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驿城区人民电影院诉驻马店市房管局房产登记一案

当事人:   法官:   文号:河南省驻马店市驿城区人民法院

原告驻马店市驿城区人民电影院。

法定代表人梁某,经理职务。

委托代理人肖某华,河南文苑律师事务所律师。

委托代理人邢某某,原告单位工作人员。

被告驻马店市房产管理局。

法定代表人刘某,局长职务。

委托代理人徐东升、王某某,均为河南北纬律师事务所律师。

第三人驻马店市直管公房管理所。

法定代表人武某,所长职务。

委托代理人单中强,河南北纬律师事务所律师。

原告驻马店市驿城区人民电影院不服被告驻马店市房产管理局为第三人驻马店市直管公房管理所颁发房屋所有权证行为一事,于2009年11月2日起诉来院。本院受理后,依法组成合议庭,并于同月20日对此案进行了公开开庭审理。原告方委托代理人肖某华、邢某某,被告委托代理人徐东升、王某某,第三人委托代理人单中强到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

2004年3月25日,被告驻马店市房产管理局根据驻马店市直管公房管理所的房产证遗失申请为其补发了驻房权证字第x号房屋所有权证。房产证注明房屋所有权人是驻马店市直管公房管理所,坐落于解放路中段,混合结构两层、营业性公房、面积324.81平方米。

原告诉称:为解决单位经营用房和职工住房,美化市容市貌,经申请驻马店市驿城区计委批准立项,并经市政府规划局批准,在解放路东段单位原址上拟建造一栋营宿楼,总面积2208平方米,其中经营部分500平方米,住宅部分1708平方米。2007年4月29日办理了拆迁许可手续,在拆除旧售票房小楼时遭到第三人的阻止,理由是此房是他们盖,房产权属于第三人。原告百思不得其解,经调查,1979年7月20日该房即由镇政府划给原告单位,电影院对所占土地还办了国有土地使用证,2009年10月28日原告方无意中得知,双方争议的票房小楼第三人于2004年3月25日违法办理了x号房产证。根据有关法律规定,办理房产证必须具备有土地使用证的情况下在该土地上建房才能办理,原告单位的土地是1953年单位建立后就由镇政府划给使用的,而第三人对该争议房即无土地证又无房产所有权,被告凭什么为第三人办证。为此请求法院依法撤销被告为第三人办理的x号房产证。

原告提交的证据材料有:1、x号房产证、驿城区人民电影院的两份土地证。证明小楼在电影院的土地上;2、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋拆迁许可证、驿城区计委[2000]X号文件,证明电影院的建设情况;3、驻马店镇革命委员会驻革发[79]X号文件、镇财政局拨款支票。证明该栋小楼系财政局拨款给电影院盖的;4、驻市国土局(2004)X号文件。证明电影院的土地证被收回过,但2005年证又被补发了;5、原告方对单位原职工孟庆安、王某庆的调查笔录。证明房子的建设和作为电影票房的使用情况。

被告辩称:第x号产权证办理的事实及程序符合法律规定。1988年被告为第三人颁发了x号产权证,因第三人保管不善而丢失,被告按照法定程序为其颁发了x号产权证。原告的起诉已过了诉讼时效。原告早在1988年就已知道该房产证属于第三人所有,并且和第三人签订有房屋租赁合同,向第三人交纳租金租用第三人的房产,但直至2009年11月才提起行政诉讼已过诉讼时效。请求驳回原告的起诉。被告提交的证据有:1、单位房屋所有权登记申请表。证明第三人向被告提出了办证申请;2、单位房屋所有权登记审批表。证明被告对第三人的申请进行了审核;3、房屋所有权登记具结书。证明房屋的现状;4、平面图。证明房屋的面积;5、遗失房屋权属证书具结书及公告。证明第三人的原产权证丢失,进行公告声明作废;6、房产证存根。证明向第三人颁发了x号产权证。

第三人驻马店市直管公房管理所的诉讼意见:被告办的证是在原证丢失下补办的,这种补办行为符合法律规定,原告的起诉无法律依据,应予驳回。第三人提交的证据有:1、x和x号房产权证。证明1988年第三人就已办理了房产证,房产归第三人所有;2、房屋情况管理卡。证明第三人对该房进行了管理;3、房地租金同城托收合同一份、国有房地收据9张和进帐单6张、租赁合同两份、市行政事业单位应税收费发票15张。证明第三人对该房一直行使着管理权。4、驻政文[2002]X号文。证明第三人管理公房的职权来源;5、房屋拆迁通知一份、评估报告一份。证明房屋的价值;6、国土局证明、人民土管所证明、协议书各一份。证明该房产所占用的土地归第三人所有。

庭审质证时,原告认为被告所提交的证据除对第X组真实性无异议外,对其他组证据的真实性均提出质疑,认为材料虚假,把补证登记和变更登记混为一谈,两次登记的层数与面积有出入。第三人对被告提交的证据材料不持异议。被告对原告提交的证据质证意见是:第X组证据不能证明该房屋在原告的土地证范围上,第X组证据与本案无关联性,第3、X组证据非原件不质证,第X组证据不质证,总之原告提供的证据不能证明他对此争议房有所有权,不能证明其与本案有利害关系。第三人对原告证据的质证意见是第X组证据中文件与发票相互矛盾,其它证据不能证明该房子是原告的。被告对第三人提交的证据不持异议,原告对第三人提交证据的质证意见是:第X组证据中两证层数与面积不符,真实性有问题,第X组证据不能证明原告的土地证违法,其它证据与本案无关联性。本院认为当事人提交的证据符合行政诉讼证据规则的基本要求,且证据之间可以相互印证,本院确认这些证据可以作为认定案件事实的依据。

庭后第三人又提交了四份证据,分别是1988年市房地产经营开发公司与市人民电影院达成的房屋拆迁协议书、市人民电影院出具的房屋产权来源情况说明、市人民电影房屋所有权登记汇总统计表和房屋分布图。对此证据原告认为,与本案无关联性且庭后提交,不能作为本案有效证据采用。经审查,本院认为该四份证据与被告的办证行为之间缺乏关联性,确认其不作为本案的定案依据。

根据上述证据和开庭审理情况,本院可以认定以下案件事实:原驻马店市房地产经营开发公司取得了房管部门颁发的第x号《房屋所有权证》(未有颁发的具体时间),该证认定的内容为:一幢砖混结构X层12间面积为164.43平方米的房屋座落在解放路电影院,所有权性质为全民,房屋用途系营业,所有权人为房地产经营公司。2003年原驻马店市房地产经营开发公司更名为驻马店市直管公房管理所。2004年,第三人以原驻马店市房地产经营公司的房产证丢失为由申请被告为其补发新的房产证并提交有申请表、遗失房屋权属证书具结书等。被告办证单位经过公告和审批,于2004年3月25日为第三人驻马店市直管公房管理所颁发了驻房权证字第x号房屋所有权证。房产证注明房屋所有权人是驻马店市直管公房管理所,房屋坐落于解放路中段,丘号B13甲2,产别公产,房屋为混合结构两层、面积324.81平方米,用途为营业。同时该证附记一栏中注明房屋建筑年代是1980年,房屋产权来源是补证。自1988年始,驻市房地产经营开发公司与驻马店市人民电影院签订了房屋租赁合同,电影院使用其该房屋并向市公有房屋管理处缴纳着房租。后第三人又与其他人签订房屋租赁临时协议并收取房租。2004年10月26日驻马店市人民政府拆迁管理办公室对市直管公房管理所下发过拆迁通知,就直管公房管理所位于原电影院整体扩建改造场所的房屋限期搬迁完毕。

另查明,驻马店市人民电影院的前身是原驻马店镇电影院,房产权一直属于当时的镇财政,由镇房管局负责修缮收租。1979年7月20日原驻马店镇革命委员会下发驻革发【79】X号《关于镇人民电影院房产权收归镇财政的通知》文件,决定人民电影院房产权由房管局收归镇财政所有,交给影院使用,今后不再交房租费。之前即1978年6月28日,当时的镇财政局曾经给镇人民剧院(人民电影院)转款三万元,用途注明是“拨平房加高一层楼房款”。人民电影院正常营业(放映电影)期间曾经将该楼房作为售票房使用。原告电影院于2002年申请土地登记,取得了包括该两层楼用地在内的驻市国用(2002)X号国有土地使用证,当时的第三人曾经向土地管理部门提出异议,驻马店市国土资源局发出驻国土(2004)X号文件收回了人民电影院的(2002)X号国有土地权证。后经驻马店市驿城区人民电影院申请,其于2005年元月又分别取得了驻市国用(2002)第1197—X号和驻市国用(2002)第1197—X号国有土地权证,前后两次颁证的土地面积及四至相吻合。2007年4月经人民电影院申请,驻马店市建设委员会向驻马店市驿城区人民电影院发出驻建拆许字(2007)第X号《房屋拆迁许可证》,准许电影院对该324平方米建筑房屋进行拆迁,2009年原告因组织人员对该两层楼房进行拆迁时遭到了第三人的阻止,便以被告为第三人办证侵犯其合法权益为由提起诉讼。

还查明,现当事人争议的两层小楼处在原告拥有的土地使用权证范围之内,两层小楼的二楼西北角顶已被原告拆掉。由于对该小楼的拆迁未有进展,导致与之相邻的其它建筑施工项目也处在停滞状态。同时查明现驻马店市房产管理局的前身曾被称为驻马店市房产管理局、驻马店镇城建房管局。

本院认为,被告驻马店市房产管理局作为本行政区域内的房屋行政管理部门,依照《中华人民共和国城市管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等规定,有职权对其行政管辖区域内的房屋进行登记管理并颁发房屋所有权证。本案涉及的具体行政行为是被告因第三人原房产证丢失而引起的补证行为。虽然变更登记(包括丢失补证)与初始登记是两种不同的登记行为,人民法院对本案涉及的初始登记不作为重点审查,但是本案的变更登记(补证登记)是在原初始登记基础上形成的,从被告提交的证据材料和庭审情况来看,原初始登记的材料极为不详,仅仅是第x号《房屋所有权证》存根复印件,何时办证就不显示,被告与第三人提交的证据材料也只能显示的是要登记房屋层数为两层或三层、面积为164.43平方米,能反映当时房屋来源及具体登记审查情况的材料没有。而被告于2004年作出的变更登记(补证)后,该房屋面积却变成了324.81平方米,层数属两层,可被告应当依法提交的变更登记(补证)这一套材料并不显示要登记的房屋面积是如何扩大、层数及房屋间数是否也有变化以及补证的房屋是否为原房屋等方面的事实依据。被告的如此变更登记行为,违背了《城市房屋权属登记管理办法》第条规定,登记结果及行为的合法性不能令人信服。诉讼中原告与第三人的争议分歧在于:由于原告的财产在计划经济条件下是当时的驻马店镇拨款建造,且在当时由镇房管局负责修缮收租。1979年驻马店镇革委会通知,电影院房产由房管局收归镇财政所有,交给影院使用,今后不再交房租费,现原告电影院就认为该两层楼系上世纪八十年代前建成并由自己作为当时的售票房使用,有财政拨款票据,产权理应归电影院所有;而第三人认为该房屋是上世纪八十年代前建不错,但是由当时的驻马店房地产经营公司公建,由于驻马店房地产经营公司已变更为驻马店市直管公房管理所,该财产应归第三人所有。就此,本院认为,由于本案涉及房屋的建造存在有特殊的历史背景,即原告与第三人的前身共同归当时的驻马店镇管理,且第三人的前身对原电影院的财产曾经进行过修缮收租,而该房屋的建造正处在镇房管部门修缮收租时期,后驻马店镇革委会把人民电影院房产权从镇房管部门收归镇财政所有并交电影院使用而不再交纳房租,就当时的收交情况是否含该争议小楼两方均未提交出相关证据予以证明,也未提交出究竟该楼是何时建造、何单位建造、结构是否发生过变化的原始证据材料,现人民电影院也已将该争议楼房所占用的土地进行了登记办证,且第三人不能提交出该两层楼是其建造就应归其所有的证据材料,而原告提交的镇财政拨款发票也不能直接显示该款就是用到该两层楼房的建设上,被告亦未提交出第三人当初申请办证时房屋来源的原始证据,加之第三人于2000年左右已上划归现驻马店市人民政府管理,现人民电影院归驿城区人民政府管辖。因此,本案从形式上讲是原告对被告的补证行为(变更登记行为)不服提起的诉讼,但实质上是原告与第三人之间就该两层楼房的所有权所产生的争议。原告与该楼房有一定的利害关系,就被告对该楼房的办证行为当其认为侵犯其合法权益时可以提起诉讼,请求保护。第三人提交的租赁合同和票据只能证明他们之间发生过租赁关系,并不能直接就证明该房产未租赁时就是归第三人所有,也并不当然就证明被告的办证行为合法。另外被告辩称原告起诉超过法定期限,可却提交不出原告超期起诉的事实依据(初始登记没有原始材料,房产证存根不显示具体办证时间,同时亦未提交出原告是何时知道或应该知道其所作具体行政行为的证据),因此不能认定原告的起诉违背了最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条规定的起诉期限。对被告辩称原告超期起诉的主张,本院不予采信。综上,被告驻马店市房产管理局的变更登记(补证)行为因缺乏事实依据,不具有合法性。同时该楼房的权属所有存在争议,应先有关部门对房屋权属界定处理后,利害关系人再行主张权利,故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第一目之规定,判决如下:

撤销被告驻马店市房产管理局为第三人驻马店市直管公房管理所颁发的驻房权证字第x号《房屋所有权证》。

案件诉讼费100元由被告驻马店市房产管理局承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数递交上诉状副本,上诉至河南省驻马店市中级人民法院。

审判长赵华云

审判员刘某宏

审判员杨顺风

二00九年十二月十四日

书记员孙利



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