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原告任某某诉被告许某某房屋买卖合同纠纷

当事人:   法官:   文号:湖南省湘潭市雨湖区人民法院

湖南省湘潭市雨湖区人民法院

民事判决书

(2010)雨法民一初字第605号

原告任某某,男,1977年9月14日出生,汉族,湖南省湘潭县人。

委托代理人张某某,湖南某某律师事务所律师。

被告许某某,女,1970年12月3日出生,汉族,湖南省湘潭市人。

第三人章某某,男,汉族,1968年9月3日出生,汉族,湖南省湘潭市人。

委托代理人黄某某,男,1963年6月24日出生,汉族,湖南省湘潭市人,湘潭市某某法律服务所法律工作者。

原告任某某诉被告许某某房屋买卖合同纠纷一案,原告于2010年10月26日向本院提起诉讼,同日向本院申请财产保全,本院受理后,于2010年10月29日作出(2010)雨法民一初字第605-1号民事裁定,冻结了被告许某某名下的位于湘潭市雨湖区某某街道某某路房屋的交易手续。2010年11月21日,第三人章某某书面向本院申请参加诉讼,本院予以准许其作为本案第三人参加诉讼。依法组成由审判员过伟国担任审判长,代理审判员樊爱平、人民陪审员严密参加的合议庭,于2011年1月10日公开开庭进行了审理。代理书记员谢艳廷担任法庭记录,原告任某某及其委托代理人张某某,被告许某某,第三人章某某的委托代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称:2010年5月14日,原、被告经房屋中介公司介绍就被告所有的位于湘潭市雨湖区某某街道某某路506号私有房屋转让问题进行协商,双方签订了《二手房买卖合同》。该合同约定:被告以11万元,将其所有的上述房屋转让给原告。合同签订后,原告将购房款11万元支付了被告指定的账户,按双方口头约定,原告另外支付了1万元给被告作为办理房屋的手续费用。原告支付房款后,被告按约定将房屋产权证等相关手续交付了原告,并与原告一起到市房产管理局办理相关过户手续。在办理手续过程中,被告称其丈夫章某某是市房地产管理局工作人员,办手续更快捷些,从原告手中将房屋产权证、纳税证明等原件骗走,然后要求与其解除《二手房买卖合同》。原告不同意,原告认为与被告签订的《二手房买卖合同》是合法有效的合同,原告已按合同全部履行约定义务,被告有协助办理该房屋过户手续的义务。为此,请求判令被告继续履行与原告的《二手房买卖合同》;判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的实际损失1万元;判令本案诉讼费由被告承担。

被告辨称:第一,原告要求继续履行与答辩人签订的《二手房买卖合同》无事实依据。答辩人与原告签订《二手房买卖合同》后,在办理过户过程中,答辩人就向原告提出终止房屋买卖,并退回所收费用,但被原告拒绝。答辩人认为,房屋在没有变更原告名下之前,答辩人随时有要求撤销合同的权利。第二,原告将购房款付到房产部门指定账户,不能视为交易成功。《二手房买卖合同》签订后,原告将房款11万元付到房产部门的二手房监管中心账户,但答辩人没有收到也没有实际控制该笔资金,不应承担其所导致的损失。第三,原告并不是善意购买答辩人的房屋。2010年5月4日,湘潭市规划局等四局联合下达了《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》,明文规定自本通告发布之日起,市规划、国土资源等相关职能部门依法不再办理规划审批和土地转让等手续。同时,《城市房地产管理法》第三十二条明确规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。原、被告于2010年5月14日签订的《二手房买卖合同》中的房屋所有权和土地所有权的转让均在“不再办理”之列。这里的“不再办理”来源于《城市房地产管理法》第三十八条第七款之规定,即“法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。”答辩人的房屋在拆迁范围内,原告明知有利可图,在答辩人不知情的情况下,采取迅速签订履行合同的方法达到获取不当得利的目的。第四,答辩人与原告签订的房屋买卖合同侵害了第三人的利益。答辩人因与丈夫章某某闹矛盾私自与原告签订了房屋买卖合同,在办理过户过程中,答辩人的丈夫发现后立即提出异议,不同意出让房产,因此答辩人与原告签订的房屋买卖合同是无效合同,不能继续履行。综上,请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人章某某向本院请求,诉争房产为夫妻共同财产,许某某在第三人不知情的情况下私自将房产转让给原告任某某,侵害了其合法权益,故请求法院撤销原、被告的房屋买卖合同。

原告为支持其诉讼请求,向本院提供了下列证据:

1、原、被告的身份证复印件各一份,拟证明原、被告签订《二手房买卖合同》时均有完全民事权利和行为能力。

2、原、被告签订的《二手房买卖合同》复印件一份,拟证明原、被告就本案争议的房屋转让达成了协议,该合同合法有效。

3、湘潭市二手房屋交易资金监管中心出具的收款凭证复印件一份,拟证明原告已按合同约定支付了11万元购房款,履行了合同义务。

4、被告出具的收条复印件一份,拟证明被告另外收取了原告的定金1800元及其他费用8200元。

5、湘潭市税务局出具的收税凭证复印件一份,拟证明原告已交纳房屋买卖契税3267元,原、被告启动了房屋过户手续。

6、雨湖区人民法院(2010)雨法民一初字319号民事裁定书,拟证明被告许某某先将原告任某某诉至法院要求解除房屋买卖合同,但后来被告许某某主动申请撤诉。

7、2010年5月31日、2010年9月20日原告与湖南某某律师事务所签订的委托合同二份、湖南某某律师事务所出具的发票复印件二张,拟证明原告为了应诉和本案起诉支付了7000元的律师代理费,属于因被告违约造成的直接损失。

8、湘潭市二手房交易监管中心登记申请表复印件一份,拟证明被告提供给交易监管中心的购房款指定账户是第三人章某某在中国银行的个人账户,说明章某某对此知情。

被告、第三人对原告提供的证据质证意见相同,综合列举如下:

对原告的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议;

对原告的证据3的真实性、合法性无异议,但对关联性有异议,认为被告未收到该笔购房款,不能视为原告履行了房屋买卖合同的付款义务;

对原告的证据4的真实性、关联性部分有异议,认为被告出具的收条只能证明被告收到原告的定金1800元,不能证明之外还收取了原告交付的过户手续费用8200元;

对原告的证据5的真实性、合法性无异议,但不能证明原、被告启动了房屋过户手续;

对原告的证据6的真实性、合法性无异议,但不能证明被告解除合同的主张无事实和法律根据;

对原告的证据7的真实性、合法性无异议,但原告支付的诉讼费用不属于原告主张的直接经济损失。

对原告的证据8的真实性、合法性、关联性均不认可,是被告知道第三人章某某有一个中国银行的账户,就提供给了交易监管中心,不代表第三人章某某就知情。

被告与第三人提供的证据相同,列举如下:

1、房产证复印件一份,拟证明湘潭市雨湖区某某街道某某路私房系被告与第三人共同共有;

2、结婚证复印件一份,拟证明被告与第三人系合法夫妻关系;

3、《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》复印件一份,拟证明被告与第三人共同共有的湘潭市雨湖区某某街道某某路私房属于拆迁范围内的房屋,依法不能办理转让手续。

原告对被告、第三人提供的证据质证如下:

对证据1的真实性、合法性无异议,但该房产证颁发时间是2002年9月5日,房产证上只有被告一个人的名字,没有第三人的名字,不能认定湘潭市雨湖区某某街道某某路506号私房系被告与第三人共同共有;

对证据2的真实性、合法性无异议,但该结婚证的登记时间是2009年7月29日,但房产证的颁发时间是2002年9月5日,说明本案买卖的房屋是被告的个人婚前财产,而不是夫妻共有财产;

对证据3的真实性、合法性无异议,但该《通告》不是法律或者行政法规,不具有禁止性效力,同时《通告》并未禁止拆迁范围内房屋过户手续的办理。

本院在审理期间为查明事实,调取了被告许某某与第三人章某某2002年10月11日在湘潭市雨湖区民政局的离婚协议,该协议原告质证认为,诉争房屋应确定为被告许某某的婚前个人财产,因为他们双方在离婚时,协议已明确诉争房屋为许某某所有,即算2009年双方复婚,根据婚姻法的规定,该房产为许某某婚前财产;被告许某某、章某某质证认为协议是事实,诉争房产是在双方首次婚姻的存续期间购买,虽然后来离婚再复婚,但不能改变该房产为夫妻共有的事实。

本院对原告提供的证据1、2、3、4、5的合法性、真实性及关联性予以确认;对证据6、7的真实性、合法性予以认可,但与本案的关联性不予认可,先前诉讼的撤诉裁定未对本案事实和主张进行认定和评定,与本案无关联性,原告诉讼费用的支付不是买卖合同纠纷造成的直接经济损失;对证据8的真实性予以认可,但对合法性、关联性不予认可,被告使用第三人个人账户的事实并不是第三人对原、被告签订、履行二手房买卖合同知情的充分理由。

本院对被告、第三人提供的证据1、2的真实性、合法性予以认可,但对其关联性不予认可,根据本院调取的原、被告婚姻状况的证据,被告、第三人隐瞒了与本案有重大关系的离婚时财产分割的事实,因此,对被告、第三人所称的本案买卖合同侵犯房屋共有权人的利益的主张不予支持;对被告、第三人提供的证据3的真实性、合法性予以认可,但对其关联性不予认可,地方政府职能部门的《通告》不属于法律、行政法规,不具有禁止性效力。

根据原、被告、第三人提供的证据,当庭陈述及辩解意见以及本院调取并经双方当事人质证的证据,本院查明如下事实:1994年,被告许某某与第三人章某某登记结婚。2002年9月5日,被告许某某与第三人章某某将购买的湘潭市雨湖区某某街道某某路私房登记在被告许某某的名下。2002年10月11日,被告许某某与第三人章某某协议离婚,双方在离婚协议书中约定位于湘潭市雨湖区某某街道某某路私房归被告许某某个人所有。2009年7月29日,被告许某某与第三人章某某复婚。

2010年5月13日,经湘潭市某某房屋置业机构的中介信息服务,原告任某某向被告许某某支付了1800元的购房定金。2010年5月14日,原告任某某与被告许某某就被告许某某所有的湘潭市雨湖区某某街道某某路私房签订了一份《二手房买卖合同》。同日,原告任某某按照约定将全部购房款11万元打入湘潭市二手房屋交易资金监管专户(中国银行板塘支行18648408093001),并向湘潭市房地产产权监督管理处缴纳了购房契税共计1488元。同日,原告任某某与被告许某某至湘潭市房地产管理局办理了房屋转让预约登记手续。后在湘潭市房地产管理局工作的第三人章某某得知此消息,与被告许某某一起提出解除合同被原告任某某拒绝,导致合同不能履行。

2010年5月14日,湘潭市规划局、国土局等四局联合下达了《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》,明文规定自本通告发布之日起,市规划、国土资源等相关职能部门依法不再办理规划审批和土地转让等手续。

本院认为,原、被告之间订立的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效。原告依约全面履行合同义务,系守约方,其合法权益应当得到保护。原告主张被告赔偿因违约行为造成其损失1万元的诉讼请求,由于缺乏充分证据证明损失情况,本院不予支持。被告、第三人提出该买卖合同约定的房屋系夫妻共有财产,与本院查明的事实不符,该房屋在被告与第三人的离婚协议书中明确分割归被告个人所有,尽管其后两人复婚,但依法只能认定为被告的婚前个人财产,因此,被告、第三人提出的“被告一方擅自出卖共同房屋,侵犯第三人作为共有人的合法权益”的主张,本院不予支持。同时,根据民事法律行为只有违背法律、行政法规禁止性规定,才能认定为无效的原则,因此,被告、第三人提出的“该房屋买卖合同违背了湘潭市规划局、国土局等四局联合下达了《关于实施河西滨江风光带和河西棚户区改造项目的通告》的禁止性规定”的主张,本院不予支持。被告、第三人提出的原告一方明知被告房屋面临拆迁增值,故意隐瞒拆迁事实与被告订立买卖合同,不是善意购买者,系不当得利。本院对该主张亦不予支持,因为拆迁项目系城市公共事件,政府职能部门的公告信息对所有公民而言是公开透明的,原告不可能将其作为隐蔽信息加以利用,原告通过买卖合同追求的房屋增值部分可得的经济利益不属于“不当得利”的范围。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定,判决如下:

一、被告许某某继续履行与原告任某某签订的《二手房买卖合同》,在判决生效之日起15日内将房屋过户至原告任某某名下并交付房产;

二、驳回原告其它诉讼请求;

三、驳回第三人的诉讼请求。

本案诉讼费2500元,由被告许某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

                              审  判  长   过 伟 国

                              审  判  员   樊 爱 平

                              人民陪审员   严    密

                              二0一一年四月二十六日

                              代理书记员   谢 艳 廷



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