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王某某诉赵某某、黄某乙为房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

当事人:   法官:   文号:洛阳市涧西区人民法院

原告王某某,又名王某海,男,X年X月X日出生。

委托代理人宋玉波,河南大鑫律师事务所律师。

被告赵某某,男,X年X月X日出生。

委托代理人朱海勇,河南君友律师事务所律师。

被告黄某乙,女,X年X月X日出生。

委托代理人冀建峰,河南九都律师事务所律师。

原告王某某诉被告赵某某、被告黄某乙为房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人宋玉波、被告赵某某的委托代理人朱海勇、被告黄某乙的委托代理人冀建峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某诉称,2006年5月21日,原告与被告赵某某、黄某乙签订房屋租赁合同书一份,约定原告将位于涧西区X路钼业公司北墙门面房两层、建筑面积约650平方米的房屋租赁给被告,经营茶楼。双方约定房屋的租赁期限为十年,从2006年5月21日至2016年5月21日;房屋租金第一年为8.8万元整,第二年至合同期满每年10万元,租金每年支付一次,每年提前一个月交纳下一年的租金。合同签订后,原告即向被告履行了交房义务,被告亦在承租的房屋内从事茶楼经营。但被告却违背合同约定,截止原告起诉之日的两年零九个月的租赁期限内,被告仅向原告交纳了11.8万元的租金,尚欠x元租金长时期不予交纳。原告经多次催要未果,且被告赵某某拒不承认其在租赁协议上的签名。现原告的房屋正由被告黄某乙从事茶楼经营。为维护原告的合法利益,请求人民法院依法判令:1、解除与被告签订的房屋租赁合同,判令被告黄某乙交还其承租原告的房屋。2、判令被告赵某某、被告黄某乙单独或共同向原告支付拖欠的房屋租金x元及其利息。3、本案诉讼费由被告共同承担。

被告赵某某辩称,被告赵某某没有与原告王某某签订房屋租赁合同书,也未承租原告的房屋,不存在解除合同、支付房屋租金的问题;其从未向原告支付过租金。请求人民法院依法驳回原告对被告赵某某的诉讼请求。

被告黄某乙辩称,原告王某某不具备本案原告的主体资格;被告黄某乙没有与原告签订过房屋租赁合同书,所以不存在应当向原告支付房屋租金的问题。

在庭审中,原告王某某向本院提交了下列主要证据:1、原告王某某的身份证一份,欲证明其身份情况。2、1998年11月19日,洛阳高新伟晨精密机械有限公司(以下简称伟晨公司)与原国营第七四四厂签订的合作协议书一份,证明原告作为伟晨公司的出资股东,对本案房屋享有相关的权利。3、2003年4月10日,伟晨公司确定的公司章程一份,证明原告曾是伟晨公司的股东。4、2006年3月20日,原告与伟晨公司签订的股份转让协议一份,证明原告通过股权转让,取得了本案房屋的相关权利。5、2006年5月21日,原告王某某与被告赵某某签定的房屋租赁合同一份,证明被告赵某某是房屋的承租人之一,应当承担支付租金的义务和因违约产生的相关责任。6、被告黄某乙在涧西区人民法院(2008)涧民三初字第X号案件的庭审笔录中,证明赵某某和被告黄某乙是本案房屋的共同承租人,应当承担支付租金义务和因违约产生的相关责任。7、涧西区人民法院(2008)涧民三初字第X号案件庭审笔录一份,证明赵某某是本案房屋的承租人,应当承担支付义务和因违约产生的相关责任。8、2006年5月21日,原告从洛阳市涧西区工商局调取黄某乙向该局申请个体工商户营业执照时提交的与原告签订的房屋租赁合同书,证明被告黄某乙是本案房屋的承租人,应当承担支付房屋租金的义务和因违约产生的相关责任。9、2007年7月21日,被告黄某乙的个体工商户登记申请书,证明被告黄某乙在办理工商登记时的经营场所是本案所涉房屋,其作为承租人,应当承担支付义务和因违约产生的相关责任。10、原告房屋的租金计算表,证明被告共计拖欠原告房屋租金x元。

被告赵某某对原告王某某提交的证据进行质证时提出:证据1为复印件,原告应当提交原件。证据2的真实性没有异议,但该证据与本案没有关连性,该协议显示了双方系合作建房,但建房的地址不明确,是否是本案所涉房屋不清楚,原告也没有提交本案所涉房屋的规划图和许可证。对证据3、4的真实性无异议,但对于证明方向不予认可。证据5与本案没有关连性,且与被告赵某某也没有任何关系,该租赁合同上的签名不是被告赵某某所签,所以该租赁合同不具有合法性,不予认可。证据6该为复印件应提交原件,证据不合法;即使原告能拿出证据原件,也只是证人证言,不足以采信;仅凭黄某乙的个人说明,不能证明黄某乙与赵某某之间有合伙经营茶楼的关系,也不能证明赵某某租赁了本案的房屋。对证据7真实性无异议,但庭审笔录没有得到被告赵某某的认可,而且被告赵某某也没有在案件庭审中出庭,事后也没有得到赵某某的确认,故该证据不足为证。证据8的房屋租赁合同具有虚假性,同一所房子不能出现两个承租人。证据9真实性无异议,但对于其证明方向不予认可。

被告黄某乙对原告王某某提交的证据进行质证时提出:证据1该证据为复印件,原告应当提交原件;即不能证明王某某和王某海是同一个人,也不能证明王某某曾经使用过王某海这个名字。对证据2—4,被告黄某乙与被告赵某某的质证意见一致,该房屋租赁协议上的地址与所建房屋的地址不一样,协议所建房屋是否是租赁合同上所指向的标的物,无法得到证实。按照物权法的相关规定,房屋所有权证书才是房屋唯一合法凭证,原告必须向法庭提交房屋所有权证书证明该房屋为原告所有;另外该房屋属于违法建筑。对证据5,被告黄某乙与被告赵某某的质证意见一致,而且原告应提供相应证据证明该协议上所签的名字是黄某乙本人的字迹。证据5—6系复印件,对其真实性不清楚;且罗守平作为证人应当出庭作证。从原告提交的黄某乙的证明材料看,黄某乙可能只是该茶楼的经营者。对证据7的庭审笔录,黄某乙只是讲到现在自己在经营茶楼,但其经营的茶楼与本案所涉的茶楼是否是同一茶楼,原告应当举证予以说明。证据8的房屋租赁合同,不是被告黄某乙本人字迹。从原告提交的两份房屋租赁合同来看,签订的日期都是2006年5月21日,时间、格式及内容都是一致的,同一幢房屋在同一天同时出租给两个承租人,我个人认为是不可能的。证据9对其真实性无异议,但房屋租赁合同上所指向的房屋租赁地址与登记的地址不符,所以对其证明方向不予认可。对证据9的房屋租金计算表,不予认可。

在庭审中,被告赵某某、被告黄某乙均未向本院提交证据。

本院根据双方当事人的诉讼意见和举证、质证情况,确定本案的法律事实如下:1998年11月19日,伟晨公司与原国营第七四四厂(现为洛阳市栾川钼业集团股份有限公司)签订合作建房协议书,约定双方合作开发位于该厂无氧铜分厂厂房北面沿街(红线以内)土地约672平方米,伟晨公司全额出资建设二层楼房,楼房的产权归国营七四四厂,按实际建筑面积双方各半分配使用,伟晨公司使用上述房屋的使用权期限为20年,至2019年3月10日。该协议书还对其它事项作了约定。合作建房协议签订后,伟晨公司既按照约定开发建设了约1250平方米的房屋,双方各自在上述的房屋内从事经营活动。2003年4月10日,伟晨公司通过了新的公司章程,确定原告王某某为该公司的三位出资股东之一。2006年3月20日,原告与伟晨公司签订了股权转让协议,确定伟晨公司将其上述开发的房屋的使用权、即本案诉争的房屋的使用权转让给原告王某某,由此原告王某某取得了本案房屋的相关权利。2006年5月21日,原告王某某与被告黄某乙签订房屋租赁合同书,合同约定王某某将上述房屋租赁给被告黄某乙,租赁期限从2006年5月21日至2016年5月21日;房屋租金第一年为8.8万元整,第二年至合同期满每年10万元,租金每年支付一次,每年提前一个月交纳下一年的租金;房屋的承租人负责交纳房屋的水电费、卫生费等;该合同第八条合同的解除条件约定,有下列情形之一,出租人有权解除本合同:1、承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上;2、承租人所欠各项费用达捌千元以上;该合同还对其它手续作了约定。合同签订后,原告王某某将上述房屋交给被告黄某乙,黄某乙在房屋内开设了丽泉茶楼,领取了个体工商户营业执照。黄某乙在经营丽泉茶楼期间,至2009年3月17日,在交纳了11.8万元的房屋租金后,尚欠原告王某某x元租金没有交纳。此款经王某某多次催讨未果,最终引发本案。

另查明,在黄某乙向洛阳市涧西区工商局申请个体工商户营业执照时提交的、于2006年5月21日与原告王某某签订的房屋租赁合同书复印件中,黄某乙明确签署“此复印件与原件一致.07.7.21”。在庭审中,被告黄某乙对本院询问其如何取得丽泉茶楼房屋的使用权时表示“不知道,回答不了”。在庭审中,原告王某某确认,2006年5月21日与被告赵某某签订的房屋租赁合同中的签名,不是赵某某所签;亦未提交有效证据证明赵某某系与被告黄某乙共同经营丽泉茶楼。

本院认为,原告王某某通过合法的股权受让方式,取得诉争房屋的占有、使用和收益权,其权利受法律保护。王某某与黄某乙在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同书,双方建立房屋租赁关系,且合同的内容不违背法律的禁止性规定,该合同书合法有效。双方对所签合同书应严格遵照执行。被告黄某乙在租赁使用原告的房屋期间,应当依照约定按期足额向原告支付房屋租金。被告黄某乙在没有正当理由的情况下不履行支付房屋租金的义务,侵害了原告王某某的合法权益。原告要求被告黄某乙支付拖欠的房屋租金x元的诉讼请求,事实清楚,证据充分,本院依法予以支持。因王某某与黄某乙签订的房屋租赁合同明确约定了解除合同的条件,现黄某乙违反合同约定,不按约定交付租金超过壹个月以上、所欠各项费用超过捌千元以上,成就了解除合同的条件,故原告王某某要求解除房屋租赁合同的请求,本院依法予以支持。原告向被告黄某乙主张支付欠款的利息,因双方在合同中没有对此明确约定,故原告的该项诉讼请求,可从原告向本院提起诉讼的2009年3月18日起至本院确定的还款之日止,按银行同期贷款利率计算利息;逾期则依法办理。原告王某某要求被告赵某某承担相关民事法律责任的诉讼请求,因没有提交充分有效的证据支持其诉求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条(二)款、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定,判决如下:

一、解除原告王某某与被告黄某乙在2006年5月21日签订的房屋租赁合同书。

二、被告黄某乙在本判决生效后五日内,向原告王某某交还其承租的房屋。

三、被告黄某乙向原告王某某支付拖欠的房屋租金x元(计算至2009年3月18日)。

四、被告黄某乙向原告王某某支付欠款x元的利息。利息从2009年3月18日至本院确定的还款之日止,按照银行计收同期贷款利率计算。

五、上述应付款项被告黄某乙应于本判决生效后五日内向原告王某某支付完毕。若逾期履行,则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行,即逾期履行加倍支付迟延履行期间的债务利息。

六、驳回原告王某某的其它诉讼请求。

本案诉讼费3271元,保全费1260元,由被告黄某乙承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长胡晓光

人民陪审员杨明顺

人民陪审员肖某

二OO九年六月二十九日

(代)书记员:李冰冰



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