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丁某甲因与被上诉人沈阳市鼎盛物业管理有限责任公司物业管理服务合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:沈阳市中级人民法院

上诉人(原审被告):丁某甲,男,X年X月X日出生,汉族,沈阳市煤气总公司管网输配分公司工人,住址:沈阳市和平区X路X号X号楼X-X-X号。

委托代理人:丁某乙,男,X年X月X日出生,汉族,无职业,系上诉人父亲。住址:同上诉人。

被上诉人(原审原告):沈阳市鼎盛物业管理有限责任公司,住所地:沈阳市和平区X路X-X号X单元X楼。

法定代表人:史某某,该公司经理。

委托代理人:赵某某,男,X年X月X日出生,汉族,该公司副经理,住址:沈阳市和平区X路X-X号X-X-X。

委托代理人:杨兵,辽宁四洋律师事务所律师。

上诉人丁某甲因与被上诉人沈阳市鼎盛物业管理有限责任公司(以下简称鼎盛物业公司)物业管理服务合同纠纷一案,不服沈阳市和平区人民法院[2007]和民房初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2007年4月9日受理此案后,依法组成由审判员张卓琦担任审判长,代理审判员孝剑波主审、代理审判员陈兴田参加评议的合议庭,于2007年4月25日公开开庭对本案进行审理,上诉人丁某甲的委托代理人丁某乙,被上诉人委托代理人赵某某、杨兵到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原审法院查明:2004年10月30日,鼎盛物业公司与沈阳市和兴房屋开发有限公司签订《天和家园》二期物业管理委托合同,约定沈阳市和兴房屋开发有限公司选聘鼎盛物业公司对天河家园二期提供前期物业管理服务事宜,服务内容:1、物业公用部位的维修、养护和管理,包括楼顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等;2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理包括绿地、道路、污水井、雨水井、垃圾中转站、消防设施、公共照面、监控设施等;3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集及清运等;4、公共绿化的养护和管理;5、车辆停放管理;6公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;7、装饰装修管理服务;8、物业档案资料管理,包括竣工验收档案、业主档案等。合同还约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,普通住宅每月每平方米0.65元,同时还约定了合同双方的权利、义务及责任。后丁某甲成为沈阳市和平区X路X号天河家园X号楼X单元X层X号的业主,并于2004年11月5日签署了承诺书,声明其已详细阅读鼎盛物业公司拟定的业主公约,同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约,同时于当日交纳了至2005年11月1日的物业费866元。2005年11月1日至2006年10月31日物业费866元丁某甲尚未交纳,鼎盛物业公司于2007年1月诉至原审法院,要求丁某甲交纳拖欠物业费866元,诉讼费由丁某甲承担。另查明,业主公约载明物业服务收费标准为每平方米0.60元,物业公司持有沈阳市物价局颁发的收费许可证。

原审法院认为:民事主体在从事民事活动时,应遵守诚实信用原则,即应诚实、守信用,以善意的方式行使其权利,履行其义务。丁某甲对鼎盛物业公司提供的《天河家园》二期物业管理委托合同、业主公约及承诺书均无异议,且丁某甲承认鼎盛物业公司进行服务,故丁某甲应履行给付物业费的义务,现鼎盛物业公司要求丁某甲支付2005年11月1日至2006年10月31日的物业费866元,予以支持。庭审中,鼎盛物业公司将业主公约作为证据进行了提供,所以虽没有鼎盛物业公司的公章,仍表明鼎盛物业公司对该业主公约的认可,而丁某甲亦对业主公约详细阅读,并签署了承诺书,且丁某甲没有证据证明其行为有因受欺诈、胁迫而为的意思表示,也没有证据证明业主公约的权利与义务违反了公平等价有偿原则,故对丁某甲主张业主公约有失公平,公约上只有其一方签字,没有鼎盛物业公司的公章,业主公约不生效的抗辩不予支持。业主公约已载明物业费的收标准为每平方米0.60元,丁某甲称其购买的是现房,与目前的现状相同,应认定丁某甲对其房屋与一期之间的园区布局及收费标准的认可,且鼎盛物业公司的物业收费标准已经有关部门批准,故对丁某甲要求按一期物业费每月每平方米0.50元标准计算的主张,不予支持。双方就自行车棚发生了矛盾,因自行车棚已解决完毕,故不能成为不交物业费的理由。宽带、电话的安装不属于物业管理的约定范围,丁某甲以此抗辩不予支持。丁某甲主张物业保安不作为,但丁某甲提供的照片不能证明鼎盛物业公司的服务与约定的服务质量存在明显差距,故对该抗辩理由,亦不予支持。丁某甲称鼎盛物业公司经理打人一事,因已报案公安机关,本案不予处理。关于自行车丢失赔偿责任问题,因丁某甲未在举期限内提出反诉本案不予处理,当事人可另案告诉解决。综上,原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定,判决:一、被告丁某甲于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市鼎盛物业管理有限责任公司2005年11月1日至2006年10月1日的物业费866元。案件受理费50元,由被告丁某甲承担(原告已预交,由被告直付原告)。

宣判后,丁某甲不服上述民事判决,向本院提起上诉,请求二审法院依法撤销原判,判令被上诉人承担上诉人丢失三台自行车的财产损失,判令被上诉人对于打人事件当众道歉并以书面形式公布,根据国家规定判令物业费由0.6元/平方米改为0.5元/平方米,并由被上诉人承担全部上诉费用。其理由:1、业主公约有失公平。开发商聘用被上诉人的委托合同中,明确规定了物业管理服务内容有监控设施和安全防范管理等,而物业公司制定的业主公约却缺少上述服务内容,即没有规定物业方的违约责任。不签订这份业主公约物业就不给住房钥匙,业主是在违心情况下签订的公约。同时这份公约不具有法律效力,因其只有我业主方签字,无物业方签字或加盖公章。上诉人要求法院根据合同法第三条、第三十二条、第五十四条判决这份业主公约无效。2、物业服务不尽职尽责,存在不作为行为。白天小区南门大开无人管理,来往行人随便出入,夜间小区北门大开,保安睡觉,下半夜随便从此出入小区,无人过问。上诉人已将物业不作为事实的照片在一审中提交法院,充分证明了物业方的失职行为。自2005年4月份入住至2006年上半年,上诉人在小区自行车棚内陆续丢失了三台自行车,到物业报案后保安登记了自行车型号、颜色等,并说帮我报110,后多次找到物业咨询此事,保安先说经理不在,后又说物业不管。小区物业的服务质量与物业管理服务合同内容“有监控设施和安全防范管理等”存在明显的差距,根本不存在24小时小区内实时监控和安全防范等服务。我认为自行车的丢失与物业的不作为行为及治安防范不到位存在明确的因果关系。依据国务院物业管理条例第三十六条之规定物业公司应当赔偿上诉人的财产损失。3、我买的住房是二期的X号楼,但二期的11-X号楼建在一期院内,各种配套设施都是一期的,这四栋楼没有享受到二期的设施和服务,享受与一期同等的物业设施和服务,根据市物价局有关规定,同一小区、同一物业应当同一价格,我认为应当按一期的物业价格收费。4、物业公司未经业主同意擅自将13、X号楼前的两个免费自行车棚焊死改为收费车棚,在我父亲与物业公司史某理理论时,物业公司理亏,动手打人。5、小区物业只允许安装中国电信的宽带和电话,导致我原有网通电话和宽带无法迁移,造成了我的经济损失。综上,上诉人认为一审判决是错误的,没有体现法律的公正性,请求法院依据法律的规定予以改判。

鼎盛物业公司辩称:1、上诉人在上诉状中提出的第二项请求其在举证期内未提出反诉,也未交纳诉讼费用,现本案已进入二审程序,对于上诉人的该项请求不应受理。2、上诉状中第三项请求属治安处罚范围,公安机关已出警并处理,上诉人拒不交纳物业费于法无据。3、上诉人主张将物业费由每平方米0.60元改为0.50元于法无据。上诉人购买的是现房,双方签订了业主公约,约定价格为每平方米0.60元,上诉人已在公约上签字,并交纳了2004年10月至2005年10月的物业费,现上诉人提出变更物业费标准没有法律依据。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。

本院认为:上诉人丁某甲于2004年11月5日签署承诺书声明其“已详细阅读沈阳市鼎盛物业管理有限责任公司拟定的‘业主公约’”,“同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约”,并在签署承诺书当日交纳了2004年10月至2005年10月的物业费866元,在一审庭审中丁某甲亦明确表示对承诺书无异议,因此该份承诺书为当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效,具有法律约束力,丁某甲应当依照诚实信用原则履行自己的义务,遵守鼎盛物业公司拟定的上述业主公约。丁某甲在庭审中承认鼎盛物业公司为其小区提供了物业服务,故丁某甲应当按照公约约定交纳相应物业费,其拒绝交纳物业费的行为已构成违约,应承担继续履行等违约责任。现鼎盛物业公司要求丁某甲支付2005年11月1日至2006年10月31日的物业费866元,本院予以支持。

关于物业费收取标准的问题。丁某甲所购买的房屋系天河家园二期,业主公约中明确约定按建筑面积每月每平方米0.60元标准收取物业费,该标准未超出物价部门批准的范围,丁某甲已签署承诺书并按照该标准交纳了2004年10月至2005年10月的物业费866元,应视为丁某甲对物业费收取标准明知并认可。至于丁某甲提出因其购买的二期楼房建在一期院内,享受与一期同等的物业设施和服务,故其应当按照天河家园一期的收费标准即建筑面积每月每平方米0.50元交纳物业费的主张,因丁某甲购买的房屋为现房,丁某甲对其房屋属于二期、应当按二期交纳物业费的事实明确知晓,且已对收费标准予以认可并交纳了部分物业费,现丁某甲单方提出应当按照一期标准收费,并未与物业公司协商达成一致,对物业公司不具有约束力,故对上诉人的该项上诉主张本院不予支持。

关于上诉人提出的物业保安不作为的问题。本院认为,被上诉人起诉请求支付物业费,上诉人提出物业保安不作为,系对其不履行支付物业费义务的抗辩,亦即系对被上诉人请求支付物业费的主张之反驳,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,上诉人应对其反驳负举证责任。但丁某甲提供的照片不能证明鼎盛物业公司的服务与约定的服务质量存在明显差距,由于丁某甲未能提供充分的反驳证据证明物业公司未尽到服务义务,故丁某甲以此为由拒绝支付物业费本院不予支持。

关于上诉人提出的小区物业只允许安装中国电信的宽带和电话的问题,因宽带、电话的安装不属于物业管理服务约定的范围,丁某甲以此为由拒绝交纳物业费理由不能成立,本院不予支持。

关于上诉人提出的人身损害赔偿以及自行车丢失赔偿责任问题,因本案为物业管理服务合同纠纷,人身损害赔偿纠纷与本案不属同一案由,而自行车丢失赔偿责任问题丁某甲未在举证期限内提出反诉,未交纳反诉费用,故原审法院对此未予审理并无不当。

综上所述,原审法院的判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人承担。

本判决为终审判决。

审判长张卓琦

代理审判员陈兴田

代理审判员孝剑波

二00七年五月八日

书记员华荻

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款(一)项规定:原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判决。



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