上诉人（原审被告）:王某甲，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市电信工程局工作人员，住（略）—X号X室。
委托代理人：王某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）—X号X室。
委托代理人：田某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）—X号X室。
被上诉人（原审原告）：沈阳三达物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人：史某某，董事长。
委托代理人：李远，辽宁维权律师事务所律师。。
上诉人王某甲因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2006）大民（2）房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月30日受理此案后，依法由审判员吴波担任审判长，代理审判员韩鹏主审，与代理审判员李倩共同组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司与王某甲于2002年10月23日签订文化园《前期物业管理服务协议》，同日又签订《物业管理费收缴协议》，收缴协议约定，由该公司为王某甲提供服务，每平方米服务费1元，王某甲房屋的建筑面积为152.61平方米。协议签订后，双方均履行了合同义务。后期，沈阳三达物业管理有限公司（以下简称三达物业公司）与文华园业主委员会、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2005年10月21日签订服务合同，协议约定：业主与沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司签订的协议不再履行，其项下的权利义务由三达物业公司承继。王某甲未交纳2004年10月23日至2006年10月23日的物业费3,662元，卫星收视维护服务费每户每年10元。2年应收取20元，上述合计3,682元。
原审法院另查，文华园业主委员会于2005年5月11日在房产部门办理了登记、备案。
原审法院认为，本案的争议的焦点为文华园业主委员会与三达物业公司签订的物业服务合同是否有效，能否对业主产生合同约束力。文华园业主委员会成立后，已向所在区政府的房地产行政主管部门备案，系合法组织，其有权与三达物业公司签订物业服务合同，其签订的合同对全体业主产生约束力，且王某甲已实际接受了三达物业公司提供的物业服务，应当支付物业费，并应偿付逾期付款利息。原审法院判决：一、被告王某甲于判决生效后七日内给付原告沈阳三达物业管理有限公司物业管理费3,682元；二、被告于本判决生效后七日内赔偿原告利息损失（自2004年10月23日起以本金1841元计算；自2005年10月23日起以本金1841元计算，至本判决生效时止）。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费157元，由被告承担。
宣判后，王某甲不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人三达物业公司的诉讼请求。其上诉理由是：业主委员会未经过业主大会的选聘即与被上诉人签订物业管理合同，属于违法无效，对上诉人没有约束力。对于前期物业公司无权将物业管理区域内的物业管理转让给第三方，前期物业公司转让行为不仅违法，也违反合同约定，被上诉人三达物业公司也无法律依据承接，无权向上诉人索要物业费。
被上诉人沈阳三达物业管理有限公司辩称：上诉人与被上诉人之间存在物业合同关系，物业合同合法有效，被上诉人已经完成了合同约定的义务，上诉人应当向被上诉人支付物业费。请求驳回上诉人上诉，维持原审判决。
经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述以及沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司与王某甲签订的《前期物业管理服务协议》和《前期物业费收缴协议》，三达物业公司与文华园业主委员会、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2005年10月21日签订的物业服务合同、关于文华园小区业主委员会备案回执单等证据，经原审庭审质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人王某甲与沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2001年12月25日签订的物业费收缴协议，及文华园业主委员会与三达物业公司、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2005年10月21日签订的物业管理服务合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。王某甲虽然提出业主委员会成立不合法的主张，但并未提供充分证据予以证明，因文华园业主委员会依法成立，故其代表全体业主与被上诉人签订的物业合同，对全体业主均具有约束力，在三达物业公司起诉前，并无业主对物业公司的选聘提出异议，且已实际接受了物业管理服务，应视为业主对沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司及三达物业公司对小区进行物业管理服务的认可；另外，三达物业公司至今尚未被文华园小区业主大会决议予以解聘，故对王某甲上诉提出的业主委员会未经业主大会授权与物业公司签订合同，因此所签订的合同应为无效、因沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司的经营范围是自有房产的物业管理，原与其所签订的前期物业费收缴协议也为无效等项主张，因其证据不足，理由不充分，本院不予支持。沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司及三达物业公司在2004年10月23日至2006年10月23日已实际提供了物业服务，上诉人对于欠费的数额表示承认。王某甲应当按照上述合同的约定及等价有偿原则给付被上诉
人三达物业公司欠缴的物业费等费用。因上诉人在二审审理过程中提出文华园小区还存在园区网球场环境差、业主会馆被占用的等问题，而被上诉人三达物业公司也承认存在上述事实，但认为与其无关，本院认为，在文华园小区的管理上被上诉人确实存在服务不到位的现象，因此对于三达物业公司收取的物业费予以酌减，应按90%收取。关于利息问题，原审判决上诉人赔偿利息损失，但没有利息计算的标准，且在原审庭审时被上诉人也明确承认双方的物业合同中对于利息没有明确约定，故对此本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2006）大民（2）房合初字第X号民事判决书主文第三项，即“驳回原、被告其他诉讼请求”；
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2006）大民（2）房合初字第X号民事判决书主文第二项，即“被告于本判决生效后七日内赔偿原告利息损失（自2004年10月23日起以本金1841元计算；自2005年10月23日起以本金1841元计算，至本判决生效时止）”；
三、变更沈阳市大东区人民法院（2006）大民（2）房合初字第X号民事判决书主文第一项为“王某甲于判决生效后七日内给付沈阳三达物业管理有限公司物业管理费3,313.8元（3,682元×90%）”；
一、二审案件受理费共计314元，由上诉人王某甲负担282元，由被上诉人沈阳三达物业管理有限公司负担32元。
本判决为终审判决。
审判长吴波
代理审判员李倩
代理审判员韩鹏
二00七年二月十四日
书记员白凤岐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
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