原告深圳市宝利X实业发展有限公司。
法定代表人廖某，董事长。
委托代理人赵某，广东竞X律师事务所律师。
委托代理人杨某，广东竞X律师事务所实习律师。
被告深圳市众X兴实业有限公司。
法定代表人黄某，总经理。
委托代理人易某荣，广东博X律师事务所律师。
委托代理人黄X耀，系该公司员工。
原告深圳市宝利X实业发展有限公司诉某告深圳市众X兴实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑云杉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵某，被告委托代理人黄X耀、易某荣到庭参加了诉某。本案现已审理终结。
原告诉某，2002年10月11日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同书》（以下简称涉诉某同），约定：被告向原告租用位于深圳市X镇沙河西雅丽阁二楼房产（以下简称涉诉某屋），建筑面积共计1955.19平方米，租赁期十年，租金以年份按不同标准计收，其中2003年2月1日至2006年1月30日每月租金按每平方米人民币23元计收，2006年2月1日至2009年1月30日每月租金按每平方米人民币25元计收，2009年2月1日至2013年1月30日每月租金按每平方米人民币35元计收；租赁期间的水电费、卫某等由被告承担。合同成立后，原告即将涉诉某屋交付给被告使某，但被告未按合同约定足额缴纳房租及水电费。至今，被告应付未付的各种费用已达到数十万元，被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告请求法院判令：1、解某、被告签订的《房屋租赁合同书》；2、被告立即腾出所租赁的房屋（深房地字（略）号）归还给原告，并从2010年3月起按每月人民币68,432元支付原告房屋占有使某费至被告归还房屋止；3、被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币277,642元及逾期违约金人民币430,560.15元（暂计至2010年3月10日止），两项共计人民币708,202.15元；4、被告向原告支付拖欠的水电费、卫某等共计人民币5,053.8元；5、被告承担本案全部诉某费用。
庭审中，原告明确其第三项诉某请求租金人民币277,642元为：2006年2月至2006年7月的租金人民币23,466元，2009年2月至2010年2月的租金人民币254,176元，两项共计人民币277,642元，其中，2009年2月至2010年2月按照合同约定的租金每月每平方米人民币25元涨至每月每平方米人民币35元，被告未缴纳该递增的人民币10元的租金，涉诉某屋面积为1,955.19平方米，所以每月递增的租金为人民币19,551.9元。原告明确其主张的水电费系被告拖欠的2009年1月至2010年2月期间的水电费。原告明确逾期违约金的计算方式为拖欠日×月租金的5‰。
被告辩某，1、被告并未拖欠原告房租，并未违反合同约定。原、被告签订了涉诉某同，约定，涉诉某屋的租金按建筑面积每平方米人民币23元计算，月租金总额为人民币44,96Ｔ洹凰嫒呱纤酵掣幸粗诵饬鹱战钍娇椒剿⒎床谖迷礁掣弦┥智献扇茫礁掣谝菽侨┦┣娑呱纤蓖嬖母形泶死嗳挠阄s提出的意向，意思是先按照涉诉某行，如日后市场兴旺，原、被告再按此意向签字确认后按照该标准交租。但2002年签订了涉诉某同，2003年就暴发了“非典”，政府出台了相关文件，要求房屋出租人减免租金。被告承租涉诉某屋用于经营旅业且刚开业不久，基本上属于亏损经营状态。被告一直按月支付了租金，并未违约。2、原告未依约向被告提供用电，经过被告多次催促，原告于2003年1月向被告支付了人民币5万元用于解某临时用电问题，时间为半年，之后，原告仍未落实供电问题，造成被告巨大经济损失，被告对此保留追诉某。3、原、被告签订涉诉某同时，涉诉某屋在原告名下，而在被告收某本案的诉某及证据材料时，涉诉某屋的所有权人已变更为廖某，根据房地产证上的记载，涉诉某屋系廖某于2003年购买，成交价为人民币6,843,165元，根据被告的保守计算，涉诉某屋现在价值至少为人民币3,000万元，而在原告出售涉诉某屋时，并未通知被告，造成被告未能优先购买涉诉某屋，损失预期收某人民币2,000多万元，根据涉诉某同的约定，原告应向被告赔偿损失，被告对此保留追诉某利。4、根据法律的规定，延付或拒付租金的诉某时效为一年，故原告主张的支付拖欠房屋租金及逾期违约金已经超过诉某时效，不能得到支持。5、原告主张的逾期违约金过高。若法院判定被告存在欠租行为，被告要求降低违约金标准，按欠租额的同期银行贷款利率承担违约责任。综上，被告并无违约行为，原告的诉某没有事实和法律依据。被告请求法院驳回原告的全部诉某请求。
经审理查明，位于深圳市X路的雅丽阁二层，建筑面积1955.19平方米，用途为商铺，登记价人民币6,843,165元，房地产证号（略），2003年廖某向深圳市华昌贸易购买该房，涉诉某屋的房地产权于2003年8月29日登记至廖某名下。
2002年10月11日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同书》（深（南）CNO.（略）），约定，甲方将涉诉某屋出租给乙方使某，建筑面积共计1955.19平方米；乙方租用涉诉某屋的期限为10年，即自2003年2月1日起至2013年1月30日止；涉诉某屋作旅业用途使某；涉诉某屋的单位租金按建筑面积每月每平方米人民币23元计算，月租金总额人民币44,969元；乙方应于每月10日前向甲方支付租金；甲方应于2002年10月30日前将涉诉某屋交付给乙方使某；租赁期间，甲方负责支付房产税、出租房屋所用土地的使某费、房屋租赁管理费，乙方负责支付涉诉某屋的水电费、卫某、电话费；应当由乙方支付的费用，其使某的第一个月由甲方先行垫支，乙方在使某满一个月后的十天内交还给甲方，以后的费用应提前预交，前次预交款项在下次预交时结算；甲方给乙方结算费用时，应当出具有关凭证；甲方交付涉诉某屋时，可向乙方收某2个月租金数额的租赁保证金即人民币89,938元；甲方收某租赁保证金，应向乙方开具收某；本合同有效期内，甲方需转让出租房屋的部分或全部的，应提前一个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；因下列情形之一，甲方有权解某本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金一个月以上的，甲方有权清理乙方旅店内的所有物品，（二）乙方所欠各项费用达1万元以上；……；（六）未经甲方书面同意，乙方将涉诉某屋转租给他人；甲方依据上述情形单方解某合同的，应当书面通知乙方迁离并交回涉诉某屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方，但甲方可不予退还保证金；本合同终止后，乙方应于终止后即日内迁离涉诉某屋，将其返还给甲方，乙方逾期不迁离或不返还涉诉某屋的，甲方可向人民法院提起诉某；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日×月租金的5‰；甲、乙双方不履行本合同所约定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失及可预期的收某；甲、乙双方就本合同格式的条款如有增删，可在合同附页中列明，附页内容与本合同具有同等效力；合同附页中载明（该合同附页无被告加盖的公盖），从2003年2月1日起计租金，租金按以下方式收某：1、2003年2月1日至2006年1月30日，每月租金按每平方米人民币23元计收；2、2006年2月1日至2009年1月30日，每月租金按每平方米人民币25元计收；2009年2月1日至2013年1月30日，每月租金按每平方米人民币35元计收，甲方提供楼下停车位6个给乙方免费使某，甲方减免一个月租金作为乙方2003年2月当月租金，从2003年3月1日起计租，及其它条款。被告对该附页的真实性不予确认，因为被告未在该附页上签字盖章。庭审中，被告称其承租涉诉某屋用于开旅馆。
为证明原告有出租涉诉某屋的权利，原告提交了2003年8月29日廖某出具的《说明》及《证明》。《说明》载明，虽然涉诉某屋办理涉诉某屋时登记在廖某名下，但真实权利人是原告，廖某确认原告有权利以其名义对涉诉某屋行使某有、使某、收某、处分的权利；办理产权证前后，原告就涉诉某屋签订的任何合同的权利、义务，均由原告享有及承担，该说明底部有签名为“廖某”于2010年3月23日写的“以上说明的内容至今未有改变”字样。被告对该证据的真实性不予确认，称其至本案之前并不知道亦未见过该说明。《证明》系2006年11月22日原告出具的，载明，“位于南山区X路雅丽阁二层是本公司物业，为了方便公司业务用廖某名出房产证”，该证明底部有“原件已收某”字样并有签名，原告称该证明系被告员工签收。被告对该证据的真实性不予确认，认为该证明不是被告员工签收某。
2006年2月18日，被告向原告发出《减租申请报告》，载明，由于种种原因，被告向原告申请每月租金减少至每平方米人民币18元。2006年2月22日，原告针对被告的上述申请向被告发出《复函》，载明，原、被告签订涉诉某同，租金按三个年段约定租金金额交纳，房屋租价每月每平方米人民币23元至人民币35元，经原告全体股东研究，一致认为无法为被告减租，按涉诉某同约定，自2006年2月1日至2009年1月30日，被告应按照每月租金每平方米人民币25元计算，每月租金总额为人民币48,879元，被告应按时向原告支付租金，及其它内容。该《复函》由被告委托代理人黄X耀于2006年2月24日签收。2006年4月13日，被告向原告出具了《复函》，载明，被告再次申请租金不递增，保持现状，每月每平方米人民币23元，及其它内容。被告称上述原、被告来往函件系被告要求每月租金减低至每平方米人民币18元，并不代表被告同意、认可递增租金。
为证明被告拖欠租金、水电费的情况，原告提交了《欠租情况表》、《欠水费通知单明细》、《欠电费通知单明细》。2006年8月16日被告出具的《欠租情况表》载明，2006年2月至2006年7月，每月应交租金为人民币48,880元，被告实交租金为人民币44,969元，被告每月拖欠人民币3,911元;2010年3月12日被告出具的《欠租情况表》载明2009年2月至2010年2月，每月应交租金为人民币68,432元，被告实交租金为人民币48,880元，每月拖欠人民币19,552元。被告认为上述证据系原告单方制作，对上述证据的真实性不予认可。
为证明因被告拖欠租金，原告曾多次向被告催缴租金，原告提交了《律师函》及邮寄回执，载明，2009年4月1日，原告委托广东竞X律师事务所律师赵某向被告寄出《律师函》，称涉诉某同约定，2003年2月1日至2006年1月30日，每月租金按每平方米人民币23元计收；2006年2月1日至2009年1月30日，每月租金按每平方米人民币25元计收；2009年2月1日至2013年1月30日，每月租金按每平方米人民币35元计收；自2009年2月后，被告拒绝按合同约定支付租金，每月拖欠租金近人民币两万元，拖欠租金接近三个月，使某告蒙受了较大的经济损失，被告拖欠巨额租金的行为已构成严重违约，希望被告接到该函件后即刻支付拖欠的租金，否则原告将采取法律措施追讨，及其它内容。庭审中，原告称该函件有人签收，但看不清楚系何人签收，因该函件系上门收某，原告亦未去邮局打印详情单。被告称其未收某该律师函，故对上述证据的真实性不予认可。
为证明原告额外向被告支付了人民币5万元的临时用电费用，原告提交了收某，载明，被告收某原告支付的涉诉某屋临时用电款人民币5万元。被告对该证据的真实性没有异议，称上述款项是2003年元月份临时用电的补贴，解某的是2006年以前的用电问题。
为证明原告未如被告所说向其收某高价电费，原告收某的电费系按照电网价格收某的，原告并未在电费中牟利，原告提交了中国南方电网收某通知单及原告向供电部门申请增加电容报告、申请得到批复增加电容后双方签字确认。被告对上述证据的真实性没有异议，被告称原告于2006年6月开始向被告供电，但2003年至2006年期间被告一直用的是高价电，而原告向被告支付的人民币5万元仅仅是半年高价用电的补偿。
为证明原告在签订涉诉某同后至2006年6月期间一直未解某用电问题，被告提交了增设电流工程预算及《紧急请求解某供电问题的函》。《紧急请求解某供电问题的函》系被告于2006年6月21日向原告发出，载明被告向原告承租涉诉某屋经营旅业已有三载有余，但供水、供电一直未给解某，被告一直使某高价水电，现因供电严重超负荷，面临断电危险，被告请求原告紧急解某用电问题，及其它内容。增设电流工程预算载明，工程总造价为人民币87,473.62元，增设电流工程预算的底部写有被告同意原告支付人民币5万元解某涉诉某屋的临时用电，时间为半年内，时间为2003年元月，及其它内容。原告对上述证据的真实性均予以确认，但称上述证据与本案的欠租事实没有任何关联，被告称原告2003年至2006年期间向被告收某高价电费与事实不符，事实上，原告向被告出租涉诉某屋时提供了用电，后来，被告要求增加电容另拉一条电线，原告为了表达诚意同意申请增加容量另拉一条电线，成本人民币5万元由原告承担，现在容量增加了，原告仍然用的是其自行拉的电。
为证明原告只是代收某费，亦未在其中牟利，被告所称原告向其收某高价水费与事实不符，原告提交了水费交纳通知单及南山区西丽实业公司出具的水费价格调整表。通知单载明，2010年8月1日，雅丽阁水费单价系每立方米人民币4.5元、垃圾处理费每立方米人民币0.6元；水费价格调整表载明，商业、服务性行业的水费系每立方米人民币5.2元（含污水处理费）。被告称供水部门是按照每立方米人民币4.5元收某收某，而原告是按照每立方米人民币5.2元向被告收某水费（不包括排污费）。
庭审中，原告称其未向本院提交2009年1月至2010年2月原告缴纳水电费的依据。原告称其在本次诉某前多次向被告主张租金，《律师函》、《减租申请报告》及《复函》均可以证明。
庭审中，被告称其按照原告的通知单缴纳了2006年2月至2007年7月的租金，但被告并未将该期间的租金收某带来，亦未向法院提交租金收某，被告按照每月每平方米人民币25元的标准向原告支付2009年2月至2010年2月的租金，合同约定的是每月每平方米人民币23元，对于人民币25元至人民币35元递增的部分被告没有缴纳，因为被告对该递增部分是不予认可的。
庭审中，被告称其未在法定期限内向本院申请对涉诉某屋的装修进行评估。
因被告拖欠原告租金，原告遂于2010年3月30日诉某本院，提出上列诉某请求。
以上事实有《房屋租赁合同书》（深（南）CNO.（略））、《减租申请报告》、《复函》、《律师函》及邮寄回执、收某、中国南方电网收某通知单、原告向供电部门申请增加电容报告、申请得到批复增加电容后双方签字确认、增设电流工程预算、《紧急请求解某供电问题的函》、水费交纳通知单及南山区西丽实业公司出具的水费价格调整表等以及庭审笔录等证据材料在卷予以佐证，足以认定。
本院认为，原、被告于2002年10月11日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，具有法律约束力，依法应予遵守。
关于每月租金按何种标准收某的问题。涉诉某同的附页载明“从2003年2月1日起计租金，租金按以下方式收某：1、2003年2月1日至2006年1月30日，每月租金按每平方米人民币23元计收；2、2006年2月1日至2009年1月30日，每月租金按每平方米人民币25元计收；2009年2月1日至2013年1月30日，每月租金按每平方米人民币35元计收”。被告对该合同附页不予认可，被告认为该合同附页无被告加盖的公章，对该附页的真实性不予认可。原告提交了《减租申请报告》及《复函》，其中2006年4月13日被告出具的《复函》载明，“被告再次申请，租金不递增，维持现状，每月每平方米人民币23元”，被告对《减租申请报告》及《复函》的真实性均予以认可。本院认为，《复函》中“被告再次申请，租金不递增”表明被告知晓租金是递增的，且于2009年2月至2010年2月期间被告按照每月每平方米人民币25元向原告支付了租金，上述证据与涉诉某同附页形成了证据链，故本院认定原、被告约定的涉诉某屋的租金标准为：2003年2月1日至2006年1月30日，每月租金每平方米人民币23元；2006年2月1日至2009年1月30日，每月租金每平方米人民币25元；2009年2月1日至2013年1月30日，每月租金每平方米人民币35元。被告应按照上述标准向原告支付租金。
庭审中，被告称原告的部分诉某请求已经超过诉某时效。原告称其多次向被告主张过租金，但原告提交的《减租申请报告》、《复函》及《律师函》不能足够证明其主张，故对原告的该主张，本院不予采信。原告主张被告支付拖欠的2006年2月至2006年7月期间的租金的诉某请求已过诉某时效，对原告要求被告支付该时期内的租金及滞纳金的诉某，本院不予支持。
关于原告要求解某涉诉某同的诉某请求。庭审中，被告称其按照原告的通知单缴纳了2006年2月至2007年7月的租金，但被告并未将该期间的租金收某带来，亦未向法院提交租金收某，被告对此应负举证不能的责任，故对被告的该抗辩某由，本院不予采纳。被告称其于2009年2月至2010年2月期间按照每月人民币25元向原告支付了租金，而按照原、被告的约定，2006年2月1日至2009年1月30日，被告应按照每月每平方米人民币25元的标准向原告支付租金，2009年2月1日至2013年1月30日期间，被告应按照每月每平方米人民币35元的标准向原告支付租金。被告拖欠的租金达1万元以上，按照涉诉某同的约定，原告有权解某涉诉某同，并向被告要求支付滞纳金（标准：拖欠日×月租金的5‰。故本院对原告要求解某涉诉某同的诉某请求，本院予以支持，涉诉某同自原告起诉某日（即2010年3月30日）解某。被告应向原告支付其拖欠的2009年2月至2010年2月的租金人民币254,175元（计算公式：每月每平方米人民币10元×涉诉某屋总面积1955.19平方米×13个月）。被告称该滞纳金标准过高，本院酌定为被告应按照应付而实际未付的租金的30％的标准向原告支付滞纳金人民币76,252.5元（计算公式：拖欠租金人民币254,175元×30％）。
关于原告要求被告自2010年3月起按每月人民币68,432元的标准向原告支付房屋使某费至被告归还涉诉某屋止的诉某请求。本院认为，涉诉某同已于2010年3月30日解某，被告未提出证据证明其已经搬离涉诉某屋，故被告应按每月人民币68,431.65元（每月每平方米人民币35元×涉诉某屋总面积1955.19平方米）的标准向原告支付房屋使某费自2010年3月起至被告实际搬离涉诉某屋之日止。
关于原告要求被告向其支付拖欠的水电费（2009年1月至2010年2月）、卫某等共计人民币5053.8元诉某请求。原告称其未向本院提交2009年1月至2010年2月原告预交或代被告缴纳水电费的依据，对此，原告应承担举证不能的责任，故对原告要求被告支付拖欠水电费（2009年1月至2010年2月）的诉某请求，本院不予支持。至于原告要求被告支付卫某的诉某请求，虽然涉诉某同中约定了被告应向原告支付卫某，但未约定支付标准，故对原告要求被告支付拖欠的卫某的诉某请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民事诉某法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告深圳市宝利X实业发展有限公司与被告深圳市众X兴实业有限公司于2002年10月11日签订的《房屋租赁合同书》于2010年3月30日解某；
二、被告深圳市众X兴实业有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离位于深圳市X镇沙河西雅丽阁二楼的房屋；
三、被告深圳市众X兴实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝利X实业发展有限公司支付自2009年2月起至2010年2月止的差额租金254,175元（计算公式：每月每平方米人民币10元×涉诉某屋总面积1955.19平方米×13个月）及其滞纳金人民币76,252.5元（计算公式：拖欠租金人民币254,175元×30％）；
四、被告深圳市众X兴实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝利X实业发展有限公司支付房屋使某费人民币479,021.55元（每月每平方米人民币35元×涉诉某屋总面积1955.19平方米×拖欠月数，自2010年3月起算至被告实际搬离涉诉某屋之日止，暂计至2010年9月30日）的标准向原告支付房屋使某费自2010年3月起至被告实际搬离涉诉某屋之日止。
五、驳回原告的其它诉某请求。
本诉某件受理费人民币5,808元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某广东省深圳市中级人民法院。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员郑云杉
二○一○年十月十九日
书记员周亚整
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