上诉人（原审被告）张某某，男，37岁
上诉人（原审被告）杨某，女，31岁
被上诉人（原审原告）韩某某，女，61岁
被上诉人（原审原告）吕某，女，34岁
原审第三人天津市中顺房地产投资咨询有限公司，住所地天津市河东区太阳城紫玉园底商X号。
法定代表人刘某某，总经理。
上诉人张某某、杨某因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2010）东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人杨某受上诉人张某某的委托，被上诉人韩某某、吕某及委托代理人吕某燕，原审第三人天津市中顺房地产投资咨询有限公司的委托代理人沈军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，天津市中顺房地产投资咨询有限公司（以下称中顺公司）系从事房屋中介服务的公司。二原告系母女关系，二被告系夫妻关系。坐落天津市河东区X村松风西里X-X-X-X号房屋（以下称涉诉房屋）系被告张某某所有的私产房屋。2010年6月5日，被告张某某作为出售方（甲方），二原告作为买受方（乙方），第三人中顺公司作为居间方（丙方）签订了《房地产买卖居间合同》，约定被告张某某将涉诉房屋卖与二原告，成交价为人民币x元。合同第二条3.1项约定：“甲、乙双方应于房管局出具以乙方为所有权人的权属证明及以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行后三个工作日内将该房地产交付给乙方并办理完结物业交验手续，同时乙方将腾房押金退给甲方。如甲乙双方未约定腾房押金的，则该房地产交付及物业交验所产生的一切问题，由甲乙双方自行解决”。原、被告未约定腾房押金。合同第二条3.2项约定：“物业交验时，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将该房地产交付给乙方，并付清物业交验之前产生的一切有关该房地产之杂费（如水、电、煤气、暖气、物业管理费、电话费、宽带费等），物业交验之后产生的相关费用及更名费用由乙方承担，并由甲乙双方签署移交清单”。合同第三条其他费用约定，按政府有关规定，甲乙双方须付税费印花税、产权登记费、契税、公证费、产权转让手续费、土地出让金、营业税及附加税、个人所得税，乙方支付上述全部实际产生费用。合同第五条约定，该房地产是以现状售予乙方，而乙方或其代理人已查勘该房地产，故乙方不得借此拒绝交易。合同第六条约定，有关该房地产在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，甲方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失。合同第八条违约责任中第四项约定，甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产售价的1‰作为违约金，逾期超过十五日甲方仍不交付该房地产的，甲方应向乙方支付该房地产售价的10%作为违约金。买卖居间合同签订后，二原告支付了定金，双方于2010年7月23日到房管部门就涉诉房屋签订了制式的《天津市房产买卖协议》，该买卖协议约定房产价款为x元。买卖协议第四条关于房产交付约定，房产实物状况、权利状况、符合有关规定和双方约定的，方可交付；不符合有关规定和双方约定的，不得交付。甲方（指被告张某某）须于2010年8月23日前，将该房产及相关证明交付乙方（指二原告）。关于相关证明包括的约定处为空白。合同第五条产权转移登记及其他相关设施登记约定，协议订立后，甲乙双方应在30日内，到房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续。按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。协议第六条违约责任的各项约定处均为空白。协议第七条关于产权纠纷和债权债务纠纷的约定为甲方保证在该房产交付时，无产权纠纷和债权债务纠纷，如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。当日，原告交纳了过户所需的各项税费，但其中交款人署名为被告的票据由被告持有。被告现已收到了买卖居间合同约定的全部购房款x元。2010年8月20日，房管部门为二原告颁发了涉诉房屋的所有权证书，二原告实际领取的日期为2010年8月27日。另查，在交易过程中，被告张某某委托了天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司对涉诉房屋进行评估，该公司对涉诉房屋进行了实地查勘，在《评估报告书》中对房屋现状的记载为：房屋装修：卧室、厨台、卫生间为木门，阳台塑钢窗，设施设备中记载为通上水、通下水、通暖气、一户一表、数字电视、宽带网。2010年8月31日，经第三人居间联系，原、被告双方办理房屋交接手续，原告发现屋内部分设施被拆除，对房屋现状有异议，因此拒绝接收房屋，双方协商未果，因此成讼，原告要求判令被告将房屋恢复原状；判令被告依照合同约定履行向原告交房的义务；协助原告办理各项设施的更名过户手续；判令被告支付违约金x元；判令被告返还个人所得税的税票、营业税及附加税税票。被告当庭亦认可将部分设施拆除，又陈述业已将拆走的门、窗、暖气等恢复原状。在诉讼期间，经原审法院现场勘验，现涉诉房屋内的主要状态为：两间居室门及双层窗已重新安装，但大居室里层塑钢窗有一扇玻璃缺失，暖气已重新安装，厕所门已重新安装，阳台门重新安装，但玻璃非原有的磨砂玻璃而变更为普通玻璃，现屋内的五盏顶灯及两个壁灯均被卸走，现场勘验时被告应原审法院要求，将两个居室及厅内的三盏顶灯拿回涉诉房屋内，但并未安装，房屋内空气开关罩盒面板缺失，电源线插座面板缺失两个。两个居室内里侧塑钢窗重新安装时只进行了抹灰，房屋内多处有悬挂电器、物品的钉子或钉子孔洞，两个居室内还有空调孔及窗帘杆孔洞，此外墙上还有粘贴物品的双面胶痕迹，涉诉房屋外数字电视线路主线与入户线未连接，被告当场出示视贝牌x型号三通一个，称系连接数字电视线路所用（以现场勘验时的记录及拍摄照片为准）。现二被告业已将电话移机，水表为银行卡缴费的远程控制水表，电表为一户一表，各项设施尚未变更到二原告名下。另查，被告在房屋交付时尚拖欠供热费，后在9月底补交，原告在供热期前办理了涉诉房屋的暖气报停手续。
原审法院认为，原、被告就涉诉房屋签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定，遵循诚实信用原则履行。在履行过程中，双方按照房屋管理部门的规定又签订了制式的《天津市房产买卖协议》，但从原、被告双方及第三人的陈述可以看出，该协议的签订只是办理产权登记所必须履行的一个环节，买卖双方并未就约定条款进行真正的磋商，且该协议中的房款数额也与实际成交价格不一致，关于违约责任等内容更是没有约定，而我国法律并不禁止当事人之间就房屋买卖自由交易，因此在该买卖协议约定与买卖居间合同约定不一致时，应当以双方当事人自行协商签订的实际履行的买卖居间合同作为确定双方权利义务的依据。涉诉房屋原虽登记在被告张某某名下，但鉴于二被告的夫妻关系，应为二被告的共同财产，现原告向二被告主张权利，二被告应连带向二原告承担相应义务。二被告已取得了购房款，因此应当承担交付房屋的义务。对于交付的房屋的具体状况，原、被告在该居间买卖协议中虽约定涉诉房屋以现状售予原告，但对于现状的具体情况并无约定，评估机构对涉诉房屋的评估报告系在原、被告交易过程中，具有相应评估资质的第三方经现场查勘后对涉诉房屋具体情况的描述，可以作为判定涉诉房屋现状的依据。对于评估报告中没有涉及的内容，则应当按照通常标准判断。综合考量，涉诉房屋交付时，门、窗、暖气设施、照明顶灯、电源线面板、空气开关罩盒面板应齐全且能正常使用。因此，对于墙上的空洞、钉子及双面胶痕迹，经现场勘验，应为二被告正常使用在腾空房屋时将相关物品取走后留下的痕迹，并无恶意破损迹象，因此不应承担修复责任。对于两个居室内的壁灯，并非照明必不可少的设施，在双方无明确约定且评估报告中对此也无记载的情况下，二被告拆卸走并无不妥，原告也未就此提出要求，因此壁灯不必继续安装。二被告腾空房屋时，涉诉房屋内的部分设施拆卸移走或有毁损，现虽恢复了一部分，但仍然有缺失或与原状不符，本应承担继续履行的责任，但考虑到对于缺失、毁损或与原状不符的设施虽能明确，但对于具体的质量、品牌等并无明确约定且市场上相关物品价格差异很大，在实际履行过程中极易产生争议，不便于纠纷的解决，为了便于执行，原审法院确定二被告以现场勘验时涉诉房屋内的状态交付，同时酌情补偿二原告500元，对于涉诉房屋内毁损、缺失或与原状不符的部分，由二原告自行恢复原状。对于涉诉房屋门外数字电视线路连接处断开问题，系二被告将连接的视贝牌x型号三通取走保管所致，二被告在交付房屋时应将线路接通。关于原告要求被告给付数字电视机顶盒的请求，该机顶盒虽然是收看数字电视必不可少的，但在安装数字电视时，机顶盒都是单独购置的，因此，在合同没有约定的情况下，被告不负有给付原告此设备的义务，原告此项请求，不予支持。关于原告要求二被告结清各项设施费用，并协助其办理过户手续的请求，符合法律规定，予以支持。至于本案中涉及的设施，应包括水、电、煤气、暖气、数字电视、宽带网，根据合同约定，在被告将验收合格的房屋交付给原告之前的费用，应由二被告负担，二被告应将各项费用向有关部门结清，并协助二原告办理设施过户手续，对于水卡银行卡、一户一表磁卡等使用设施所必不可少的物品，二被告应一并给付二原告，过户所需费用，则应由二原告负担。对于预付费类设施，如二被告已付费用在房屋交付时尚有结余，二原告应同时将结余的费用给付二被告。关于原告主张的由被告承担热能补偿费的请求，该费用尚未发生，本案中不予处理。关于原告主张的违约金x元的请求，根据买卖居间合同的约定，二被告作为交付房屋义务的履行方，负有适当履行、全面履行的义务，二被告将房屋内的门、窗、暖气、顶灯拆卸走，且其在8月31日房屋交接时至少还拖欠了供热费，至现场勘验时还有顶灯尚末安装，窗户还有玻璃缺失，电源线面板及空气开关盒面板缺失等履行瑕疵，显然未尽适当履行义务，责任在于被告。因此应当认定被告有逾期交房行为，按照买卖居间合同第八条第4款的约定，应当向二原告承担违约责任，给付原告逾期交房违约金。鉴于房屋至今未交付，早已超出了十五日，因此应向二原告支付涉诉房屋售价的10％即x元作为违约金。关于原告要求被告返还税费票据的主张，买卖居间合同中关于票据由何方持有并无约定，虽然款项系原告缴纳，但其缴纳的依据是合同的约定，仍然是以被告张某某的名义缴纳的，根据惯例由票据记载的缴款人即被告张某某持有并不违反法律规定，因此，原告此项请求不予支持。综上所述。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、本判决生效之日起五日内，被告张某某、杨某将坐落本市河东区X村松风西里X-X-X-X号房屋以现场勘验时的状态交付原告韩某某、吕某；二、被告张某某、杨某在交付上述房屋时，连带给付原告韩某某、吕某人民币500元，上述房屋内毁损、缺失、或与原状不符的设施由原告韩某某、吕某负责恢复原状，被告张某某、杨某不再就此承担继续履行责任；三、被告张某某、杨某在交付上述房屋时，将上述房屋外数字电视线路总线与入户线接通；四、被告张某某、杨某在交付上述房屋时，应将截止至实际交付之日止的该房屋的水费、电费、煤气费、供热费、宽带网费、数字电视费全部向有关部门交纳完毕，不得有欠费情形，同时将水卡银行卡及一户一表磁卡等使用上述设施必不可少的物品给付原告韩某某、吕某，如果在交付时被告张某某、杨某预付的各项设施费用还有余额，在交付的同时原告韩某某、吕某应连带将余额款以现金方式返还给被告张某某、杨某；五、被告张某某、杨某在上述房屋交付完毕之日起三日内，协助原告韩某某、吕某办理水、电、煤气、暖气、宽带网、数字电视设施过户手续，所需费用由原告韩某某、吕某连带负担；六、本判决生效之日起十五日内，被告张某某、杨某给付原告韩某某、吕某违约金人民币x元；七、驳回原告韩某某、吕某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1656元，减半收取828元，由原告韩某某、吕某连带负担150元，被告张某某、杨某连带负担678元。”
原审法院判决后，上诉人张某某、杨某不服，向本院提出上诉，提出上诉人与被上诉人对于何为房屋现状并无约定，更没有约定以“评估报告”为认定房屋现状的依据，在此情况下，原审判决认定的通常标准有误，判令上诉人给付被上诉人补偿500元过高，上诉人同意赔偿200元；另外，上诉人及被上诉人未就交付房屋时现状有变的违约责任如何承担进行约定，而“房地产售价的10%”系双方约定的买方没有按期交付房款的违约金，故上诉人不应给付被上诉人违约金x元。故要求撤销原审判决第二项、第六项，依法改判。
被上诉人韩某某、吕某及原审第三人天津市中顺房地产投资咨询有限公司则同意原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。二审期间，上诉人未提交新证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用的原则全面履行合同。关于所需交付的房屋现状，双方在合同中虽未对房屋现状进行具体明确的描述和记载，但双方在缔约前，被上诉人已查勘房屋，双方亦约定以现状房屋交付，因此，上诉人在收取房屋价款后，应本着诚实信用之原则，向被上诉人交付与原查勘房屋时现状相符的房屋。鉴于双方对房屋现状的评判标准存有异议，原审法院依据第三方出具的评估报告所描述的现状为界定诉争房屋现状的标准较为公平。同时，从房屋使用功能及交易习惯看，一套房屋内，门、窗、暖气设施、照明顶灯、电源线面板、空气开关罩盒面板等系满足房屋使用功能不可缺少的必要设施，上诉人将房屋内的门、窗、暖气、顶灯拆卸走，违背了诚实信用的原则及双方的合同约定，被上诉人拒绝接收房屋属于行使法律赋予的抗辩权，诉争房屋至今仍未办理交付手续，责任在于上诉人，依照合同就逾期交付房屋的约定，原审法院判令上诉人向被上诉人支付总房款10%的违约金，具有合同依据，且符合法律规定。上诉人以双方对逾期交付房屋应承担的违约责任没有约定为由，不同意给付逾期交房违约金的上诉请求，因与双方合同约定不符，本院不予支持。由于上诉人对诉争房屋内的部分设施进行了拆卸，至原审法院现场勘查时，部分设施的恢复仍存在瑕疵，故原审法院从利于执行、利于解决纠纷的角度考虑，酌情判令上诉人向被上诉人支付500元的补偿，由被上诉人自行恢复的处理并无不当之处，上诉人认为500元过高，要求变更为200元的上诉请求，理由不足，本院不予支持。原审法院对本案所作处理得当，本院予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1283元，由上诉人张某某、杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长郭秀红
审判员包颖
审判员王新
二零一一年三月十六日
书记员靳一诺
辛璐
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