落于后曹X号产权买卖转移登记，契税已交，因遇拆迁冻结，已停办。一九九七年四月二十八日上诉人又以发证办的名义出具证明，证实后曹X号(旧)属5段418A号，土木结构楼屋两直，产权人刘某某于一九六六年二月买受陈某良产业(该地号由418地号割出)。一九九七年五月十一日，原审第三人刘某某与晋安区房地产综合开发公司签订《拆迁补偿安置协议》，就地安置3间套房一单元。
本院认为，根据《城市私房管理条例》第五条、《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第七条、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第五条的规定，上诉人鼓楼区房管局作为县级以上人民政府所属的房地产行政管理主管部门主管本行政区域的城市房屋产权产籍工作，也是城市私房的行政管理机关，有权对辖区所属的房屋行使规定的行政管理职权。福州市房管局榕房综[1993]X号《关于城市拆工作中房屋产权管理的暂行规定》规定，对于拆迁房屋产权审查，由拆迁人向福州市城市房屋拆迁管理办公室提出申请，经拆迁管理办公室批准，发给《房屋拆迁产权审查通知》，拆迁人自接到《通知》二日内分别向房地产产权监理处、区房地产管理局申办拆迁区域的房屋产权审查手续。产权处和区房地产管理局凭《通知》受理，并在《通知》规定的期限完成产权审查，出具证明。因此，本上诉人鼓楼区房管局向拆迁人出具产权证明是符合规定的。
上诉人出具证明所盖的公章为“鼓楼区房管局产权证明专用章”，该印章块专用于证明产权。上诉人出具的证明正是针对房屋产权这一特定的事实，不影响上诉人对此承担行政法律后果。被上诉人陈某甲等人及其代理人认为鼓楼区房管局出具产权证明属超越职权的理由不能成立。本院不予支持。
上诉人福州市鼓楼区房地产管理局出具的有关证据，客观地反映了原审第三人刘某某与被上诉人陈某甲等人之父陈某良之间存在买卖房屋的行为。当时买卖双方在政府部门填写申请房屋买卖申请表，证明双方买卖房屋出于真实自愿、协商一致。原审第三人刘某某和陈某良因买卖房屋的价格未经有关部门评估，鼓楼区房管所对双方高价买卖房屋的行为作罚款处理后，发出(64)X号文同意双方买卖，予以受理核准登记，上诉人交纳了罚金750元，补交契税，房屋复丈费，有关部门亦发给了有关凭据。福州市房管局的《房产总册》确认讼争房的产权归刘某某所有，并有房产证号。原审法院认为“《房产登记总册》虽记载讼争房屋称系刘某某所有，并有相关的房产证号，但房产证并不存在”，并据此认定上诉人出具的证明和补充证明主要证据不足，没有事实依据和法律依据，本院认为“产权证实际不存在”的事实，正是上诉人鼓楼区房管局在拆迁中出具产权证明的原因，属于上诉人鼓楼区房管局依职权对上诉人刘某某房屋所有权作出的行政确认，该行政确认合法有效。
被上诉人及其代理人关于原审第三人刘某某与陈某良之间没有买卖房屋行为的诉讼理由和原审第三人没有提供买卖契约的诉讼理由。因上述买卖行为发生在《城市私有房屋管理条例》颁布之前而不能成立。原审法院依据《福州房屋产权产籍管理办法》有关房屋买卖需订立买卖合约的规定，认定双方无买卖关系，违背本案的客观事实。上诉人陈某甲等人从未提供任何某政府部门申请产权登记的证据材料而主张对本案房屋的所有权，本院不予支持。
被上诉人陈某甲等人及其代理人关于上诉人鼓楼区房管理局作出的产权证明所依据的证据不是基于原始的档案材料的诉讼理由，因行政机关有权取证而不能成立。只要取证程序合法，所取证据就可以作为具体行政行为的根据。
综上，上诉人鼓楼区房管局向晋安区房地产公司出具产权证明，基本事实清楚，并有相关证据证明，适用法律正确。上诉人福州市鼓楼区房地产管理局上诉理由成立，本院予以采纳。原判决适用法律错误。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条第(三)项的规定，判决如下：
一、撤销福州鼓楼区人民法院(1998)鼓行重字第X号行政判决。
二、维持上诉人鼓楼区房地产管理局以鼓楼区人民政府房屋登记发证办的名义分别于一九九七年四月十五日、四月二十八日向福州市晋安区房地产综合开发公司出具的两份证明。
本案一、二审案件受理费各200元，由被上诉人陈某甲等人负担。
本判决为终审判决。
审判长翁小明
审判员谢红波
代理审判员林某
一九九八年十二月二十五日
书记员庄玮芬
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