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钟某某与戴某某1、戴某某2房屋买卖合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:江苏省无锡市中级人民法院

上诉人(原审被告)钟某某,男

委托代理人陈荣昌,江苏红雨(略)事务所(略)。

被上诉人(原审原告)戴某某1,女

被上诉人(原审被告)戴某某2,男

上诉人钟某某与被上诉人戴某某1、戴某某2房屋买卖合同纠纷一案,宜兴市人民法院于2011年6月10日作出(2011)宜和民初字第X号民事判决,上诉人钟某某不服该判决,向本院提起上诉。本院于2011年8月10日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明,戴某某3(已于1996年8月死亡)与王某某(已于1994年5月死亡)为夫妻,共生育五位子女,其中三位女儿为长女戴某某4(已于1998年6月死亡)、次女戴某某1、三女戴某某5(已于2008年9月死亡),二位儿子为长子戴某(曾用名戴X6)、次子戴某某2。戴某某3、王某某生前享有座落在宜兴市X镇X村积丰村X组的房屋所有权,死亡后几位继承人一直未分割遗产。2009年1月10日,戴某某2未与其他继承人商量,擅自将戴某某3名下的房屋以x元的价格卖给钟某某,并交付了房屋所有权证和土地使用权证。钟某某付清房款后住进了戴某某3名下的房屋,但未办理房产过户手续。戴某、戴某某1知道戴某某2卖掉戴某某3的遗留房屋后,表示反对,要求戴某某2将房屋收回未成。

2011年3月22日,戴某某1诉至原审法院,主张戴某某2无权处分上述遗产,钟某某也不符合《物权法》第106条规定的善意取得,且上述房产至今未办理过户手续;戴某某2、钟某某的行为严重侵害其合法权益,请求确认戴某某2与钟某某于2009年1月10日签订的房产买卖协议无效。

戴某某2原审时辩称,其未及时与兄弟姐妹商量就与钟某某签订了卖房协议,兄弟姐妹知道后不同意将房屋卖给钟某某,其对戴某某1的诉请无意见,接受法律的处理。

钟某某原审时辩称,涉案房屋产权证虽登记在戴某某3名下,但该房产证无效,房产证系在戴某某3死亡后三个月内办理;涉案房屋系戴某某2自行建造,因其户口不在涉案房屋内,遂以戴某某3的名义办理房产证。钟某某要求对本案的主体资格进行审查,查清涉案房屋到底归谁所有,并依法驳回戴某某1的原审请求。

另查明,戴某某3的土地使用权证于1993年办理,证号为x号,房屋所有权证号x号,均系戴某某3所在镇村统一办理。

上述事实,由戴某某3的土地使用权证、房屋所有权证、戴某某2与钟某某签订的房屋买卖协议、宜兴市公安局高塍派出所的证明及各方当事人陈述等证据在卷佐证。

原审法院认为,公民依法享有财产继承权,公民的合法财产受法律保护。房屋所有权应以房产管理部门的登记确认所有权人。座落在宜兴市X镇X村积丰村X组的房产登记在戴某某3名下,系戴某某3与王某某的共同财产。王某某与戴某某3死亡后,作为遗产应由戴某某3与王某某的子女共同继承。戴某某2作为继承人之一擅自处分戴某某3与王某某的遗产,将该房屋卖给钟某某,侵害了其他继承人的权利,属无权处分行为,应确定房屋买卖行为无效。涉案房屋的土地性质为宅基地,属农村集体所有的土地,依法不得转让。戴某某2与钟某某签订的房屋买卖合同,将房屋转让给本集体经济组织以外的人员,违反法律的强制性规定,也应认定无效。作为戴某某3房产继承人之一的戴某某1要求确认戴某某2与钟某某于2009年1月10日签订的房产买卖协议无效的主张,符合法律规定,应予支持。

综上,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第(五)项、第七十五条、第七十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定,判决:戴某某2与钟某某于2009年1月10日签订的房产买卖协议无效。

上诉人钟某某不服原审判决,提起上诉称:1、涉案房屋买卖协议明确载明该房屋归戴某某2所有,由戴某某2继承并转让;2、1988年涉案房屋建造时与邻居发生纠纷达成的协议书也明确载明该房屋归戴某某2所有;3、无任何人的户口落在涉案房屋内;4、根据农村地区的习俗,出嫁的女儿放弃对父母房屋的继承权,戴某某1自其父母去世后长达10多年未对涉案房屋主张继承权,戴某某1只是戴某某2试图悔约的工具;5、戴某某3共生育五个子女,戴某某1即使继承也仅享有涉案房屋1/5的权利,并不影响其它子女将所属份额卖给钟某某;6、原审时其申请对戴某某2测谎,但戴某某2无理由拒绝,戴某某2怂恿戴某某1提起诉讼,目的是想获得涉案房屋的拆迁利益;7、钟某某购得涉案房屋后,花费大量资金进行装修;如涉案房屋购买协议确认无效,其将无房居住;另根据购房协议约定,如戴某某2违约,其应支付6万元违约金。综上,钟某某请求二审法院撤销原审判决,依法改判驳回戴某某1的原审诉请,或改判被上诉人向其返还财产、赔偿损失,并承担违约金等。

被上诉人戴某某1书面答辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确;钟某某的上诉请求及相关事实和理由,缺乏事实和法律依据。戴某某1请求驳回上诉,维持原审判决。

被上诉人戴某某2答辩称,原审判决正确,请求驳回上诉,维持原审判决。

二审中,各方当事人对原审判决查明的事实均无异议,亦未提供新证据,本院审查确认原审判决查明的事实。

二审中,钟某某主张:1、其在原审中才知悉戴某某3生育子女等情况,就涉案房屋签订购房协议时其并不清楚上述情况;2、其在原审时提供的1988年涉案房屋建造时与邻居发生纠纷时签订的协议书,表明涉案房屋实际由戴某某2建造,原审判决未反映该内容。戴某某2辩称,涉案房屋翻建时,戴某某3年事已高,遂由其兄出钱,其具体经办翻建;涉案房屋建造时与邻居产生纠纷也由其出面协商;涉案房屋虽由其经办建造,但不能据此认定涉案房屋归其所有。

本院审理认为,继承开始后、遗产分割前,被继承人的遗产应当视为各继承人共有财产;部分继承人未征得其他继承人同意时处分遗产属无权处分。本案中,戴某某3、王某某共生育五个子女;涉案房屋系于1988年建造,其土地使用权证于1993年办理、房屋产权证系于1996年登记办理;戴某某3夫妻死亡后,涉案房屋作为遗产在继承分割前应视为其子女共有财产。戴某某2未征得其他继承人同意,与钟某某签订房屋买卖协议、擅自转让涉案房屋,戴某某1作为继承人之一对涉案房屋买卖协议不予认可,该房屋买卖协议应认定无效。法定继承人未明确放弃继承的,应当视为其接受继承;钟某某主张戴某某1系戴某某3的女儿、出嫁后应视为放弃继承等,该主张无法律依据,本院不予支持。钟某某二审主张涉案房屋系由戴某某2建造、涉案房屋应归戴某某2所有,本院认为,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,涉案房屋由谁建造与该房屋归谁所有,并无直接关联,钟某某的相关异议,本院不予支持。上诉人钟某某二审请求改判戴某某2等返还财产、赔偿损失并承担违约金等,因该请求已超出原审范围,本案中不予理涉,钟某某可另行主张。

综上,上诉人钟某某的上诉请求无法律依据,本院不予支持;原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决:

驳回上诉,维持原判决。

二审案件受理费600元,由上诉人钟某某承担。

本判决为终审判决。

审判长吕杰明

代理审判员王正和

代理审判员缪凌

二○一一年九月十九日

书记员景鑫



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