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无锡市科翔房产发展有限公司与无锡市南长区金乐华庭业主委员会、无锡市住房保障和房产管理局房屋行政登记一案

当事人:   法官:   文号:江苏省无锡市中级人民法院

上诉人(原审第三人)无锡市科翔房产发展有限公司。

法定代表人郭春坊。

委托代理人周平。

委托代理人陈荣。

被上诉人(原审原告)无锡市南长区金乐华庭业主委员会。

诉讼代表人黄世贤。

委托代理人徐亦寒。

委托代理人毛慧恒。

原审被告无锡市住房保障和房产管理局,地址在无锡市复兴路122号。

法定代表人陆檬。

委托代理人邓跃智。

委托代理人王玲君。

上诉人无锡市科翔房产发展有限公司(以下简称科翔公司)与无锡市南长区金乐华庭业主委员会(以下简称业委会)、无锡市住房保障和房产管理局(以下简称市房管局)房屋行政登记一案,不服无锡市崇安区人民法院(2010)崇行初字第25号行政判决,向本院提起上诉。本院于2010年11月8日立案受理并依法组成合议庭,于2010年11月24日对本案进行了公开开庭审理。上诉人科翔公司的委托代理人周平,被上诉人业委会的委托代理人毛慧恒,原审被告市房管局的委托代理人邓跃智、王玲君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:金乐华庭小区由科翔公司(原无锡太湖国家旅游度假区房产开发公司)开发建设。2001年3月22日无锡市建设委员会作出锡建开(2001)24号关于南长街13号地块公建配套项目立项的批复,并附拟建住宅组团公建配套项目一览表。其中载明,物业管理用房建筑面积为100平方米,投资额为60000元,备注中注明包括三产用房。2001年8月16日,无锡市计划委员会作出锡计资(2000)第206号关于在南长街13号地块开发建设商业、住宅房项目建议书的批复。2001年该项目取得建设工程规划许可证。经无锡市规划局审核的南长街13号地块(金乐华庭商住楼)一层平面图纸上,相应部位分别标注了“店铺”、“商场”、“门厅”、“值班室”、“架空活动场所”等字样,图中金钩桥街11、13、15、17号所在位置标注为“管理用房”。

该小区建成后,于2003年9月12日,科翔公司与金乐华庭小区当时的物业管理单位华寓公司就小区内的物业管理用房等公建配套进行了交接。2003年10月20日,科翔公司向市建设局递交关于金乐华庭小区进行综合验收的申请报告及相关部门出具的单项验收合格单等手续。其中,2003年9月29日,市房管局根据科翔公司与华寓公司就金乐华庭小区交接公建配套清单等材料,出具了市房管局物验字(2003)第19号建设工程竣工物业管理验收认可书;公建配套单项验收表中载明,物业管理用房的批准建筑面积100平方米,竣工建筑面积109平方米,在B幢一层;社区服务用房的批准建筑面积50平方米,竣工建筑面积82平方米,在B幢一层等;公建配套图中科翔公司在A幢和B幢分别另行标注了两处管理房,其中A幢管理房为小区门卫,即值班室;B幢管理房部位系科翔公司在该图纸上另行手绘添加,即现物业办公室在图纸上的大体位置。市建设局于2003年10月27日作出锡建开[2003]71号关于金乐华庭小区综合验收的批复,同意该小区综合验收合格。

2003年11月10日,科翔公司就金钩桥街11、13、15、17号等房屋向原审被告市房管局申请初始登记,并提交了锡建开(2001)24号关于南长街13号地块公建配套项目立项的批复、锡计资(2000)第206号关于南长街13号地块开发建设商业、住宅房项目建议书的批复、锡南国用(2002)字第81号国有土地使用证、锡规建许(2001)第207号建设工程规划许可证、锡规建证字[2003]第084号建设工程竣工规划验收合格证、锡建开[2003]71号关于金乐华庭小区综合验收的批复、房产平面图、(2002)内销准字第006号商品房预(销)售许可证等材料。市房管局经审核,于2003年12月11日颁发锡房商登784342008064号无锡市商品房屋初始登记证,登记单位为科翔公司。金钩桥街11、13、15、17房屋权属初始登记到科翔公司名下后,科翔公司又将房屋出售给郭峰影。2005年6月,上述房屋权属转移登记到郭峰影名下,同时市房管局注销了锡房商登784342008064号无锡市商品房屋初始登记证。

2007年6月2日原审原告业委会成立,并于2007年7月1日经无锡市南长区房产管理局备案。2007年9月19日,华寓公司与业委会就小区内的物业管理及社区服务用房进行交接,交接中双方对除门卫室(规划设计图纸中标注为“值班室”)外的其他交接房屋意见不一。2007年11月16日,无锡市南长区金乐华庭业主大会通过业主签名表决授权业委会采用法律手段维权。业委会于2008年1月向无锡市南长区人民法院提起民事诉讼,要求科翔公司移交物业管理及社区服务用房等公建配套设施150平方米,后于2009年6月撤诉。2008年9月业委会向法院提起行政诉讼,请求撤销原审被告作出的锡房商登784342008064号商品房屋初始登记行为,并于同年12月撤诉。2009年3月业委会向法院提起行政诉讼,请求撤销无锡市建设局作出的锡建开[2003]71号关于金乐华庭小区综合验收的批复。同年9月27日被裁定驳回起诉。2009年11月2日业委会再次诉至法院。

原审法院于2009年12月4日组织各方当事人至金乐华庭小区进行实地勘验。经勘验并与规划设计图纸、竣工图纸核对,在设计图纸上被标注为“管理用房”的部位,即金钩桥街11、13、15、17号房屋所在位置,现分别为浴室门面、服装店和烟酒店,店面均沿街开门。交付给业委会作为小区物业办公室使用的房屋位于上述店面后背靠东,约50平方米,无门牌号,目前四周有墙体,在规划设计图纸上被标注为“架空活动场所”。

原审法院认为,市房管局负责本市房屋权属登记管理工作,是本市房屋权属登记的行政主管部门,具有对本市房屋权属登记管理职权。

业委会经业主大会授权,可以对房屋权属初始登记具体行政行为提起诉讼。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三十六条第一款规定,人民法院裁定准许原告撤诉后,原告以同一事实和理由重新起诉的,人民法院不予受理。原审原告业委会虽于2008年9月向法院提起行政诉讼,并于同年12月撤诉,2009年11月就同一被诉具体行政行为再次诉至法院,但原审原告增加了撤诉后与市建设局综合验收批复行为行政诉讼中查明的相关事实和证据,不属上述规定的以同一事实和理由重新起诉的情形,人民法院应当受理,以充分保护当事人的诉权。对原审被告和原审第三人提出业委会无原告诉讼主体资格,且系重复起诉的主张,法院不予支持。

2003年9月1日施行的国务院《物业管理条例》规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。2001年施行并于2003年10月25日修正的《江苏省物业管理条例》规定,新建物业在规划建设时,应当建设必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。上述法规对物业管理服务用房进行了原则规定,在具体建设项目的实施中应具体落实。本案中,无锡市建设委员会对金乐华庭小区公建配套项目立项审批时,批准物业管理用房面积为100平方米,未明确具体位置。经市规划局审核的金乐华庭一层设计图纸上金钩桥街11、13、15、17号房屋标注为“管理用房”。从字面上理解,管理用房包括物业管理用房。除此以外,无其他位置标注为“管理用房”或物业管理用房。且小区门卫室和标注为“管理用房”的房屋面积总和在批准的100平方米范围内。原审被告和原审第三人也均未提供证据证明规划设计时另有其他部位规划设计为物业管理用房。因此,可以认定金钩桥街11、13、15、17号房屋在规划时被确定为物业管理用房。原审被告和原审第三人均提出图纸上的“管理用房”不是物业管理用房,而是经营管理用房等意见,因原审被告与原审第三人均无法在设计图纸上明确指出物业管理用房位置,且科翔公司在向市建设局申请综合验收时提交的公建配套图纸上,科翔公司将交付给华寓公司的物业管理用房自行标注为管理房,可见原审第三人对物业管理用房的表述也不一致,故其解释不合理,理由不充分,对上述意见不予采纳。

现作为物业办公室使用的房屋在规划设计图纸和竣工图纸上均标注为“架空活动场所”的位置,四周无墙体。物业办公室现有墙体系后砌。物业管理用房在单项验收时,原审被告虽认可金乐华庭小区“能按有关部门规定配置物业管理用房”,但对物业管理用房具体部位未明确。因此,从建设工程竣工物业管理验收认可书以及综合验收批复,都不能直接得出此处架空活动场所可以作为物业管理用房使用的结论,亦不能证明相关部门对此予以认可。故科翔公司将规划设计为架空活动场所的位置作为物业管理用房交付华寓公司,而将规划设计为物业管理用房的房屋作为商品房出售的行为,不具合法性。原审原告提供的设计图纸能够证明城市规划行政主管部门对金钩桥街11、13、15、17号规划设计为物业管理用房予以认可,该证据的证明效力高于原审第三人的陈述。对第三人科翔公司提出物业管理用房是否需要定位法律无明确规定,科翔公司已将相应的公建配套中的物业管理用房面积交付等意见亦不予采纳。

建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第二十五条规定,申报不实的登记机关有权注销房屋权属证书。原审第三人科翔公司在向市房管局申请对金钩桥街11、13、15、17号房屋权属办理初始登记时,提供了上述规定的相关申请材料,形式上符合办理初始登记的条件。2003年12月,市房管局在申请人提交材料齐全的情况下,办理初始登记并颁发锡房商登784342008064号商品房屋初始登记证的行为,并无不当。但根据本案查明的事实,科翔公司申请上述初始登记时,将职权部门确定为物业管理用房的房屋作为商业用房申请房屋权属初始登记,属申报不实。市房管局依据第三人科翔公司不真实的申请,作出的房屋权属初始登记行为缺乏事实依据,依法应予撤销。据此,参照建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款、第二十五条第一款第(一)项,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目之规定,判决撤销无锡市住房保障和房产管理局于2003年12月11日对无锡市金钩桥街11、13、15、17号房屋作出的锡房商登784342008064号商品房屋初始登记行为。诉讼费人民币50元,由无锡市住房保障和房产管理局、无锡市科翔房产发展有限公司各半负担。

上诉人科翔公司上诉称,一、“管理用房”并不等于物业管理用房,对物业管理用房的具体位置不需要在规划图纸中予以定位,法律法规对物业管理用房只有定量没有定位的要求,该处“管理用房”是上诉人自己使用的经营管理用房;二、原审被告进行房屋权属初始登记严格按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定执行,不应在符合规定的情况下被撤销,上诉人在领证时提交的文件没有任何不真实的情况;三、架空层四周加设围墙后可以用作物业管理用房,没有违反任何强制性规定,并且通过了综合验收。房屋权属初始登记时的审查应当考虑物业管理用房面积是否符合规划、是否通过综合验收而不是审查物业管理用房的位置。请求撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人业委会答辩称,上诉人违反规划设计,将职权部门确定为物业管理用房的房屋作为商业用房申请权属登记,属于申报不实;上诉人将设计图纸中作为全体业主共有的架空层私自搭建作为物业用房,损害了全体业主的合法权益。原审判决事实清楚、适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

原审被告市房管局辩称,初始登记时到实地查看过,物业管理用房已经建设完毕,且符合建设局备案的公建配套验收;上诉人提供的申请材料齐全,符合登记条件,登记行政程序正确,该房屋初始登记正确,不应撤销。请求撤销原判,驳回原审原告诉讼请求。

原审被告向原审法院提供的证据有:1、无锡市城镇单位房屋权属初始登记申请表,载明申请单位科翔公司,房屋座落金钩桥街9、11-17号、南长街154#A,取得方式自建;2、无锡市建设委员会锡建开(2001)24号关于南长街13#地块公建配套项目立项的批复,附拟建住宅组团公建配套项目一览表,载明物业管理用房建筑面积100平方米,备注包括三产用房等;3、无锡市建设局锡建开[2003]71号关于金乐华庭小区综合验收的批复,载明同意该小区综合验收合格等;4、无锡市规划局锡规建证字[2003]第084号建设工程竣工规划验收合格证,证明科翔公司建设的南长街13号地块金乐华庭商住楼项目竣工验收合格;5、2003年12月8日科翔公司向被告出具的关于黄泥洚13#地块金乐华庭公建配套情况说明,内容为金钩桥街21#-23#底层为社区用房和物业管理用房,金钩桥街29#为物业管理用房等;6、无锡市计划委员会锡计资(2000)第206号关于在南长街13号地块开发建设商业、住宅房项目建议书的批复;7、市房管局(2002)内销准字第006号商品房预(销)售许可证;8、市规划局锡规建许(2001)第207号建设工程规划许可证;9、无锡市国土资源局锡南国用(2002)字第81号国有土地使用证;10、房产平面图;11、锡房商登784342008064号无锡市商品房屋初始登记证存根;12、盖有科翔公司单位印章的公建配套单项验收表及图纸,系科翔公司向市建设局开发办上报、备案的资料;13、市房管局物验字(2003)第19号建设工程竣工物业管理验收认可书;14、金乐华庭小区交接公建配套清单;15、物业管理委托合同示范文本;16、无锡市崇安区人民法院(2008)崇行初字第40号行政裁定书、传票、业委会2008年8月15日的行政诉状。

原审原告向原审法院提供的证据有:1、来源于无锡市城市建设档案馆的南长街13号地块(金乐华庭商住楼)一层平面图纸;2、无锡市建设委员会锡建开(2001)24号关于南长街13号地块公建配套项目立项的批复,附拟建住宅组团公建配套项目一览表;3、锡房商登784342008064号无锡市商品房屋初始登记证; 4、市房管局物验字(2003)第19号建设工程竣工物业管理验收认可书、北塘法院(2009)北行初字第12号行政裁定书;5、金乐华庭小区交接公建配套清单;6、无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执;7、金乐华庭小区业主大会关于采用法律手段维权的表决及小区业主的签名表。

原审第三人向原审法院提供的证据有:金乐华庭小区验收时拍摄的照片1张。

原审法院依职权调取的证据有:1、来源于无锡市规划局的南长街13号地块(金乐华庭商住楼)一层平面竣工图纸;2、无锡市崇安区人民法院(2008)崇行初字第40号案件庭审笔录;3、2009年12月4日原审法院组织各方当事人到金乐华庭小区实地勘验,形成的勘验笔录及照片。

以上证据均已随卷移送本院。

经审查,原审判决对本案证据的认定正确。本院据此确认的案件事实与原审无异。

本院认为,本案被诉房屋登记行为发生在2003年12月,这一具体行政行为所依据的主要是原建设部制定的《城市房地产权属登记管理办法》。该管理办法第十六条第一款规定了对于新建的房屋,申请房屋所有权初始登记应当提交的证明文件。2003年11月上诉人科翔公司在向原审被告市房管局申请对金钩桥街11、13、15、17号等房屋办理初始登记时,按规定提供了相应的证明文件。原审被告对科翔公司所提交的证明文件进行了审查并到实地查看,认为申请材料齐全、符合法定形式,且不存在不予登记的法定情形,因此予以核准登记并颁发了房屋权属证书。原审被告尽到了合法审慎的注意义务。但根据本案查明的事实,上诉人科翔公司是将规划部门确定为管理用房的房屋作为商业用房申请权属登记的,属申报不实。原审被告依据不真实的申请实施的登记结果不具有合法性,依法应当予以纠正。

上诉人提出本案所涉房屋权属初始登记不需要审查物业管理用房的具体位置且并没有不实申报的上诉意见。本案被诉登记行为发生时的法律法规对住宅小区配套物业管理用房的要求是原则性的,实际工作中,房屋产权登记部门在履行登记职责时也仅对物业管理用房的相关证明文件进行形式审查。但是上诉人将无锡市规划局核发的《建设工程规划许可证》所附经审定的设计图纸中标注为“管理用房”的部位作为商业用房申请权属登记,应当认为是属于申报不实的情形。

综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律根据,其上诉请求本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人科翔公司负担。

本判决为终审判决。

                                                  

                                                  审  判  长  蔡  萍

                                                  审  判  员  孙  宏

                                                  代理审判员  王  强

                                                    

                                                  

                                                  

                                                  二0一0年十二月十三日

                                                  

                                                  书  记  员  郭继光 



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