原告（反诉被告）林某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告（反诉原告）福州融辉房地产有限公司，住所地福州市晋安区华林某金辉大厦X层。
法定代表人林某乙，董事长。
委托代理人陈立新，福建谨而信律师事务所律师。
委托代理人吴惠贞，福建谨而信律师事务所律师。
原告（反诉被告）林某甲诉被告（反诉原告）福州融辉房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年7月27日立案受理，依法组成合议庭，并于2009年9月14日公开开庭进行审理。原告林某甲和被告委托代理人陈立新、吴惠贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林某甲诉称：2009年4月25日，原告路过被告开发的位于金山的天鹅湾楼盘，见其户外广告：“金辉天鹅湾X期推出47—93，首付4万买两房，首付5万买3房”。随即原告交予该楼盘售楼部1万元认购定金预定。5月1日X号楼开盘时，原告与被告双方签下由被告拟定的房屋买卖协议，原告于当日及5月5日两次支付金额共计6.0317万元。5月中旬，原告发现所购单元房的户型是一房并非两房，立即向被告要求其履行要约：必须将售予原告的套房调换到两居室或三居室，至今无果。被告4月—5月的销售广告内容具体确定，并经原告付款承诺，完全具备构成要约的重要条件，应当视为要约。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”。原告已对被告的要约作出回应承诺——超额付款6万多，被告也应该履行要约：“首付5万买三房”——立即将售予原告的套房调换到三居室。请求人民法院判决被告必须履行要约，立即将售予原告的套房调换到三居室；本案的诉讼费由被告承担。
被告福州融辉房地产有限公司辩称：一、讼争《房屋买卖协议》的签订系原告与答辩人的真实意思表示，原告诉称答辩人存在虚假广告的欺诈行为，缺乏相应的事实与法律依据。1、包括讼争商品房在内的平面图显示讼争X幢X单元的户型是一房。答辩人在销售现场已对包括户型等的所有资料进行了公示。原告在签订讼争《房屋买卖协议》前已对答辩人公示于销售现场包括户型等的所有资料进行全面了解，并予认可。因此，原告签订讼争《房屋买卖协议》的行为，说明原告在购买讼争房屋之前和之时已明知该户型是一房而非两房。原告现主张其与签订合同之后的5月中旬才发现讼争房屋户型有误，有悖客观事实。2、答辩人在报纸上刊登的天鹅湾项目广告中，已明确注明“本广告资料仅供参考，首付金额仅限特定客群，不构成任何要约或承诺，具体内容以政府批复及合同约定为准”。可见，该广告根本不符合《合同法》第十四条和第二十一条关于要约、承诺的规定，不构成要约或承诺，而应只属于要约邀请。同时，原告诉称答辩人存在虚假广告的欺诈行为，缺乏相应的事实与法律依据。至于原告在未提供任何证据证明短信内容的情况下主张该短信视为要约，其应当承担举证不能的法律后果。二、原告的行为已构成违约，答辩人依约有权解除合同并不予退还原告交纳的定金。根据讼争协议第三条的约定，原告未能在本协议书签订之日起7日向答辩人提交完整的按揭银行所需的材料文件，也未在答辩人通知3日内来签订电子版《商品房买卖合同》，答辩人依约有权解除协议，不予退还原告缴纳的x元定金。为此答辩人提出反诉。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告福州融辉房地产有限公司诉称：2009年5月1日，反诉人与被反诉人签订编号为天：x《金辉•天鹅湾（即天鹅湾）房屋买卖协议》，约定由被反诉人自愿购买反诉人开发的位于仓山区X街道浦上大道X号的天鹅湾项目X幢X单元；第二条“定金条款”约定，被反诉人应在协议签订之日向反诉人支付定金人民币两万元，在反诉人规定时间再向反诉人支付定金人民币三万元，定金（合计五万元）折抵购房款；第三条约定本协议书签订之日起7日内被反诉人应向反诉人提交完整的按揭银行所需材料。同时，被反诉人应根据反诉人的通知，按时前来签订《商品房买卖合同》。被反诉人未按约提交资信审查所需资料文件（按揭材料）或者未在反诉人通知3日内来签订电子版《商品房买卖合同》，逾期未履行反诉人有权解除本协议，没收被反诉人缴纳的定金，并将房屋另售他人。协议书还对双方的权利、义务作出约定。协议书签订后，被反诉人于2009年5月1日向反诉人支付定金2万元，于2009年5月5日向反诉人支付定金3万元、购房款x元。但是，被反诉人既未依约在2009年5月8日内向反诉人提交完整的按揭银行所需材料，也未在反诉人通知被反诉人前来签订《商品房买卖合同》之后3日内前来签订《商品房买卖合同》。为此，2009年7月6日，反诉人向被反诉人发出《解除函》，通知被反诉人从即日起解除协议书，反诉人有权没收定金5万元，并将上诉房屋另行销售等等。反诉人认为，被反诉人未依约如期前来提交按揭银行所需材料及签订《商品房买卖合同》的行为，已构成违约。反诉人依约有权解除协议书，不予退还反诉人已交定金5万元。因此，请求法院依法确认编号为天：x《金辉•天鹅湾（即天鹅湾）房屋买卖协议》已于2009年7月6日解除；依法判令被反诉人交纳的5万元定金归反诉原告所有；本案反诉费由被反诉人承担。
反诉被告林某甲辩称：本人是否违约，应该看对方是否全面履约。对方给我寄来的函，没有法律效力，我是否违约并不是由其认定。
庭审中，原告（反诉被告）提供如下证据：
1、编号为天：x《金辉•天鹅湾（即天鹅湾）房屋买卖协议》1份，证明房屋买卖协议存在矛盾、违规，并显失公平。
2、被告于2009年4月16日在《东南快报》上刊登的销售广告和2009年5月18日在《福州日报》上刊登的销售广告各1张，证明广告内容具体确定，应视为被告发出的要约。
3、《通知函》1张，证明X号楼开盘时间为2009年5月1日和原告应享受到5000元和3888元优惠，但没有体现在合同中。
4、认购金存单2张，证明原告是受要约人，并已交纳认购金。
5、销售发票2张，证明原告已经付款，是对要约的承诺。
6、原告身份证和教师证各1张，证明原告是教师身份，属于应该享受优惠的特定群体。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，关联性有异议，提出原告在签订本协议之前已对公示于销售现场的包括户型等所有资料进行了全面了解，并予以认可；协议书第三条已对原告未按约提交资信审查所需材料文件或者未履行签订《商品房买卖合同》的义务的违约责任作出明确约定。对证据2中4月16日《东南快报》广告的真实性无异议；对5月18日《福州日报》中的广告，提出原告对该份报纸进行截取，故意隐瞒了重要内容，应以被告提供的证据3（2）为准。对证据2的证明对象有异议，该份证据说明被告已在广告中注明“本广告内容仅供参考，不构成任何要约或承诺，具体内容以政府批复及合同约定为准”。被告刊登的广告应属于要约邀请，并不属于原告所述要约。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，认为该通知函仍然是要约邀请，不构成要约。对证据4的真实性无异议，证明对象有异议，提出原告通知函发出的时间是4月X号，原告缴款时间是4月25日，时间上有出入；被告刊登的广告应属于要约邀请，原告仅是发出要约的人，而非其主张的所谓“受要约人”。对证据5的真实性无异议，关联性有异议，该证据不能证明原告承诺的行为，只能证明原告付款情况，其中5万元是定金，x元是购房款。对证据6中身份证的真实性无异议，关联性有异议，只能作为诉讼材料使用；对教师身份真实性有异议，关联性有异议，该份教师身份证明有效期仅至2006年9月，不能证明原告在购买房屋当时具备教师身份，也不属于我方特定的享受优惠范围。原告属于知识分子，应该对该广告有认识。
被告（反诉原告）福州融辉房地产有限公司提供如下证据：
1、编号为天：x《金辉•天鹅湾（即天鹅湾）房屋买卖协议》1份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在合法有效的买卖关系，原告确认对被告在签订本协议前已公示于销售现场包括户型等所有资料进行了全面了解，并予以认可。原告未按约提交资信审查所需资料问题（按揭资料）或者未在被告通知3日内来签订电子版《商品房买卖合同》，逾期未履行被告（反诉原告）有权解除本协议，没收原告交纳的定金，并将房屋另售他人等。
2、2009年5月1日、5月5日的《销售不动产统一发票（自开）》各1张，证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）支付预售定金5万元及购房款x元。
3、2009年4月22日、2009年5月18日讼争楼盘刊登在《福州晚报》、《福州日报》上的广告，证明被告（反诉原告）在讼争楼盘的广告中已明确声明广告中的首付金额仅限特定客群，不构成任何要约或承诺，具体内容以政府批复及合同约定为准。
4、讼争楼盘（天鹅湾）9#平面图，证明讼争9#X单元房的户型是一户而非两户。
5、2009年7月6日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出的《解除函》及《大宗邮件交寄清单》各1张，证明被告（反诉原告）已于2009年7月6日通知原告（反诉被告）解除双方签订的《房屋买卖协议》，并没收定金5万元。
经庭审质证，反诉被告（原告）林某甲对反诉原告（被告）的提供的证据1的真实性无异议，对证明对象有异议。提出签约主体虽合法有效，但签约标的物无效，以及付款形式中的金额数额有差错。同时，合同中约定“乙方在签约前对甲方公示（仅公示而已）于销售现场包括但不限于（应该也包括广告）许可证、商品房买卖合同、户型等所有资料进行全面了解，并予以认可。”但广告与户型宣传册有矛盾出入，反诉人主张“讼争9#X单元的户型为一房而非两房”属于重大误解。反诉人违规在先，被反诉人无法履行约定。对证据2的真实性无异议，对证明对象没有异议，但提出付款金额为x元，含定金5万。对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，提出广告是否构成要约，不是看当事人有无声明，而是要看法律对内容的定性；广告内容具体确定，并经被反诉人付款承诺，即为要约，并视为合同内容。对证据4的真实性无异议，但提出该规划图不是政府文件，只是内部规划图；签约时反诉原告并未公示此图，反诉被告也并未见过该规划图。对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该《解除函》并无法律效力。
对于双方当事人提供的证据，本院分析认证如下：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、3、4、5、6和证据2中的东南快报广告的真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据2中《福州日报》广告内容不完整，本院不予采信。原告提交的证据6与本案没有关联性，本院不予采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明，2009年5月1日，原告（反诉被告）林某甲与被告（反诉原告）福州融辉房地产有限公司签订了编号为天：x《金辉•天鹅湾（即天鹅湾）房屋买卖协议》（以下简称协议），约定原告林某甲出资购买被告福州融辉房地产有限公司开发的位于仓山区X街道X号的天鹅湾项目X幢X单元房。《协议》第一条约定：“预售面积47.46平方米，其中分摊面积10.20平方米，套内面积37.26平方米（预售面积为预测面积，最终产权面积以政府相关部门核定为准）。”第二条“定金条款”约定：“乙方应在本协议签订之日向甲方支付定金人民币两万元，在甲方规定的时间内再向甲方支付人民币三万元，定金（合计五万元）折抵买受人购房款。……”并约定房屋总价为x元。第三条约定：“本协议书签订之日起7日内乙方应向甲方提交完整的按揭银行所需的材料文件（身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、购房发票、未婚的另加照片两张等，完整资料以银行最终要求为准），以供银行先对乙方进行资信审查。同时乙方应根据甲方的通知，按时前来签订电子版《商品房买卖合同》。乙方未按约提交资信审查所需资料（按揭资料）或者未在甲方通知3日内来签订电子版《商品房买卖合同》，逾期未履行甲方有权解除本协议，没收乙方缴纳的定金，并将房屋另售他人。……”此外，协议还约定：“甲方已明确告知乙方所售房屋尚处于银行抵押状态，甲方对外销售前已征得抵押人同意，乙方自愿购买该房屋。甲方承诺在通知乙方签订电子版《商品房买卖合同》前办妥相关解押手续。”2009年4月25日，原告林某甲向被告福州融辉房地产有限公司支付了1万元定金，并于2009年5月1日再次向被告交款1万元定金，被告为其开具了一张交款2万元的预售定金销售不动产统一发票（包含原告4月25日支付的定金1万元）。2009年5月5日，原告向被告支付预售定金3万元和预收购房款x元至此，原告共计支付预售定金5万元和预收购房款x元。同时，被告于2009年4月22日、2009年5月18日先后在《福州晚报》、《福州日报》上刊登了讼争楼盘的广告，广告内容为：“47—93多维生活空间中央景观限量席位”、“47—93多维生活空间持续热销”、“首付4万买两房，首付5万买三房”、“广告中的首付金额仅限特定客群，不构成任何要约或承诺，具体内容以政府批复及合同约定为准。”协议签订后7日内，原告并未向被告提交按揭银行所需的材料文件。2009年7月6日，被告向原告邮寄发出《解除函》，提出原告林某甲未履行签约义务，已违反了协议第三条的约定。遂被告函告原告，被告从即日起解除与原告签订的《房屋买卖协议》，并没收定金五万元，将上述房屋另行销售。原告已收到上述《解除函》。另查明，经福州市规划局核准的天鹅湾X#平面图显示，讼争房屋9#X单元户型为一户。
本院认为，本案的争议焦点为讼争楼盘广告系要约邀请或系要约。《合同法》第十五条规定：“商业广告为要约邀请。但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中被告在报刊中发布的销售广告的内容为“首付4万买两房，首付5万买三房”、“广告中的首付金额仅限特定客群，不构成任何要约或承诺，具体内容以政府批复及合同约定为准”，其中“首付4万买两房，首付5万买三房”对购房金额作出具体的说明和允诺，应属于要约，但仅对享有优惠的特定客群构成要约。原告无法举证证明其属于享有优惠的特定客群，故该广告内容对原告不构成要约，不能视为合同内容。同时原、被告签订的编号为天：x《金辉•天鹅湾（即天鹅湾）房屋买卖协议》（以下简称《协议》）是双方真实的意思表示，且不违反公序良俗和法律强制性规定，内容合法有效。原、被告双方已对讼争房屋的价款、面积等内容意思表示一致，合同已成立，具有法律效力。《协议》第一条约定讼争房屋的建筑面积为47.43，其中分摊面积10.23，套内面积37.23。同时，《协议》约定在协议签订前原告对被告公示于销售现场的所有资料进行全面了解，并予以认可。尽管交易之时讼争商品房尚未建成，原告仅能借助资料和想象来认知所购房屋情况，但原告作为理性的成年人，根据生活常理即可判断该房屋户型为一户。且被告提供的经福州市城市规划局图纸审核中心审批的《平面图》亦显示，讼争房屋的户型是一户。原告对于因重大误解请求法院变更合同的诉求，本院不予支持。依照《协议》第三条约定，原告（反诉被告）应于协议签订之日7日内向被告（反诉原告）提交资信审查所需文件资料（按揭资料）或者在甲方通知3日内来签订电子版《商品房买卖合同》，逾期未履行被告（反诉原告）有权解除协议，没收原告（反诉被告）缴纳的定金，并将房屋另售他人。但原告（反诉被告）并未在协议签订之日起7日内提交按揭资料，在庭审结束前也未提交按揭资料和签订电子版《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）有权解除协议，并没收原告（反诉被告）交纳的5万元定金。被告（反诉原告）于2009年7月6日向原告（反诉被告）发出《解除函》，通知原告从即日起解除讼争《协议》，并没收原告交纳的5万元定金。原告（反诉被告）业已收到该通知函。故反诉原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2009年5月1日签订的编号为天：x《金辉•天鹅湾（即天鹅湾）房屋买卖协议》；
二、确认原告（反诉被告）林某甲交纳的定金5万元归被告（反诉原告）福州融辉房地产有限公司所有；
三、驳回原告林某甲的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费5650元，由原告林某甲承担；反诉费1150元，由反诉被告林某甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判长高峗燕
代理审判员吴洪青
代理审判员刘建宁
二00九年十月二十四日
书记员黄某
附一：本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第十五条：“商业广告为要约邀请。但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”
2、《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”
3、《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
4、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
5、《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”
6、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
附二：执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
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