上诉人（原审被告）河南省龙凤装饰工程有限公司住所地郑州市X路X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人李卡，河南嘉泰律师事务所律师。
委托代理人于是雨，河南嘉泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南广汇物业管理有限公司住所地郑州市X路X号广汇国贸X楼X、X室。
法定代表人白某，总经理。
委托代理人喞U，河南世纪通律师事务所律师。
委托代理人李韬，河南世纪通律师事务所律师。
上诉人河南省龙凤装饰工程有限公司（以下简称龙凤装饰公司）因与被上诉人河南广汇物业管理有限公司（以下简称广汇物业公司）物业管理纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2008）金民二初字第128窈旅惺雠颍鞠罕嵩鹛掀呱Ｋ尽罕茉硎罄溃ㄒ榉勺铣楹ヒタ笸砩死玖副希呱怂锪胺巫竟乃形泶死谌怯晔唬媳呱怂闳愎锘滴竟乃形泶死钊喞U、李韬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本院经审理查明：2001年1月8日，龙凤装饰公司入住广汇国贸B501、502、506、507房屋，建筑面积为468.3。2001年4月10日，广汇物业公司、龙凤装饰公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业坐落位置为广汇国贸第五层501、502、506、507，建筑面积为446.123；广汇物业公司每六个月向龙凤装饰公司公布物业管理费用收支账目；龙凤装饰公司违反协议，无故拒交物业服务费、水费、电费、空调费、公共费用分摊，按供水、供电部门规定，广汇物业公司可采取停水停电等催交措施；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、公用设施设备的大中修、更新、改造的费用）按物价局审批的标准收取或调整，龙凤装饰公司双月20日至月底交纳；车位及其使用管理服务费用为160元/辆.月；龙凤装饰公司违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，广汇物业公司有权要求龙凤装饰公司补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；本协议自签字之日起生效。龙凤装饰公司自2002年8月20日入住广汇国贸B706、707房屋，建筑面积236.3；自2002年10月26日至今入住广汇国贸X层01\02\06\07房屋，产权面积为481.33。广汇物业公司于2006年3月5日向龙凤装饰公司出具收费计算单，载明：自用电费自2001.1至2006.1共7409.62元；管理费自2001.1.8至2006.2底共x.63元；空调费自2001.1.8至2006.3.15共x.47元；特约服务费169元；停车费960元；应收合计x.71元。龙凤装饰公司工作人员签收了此计算单。2002年2月6日，郑州市物价局发布关于“广汇国贸”物业管理服务收费的函。2006年6月23日，龙凤装饰公司向广汇物业公司出具一份函，载明：龙凤装饰公司于2000年9月15日与贵公司签订了房屋购销合同，2000年12月份房屋交付使用，至今已有五年半的时间，广汇物业公司未给龙凤装饰公司办理房屋权证，是龙凤装饰公司无法从银行融资，要求广汇物业公司在资金上给予补偿，并尽快办理《房屋所有权证》。
原审另查明，截至2008年6月6日，龙凤装饰公司共欠广汇物业公司物业费x.87元、空调费x.86元、电费x.59元、停车费960元、特约服务费169元。因为龙凤装饰公司未缴纳物业费，双方产生纠纷。
原审法院认为：广汇物业公司是具有资质的物业管理企业，与龙凤装饰公司所签订的合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。广汇物业公司依约为龙凤装饰公司提供物业服务，龙凤装饰公司未如约履行交纳物业费的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。龙凤装饰公司辩称广汇物业公司收费没有合法依据及原龙凤装饰公司之间的前期物业管理服务合同已失效，证据不足，不予支持；双方于合同履行过程中对房屋坐落位置进行了变更，广汇物业公司仍依约提供服务，且龙凤装饰公司认可并接受服务，因此龙凤装饰公司现在入住的房屋仍使用双方所签合同；因广汇物业公司出具过上述费用的计算单，所以没过诉讼时效；故龙凤装饰公司辩称现在入住的房屋不受合同的约束、2006年6月6日之前的费用已过诉讼时效，证据不足，不予支持。龙凤装饰公司辩称违约金过高，经过审理，认为确实过高，予以降低。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，该院判决：河南省龙凤装饰工程有限公司于判决生效后十日内支付河南广汇物业管理有限公司物业管理服务费x.87元、空调费x.86元、电费x.59元、停车费960元、特约服务费169元及违约金x元，共计x.3元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由河南广汇物业管理有限公司负担x元，河南省龙凤装饰工程有限公司负担x元。
龙凤装饰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的前期物业管理服务协议是针对广汇国贸第X层，我公司自2002年10月入住第X层后至今未与广汇物业公司签订新的服务协议，故不应再适用原服务协议。二、广汇物业公司没有证据证明向我公司催要过物业管理费，故只能认定2006年6月至今的费用。三、一审支持违约金65万元，是全部物业费用的2倍，明显过高。请求二审法院依法改判。
被上诉人广汇物业公司答辩称：一、双方仅是调整楼层，双方之间形成事实上的物业管理关系；二、龙凤装饰公司自入住至今未交纳分文物业费，我公司都是按期催缴，不存在超过诉讼时效。三、龙凤装饰公司认为违约金过高系其长期拖欠物业费所致，一审已判决支持违约金不到双方约定的三分之一。故请求驳回龙凤装饰公司上诉，维持原判。
本院认为：龙凤装饰公司同广汇物业公司签订前期物业管理服务协议并入住，期间对使用的房屋楼层进行调整，龙凤装饰公司使用至今，未提供证据证明其有异议。双方虽未再签订新的物业管理服务协议，但已形成事实上的物业管理关系，双方的权利、义务并未发生变更。龙凤装饰公司上诉称不应适用原服务协议理由不能成立。龙凤装饰公司自入住至今未向广汇物业公司交纳物业费用，其上诉称诉讼时效已超过两年，不能成立。但广汇物业公司主张的违约金明显高于其实际受到的损失，应按其主张的x%计付为妥。龙凤装饰公司上诉理由部分成立，原审判决查明事实清楚，但实体处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销郑州市金水区人民法院(2008)金民二初字第X号民事判决；
二、河南省龙凤装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付河南广汇物业管理有限公司物业管理服务费x.87元、空调费x.86元、电费x.59元、停车费960元、特约服务费169元及违约金x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费x元，由河南广汇物业管理有限公司负担x元，河南省龙凤装饰工程有限公司负担x元。一审比照二审收取。
本判决为终审判决。
审判长任一鸣
审判员陈赞
审判员周国华
二○○九年十月十七日
书记员徐自广
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