上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)汪某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)上海继电器有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人蔡某某，职务董事长。
委托代理人祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)上海继东综合经营部，住所地上海市X路X号。
法定代表人孙某某。
上诉人汪某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2005)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2000年8月9日，原告上海继电器有限公司与第三人上海继东综合经营部签订一份《协议书》，约定将上海市X路X号(新辟的九间门面房)约150平方米租赁给第三人。2001年7月17日，第三人与被告汪某某签订《租房协议》，将上述房屋中约20平方米的两间系争房屋出租给被告，约定被告按季度交纳租金，按月交纳水电费，交付押金一个月，如不按时交付房租，第三人有权收回房间，并从中(押金)扣除有关费用。后双方约定每月租金人民币(以下币种均为人民币)1200元，水电费200元，但未约定租赁期限。2004年10月25日，原告与第三人签订《房屋租赁终止协议》，被告自当月起未再支付房租和水电费，但一直使用系争房屋至今。原告交涉未成，遂讼。
原审原告上海继电器有限公司诉称，其将位于上海市X路X号九间约150平方米门面房屋租赁给第三人后，该第三人与被告签订无租赁期限的《租房协议》，将系争房屋出租给被告。2004年10月25日，原告与第三人签订《房屋租赁终止协议》，当月28日，原告找被告核实情况，并告知系争房屋由原告管理，如要续租，须向原告交付房租及水电费，但被告未付费。原告曾致函被告，要求其办理终止租赁手续并结清费用，但被告置之不理。故原告诉请被告搬出系争房屋，并给付2004年10月至2005年6月的房租费9600元及水电费1600元。
原审被告汪某某辩称，其向第三人租房时，第三人称系争房屋是第三人的，与原告无关，可以一直租下去。签约后，被告花费（略）余元进行了装修。后被告发现该房产权人是原告，无法办理营业执照，遂与第三人协商。因第三人称，若不再租赁，只能退还押金，故只好续租。被告认为，原告与第三人恶意串通、欺骗被告，租赁协议是无效的，故不同意原告的诉讼请求。
原审第三人上海继东综合经营部述称，其同意原告的意见。
原审法院认为，被告与第三人之间的《租房协议》是基于原告与第三人存在租赁关系而签订的，在原告与第三人解除了租赁关系，且原、被告未能够就建立新的租赁关系达成协议的情况下，被告再继续占用原告的系争房屋无法律依据，故原告要求被告搬出该房，并无不当，应予支持。因被告实际使用了系争房屋及水、电，故应支付该房的使用费和水电费，数额可参照《租房协议》予以确定。
原审法院审理后，作出判决：一、汪某某应于本判决生效之日起三日内，搬出上海市X路X号租赁房屋；二、汪某某应于本判决生效之日起三日内，给付上海继电器有限公司2004年10月至2005年6月的房屋使用费9600元；三、汪某某应于本判决生效之日起三日内，给付上海继电器有限公司2004年10月至2005年6月的水电费1600元。
汪某某不服，上诉称：其与上海继电器有限公司无任何租赁合同。上海继东综合经营部从上述公司租赁系争房屋的协议中明确载明不得转租，故该经营部将房屋出租给汪某某存在欺诈，双方签订的租房协议无效。由于租房协议无租赁期限，而且上海继电器有限公司、上海继东综合经营部未提供汪某某办理执照的正常手续，致不能正常经营，故亏损惨重。如果汪某某迁出系争房屋，将导致其没有收入来源、无法正常生活。汪某某诉请本院依法撤销原审判决第一、二项，要求继续租赁使用系争房屋，并愿意支付能继续租赁情况下的费用，或者上海继电器有限公司、上海继东综合经营部给予汪某某有关损失的赔偿。
上海继电器有限公司辩称：其与汪某某无合同关系，仅同上海继东综合经营部之间有租赁合同关系，而且目前已终止，但该公司对上述经营部将系争房屋出租给汪某某使用无异议。系争房屋属上海继电器有限公司所有，且汪某某自2004年10月后就不再支付使用费。该公司已明确发函要求汪某某迁出系争房屋并支付相关费用，但其仍未履行。原审判决正确，应予维持。
上海继东综合经营部辩称：汪某某、上海继电器有限公司之间在2004年10月25日后的纠纷矛盾，与该经营部无关，是上述双方在是否继续履行租赁合同上发生的争议。汪某某应支付给该经营部的费用均已付清。
经本院审理查明，原审判决认定的事实无误。
本院认为，当事人的合法的民事权益，受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。上海继电器有限公司是系争房屋的权利人，其依法享有对该房屋的使用、收益和处分的权利上述经营部将系争房屋转租给汪某某，系基于其向上海继电器有限公司承租了该房。现由于上海继电器有限公司与上海继东综合经营部之间签订的租赁协议已经终止，且该公司与汪某某之间至今未就系争房屋达成新的协议，故原审关于汪某某搬出系争房屋，并支付实际使用该房费用的判决，并无不当，本院应予支持。关于汪某某与上海继东综合经营部的租金合同关系问题，因属不同的法律关系，且汪某某于原审中没有提出明确的诉请，故本案不作处理，其可另行主张。汪某某认为上海继电器有限公司与上海继东综合经营部还造成了其经营损失，因无足够的证据印证，本院难以采信。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币498元，由上诉人汪某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员虞恒龄
代理审判员吴俊
二00六年二月二十四日
书记员肖函
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