原告曾某。
委托代理人郑某，广东金X越律师事务所深圳分所律师。
委托代理人陈某，广东金X越律师事务所深圳分所律师。
被告邱某。
委托代理人杨某军，广东冠X律师事务所律师。
第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴某，执行董事。
委托代理人梁某某，系该公司职员。
原告曾某诉某告邱某、第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑某、被告的委托代理人杨某军、第三人的委托代理人梁某某到庭参加了诉某。本案现已审理终结。
原告诉某，2009年5月14日，原、被告在第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）的居间下签订了以深圳市X区X路城市山谷花园1-2a栋第一层1B-X号房产为标的物的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（原房产证号码：（略）），并于2009年6月5日签订了《深圳市二手房买卖合同》，对标的物的面积、买卖总价、付款时间、房产交付时间、过户时间等合同要件进行了明确约定。原告按照合同约定向被告支付了定金和首期购房款，银行于2009年6月30日向被告支付了剩余购房款人民币520万元（本文金钱币种均为人民币，以下金额前略去“人民币”），至此原告共向被告支付购房款660万元，已履行合同约定义务。双方于2009年6月9日办理了房产过户手续。根据双方签订的合同，卖方应当于收到买方银行贷款后的3日内将该房地产交付给买方，并履行相应的手续，但被告收到银行贷款后，未向原告交付房地产钥匙。后经原告多次催告，被告至今仍未向原告交付房地产钥匙，致使原告不能正常使用所购房产，蒙受了很大损失。根据合同约定及相关法律规定，原告特诉某法院，请求判令：1、被告向原告交付房地产钥匙；2、被告向原告支付迟延交付的违约金共计x元（自2009年7月3日起暂计至2009年10月23日止，应计至被告交付房产之日）；3、本案的诉某费用由被告承担。关于第2项诉某请求中违约金的计算标准，原告陈某，根据双方所签订的二手房买卖合同第十一条第2款、第十二条的约定，在一方违约的情况下，违约方应当每月支付总购房款万分之四的违约金，该违约金数额系从2009年7月3日暂计至2009年12月23日。
被告辩某，一、被告已依约履行全部义务。2009年6月23日，被告配合原告办理交楼及入伙手续时，已将涉案房屋钥匙交给原告，并无任何违约情形，第三人世华公司的经办业务员崔某某见证了整个交楼过程。二、原告起诉某有明显恶意。原、被告签订合同的日期为2009年6月5日，办理物业移交手续日期为2009年6月23日，原告付清全款的时间为2009年6月30日，合同约定交楼时间为原告付清全款之日起三日内，从上述时间顺序可以看出，被告物业移交手续是在未收到原告全款的前提下办理的，足以看出被告诚实履行合同义务。原告因拒不向第三人支付中介费，在第三人起诉某告后，才向被告提出未向其交付房产，之后原告多次威胁被告，要求被告代其支付该笔佣金，否则将以被告未交付房产为由要求被告支付违约金，从这一点足以看出原告严重缺乏诚信。另一方面，即便真如原告所述，被告未向原告移交涉案房屋的钥匙，原告于2009年6月11日取得涉案房屋的产权后，也应有足够的能力排除涉案房屋上的一切妨碍，行使对涉案房屋的所有权，而被告已于2009年6月23日与原告办理了涉案房屋的物业交接手续，有关2009年7月1日后正式入伙的约定仅为双方对涉案房屋的物业管理费、水电费等相关费用的结算节点，并不涉及第二次移交。从双方合同义务履行完毕至原告委托律师向被告发函要求交付钥匙长达4个月的时间内，原告从未以任何方式通知被告，很显然，原告没有采取有效措施防止损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿，由此可见，原告起诉某有明确恶意。综上所述，被告已履行合同的全部义务，并不存在任何违约行为，请求法院依法驳回原告的全部诉某请求。
第三人陈某，涉案房屋已完成了交接。
经审理查明，2009年5月14日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为居间方，签订《二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：原告购买被告所有的位于深圳市X区X路城市山谷花园1-2a栋第X层1B-6的房屋（以下简称涉案房屋），房产证号为（略），用途为住宅，建筑面积为232.06平方米；转让总价款为660万元，其中交易定金50万元，20万元于本合同签订时支付，30万元于本合同签订之日后2日内支付；剩余首期款89万元，由买方于2009年6月9日之前支付，剩余房款由买方向银行贷款支付；交易保证金1万元，交由居间方托管。双方于合同第十一条中约定了“房地产交付”：卖方应当于收到买方银行贷款后3日内将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房地产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产钥匙。合同第十二条约定了“延迟交房的违约责任”：除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。合同中还约定了各方的其他权利义务等条款。
合同签订后，原告依约向被告支付了定金及首期款。
2009年6月5日，原、被告签订《深圳市二手房买卖合同》[深（南）房现买字（2009）第x号]并对此办理了公证手续。
2009年6月11日，涉案房屋核准登记至原告名下，房产证号为：深房地字第（略）号。
2009年6月30日，原告通过银行按揭贷款向被告支付剩余房款520万元。
2009年6月23日，原、被告签署《物业交接书》，主要内容为：涉案房屋的产权人已由邱某（甲方）变更为曾某（乙方），现业主曾某从2009年7月1日起正式办理入伙手续，就有关事宜约定如下：1、物业管理费2009年7月1日前由甲方支付，自该日期起物业管理费由乙方缴纳；2、自即日起该物业水电费及停车费由乙方缴纳（交接电表数：0度；水表数：7方）；3、原业主邱某在购买该房产时开发商赠送地下车库X号车位产权，自物业交接后变更为曾某。原告曾某在质证过程中对该物业交接书的真实性予以确认，但在随后的法庭调查阶段又以该证据没有原件为由表示无法确认其真实性，因原告没有相反证据足以推翻该物业交接书，根据最高人民法院《关于民事诉某证据的若干规定》第七十四条所确立的禁止反言原则，本院对该物业交接书的真实性予以确认。
2009年10月12日，原告委托律师向被告发出律师函，主要内容为：被告未依合同约定向原告交付涉案房屋，已构成违约，通知被告将房产内物品清空并交付房产钥匙，并按照合同第十二条的约定承担迟延交房的违约责任。
原告主张其在发出上述律师函之前，曾某次催促被告交付钥匙，但没有提交证据证明，被告亦不予承认，故对原告的上述事实主张，本院不予确认。
2009年10月26日，被告委托律师向原告寄出律师函，主要内容为：被告已履行完毕全部合同义务，没有任何违约行为，现不再负有任何法律义务，如原告执意盲目诉某，则后果自负。
被告为证明其已履行交付涉案房屋的义务，申请了证人崔某某出庭作证。证人崔某某系第三人世华公司的工作人员，其陈某：2009年6月23日，其与原、被告前往城市山谷花园管理处办理交楼手续，办理过程中，需对所购买的房产水电等数据进行确认，被告将钥匙交给了原告，由原告将相关数据抄回后，双方对此进行了确认；关于交接钥匙没有让原告签收的原因，是因为涉案房屋属于毛坯房，看房时也没有带钥匙过去，门是可以随意打开的。原告对崔某某的证言不予确认，认为崔某某系第三人的员工，与本案有利害关系，其证言不具有确定事实的效力。
被告还提交了《交楼确认书》作为证据，拟证明其已履行交楼义务，但因该证据没有原告的签字，本院对该证据不予采信。
关于涉案房屋在原、被告签订买卖合同时的状态，被告、第三人陈某系毛坯房，原告承认该房屋没有装修过，但表示不记得里面是否有东西。根据各方当事人的陈某，结合《物业交接书》中的水表、电表读数，本院对涉案房屋在原、被告签订买卖合同时为毛坯房的事实予以确认。
另查明，原告与第三人因涉案房屋居间合同产生纠纷，第三人将原告诉某深圳市X区人民法院，案号为深罗法民二初字第X号。
以上事实，有深圳市二手房预约买卖及居间服务合同、二手房买卖合同公证书、房地产证、个人贷款支付凭证、律师函及邮寄凭证、物业交接书、交楼确认书、开庭传票、应诉某知书、证人证言、当事人陈某等证据材料在卷予以证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不具有合同无效的情形，合同成立并有效，双方均应严格履行。
原告已依约支付全部购房款，被告亦已将涉案房屋过户至原告名下。原、被告争议的焦点在于，被告是否已依约将涉案房屋交付给原告使用。
根据庭审查明的事实，原、被告已于2009年6月23日签署了《物业交接书》，约定：原告于2009年7月1日起正式办理涉案房屋的入伙手续，2009年7月1日起的物业管理费、2009年6月23日之后的水费、电费由原告承担。结合房地产买卖的惯例和生活常识，本院认为，物业交接书的签署本身表明卖方对房产的交付、买方对房产的接收，即卖方将涉案房屋交由买方占有、使用。
原告主张被告未向其交付涉案房屋的钥匙，故被告没有完全履行交付房屋的义务。对此，本院分析如下：涉案房屋于2009年6月11日过户至原告名下，原告已成为涉案房屋的合法所有权人，且原、被告于2009年6月23日对涉案房屋作了交接并签署《物业交接书》。虽然被告仅有证人崔某某的证言、而没有其他证据相印证，不足以证明其已向原告交付钥匙，其交付行为因不完全符合合同约定而存在瑕疵，但在涉案房屋为毛坯房的情况下，原告占有、使用涉案房屋并不存在障碍；此时，原告应遵循诚实信用原则积极行使其权利，尽快催促被告交付钥匙，或通知被告其依约自行使用涉案房屋，以维护交易的效率。但从《物业交接书》约定的原告入伙日期2009年7月1日至原告向被告发出律师函的2009年10月12日，在三个多月的时间里，原告没有就被告交付涉案房屋是否存在瑕疵的事宜与被告联络、协商；被告于2009年10月26日向原告复函，陈某其已履行完毕合同义务，此时，原告行使业主的权利控制、使用涉案房屋，当属毫无疑问。但截至庭审之日，原告仍以被告没有交付钥匙为由主张其无法使用涉案房屋，显属怠于行使其自身权利，放任损失的扩大，亦有悖于民事活动中的诚实信用原则。因此，虽然被告的证据不足以证明其已向原告交付涉案房屋的钥匙，但被告已通过签署《物业交接书》的方式将涉案房屋交付给原告，且原告已成为涉案房屋所有权人、在涉案房屋为毛坯房的情况下，原告要求被告交付涉案房屋钥匙已无实际意义。原告至今没有使用涉案房屋的原因在于其自身，其要求被告向其支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉某法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉某证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
驳回原告曾某的全部诉某请求。
案件受理费5656元，由原告负担；该款项原告已预交，本院不退。
如不服本判决，原告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某广东省深圳市中级人民法院。
审判长谭素青
人民陪审员黄可佳
人民陪审员黄永宁
二○一○年三月二日
书记员王凯武
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