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新乡市新房老干房屋开发公司诉张某丙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

当事人:   法官:   文号:河南省新乡市中级人民法院

上诉人(原审被告)新乡市新房老干房屋开发公司。

法定代表人苏某,该公司总经理。

委托代理人张某甲、张某乙,该公司职员。

被上诉人(原审原告)张某丙,男,X年X月X日出生。

委托代理人王鸿纪,河南百苑律师事务所律师。

上诉人新乡市新房老干房屋开发公司(以下简称新房公司)因与被上诉人张某丙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服新乡市牧野区人民法院(2008)牧民一初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年4月1日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院查明:2002年9月5日,新房公司作为拆迁人,张某丙作为被拆迁人,签订了《拆迁安置补偿协议书》。协议约定:新房公司拆除张某丙建筑面积为178.9平方米的私房六间,用以建造中纺苑X号楼;张某丙应于2002年9月5日搬迁完毕,新房公司将张某丙就地安置在新建中纺苑X号楼东二单元二层西户和同一单元四层西户,建筑面积各89.97平方米。并约定由新房公司支付张某丙周转房补助费每平方米每月3元,期限为21个月,总计4894.47元(此款双方在该协议书中约定折抵张某丙的安置差额款)。还约定新楼于2004年4月2日(特殊情况例外)竣工后,由新房公司负责通知张某丙返回新居,如果超期周转费按新政[2002]X号文件执行。至起诉时,新房公司因该地块有钉子户未拆迁完,中纺苑X号楼未能开工建设。2002年2月8日,新乡市政府下发新政[2002]X号文件,规定安置补助费按被拆迁房屋的合法建筑面积每月每平方米3元支付。自行周转过渡的过渡期一般不超过21个月,因拆迁人的责任延长过渡期限的,应当自逾期之月起每平方米增x%的临时安置补助费。2004年9月14日,新乡市政府下发新政[2004]X号文件,规定按被拆迁房屋的合法建筑面积每月每平方米3元支付。自行周转过渡的过渡期一般不超过21个月,因拆迁人的责任延长过渡期限的,应当自逾期之月起双倍支付临时安置补助费。另查明,截至2007年3月21日,新房公司支付原告临时安置补助费4830.30元。诉讼过程中,新房公司已将该拆迁处拆迁完毕,中纺苑X号楼已开工建设。

原审法院认为:新房公司未在约定的时间内将楼房建成并交原告居住使用,属违约,应继续履行合同并承担违约责任。因协议书系被告提供的格式合同,对新房公司称因钉子户的原因未能开工建设属特殊情况的辩解理由,不予采纳。违约金应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定。按新乡市新政[2005]X号文件规定,原告被拆迁房屋属二类地段,住房租金为每月每平方米4元。临时安置补助费应按照新政[2002]X号文件和[2004]X号文件的规定分别按每月每平方米4.5元(2004年6月至8月)和每月每平方米6元(2004年9月至2007年11月)计算。截至2007年11月,原告应得的临时安置补助费为x.4元,被告已支付4830.30元,现原告仅请求支付临时安置补助费8637.12元,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条,《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条之规定,判决:一、新房公司继续履行2002年9月5日与张某丙签订的《拆迁安置补偿协议书》。二、新房公司支付张某丙临时安置补助费8637.12元。三、新房公司支付张某丙违约金x.16元(自2004年6月计算至2007年11月)。上述二、三项应于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费700元,由被告承担。

新房公司上诉称:1、案涉拆迁安置协议,是上诉人与被上诉人根据新乡市人民政府[2002]X号文件的规定签订的,上诉人按照新乡市人民政府(2002)X号文件的规定已将延长过渡期限内每平方米增加50%的临时安置补助费返还被上诉人,原审依据[2004]X号文件的规定作出判决错误。2、双方在协议第四条中约定“新建楼工程于2004年4月2日竣工后由上诉人负责通知被上诉人返回新居”,但同时又注明“特殊情况例外”,上诉人未能如期交付房屋的原因是由于钉子户阻挠和上诉人无强制拆迁职能造成的,应属协议中约定的“特殊情况”,上诉人主观上不存在故意或过失,故上诉人的行为不构成违约,原审认定上诉人违约并支付违约金不当。请求撤销原审判决第二项、第三项,改判上诉人不承担违约责任。

被上诉人张某丙辩称:1、案涉协议中虽有“特殊情况例外”的约定,但并未明确特殊情况的内容,被上诉人认为该“特殊情况”是指不可抗力,上诉人认为该“特殊情况”是指钉子户拒绝搬迁,因案涉协议为上诉人一方提供的格式合同,故在对协议的理解发生争议时,应作出不利于提供格式条款一方的解释,上诉人至今未能向被上诉人交付房屋,已构成违约,原审判决上诉人支付违约金正确。2、上诉人未按照协议的约定在21个月内向被上诉人交付使用房屋,根据新政[2002]X号文件的规定,从逾期之月起每平方米增加50%的临时安置补助费,新政文[2004]X号文件施行后,应按照新的文件规定执行,该文件规定逾期应支付的临时安置补助费按双倍执行,即每月每平方米为6元,故原审判决认定的计算标准正确。请求驳回上诉,维持原判。

二审经审理查明:上诉人应支付被上诉人2002年9月5日至2004年6月5日的临时安置补助费x.70元,已与被上诉人应付的房款折抵;2004年6月6日至2008年6月5日的临时安置补助费,上诉人按照每月每平方米4.50元的标准计算,共计为x.40元,上诉人已给付被上诉人。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为:上诉人与被上诉人签订的拆迁安置补偿协议是双方的真实意思表示,且不违反我国法律、法规的强制性规定,应为有效协议。根据当事人在案涉协议中的相关约定,过渡期限为21个月,临时补助费的标准为每平方米每月3元。

上诉人在约定的过渡期限内未能向被上诉人交付房屋,显属违约,依法应承担相应的违约责任,上诉人称拆迁受阻系协议约定的“特殊情况例外”情形证据不足,本院不予支持。案涉纠纷系拆迁安置补偿合同纠纷,除适用普通法律外,法律、法规另有规定的,应适用特殊规定。《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条第二款规定,因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费;河南省《城市房屋拆迁管理条例》及新乡市人民政府有关文件对上述情形也都作出了具体规定,新乡市人民政府新政[2002]X号文件规定自逾期之月起每平方米增加50%的临时安置补助费,新政[2004]X号文件规定自逾期之月起双倍支付临时安置补助费。临时安置补助费是拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助,上述关于增加的临时安置补助费的规定类似于法定违约金的性质。上诉人与被上诉人在拆迁安置补偿协议中约定的临时安置补助费的标准为每月每平方米3元,依据新乡市人民政府在不同时期发布的上述规范性文件的规定,上诉人在延长过渡期限内应增加的临时安置补助费标准为,2004年6月6日至2004年8月,按照新政[2002]X号文件关于增加50%的规定,应每月每平方米增加1.50元;2004年9月至2007年11月(被上诉人起诉时),按照新政[2004]X号文件关于双倍支付的规定,应每月每平方米增加3元,上诉人逾期交房的事实一直处于持续状态,故在此期间内有新的标准时应按照新的标准执行,上诉人主张仍按照新政[2002]X号文件的规定增加临时安置补助费的理由不成立,本院不予支持。关于被上诉人另主张上诉人赔偿损失的问题,参照新政文[2005]X号文件的相关规定,案涉房屋的租金标准为每月每平方米4元,而根据新政[2004]X号文件的规定,上诉人需每月每平方米支付被上诉人临时安置补助费6元,我国法律关于违约金的规定主要为补偿性违约金,上诉人应支付被上诉人的临时安置补助费与被上诉人的损失额基本相当,被上诉人既要求上诉人增加逾期交房期间的临时安置补助费又要求赔偿损失于法无据,本院不予支持。

关于上诉人应支付被上诉人的临时安置补助费。2004年6月6日至2004年8月5日的临时安置补助费,按照每月每平方米4.50元的标准计算,上诉人已给付被上诉人;2004年8月6日至2007年11月5日的临时安置补助费应按照每月每平方米6元的标准计算,上诉人实际给付被上诉人的费用是按照每月每平方米4.50元的标准支付,其差额部分,上诉人应予补足,即上诉人应再支付被上诉人2004年8月6日至2007年11月5日的临时安置补助费差额x.65元(39个月×1.50元/月3×178.93)。关于2007年11月5日至案涉房屋交付使用之日的临时安置补助费,被上诉人可另行主张。原审判决适用法律错误,判决欠妥,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、维持新乡市牧野区人民法院(2008)牧民一初字第X号民事判决第一项。

二、撤销新乡市牧野区人民法院(2008)牧民一初字第X号民事判决第三项。

三、变更新乡市牧野区人民法院(2008)牧民一初字第X号民事判决第二项为:新乡市新房老干房屋开发公司于本判决送达后十日内支付张某丙2004年8月6日至2007年11月5日的临时安置补助费差额x.65元。

四、驳回张某丙的其他诉讼请求。

如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费700元,由新乡市新房老干房屋开发公司负担;二审案件受理费590元,由新乡市新房老干房屋开发公司负担390元,由张某丙负担200元。为简便结算手续,新乡市新房老干房屋开发公司预交的上诉费不再退还,待执行时与张某丙一并结清。

本判决为终审判决。

审判长杜伟强

审判员蒋雪梅

审判员梁国兴

二○○九年八月二十八日

书记员刘志飞



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