云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
(2004)昆民一初字第X号
原告:昆明市五华区房地产开发经营总公司。住所:昆明市大观商业城。
法定代表人:邵某某，该公司董事长。
特别授权诉讼代理人:郭靖宇，云南海合律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人:钟强，该公司办公室副主任。
被告:云南筑友房地产开发有限公司。住所:昆明市X街X号。
法定代表人:卓某某，该公司总经理。
特别授权诉讼代理人:田阳，云南鑫明律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人:周云，该公司副总经理。
原告昆明市五华区房地产开发经营总公司(以下简称“五华公司”)诉被告云南筑友房地产开发有限公司(以下简称“筑友公司”)项目转让合同纠纷一案，本院于2004年4月5日受理，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条之规定，组织原、被告双方于2004年6月8日交换证据后，依法组成合议庭于2004年6月23日公开开庭审理了本案，原告诉讼代理人郭靖宇、钟强，被告诉讼代理人田阳、周云，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告五华公司诉称:根据昆明市计划委员会的相关批文，原告获准开发建设杨家地小区项目，完成了土地征用、地质勘探、桩基实验、回填土方，实现“三通一平”，通过了工程设计方案审定，只待向土地管理机关申办国有土地出让手续，交纳出让金，领取国有土地使用证，进行项目的后期建设。根据云南汇通司法鉴定所的鉴定，原告在某项目的前期开发中，共发生项目成本费用合计（略）.48元。原告在某成该项目的前期开发之后，经双方协商一致，将该建设项目转让给被告，双方于2002年3月25日签订了“用地转让协议”及“补充合同”，昆明市计划委员会批准该项目的建设单位由原告变更为被告，据此，即由被告继续进行该项目的后期建设。根据五华区人民政府及昆明市国土资源局的相关批文，被告向昆明市国土资源局交纳了出让金，于2003年6月16日领取了国有土地使用证。以上事实说明，在某项目的后期建设中，是由被告向土地管理部门申办国有土地出让手续，昆明市国土资源局是将原告出资征用的土地直接出让给被告，而不是出让给原告后再转让给被告，表明本案双方已实际发生的交易行为属于房地产开发项目的转让，已获得计划主管部门正式批准并已实际履行，是合法有效的。本案双方已实际发生的交易行为不属于土地使用权转让，双方签订的“用地转让协议”及“补充合同”违反土地使用权出让及转让的有关法规，应属无效。在某项目转让的实施过程中，被告曾于2002年3月26日向原告支付了50万元，又于2003年7月2日支付了488万元，剩余的款项拒付，原告认为被告拒付余款的理由不能成立。为维护原告的合法权益，据此，诉请:一、确认双方签订的“用地转让协议”及“补充合同”无效；二、确认双方已实际发生的交易行为属于房地产开发建设项目的合法转让；三、判令被告偿付原告投入的前期工程费用余款（略）.48元，以及迟延付款的利息（略）.17元(自2002年4月26日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算)；四、判令被告偿付原告为实现本案债权而发生的司法会计鉴定费5万元；五、判令被告承担本案的案件受理费及财产保全费。
被告筑友公司辩称:原告的起诉没有事实依据及法律依据。原、被告双方签订的“用地转让协议”及“补充合同”不是土地使用权的转让，而是开发建设主体的变更，并对原告前期投入进行补偿的约定。“用地转让协议”及“补充合同”的内容及五华区、昆明市政府的相关文件均已明确表明，原、被告双方从未发生、也不可能发生土地使用权的转让，原、被告之间的建设开发权的转移是法律允许的，同时又得到了政府的批准及支持。因此，不能片面地只看协议标题及部分词句来认定双方当事人之间法律关系的性质，协议及补充合同是原、被告双方的真实意思表示，内容合法有效，也得到了政府的认可，应当受到法律的保护，双方均应严格按照约定履行各自的义务。答辩人已依约履行了全部义务，故原告的诉请不能成立，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
综合原、被告的诉辩主张，本案双方对以下问题存在某议:一、双方所签订的“用地转让协议”及“补充合同”的性质及效力；二、被告是否还应当向原告支付项目转让价款，数额是多少
原告五华公司针对本案双方争议的问题及其诉讼请求，提交如下证据材料:
一、1998年12月31日昆明市土地局发给昆明市公安局五华分局的地准字[1998]第X号《昆明市建设用地批准通知书》，证明项目地块于1998年底即被昆明市公安局五华分局获准征用，其土地性质由集体所有变为国有。昆明市公安局五华分局通过征用方式所取得的只是关于项目地块的征用权，而不是通过出让方式取得的有偿有期使用权。
二、昆明市公安局五华分局与昆明市征地处及官渡区土地局签订的《昆明市基本建设征地费用包干合同书》，证明征用的项目用地为官渡区X乡杨家办事处杨家一社的水田22.95亩，征地费用包括土地补偿费，青苗补偿费，安置补助费，土地调整费，水利、道路设施和地上附着物费，分别向省、市、区土地局交纳的2%的征地管理费，千分之五的奖金，合计（略）.50元，系项目建设发生费用的依据之一。
三、1999年4月5日昆明市计划委员会(市计投资[1999]X号)《关于变更建设单位的通知》，证明昆明市公安局五华分局征用的项目地块，后来变更为由五华区人民政府办公室建设五华区区级机关公务员住宅小区用地，系杨家地小区开发建设主体的第一次变更。
四、五华区政府机关宿舍工程现场指挥部与昆明市官渡区云林建筑工程处签订的《回填土方协议书》，证明该协议约定了回填土工程的相关事宜，回填土工程的面积为22.95亩。
五、2000年1月24日五华区计划经济贸易委员会(五计经贸[2000]X号)《关于同意区房地产开发经营总公司负责开发建设原区机关公务员住宅小区用地批复》，证明原告获准开发建设杨家地住宅小区，杨家地住宅小区建设主体进行第二次变更。
六、2000年1月21日原告与昆明市工程咨询公司签订的《委托协议》，原告委托该公司编制杨家地住宅小区建设工程的项目建议书及可行性研究报告，证明原告发生的前期工程费的依据之一。
七、2000年5月22日昆明市计划委员会(市计投资[2000]X号)《关于五华区房地产开发经营总公司开发建设杨家地小区项目建议书的批复》，证明原告开发建设杨家地住宅小区的《项目建议书》已获得昆明市计划委员会批准，原告开发建设杨家地住宅小区的程序合法。
八、2000年11月27日昆明市计划委员会(市计投资[2000]X号)《关于五华区房地产开发经营总公司开发建设杨家地小区可行性研究报告的批复》，证明原告开发建设杨家地住宅小区的可行性研究报告已获昆明市计划委员会批准，原告开发建设杨家地小区的程序合法。
九、2000年10月20日昆明市城市规划局颁发的[2000]X号《建设用地规划许可证》，原告开发建设的项目用地符合城市规划要求，获准对项目地块办理征用划拨用地手续，用地面积22.95亩(其中净用地17.29亩，道路用地5.66亩)，证明原告对杨家地小区的项目用地属于国家征用、行政划拨，尚未取得有偿有期使用权。
十、2001年2月4日昆明市城市规划局下发的(编号X号)《昆明市审定设计方案通知》，原告开发建设杨家地住宅小区的工程设计方案已获政府主管机关批准，其中净用地面积为（略）平方米(折合17.3048亩)，需退红线4.8-6.93米，证明原告开发建设杨家地住宅小区的程序合法。
十一、原、被告双方于2002年3月25日签订的“用地转让协议”，本案原、被告双方将住宅小区开发建设的项目转让错误地当成土地使用权转让，签订了本协议。协议约定转让单价为23万元/亩，22.95亩用地转让总价为（略）元。协议中约定:“协议签订五天内，乙方须向甲方支付50万元预付款”。协议中还约定由原告承担土地征用的补偿费，由被告承担土地出让金、地价评估、宗地图的测制、土地登记发证等办理土地出让手续的相关费用。证明本案双方在某订该协议时，协议项下的土地尚未进行地价评估、未缴纳出让金，未办理有期有偿出让手续，故不具备转让土地使用权的前提，对项目用地的相关费用，由本案双方分别承担。
十二、2002年3月27日被告向原告支付50万元预付款的进帐单，证明结合用地转让协议中关于50万元预付款的支付时限以及关于被告不按时付款的违约责任的约定，证明本案双方签订用地转让协议的时间不是2001年9月22日，而是2002年3月25日。
十三、双方于2002年3月25日签订的“补充合同”，在某地转让协议之外，双方约定被告对原告的前期开发工作(包括三通一平、水电增容、自来水管网铺设等)进行补偿，按17万元/亩计算，22.95亩土地，总额为（略）元。证明双方在某时均认为单纯的土地使用权转让并不能包括本次交易的全部内容。
十四、2002年4月11日五华区人民政府致昆明市国土资源局的(五政函[2002]X号)《关于申请办理国有土地使用证的函》，系五华区人民政府同意将杨家地小区项目建设的主体由原告变更为被告，请求昆明市国土资源局按有关规定办理国有土地使用证。证明五华区政府同意项目建设主体由原告变更为被告，并同意项目用地办理国有土地使用证，在某之前，项目用地从未办理过国有土地使用证。
十五、被告2002年6月28日上报给昆明市发展计划委员会的[2002]X号《关于杨家地小区建设计划变更建设单位的报告》，要求将杨家地住宅小区项目变更为被告进行开发建设，其依据为五华区人民政府五政函[2002]X号公函，不是本案双方签订的用地转让协议及补充合同。证明本案被告要求政府主管部门批准的是项目建设主体的变更，不是土地使用权的转让。
十六、2002年7月2日被告向原告支付488万元款项的进帐单，被告在某待昆明市发展计划委员会批复期间，向原告支付了项目转让款488万元，证明被告支付此笔款项与办理国有土地使用证无关。
十七、2002年8月8日昆明市发展计划委员会(昆计投资[2002]X号)《关于变更杨家地小区建设单位的批复》，昆明市发展计划委员会同意将杨家地小区的建设主体由原告变更为被告，至此，建设项目转让的审批程序即告完成，在某基础上，才可以由变更后的项目建设主体申请办理国有土地使用权的有偿有期出让手续，领取国有土地使用证。证明政府建设主管部门批准的是杨家地小区项目建设主体的变更，不是杨家地小区土地使用权的转让。
十八、2002年10月15日昆明市国土资源局(昆国土资准字[2002]X号)《昆明市国有土地使用权出让批准通知书》，本案被告获准取得的是项目地块的国有土地使用权，是从昆明市国土资源局通过出让方式直接取得，不是从原告处通过转让方式间接取得，证明本案双方之间并未发生关于土地使用权转让的交易。
十九、2003年11月17日原告致被告的交款通知，原告曾要求被告支付建设项目的转让余款（略）元，证明被告尚欠原告关于建设项目转让的余款。
二十、被告于2003年11月24日给原告的回复，证明被告认为其不欠原告的任何款项，拒绝向原告支付转让建设项目的余款。
二十一、云南汇通司法鉴定所出具的(2004)第X号《司法会计鉴定书》，在某设项目转让之前，原告从事前期开发建设所发生的项目成本及代垫款项的总金额及分项金额。证明:1、原告成为“昆明人家”房地产开发项目的建设主体后，承担了该项目前期开发建设的全部费用；2、“昆明人家”建设项目如果需转让，应有一个公允的价值；3、原告相关诉讼请求的事实依据。
二十二、原告向云南汇通司法鉴定所支付鉴定费的发票，证明原告向汇通司法鉴定所交纳了鉴定费5万元。
对于原告五华公司提交的上述证据材料，被告筑友公司质证后认为:证据一、是市土地局给昆明市公安局五华分局的批准用地通知书，与本案无关，也与原告无关，故不予质证。证据二、系复印件，对真实性及原告欲证明的内容均不予认可。证据三、原告欲证明建设单位的变更情况，但是该份通知中的变更与原告无关，无法证明原告欲证明的观点，不予认可。证据四、签订该协议的双方与原告无关，原告欲证明该协议是由原告继受履行没有相关证据证明，因此不能证明原告的观点。证据五、该批复是政府文件，对其内容无异议，但是不能证明原告的观点，相反可以证明原告取得该地块的开发建设权，同样需要办理变更手续。证据六、系复印件，对真实性不予认可。证据七、对该份项目建议书批复的内容无异议，但是不能证明原告依据该批复当中所估算的金额进行投资。证据八、对真实性无异议。证据九、对真实性无异议，但不能证明原告欲证明的内容，被告认为该建设用地规划许可证表明原告对该地块具有建设开发的权利。证据十、对真实性及原告欲证明的其对该地块有开发权无异议。证据十一、对真实性无异议，其内容是双方当事人的真实意思表示，依法有效，原告转让的不是土地使用权，而是土地开发权，协议签订的时间的确是2002年3月25日。证据十二、对真实性无异议，证明被告依约履行了合同义务。证据十三、对真实性无异议。但是不能证明原告欲证明的观点，补充合同是主合同的补充，其内容与主合同一致，系原、被告之间的开发权的转让。证据十四、真实性无异议，同时证明被告取得了杨家地地块的开发建设权，除原、被告之间达成协议外，已经过政府的批准同意。证据十五、该报告是被告向相关部门呈报的，向行政主管部门申请土地使用权。证据十六、对真实性无异议。证据十七、对真实性无异议，但被告认为土地使用权尚不存在，昆明市计划委员会不可能在某文中提到土地使用权的问题，因此作为原、被告之间的转让行为是开发权的转让，该批复是符合法律规定的。证据十八、对真实性无异议。原告以此证明被告对该地块的使用权不是从原告处取得，原、被告之间没有发生过土地使用权的转让关系，被告予以认可。证据十九、对真实性无异议，但是对其内容不予认可，证明时至2003年11月17日原告仍然认可与被告之间的转让关系。证据二十、对真实性无异议，证明被告按约定履行了付款义务，而原告未按合同约定交付土地使用证，故被告扣下100万元违约金。证据二十一、系原告单方委托所作的鉴定，系原告的单方行为，被告不予认可，而且原告提供给鉴定部门的鉴定资料系建议性质的金额，我方亦不予认可。证据二十二、真实性无异议，但系原告单方行为，与被告无关。
被告筑友公司针对本案双方争议的问题及其答辩理由，提交如下证据材料:
一、原、被告于2002年3月25日签订的“用地转让协议”及“补充合同”，证明两合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应受到法律保护。
二、被告于2002年3月26日、2003年7月2日向原告付款的发票2份，证明被告已严格按照合同约定，履行了付款义务。
三、2002年4月11日昆明市五华区人民政府(五政函[2003]X号)《关于申请办理国有土地使用证的函》，证明五华区人民政府已认可同意原、被告之间的项目开发权转让，决定杨家地住宅小区项目由被告开发建设。
四、2002年4月19日原告向昆明市人民政府提交的报告及同年5月20日向昆明市发展计划委员会提交的《关于杨家地小区开发建设单位变更说明》，证明原告与被告签订协议将杨家地住宅小区的建设开发权转让给被告是其真实意思表示。
五、2002年5月20日被告向昆明市发展计划委员会提交的《关于杨家地小区建设计划变更开发建设单位的报告》，证明被告依据五华区人民政府文件及原、被告的协议向计划主管部门申请变更开发单位的真实情况。
六、2002年5月28日昆明市规划局做出的[2002]X号《关于官庄二期杨家地用地的规划意见》及同年7月11日做出的(昆规地变[2002]X号)《昆明市土地使用变更通知书》，证明昆明市规划局同意原、被告之间开发权的转让申请，决定筑友公司为杨家地住宅小区的建设单位；同时证明昆明市规划局在某地出让手续办妥之前，也是将土地开发权称为土地使用权。
七、2002年8月8日昆明市发展计划委员会[2002]X号《关于变更杨家地小区建设单位的批复》，证明计划主管部门同意了原、被告的申请，将杨家地小区的建设单位由原告变更为被告。
八、2002年10月15日昆明市国土资源局(2002)X号《国有土地使用权出让批准通知书》，证明经昆明市人民政府批准，市国土资源局同意出让昆明市南市区杨家地国有土地使用权给被告。
九、昆明市国土资源局于2003年4月3日颁发的《国有土地使用证》，证明被告于2003年4月3日才取得土地使用证，原告已构成违约，应承担违约责任。同时证明原、被告双方结算的土地面积为（略）.60平方米，即15.95亩。合同明确约定土地使用证应由原告办理，办理的费用由被告承担，但该国有土地使用证是被告办理的，原告构成违约。
对于被告筑友公司提交的上述证据材料，原告五华公司质证后认为:对证据一、证据二的真实性无异议，但对被告的证明观点不予认可；对证据三至证据九的真实性无异议。
通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十二条之规定，在某讼过程中，一方当事人对于对方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，以及一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应当予以确认。故对于原告陈述的案件事实及所举证据，被告认可的部分，以及被告陈述的案件事实及所举证据，原告认可的部分，本院予以确认。对于原告所提交的一号证据建设用地批准通知书、二号证据费用包干合同书、三号证据变更建设单位通知、四号证据回填土方协议书、六号证据委托协议，首先，二号及六号证据原告未提供证据材料的原件，而被告对上述材料的真实性均有异议；其次，由于上述材料所涉及的主体与本案纠纷并无直接的关联性，关于之前建设单位变更的情况在某案原、被告均提交的五华区人民政府五政函[2003]X号文件等证据材料当中已有叙述；关于原告已完成的三通一平等项工作，原、被告双方在某充合同当中约定由被告予以补偿。因此，对于原告所提交的上述材料本院不作确认。对于原告所提交的二十一号证据司法会计鉴定书及二十二号证据鉴定费用的发票，被告对其单方委托及鉴定的依据均不予认可，而双方对于转让价款的计算方式在某议及补充合同当中已有约定，并未约定以提交中介机构进行会计鉴定作为确认转让价款的依据，或者其他需要鉴定的事项。同时，该鉴定报告对于土地征用及拆迁补偿费、合理利润、销售税费、应承担利息等项目的计算，违反或者超越了原、被告双方合同当中对于税费、征地补偿相关费用承担所进行的约定，因此，对于该司法会计鉴定书及支付鉴定费用的发票，本院不予确认。
根据庭审举证和质证，本院确认本案如下法律事实:
2000年1月24日，昆明市五华区计划与经济贸易委员会做出五计经贸[2000]X号《关于同意区房地产开发经营总公司负责开发建设原区机关公务员住宅小区用地的批复》，决定撤销在某家地建设五华区机关公务员住宅小区项目，同意将该项目22.9亩用地交由原告五华公司开发建设。同年5月22日，昆明市计划委员会做出市计投资[2000]X号《关于五华区房地产开发经营总公司开发建设杨家地小区项目建议书的批复》，同意原告所报的项目建议书，规划用地面积23亩，该地块已经省土地局和市规划局批准同意征用和定点，具体规划和土地变更手续由原告分别报市规划和土地管理部门。同年10月20日昆明市城市规划局向原告颁发[2000]X号《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续，用地单位为原告，项目名称“杨家地住宅小区”，用地面积22.95亩(其中净用地17.29亩，道路用地5.66亩)。同年11月27日，昆明市计划委员会做出市计投资[2000]X号《关于五华区房地产开发经营总公司开发建设杨家地小区可行性研究报告的批复》，同意原告所呈报的开发建设杨家地小区可行性研究报告。2001年2月4日，昆明市城市规划局向原告下发X号《昆明市审定设计方案通知》，原告报送的杨家地“昆明人家”工程设计方案获得批准，其中净用地面积为（略）平方米(折合17.3048亩)，需退红线4.8米-6.9米-3米。
2002年3月25日，原、被告签订“用地转让协议”，该协议第二条约定:原五华公司使用的国有土地使用权面积为22.95亩(此面积为暂定面积，今后经土地部门实测，以土地证的净用地面积为准)，该地块土地单价为23万元/亩，暂定转让总款为（略）元；第三条约定:协议签订五天内，被告须向原告支付50万元预付款，待土地证办到被告名下，剩余款项30天内一次性付清。原告收到被告预付款之日，应将相关资料(包括地质勘察、试桩、设计、水电气增容等资料，以及相关付款发票的复印件)移交给被告，以便被告重新设计；第四条约定:土地证的办理由原告负责，原告应于2002年5月30内办理完毕并交接给被告。办理土地出让手续的出让金、地价评估、宗地图的测制、土地登记发证等相关费用均由被告承担。原、被告双方由于土地出让产生的相关税收，应由原告承担的由原告自行承担，应由被告承担的由被告自行承担；第五条约定:上述土地征地的补偿相关费用由原告承担，与被告无关；第六条约定了违约责任。原、被告还于当天签订“补充合同”一份，双方约定:原告原用地已完成三通一平及水电的增容，并且自来水管网已铺设完工，所以被告向原告支付每亩17万元作为该地块的前期工作的补偿费，暂按征地面积22.95亩计算，应计补偿（略）元(以后按土地证上的面积进行实际计算)。在某告将土地手续办到被告名下30日内，被告按实际用地面积核定后一次性支付给原告。同年3月27日被告履约向原告支付了50万元的预付款。
2002年4月11日，昆明市五华区人民政府以五政函[2002]X号《关于申请办理国有土地使用证的函》致昆明市国土资源局，函称:“1998年12月，公安五华分局巡警大队在某庄居住地区征用了22.95亩建设用地，经有关部门批准，拟建成五华区机关公务员住宅小区，并交由区房地产开发经营公司负责建设，用地单位变更为昆明市五华区人民政府办公室。后该住宅小区项目取消，区政府曾致函市规划局，并于2000年10月更换了《建设用地规划许可证》。现由于前期征地费用等原因，区政府同意，转由云南筑友房地产开发有限公司开发，请按有关规定办理《国有土地使用证》。”2002年4月19日原告五华公司向昆明市人民政府提交报告一份，请求将《建设用地规划许可证》变更为被告。同年5月20日原告向昆明市发展计划委员会提交《关于杨家地小区开发建设单位变更说明》，申请将建设计划变更为被告。被告也于同日向昆明市发展计划委员会提交了《关于杨家地小区建设计划变更开发建设单位的报告》，申请将该项目建设单位变更为被告筑友公司。2002年5月28日，昆明市规划局向被告下发[2002]X号《关于官庄二期杨家地用地的规划意见》，并于同年7月11日下发昆规地变[2002]X号《昆明市土地使用变更通知书》，同意将官庄二期杨家地住宅用地22.95亩由原告五华公司变更为被告筑友公司开发用地。同年6月28日，被告向昆明市发展计划委员会呈报《关于杨家地小区建设计划变更建设单位的报告》，请求将杨家地住宅小区项目变更为被告筑友公司在某基础上进行开发建设。同年7月2日被告向原告支付了488万元转让款。同年8月8日昆明市发展计划委员会向被告发出昆计投资[2002]X号《关于变更杨家地小区建设单位的批复》，该批复称:根据五华区政府五政函(2002)X号文及国土、规划部门意见，同意将杨家地小区建设单位由原告变更为筑友公司，原批准建设规模、建设内容、投资估算不变。同年10月15日，昆明市国土资源局做出昆国土资准字[2002]X号《昆明市国有土地使用权出让批准通知书》，通知被告:“经昆明市人民政府批准，同意出让昆明市南市区杨家地(地块)国有土地使用权给你单位，出让面积（略）.63平方米，用途为居住用地，出让年限70年。接通知后，尽快办理有关手续。”被告与土地管理部门订立国有土地使用权出让合同，缴纳了土地出让金，将相关手续办理完毕后，昆明市国土资源局于2003年4月3日颁发《国有土地使用证》，登记的该国有土地使用权面积为（略）.6平方米。2003年11月17日，原告向被告发出交款通知一份，该通知称:双方所签合同总价918万元，合同土地总面积为22.95亩。经市土地勘察规划研究所实地测量，道路面积5.38亩(3883.802平方米)，净用地15.94亩(（略）.63平方米)，合计21.77亩，按每亩40万元计算，应付870.80万元，现已付538万元，尚欠332.8万元。请接通知后尽快付清此款。被告收到该通知后于同年11月24日向原告发出回复一份，该回复称:“根据双方所签订的“用地转让协议”及“补充协议”，该土地的合同价款不是918万元，而是638万元。由于你公司未按合同约定时间交付土地证，故我公司扣下100万元，实际已支付538万元，我公司未欠你公司332.8万元，请你公司根据合同认真核实。”原告向云南汇通司法鉴定所申请会计鉴定后，该所于2004年4月26日出具“司法会计鉴定书”，原告以此作为本案诉讼请求的依据。
根据本院确认的上述法律事实，综合双方诉辩陈述，本院认为:
一、本案原、被告双方订立“用地转让协议”及“补充合同”，性质上属于房地产开发项目的转让，符合相关法律规定，可以转让。
关于房地产开发项目的确定。1998年7月20日国务院令第X号发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十条规定:“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”第十二条第二款规定:“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；(二)城市规划设计条件；(三)基础设施和公共设施的建设要求；……。”本案当中，该杨家地住宅小区项目经过昆明市计划委员会立项批准，对于该项目的开发建设建议书、可行性研究报告予以同意，对该项目的性质、建设规模和建设内容、投资估算和资金来源、建设周期等提出了批复意见。昆明市城市规划局对该项目用地经过审核，确认符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条的规定颁发了《建设用地规划许可证》，并对该项目的工程设计方案审查同意。原、被告订立“用地转让协议”及“补充合同”后，双方分别向昆明市人民政府、昆明市发展计划委员会呈报了变更该项目开发建设主体的申请。昆明市规划局经审查同意被告提出的用地规划意见，批复确定了规划控制指标，并做出《昆明市土地使用变更通知书》将该项目用地使用性质(权)由原告五华公司变更为被告筑友公司，昆明市发展计划委员会批复同意将该项目建设单位由原告变更为被告，原批准的建设规模、建设内容、投资估算不变。因此，本案杨家地小区建设项目的确定以及开发主体的变更符合土地利用规划和城市建设规划，城市规划和计划主管部门审查予以批准，对项目的建设规模、设计方案、规划指标等内容做出批复意见，全部符合上述法律关于确定房地产开发项目的规定，并已实际履行完毕。
关于房地产开发项目的转让。《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定:“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。”《房地产管理法》第三十八条是关于以出让方式取得土地使用权，转让房地产时应当符合的条件的规定；《房地产管理法》第三十九条是关于以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时应当符合的条件的规定。该三十九条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”在某案当中，昆明市城市规划局对杨家地住宅小区项目用地经过审核，确认符合城市规划要求，向原告颁发了《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条的规定:“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”同时，与通过出让方式取得土地使用权，法律以用途为区别规定最高出让年限不同，对于划拨土地的使用权，法律并无使用年限的规定，划拨土地的使用权是无偿和无期的，因此，原告认为当时其尚未取得该项目地块有偿有期使用权的观点是对法律认识错误，对其主张，本院不予采纳。原、被告双方订立“用地转让协议”及“补充合同”后，在某告呈请昆明市人民政府批准项目转让的报告中，其明确表示“由于前期征地费用等原因，所以土地证一直未能办理，现经五华区政府五政函(2002)X号文同意，转由筑友公司开发。”五华区人民政府致昆明市国土资源局的五政函(2002)X号函明确同意该项目准予转让，请求土地管理部门按照有关规定为筑友公司办理国有土地使用证。昆明市国土资源局向筑友公司做出的《国有土地使用权出让批准通知书》当中，明确告知筑友公司:经昆明市人民政府批准，同意出让杨家地(地块)（略）.63平方米国有土地使用权给筑友公司。之后，被告按照规定办理了有关国有土地的出让手续，与国土资源局订立了国有土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，并领取了国有土地使用证，该杨家地住宅小区开发项目转让完成，项目开发主体由原告五华公司变更为被告筑友公司，筑友公司取得该项目规划范围内房地产项目的开发经营权利，可以依照《城市房地产管理法》的规定从事该住宅小区的房地产建设、开发和经营。因此，原、被告之间转让房地产开发项目的行为，没有违反法律法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第一款的规定，可以转让。
二、关于双方所订立的“用地转让协议”及“补充合同”的效力以及被告是否还应向原告继续支付项目转让款项，数额是多少
《中华人民共和国合同法》第二条规定:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案当中，原、被告在某等自愿的基础上经双方协商一致，就杨家地住宅小区房地产开发项目的转让于2002年3月25日订立“用地转让协议”及“补充合同”，系双方真实意思表示，原、被告签字并盖章，合同成立，内容真实。如前所述，法律规定以划拨方式取得土地使用权的房地产项目的转让，须经有批准权的人民政府审查批准，属于《合同法》所规定的办理批准手续生效的合同，因此，昆明市发展计划委员会作为昆明市人民政府下设的计划主管部门，于2002年8月8日做出同意变更建设单位的批复时，合同生效。《合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国民法通则》第五十七条也规定:“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”原、被告双方在某法享有合同权利的同时，应当本着诚实信用的原则，全面、适当地履行各自的合同义务。根据两份合同对于项目转让价款计算方式的约定，以土地证的净用地面积15.94亩(（略）.63平方米)为准，按每亩40万元计算，被告向原告支付的转让价款为638万元。被告履约于2002年3月27日向原告支付预付款50万元，后又于同年7月2日向原告支付转让款488万元，共计538万元。2003年11月27日，原告向被告发出交款通知，原告在某通知中提出:转让价款应以道路面积5.38亩(3883.802平方米)，净用地15.94亩(（略）.63平方米)，合计21.77亩，按每亩40万元计算，应付870.80万元。由于双方在某同当中约定是以净用地面积进行计算，并未约定以净用地面积加上道路面积计算转让价款，可以视为是原告就变更合同约定的转让价款计算方式向被告发出的要约，但是，被告在某原告的回复中明确表示拒绝，因此，原告擅自变更合同的行为不生法律效力，原、被告仍然应当按照合同约定的转让款计算方式进行履行。同理，在某案当中，原告依据鉴定报告结论，诉请被告支付“前期工程费用余款”（略）.48元，首先，对于该鉴定报告的真实性，本院不予确认；并且，在某鉴定结论当中包含“土地征用及拆迁补偿费、合理利润、销售税费、应承担利息”等项目，而根据双方合同的约定:该项目土地征地的补偿相关费用由原告承担，与被告无关；因该项目转让产生的相关税收，应由原告承担的由原告自行承担，应由被告承担的由被告自行承担。现原告主张由被告承担，显然违反了双方合同当中对于税费、征地补偿相关费用承担所进行的约定，原告不得擅自变更。至于项目转让以前，原告所投入的开发成本、补偿费用、合理利润等，双方在某立“用地转让协议”及“补充合同”时，在某方平等协商的过程中，应当已经充分予以了考虑，并最终体现在某同所约定的以土地证净用地面积，按照每亩40万为计算标准的转让价款当中，因此，对于原告主张由被告支付（略）.48元及利息的诉请，本院依法不予准许。双方订立合同后，在某同的履行当中，从原告向昆明市人民政府提交的报告，五华区人民政府同意、昆明市人民政府批准，直接由昆明市国土资源局向被告办理国有土地使用证，而不是办理土地使用证的变更手续，以及被告办理土地证，原告收取488万元转让款的事实来看，双方已经认可同意，因此对于合同当中“土地证由原告负责办理，费用由被告承担；原告应于2002年5月30日前将土地证办理完毕并交接给被告，被告收到土地证后在30日内付清除50万元预付款外的其余款项”的约定，已经进行了变更。因此，以一方当事人不履行上述合同义务，而向对方支付违约金的约定也就失去了其法律拘束力。《合同法》第一百零九条规定:“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”根据合同约定，被告应向原告支付的转让价款为638万元，被告已经支付了538万元，现被告应继续将该100万元转让款支付给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第一款及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条之规定，判决如下:
一、原告昆明市五华区房地产开发经营总公司与被告云南筑友房地产开发有限公司于2002年3月25日订立的性质上属于房地产开发项目转让的“用地转让协议”及“补充合同”真实、有效；
二、被告云南筑友房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告昆明市五华区房地产开发经营总公司支付项目转让款100万元；
三、驳回原告昆明市五华区房地产开发经营总公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费（略）.45元，由原告昆明市五华区房地产开发经营总公司承担90%，即（略）.51元，被告云南筑友房地产开发有限公司承担10%，即4921.94元；财产保全费（略）元，由原告昆明市五华区房地产开发经营总公司负担。
如不服本判决，可在某到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在某决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长邵某
代理审判员杨宁
代理审判员黄超
二○○四年七月十四日
书记员金馨
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