原告宜阳县X组诉被告谷某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

当事人: 法官: 文号:河南省宜阳县人民法院

原告宜阳县X组。

代表人陈某某，组长。

委托代理人刘刚民，河南明耀律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解等。

被告谷某，男，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人赵遵义，宜阳县法律援助中心律师，代理权限为一般代理。

原告宜阳县X组诉被告谷某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜阳县X组代表人陈某某及委托代理人刘刚民，被告谷某及委托代理人赵遵义到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2001年10月31日，我居民组与被告签订租房协议一份，约定将我居民组花都商场南楼X号上下两层房屋出租给被告使用，期限为2001年10月22日至2010年10月22日。被告用之前交给我居民组用于改造花都商场的集资款折抵租金，双方约定原告在被告使用该房期间不得再加收房租。合同履行至2003年10月31日，被告又向原告交纳了x元集资款，就该房的租用问题双方又订立补充协议一份，约定该房由被告长期使用，原告不收房租。被告在租用该房期间未经我居民组同意又将房屋转租他人使用，对集体利益已造成实际损害。现诉入法院，请求依法判令解除原、被告双方上述两份租房协议，由被告将其承租房屋返还我居民组，并承担本案诉讼费。

被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不能成立。首先，原、被告之间是联合建房法律关系，而非房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第112条的规定，房屋租赁合同是指房屋所有权人作为出租人，将自己拥有完全产权的房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其前提是出租人出租的房屋在与承租人订立租赁合同时就已客观存在、并且对所出租房屋拥有完全的、排他的所有权。而本案并非如此，2000年7月17日原告向我出具的收款凭证和2003年4月13日双方的《协议书》，可以证明原告在2000年7月收取我的是集资建房款，而非房屋租金；同时，原告在当时并没有已建成的、拥有合法产权的房屋可供出租。因此，原被告之间根本不是房屋租赁合同关系，而是联合建房的合同关系，这种联合建房的法律内容就是原告提供地皮、我提供x元资金，双方联合建房，房屋建成后房屋产权归原告所有，我拥有房屋自2001年10月22日至2010年10月22日止的使用权；使用期满后，原告无偿收回房屋。其次，原被告之间《关于追加款额的协议书》合法成立，应当履行。据2003年4月13日原告向我出具的收款凭证和《关于追加款额的协议书》可知，原告为了解决其经济困难，在2003年10月又与我达成协议，我增加x元集资款，原告在原“协议书”到期后从2010年10月22日起将原集资所建房屋交我长期使用。根据《中华人民共和国合同法》第45、46条的规定，《关于追加款额的协议书》属于附条件和附期限的合同，虽成立，但由于约定的履行期限尚未届至，还不能生效。第三，我在履行合同过程中没有任何违约之处。根据“协议书”的规定，我已完整履行了交纳集资建房款的义务，且在使用房屋中既没有对房屋进行大型改造，也没有在楼顶增建设施，没有任何违约之处。不存在损害集体利益的情况，应驳回其诉讼请求。

根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间是房屋租赁法律关系还是联合建房法律关系2、原、被告之间订立的两份协议是否应该解除

围绕上述争议焦点，为证明各自诉讼主张，原、被告双方分别提供以下证据：

原告提供如下证据：第一组，2001年10月31日原、被告双方订立的《协议书》；第二组，2003年10月31日原、被告双方订立的《关于追加款额的协议书》；第三组，2009年10月15日被告与任玉娜订立的租房协议；第四组，2010年9月10通知存根及2010年9月11日送达回证。以上证据共同用以证明，原、被告之间的法律关系是房屋租赁法律关系；被告租赁期间未经原告同意，又将该房转租他人使用，对集体利益已实际造成了损害。原告2010年9月10日通知被告在合同到期后交还房屋，被告已收到该通知。

被告对上述证据的真某性均表示无异议，但认为2001年10月31日原、被告双方订立的《协议书》不能证明原被告之间是房屋租赁法律关系，相反证明了双方之间是联合建房法律关系；2003年10月31日原、被告双方订立的《关于追加款额的协议书》虽成立，但至原告起诉时协议尚未生效；2009年10月15日被告与任玉娜订立的租房协议，原告早已知道，并默认被告将房屋转租的事实。原告2010年9月10通知及2010年9月11日送达回证，不符合法律规定，且仅通知被告交还房屋，并未要求解除合同，被告之妻签收通知对本案法律关系无影响。

被告提供如下证据：第一组，2000年7月17日原告出具的收款凭证；第二组，2001年10月31日原、被告双方订立的《协议书》。以上两组证据共同用以证明，原告在2000年7月收取被告的x元是集资建房款，原、被告之间存在的是联合建房的合同关系。第三组，2003年4月13日原告收款凭证；第四组，2003年10月31日原、被告双方订立的《关于追加款额的协议书》。以上两组证据共同用以证明，原告为解决其经济困难，在2003年4月又向被告收取x元集资建房款；双方签订的补充协议书，属附生效期限的合同，至原告起诉时尚未生效。第五组，2010年11月10日王X的调查笔录及王X的证人证言；第六组，2010年11月10日张XX的调查笔录及张XX的证人证言；第七组，2010年11月21日刘XX证明及刘XX的证人证言。三组证据共同用以证明，本案争议房屋属原告提供地皮、被告提供资金，双方联合兴建；房屋建成后由被告自用或出租；被告转租房屋的事实，自房屋建成后，原告就知情并且从未提出过异议。

原告对被告提供的第一组至第四组证据的真某性表示无异议，但对其证明方向表示异议。原告认为第一、二组证据证明，原告建造房屋采取了集资方式筹集资金，但房屋建成后的经营方式是租赁方式，原、被告之间是租赁合同关系；第三、四组证据，证明原、被告之间补充协议已经成立，原告本案诉讼请求是解除合同，而非要求确认合同是否生效。原告对第五至七组证据证人证言及笔录、证明所述的原告早已知道被告将承租房屋转租不是事实，原告是2010年9月通知被告交房时，才知道被告将承租房屋转租。

对于原、被告双方提供的上述证据，根据双方质证意见、结合法庭调查，本院分析认定如下：

原告提供的第一、二、三组证据，被告提供的第一、二、三、四组证据，双方对以上证据的真某性均表示认可，且以上证据能互相印证，本院认为以上证据客观、真某、合法、与本案具有关联性，对其予以采信。原告提供的第四组证据，被告对其真某性予以认可，本院对该证据的真某性予以认可，但该通知与送达回证仅证明原告于2010年9月10日要求原告在2010年10月31日订立的合同期满后，交还房屋。被告提供的第五、六、七组证据，本院认为证人王X（原告时任会计）、张XX（原告时任队长刘宝柱之妻，自花都商场建成至今一直在该商场打扫卫生）、刘XX（原告花都商场水电管理员）的陈某能够相互印证，证实被告转租房屋时原告知情的事实，本院对证人证明的上述事实予以认定。

基于以上证据的分析认定、结合法庭调查，本院查明以下事实：2000年原告宜阳县X组欲改造其群英旅社建造花都商场，但缺乏建造资金，原告向本居民组居民集资未果遂向本居民组以外吸收资金。2000年7月17日，被告谷某向原告交纳集资建房款x元，后花都商场建成，原、被告双方于2001年10月31日签订《协议书》，约定：原告将其花都商场南楼X号上下两层房屋交付被告使用；期限为2001年10月22日至2010年10月22日；原告在被告使用该房期间不能以任何理由收房或加收房租；使用期满，甲方收房出租，乙方使用从优，且房租有所优惠。协议签订后双方依约履行合同。被告占有房屋后将房屋转租给他人使用，原告知情，但未表示异议。后经原、被告双方协商，2003年4月13日，被告又向原告交纳了x元集资款，2003年10月31日原、被告又签订《关于追加款额的协议书》，约定：被告愿意追加壹万元资金以缓解原告之难，原告同意从2010年10月22日起，房权交被告长期使用；被告对建筑设施不准进行大型改造，也不允许在楼顶增建设施。2010年9月10日，原告通知被告收回房屋，被告予以拒绝，双方酿成纠纷。

本案审理过程中原告自愿退还被告2003年4月13日交纳的x元，并补偿被告x元，共计x元，以解除双方间2003年10月31日订立的租赁合同。

本案经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论后认为：原、被告于2001年10月31日所签订的《协议书》第2条约定：“乙方使用期间，甲方不能以任何理由收房或加收房租。”第5条约定：“使用期满，甲方收房出租，乙方使用从优，且房租有所优惠。”双方合同约定的内容表明，原告为将群英旅社改建为花都商场，先向被告筹集集资款，房屋建成后交被告使用至2010年10月22日，被告所交集资款抵做房租，期满后由原告收回房屋另行出租。该协议并未对房屋所有权进行约定，故其性质应认定为房屋租赁合同，而非联合建房合同。因此，原、被告之间形成的是房屋租赁合同法律关系。双方于2001年10月31日订立的《协议书》系原被告双方当事人的真某意思表示，合法有效，并已实际履行。因本案争议的房屋所处的花都商场的水电费收取、卫生清扫等工作一直由原告居民组的成员负责，原告对被告转租房屋的行为应知情，但未对被告的转租行为提出异议。且双方明确约定该协议至2010年10月22日履行完毕。故原告要求解除2001年10月31日《协议书》的请求理由不足，本院不予支持。双方于2003年10月31日订立的《关于追加款额的协议书》系原、被告双方当事人的真某意思表示，自合同订立时已依法成立。该合同约定被告向原告追加x元资金，房权交由被告长期使用。故该合同性质为双方在原租赁合同期限内续订的租赁合同。因原、被告双方约定租赁期限为长期，对租赁期限的约定不明确，且原、被告双方不能就租赁期限达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定，因此该协议应视为不定期租赁合同，原被告双方均可以随时解除合同。故原告要求解除与被告之间的《关于追加款额的协议书》的请求，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中被告并未就合同解除后其已交纳租金的返还及损失的赔偿提起反诉，但原告自愿退还提前向被告收取的x元租金，并补偿被告x元，这是原告在法律规定范围内对自己民事权利的处分，本院予以支持。被告辩称原、被告之间是联合建房的法律关系，而非房屋租赁合同关系，不同意解除《关于追加款额的协议书》，理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：

一、驳回原告宜阳县X组要求解除其与被告谷某于2001年10月31日订立的《协议书》的诉讼请求。

二、解除原告宜阳县X组与被告谷某2003年10月31日订立的《关于追加款额的协议书》。

三、限被告谷某于本判决书生效后十日内将所承租的花都商场南楼X号上下两层房屋交还给原告宜阳县X组。

四、限原告宜阳县X组于本判决生效之日起五日内退还被告谷某人民币x元，并补偿被告谷某x元，共计x元。

如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100元，由原告宜阳县X组负担。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长丁战芳

审判员张汉宗

代审判员孙碧云

二0一一年九月七日

书记员张国钦