上诉人（原审原告）：孙某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人：赵忠威，系辽宁圣法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴某某，女，X年X月X日出生，朝鲜族，系沈阳市和平区鸿运信息中介服务所个体经营者，住（略）-X号453。
被上诉人（原审被告）：金某某，女，X年X月X日出生，朝鲜族，住（略）-X号722。
法定代理人：吴某某，同上。
上诉人孙某某与被上诉人吴某某、金某某因房屋租赁纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月5日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王银华、代理审判员陈兴田参加评议，于2007年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人孙某某及其委托代理人赵忠威到庭参加了诉讼，被上诉人吴某某、金某某经本院依法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年8月27日，原告与金某烈签订《房屋租赁协议书》一份，由原告承租位于和平区X路X号X-X-X房屋用于经营，租期从2005年8月27日至2010年8月26日止，月租金1500元，每季度交一次；另约定原告以后租金某于租金某期前一个月续交。2005年11月，金某仙通过买卖的方式取得了该诉争房屋的所有权。当月，被告吴某某自称代替金某仙收取了当月至2006年2月26日的房屋租金3600元。2006年2月16日，被告吴某某以原告拖欠房屋租金某由与其发生了纠纷，于原告在场的情况下，该被告将原告物品移至该诉争房屋之外。当时，金某仙并未参与该过程。庭审中，原告未对被告吴某某的侵权行为致使其受到的实际损害后果提供有效证据予以佐证。原告于2006年3月31日诉至法院，请求判令解除房屋租赁协议书；判令二被告赔偿原告经济损失x元，并相互承担连带责任；诉讼费由二被告承担。被告吴某某辩称：孙某某欠金某某房租金900元。我没有损坏孙某某的物品，孙某某主张的损失不存在。
另查，该出租房屋于2006年2月7日经有关房屋管理部门将房屋所有权人由刘_U孔变更为金某仙。
原审法院认为：本案系因房屋租赁关系而发生的侵权纠纷，但因系两个不同的法律关系，且原告不能证明其所诉被告金某某与该诉争房屋的所有人金某仙系同一人，另因该诉争房屋的所有人金某仙并未参与该侵权过程。故驳回原告对被告金某某的起诉；对原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告吴某某将原告的物品移至诉争房屋之外的行为，系侵权行为，应当承担相应的侵权责任。但原告未对其因侵权而受到的实际损害后果提供有效证据予以佐证，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：驳回原告孙某某的诉讼请求。案件受理费3886元，由被告承担。
宣判后，孙某某不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，改判吴某某、金某某（仙）赔偿上诉人各项损失x元，诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：金某某（仙）是未成年人，由吴某某代为管理争议房屋。上诉人不欠房租金，第二季度交纳3600元房租金，是按约定扣除了采暖费、修锅炉费用和代办房屋出租证费用900元。吴某某、金某某未进行答辩。
本院经审理查明：2005年8月27日，金某烈（甲方）与孙某某（乙方）通过中介签订了《租房协议书》，约定：甲方将位于和平区X路X号X-X-X房屋租给乙方使用，租期5年，从2005年8月27日至2010年8月26日止，月租金1500元。乙方一次性支付甲方房租金4500元，提前半个月交下季度房租金。水、电、煤气费、电话费、有线电视费由乙方承担，采暖费、房费由甲方负责。如单方违约，中介费一概不退，违约方承担，并由违约方向对方赔偿一个月房租损失费。乙方交押金200元，租期满后多退少补。该协议签订后，孙某某交纳中介费50元，支付金某烈房租金4500元及押金200元，并使用租赁房屋经营足疗店。2005年11月14日，孙某某向金某烈交纳下一季度房租金3600元，金某烈之子金某健为其出具收条。之后，金某烈将租赁房屋转让给金某仙。2006年2月7日，孙某某租赁房屋的房屋所有权人由刘_U孔更名为金某仙。2006年2月16日，吴某某找到孙某某，双方因租金某题发生纠纷。吴某某将足疗店内的物品搬出租赁房屋，将房门锁上后离开。孙某某当时亦在现场。吴某某在原审第一次庭审中承认金某某是其女儿，房主是金某某。
上述事实，有《租房协议书》、房租金某条、中介费收条、房屋所有权证、照片、物品清单、装修费收据及双方当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案租赁房屋虽没有更名到金某烈名下，但因金某烈能够实际占有、处分租赁房屋，并能够将租赁房屋实际交付孙某某，且本案当事人针对金某烈对租赁房屋享有权利均无异议。故金某烈与孙某某签订的《租房协议书》系有效协议。租赁房屋的所有权人变更为金某仙后，依据“买卖不破租赁的原则”，原租赁合同对其具有约束力。金某仙应按原《租房协议书》的约定享有权利和承担义务。因金某仙系未成年人，其从事民事行为应由其监护人代为进行。吴某某在原审第一次庭审中承认金某某是其女儿，可以认定金某某与金某仙为同一人。故吴某某向孙某某索要房租金某行为属于代理金某仙所为的行为，租赁合同中金某仙所负义务应由吴某某代为承担。孙某某已按约定向金某烈交纳了房租金，金某烈对此并未提出异议。吴某某将孙某某经营的足疗店内的物品搬出，是以其行为表明解除与孙某某的房屋租赁合同，属违约行为，应承担违约责任。依据《租房协议书》的约定，如单方违约，中介费一概不退，违约方承担，并由违约方向对方赔偿一个月房租损失费。因吴某某故意违约，强行解除合同的行为给孙某某造成的实际损失已超过合同约定的违约金某额。依据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因此，吴某某对因违约给孙某某造成的损失应承担赔偿责任。租赁合同解除后，孙某某役交纳的押金200元应予返还。关于孙某某要求吴某某赔偿装修损失2.8万元的主张，孙某某为此提供装修费收据两张，证明装修费共计2.8万元。根据合同约定的5年租赁期限及实际使用年限的折旧，酌定吴某某应赔偿孙某某装修损失x元为宜。关于孙某某要求吴某某赔偿物品损失4199元的主张，孙某某为此提供足疗店的物品清单。考虑到孙某某提供的物品清单上所列物品均为经营足疗店的必需用品，本院对该证据予以确认。鉴于吴某某将孙某某经营的足疗店内的物品搬出时，孙某某当时亦在现场，却没有及时对物品采取适当措施，致使损失扩大。依据《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，吴某某应赔偿孙某某物品损失3000元为宜。关于孙某某要求吴某某赔偿兑店损失4500元的主张，因孙某某仅提供兑店费用收条一张，无法证明兑店事实的真实存在，孙某某的该项主张因证据不足，本院不予支持。关于孙某某要求吴某某赔偿营业损失x元的主张，因其没有提供营业期间收益的相关证据，本院对其该项主张亦不予支持。原审认定本案为侵权纠纷，并以孙某某未对因侵权受到的实际损害后果提供有效证据为由，驳回孙某某的诉讼请求欠妥，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款（三）项，《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决。
二、吴某某于本判决发生法律效力后10日内返还孙某某押金200元。
三、吴某某于本判决发生法律效力后10日内赔偿孙某某装修损失x元。
四、吴某某于本判决发生法律效力后10日内赔偿孙某某物品损失3000元。
五、驳回孙某某其他上诉请求。
一审案件受理费3886元，二审案件受理费3886元，共计7772元，由吴某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王银华
代理审判员陈兴田
二00七年三月二十五日
书记员刘宏晔
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十三条第一款（二）项规定：原判决适用法律错误的，依法改判。（三）项：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
《中华人民共和国民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。第十四条规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
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