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王某与全某某、北京家家世纪房地产经纪有限公司定金合同纠纷案

当事人:   法官:   文号:中华人民共和国
北京市第二中级人民法院

上诉人(原审被告)王某,女,X年X月X日出生,汉族,无业,身份证住(略)。

委托代理人张某,女,X年X月X日出生,汉族,中国疾控中心退休研究员,身份证住(略)。

被上诉人(原审原告)全某某,女,X年X月X日出生,韩国籍,北京齐兴声模型有限公司经理,住(略)。

委托代理人杜子祥,北京市大瀚律师事务所律师。

委托代理人黄某乙,女,X年X月X日出生,汉族,北京市大瀚律师事务所律师助理,身份证住(略)。

原审被告北京家家世纪房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区望京利泽西园望都小区甲-X号楼X层甲-x号。

法定代表人咸某,董事长。

委托代理人贺某,女,X年X月X日出生,满族,身份证住(略)。

上诉人王某因与被上诉人全某某、原审被告北京家家世纪房地产经纪有限公司(以下简称家家世纪公司)定金合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2009)朝民初字第x号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年11月4日受理后,依法组成由法官申小琦担任审判长,法官姚颖、胡君参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

全某某在一审中起诉称:2009年4月18日,全某某通过家家世纪公司与王某的委托代理人张某三方签署了《定金收据协议》,向王某交纳8000元定金,王某将北京市朝阳区望京东园一区宝星园X号楼XF房屋(以下简称5F号房屋)出租给全某某,如王某违约将双倍返还定金,中介费8000元由王某负担。2008年4月28日下午,全某某与家家世纪公司的人员前去和王某签合同时,被告知王某因不愿意承担中介费而拒绝签署租赁合同,所以全某某与王某之间的租赁合同没有达成,现全某某已不再考虑租赁王某的房屋,故诉至法院请求王某双倍返还定金共计x元,家家世纪公司承担连带责任。

王某在一审中答辩称:王某和全某某签订《定金收据协议》时没有约定哪方支付中介费,2009年4月28日准备签署租赁合同时为此产生分歧,但王某后来也同意负担中介费了,是全某某突然说她累了不想租了,就走了,王某也打电话表示过想继续签署租赁合同,全某某不同意,王某只得另行把房屋租给了他人,王某没有违约,而且为了符合全某某的居住要求,王某还定制了家具等物品,发生了费用,所以不同意退还定金。

家家世纪公司在一审中答辩称:家家世纪公司为全某某和王某的租赁做中介。最初不能达成租赁合同是因为王某不同意负担中介费,后来王某同意负担,又由于对房屋使用时保管的状态与全某某不能协商,王某对房屋的要求比较高,例如为防止墙壁留下痕迹桌子边缘不能挨墙等,所以最终没达成租赁合同,本案是定金合同纠纷,家家世纪公司不是合同中的任何一方,所以不承担连带责任,不同意全某某的诉讼请求。

一审法院审理查明:2009年4月18日,全某某与王某的委托代理人张某签署《定金收据协议》,家家世纪公司业务员李峰旭作为协议的见证方,约定全某某承租王某名下5F号房屋,价格为8000元,付款方式为押一付三,起租日期为2009年4月29日,租赁期限为1年,定金数额为8000元,如承租方违约出租方将不退还定金,如出租方违约将双倍定金额款赔偿给承租方。同时双方对8000元定金进行了交接。

2009年4月28日,全某某、家家世纪公司业务员李峰旭共同至5F号房屋与王某委托代理人张某签署正式的《租赁合同》,最初因哪方向家家世纪公司交纳居间服务费的问题产生分歧,协商后王某表示同意由己方承担,此后签署具体合同条款时王某在房屋使用细节及租赁届满交房验收的要求上相对过高,致使难以达成一致意见,全某某表示不再租赁5F号房屋。在全某某及家家世纪公司业务员离开后,王某的委托代理人张某拨打业务员电话表示希望继续协商以便达成《租赁合同》,全某某及家家世纪公司因感王某条件苛刻,予以了拒绝。

现全某某表示不再考虑租赁王某的房屋,王某亦表示已将5F号房屋租与他人。

一审法院判决认定:依法成立的合同关系受法律保护。全某某与王某委托代理人张某签署的《定金收据协议》系双方真实意思表示,内容不违背有关法律规定,为有效协议,该协议中涉及的定金性质为签约定金。

依据查明的事实,在定金交割后全某某及王某均实际实施了签约行为,并就达成《租赁合同》进行协商,亦解决了交纳居间服务费的分歧,但仍就合同细节不能形成一致意见。从各方陈述中可以看出,王某一方对房屋使用要求较高是导致不能达成《租赁合同》的主要原因,但其在全某某离开后致电家家世纪公司业务员请求继续协商能说明王某不具有拒绝履行签约义务的故意,全某某单方表示不协商,也应负有《租赁合同》未达成的部分责任,故本案定金所限制的签约行为未达成系双方责任所致。全某某、王某均表示无协商履行的可能性,故该院依法对双方的《定金收据协议》予以解除,解除后由王某将定金返还全某某,各自就己方的损失自行承担。因家家世纪公司仅为《定金收据协议》的见证方,不是合同权利义务的相对人,故不承担合同义务。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条之规定,判决:一、王某于判决生效后10日内返还全某某定金8000元整;二、驳回全某某其它诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(2007年修正)》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

王某不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉,其主要上诉理由是:一、一审判决事实认定错误。在一审判决中法院对“不能达成租赁合同的主要原因是王某对房屋使用要求较高”的认定是错误的。一审法院“在经审理查明”部分陈述了王某及全某某签订租赁合同的全某过程是:“2009年4月28日全某某、家家世纪公司业务员李峰旭共同至5F号房屋与王某委托代理人张某签署正式的租赁合同,最初因哪方向家家世纪公司缴纳居间服务费的问题产生分歧,协商后王某表示同意由己方承担,此后签署具体合同条款时王某在房屋使用细节及租赁届满交房验收的要求上相对过高,致使难以达成一致意见,全某某表示不再租赁5F号房屋。在全某某及家家世纪公司业务员离开后王某的委托代理人张某拨打业务员电话表示希望继续协商以便达成租赁合同,全某某及家家世纪公司因感觉王某条件苛刻,予以了拒绝”。在签订合同过程中,双方确定对居间服务费的交纳曾发生分歧,但是王某本着积极签订合同的原则,在王某既无法定义务也无约定义务承担居间服务费的情况下,承诺同意承担该笔费用。在4月28日协商签订租赁合同的全某程中全某某从未表达过“嫌出租方对房屋使用要求较高”的意见,而只是说“我累了,不租了”。王某对房屋使用要求自全某某第一次看房至签订定金合同到协商租赁合同都是一致的,而且始终中意、相信全某某会爱惜房子,非常愿意将房子租给她。如果全某某在4月28日能把此意见表达,王某也会作出解释、消除顾虑、接受意见、达成一致。在双方不能协商一致后,王某又主动与业务员联系,表示愿意继续协商。但全某某及家家世纪公司予以拒绝。此时依然没有说是因为条件苛刻,而是告知全某某已经与原房东续签租赁合同。为了符合全某某的居住需求,王某按照要求定制家具等物品。由此可见,在租赁合同的整个签订过程中,王某一直秉着积极签订合同、一再让步的态度与全某某进行协商,但是全某某却以王某条件苛刻为由予以拒绝继续履行。条件苛刻是全某某的主观意识,不能作为她拒绝签订合同的合法理由,更不能作为她违约后不承担定金罚则的依据。一审法院认定双方不能达成租赁合同的主要原因是王某对房屋使用要求较高,属于主观臆断。从事实可以看出,导致合同不能达成的直接及主要原因即全某某拒绝继续协商。因此全某某才是导致租赁合同无法达成的主要原因,一审法院认定错误。二、一审判决中法律适用错误。在一审判决中,法院依法对双方的《定金收据协议》予以解除属于法律适用错误。首先,如果法院依法判令解除合同,应该把关于解除合同的判决内容在判决书的主文部分写明。这样解除合同才能在判决书生效时发生法律效力。但如果判决书主文部分不包括解除合同的内容,在解除合同不发生法律效力的情况下,该判决也就不能按照合同的方式进行处理。一审法院仅在“本院认为”部分表示依法对双方的《定金收据协议》予以解除,而在判决主文部分没有体现。但是判决主文却是按照合同解除后的情况进行相应处理,没有法律依据。再者,本案中当事人均未提出解除《定金收据协议》的诉讼请求。王某与全某某双方签订的《定金收据协议》是依法成立的合同关系,应受法律保护。该《定金收据协议》是双方真实意思表示,内容不违背有关法律规定为有效协议。在当事人既没有申请法院解除合同也不存在法定或协议解除合同事由的情况下,法院主动解除双方签订的《定金收据协议》,超出了当事人的诉讼请求。三、一审判决中判定与目的矛盾。既然法院经审理查明“全某某表示不再租赁5F号房屋,王某的委托代理人张某表示希望继续协商以便达成租赁合同,全某某单方表示不协商”,法院认为“《定金收据协议》为有效协议”,一审法院应依据《定金收据协议》的约定,判令王某不退还定金。由于全某某单方违约,造成了王某的经济损失,包括按照全某某要求定做的家具;全某某提前放在房屋的物品,占据了一个多月;房屋被迫空置一个多月,这些损失远远超过了定金的数额。《定金收据协议》乃是对房屋租赁双方责任与权利的约定,协议签订后,王某履行协议包括停止与其他承租人联系,订购家具等。全某某违约未按协议签订租赁合同,致使王某蒙受经济损失。定金恰恰弥补了王某的经济损失。一审判决结果造成责任与权利的不对等,有悖一审判决所述“各自就己方的损失自行承担”,并且有悖合理合法的定金合同的有效性。综上所述,本案租赁合同未能达成的主要原因是全某某所致,王某与全某某之间签订的《定金收据协议》合法有效,在全某某违约的情况下,应按照协议的约定承担对方不退还定金的赔偿责任。因此请求二审法院依法撤销一审判决,驳回全某某的诉讼请求,判令全某某承担全某诉讼费用。

全某某服从一审法院判决,其针对王某的上诉理由答辩称:同意一审判决,王某的上诉理由不能成立,请求驳回上诉维持原判。王某不同意支付中介费导致合同无法签订,王某应当承担责任。家家世纪公司是参与了案件的整个过程,王某的态度蛮横,要求苛刻,所以导致合同无法签订,家家世纪公司也是合同为何无法签订的见证人。

家家世纪公司在二审陈述:同意一审判决,请求二审法院维持一审判决。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有《定金收据协议》及当事人陈述意见在案佐证。

本院认为,本案中,王某与全某某订立《定金收据协议》,约定以交付定金作为订立租赁合同的担保。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。在租赁合同中,出租人对承租人使用房屋的要求以及租期届满后交验房屋的标准是涉及到出租人和承租人权利义务的重要条款。本案中,王某对房屋的使用细节及租期届满后交验房屋的标准提出了很高的要求,王某与全某某遂未能就此达成一致意见,对此,王某与全某某均无过错。全某某未举证证明王某存在拒绝订立租赁合同的行为,所以其主张王某应当双倍返还定金,缺乏事实依据,王某应向全某某返还定金8000元。王某拒绝返还定金的上诉请求不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚、处理结果正确,应予维持。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项,《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费一百元,由全某某负担五十元(已交纳),由王某负担五十元(于本判决生效后七日内交至一审法院)。

二审案件受理费二百元,由王某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长申小琦

代理审判员姚颖

代理审判员胡君

二○○九年十二月十六日

书记员兰艳艳



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