广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)广东省粤安物业管理有限公司，住所地:广州市海珠区X路X号粤安大厦七楼。
法定代表人潘某某，职务:董事长。
委托代理人司马静，广东民生康田律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)黄某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原审第三人广东省工业设备安装公司，住所地:广州市X路X号广发金融大厦15－X楼。
法定代表人钟某某，职务:总经理。
原审第三人广东省工业设备安装公司房地产开发分公司，住所地:广州市海珠区X路X号粤安大厦七楼。
负责人李某。
上诉人广东省粤安物业管理有限公司因物业管理纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明:粤安大厦是由广东省工业设备安装公司开发的商品房。广东省工业设备安装公司房地产开发分公司是广东省工业设备安装公司的下属公司。持有广州市建设委员会核发的物业管理企业资质证书的广东省粤安物业管理有限公司(以下简称粤安公司、乙方)与广州市X路X号(粤安大厦)的开发商广东省工业设备安装公司房地产开发分公司(甲方)，于1997年5月5日签订了一份《粤安大厦物业委托管理合同书》，甲方委托乙方对粤安大厦进行物业管理，期限从1997年5月5日起至2002年4月30日止。期满后又二次续签了《物业管理委托合同》，期限到2006年4月30日止。上述物业管理合同约定，粤安公司对粤安大厦进行物业管理的同时，从1997年5月5日起至2004年4月30日止有权按照有关主管部门批准的收费标准向业主(住户)收取物业管理费用；从2004年5月1日起至2006年4月30日止合同约定每月每平方米1.6元。但该收费标准没有材料证明经得大厦业主的同意。因此，粤安公司对粤安大厦实施了物业管理。
以前，粤安公司按高层住宅1.80元/月/平方米收取管理费。2001年10月31日，广州市海珠区物价局核批了广东省经营服务性收费许可证给粤安公司，批准粤安公司对粤安大厦的物业管理收费标准为高层住宅1.60元/月/平方米，收费期限到2004年4月30日止。粤安公司曾向一审法院出示该收费许可证原件，但开庭时粤安公司称该收费许可证因已被广州市海珠区物价局收回而不能出示原件。
黄某某因向开发商购买而成为广州市海珠区X路X号(粤安大厦)2207房(高层住宅)的产权人，该房的建筑面积为86.1214平方米。黄某某于1997年8月收取楼宇使用至今，但黄某某欠交2000年4月至2004年8月的物业管理费(之前的己付清)。
诉讼中，粤安公司称多次已向黄某某催交管理费，但其未能向一审法院提供其曾向黄某某发出催交通知的证据，黄某某也不予认可。同时，黄某某提供了小区现状的一些相片证明管理质量差。粤安公司提出异议，认为即使相片真实的，也不能证明当时的状态。
上述粤安大厦至今未成立业主委员会。
2004年9月29日，粤安公司向广州市海珠区人民法院提起诉讼称:其是广州市海珠区X路X号粤安大厦的物业管理公司，其从1997年5月始受托对该大厦实施了物业管理。黄某某于1997年8月接收并入住了现前进路X号(粤安大厦)2207房至今。但黄某某从2000年4月起拖欠物业管理费，其一直催促仍未缴交。故现要求黄某某清付从2000年4月起至2004年8月止的物业管理费(按黄某某房屋建筑面积86.1214平方米以每月1.60元/平方米计)，并从逾期计付物业管理费之日起至实际付款之日止每日按当月物业管理费的万分之二点一计付延付物业管理费的违约金。本案受理费由黄某某负担。
黄某某辩称，其欠交管理费情况属实。但其不交物业管理费是因为:1、买楼时是按房价的3%向开发商交纳了契税，开发商实际只是按房价的1.5%向税务部门交纳契税，多收的契税费，一直没有退回，开发商自称粤安公司是其自己的物业管理单位，故粤安公司应当负责退回多收的契税费；2、粤安公司的诉讼请求过了诉讼时效；3、粤安公司收款长期以收据代发票；4、粤安公司管理混乱、物业管理质量差、在小区非法设定露天停车场、小区路面破烂不堪等；5、2004年5月起粤安公司收取管理费无依据；6、物业管理合同从未公开过。故其不同意粤安公司的诉讼请求。
广东省工业设备安装公司和广东省工业设备安装公司房地产开发分公司称，粤安大厦是由广东省工业设备安装公司开发的商品房。广东省工业设备安装公司房地产开发分公司是广东省工业设备安装公司的下属公司。粤安大厦开发的具体工作由房地产开发分公司负责。因小区未成立业主委员会，故由房地产开发分公司与物业公司签订物业管理合同，前期的收费标准由物价部门确定，2004年5月1日起参照原收费标准写入合同。
一审法院认为，物业管理是一种民事行为，民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则。粤安大厦至今未成立业主委员会，有物业管理资质的粤安公司对粤安大厦进行物业管理，为黄某某提供了相关的服务，黄某某应仍按照等价有偿原则向粤安公司支付管理费。
其中2004年4月30日前的物业管理费，粤安公司收费的标准是国家主管的物价部门依职权作出的，而物价部门是物业管理费标准核定的唯一部门，所以，粤安公司要求按照该标准计收黄某某的物业管理费合理，也应予以支持。至于黄某某认为粤安公司的服务质量差，达不到该收费的标准，黄某某应当向原批准部门反映，由有关部门作出决定是否作出调整，在有关部门没有作出调整前，黄某某仍应按该标准交纳管理费，黄某某拒交无理，应当承担迟延交纳管理费的责任，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期还贷违约金的标准计付。但由于粤安公司没有及时提起诉讼，到2004年9月29日才起诉，已经过了二年诉讼时效的部分即2002年8月前的管理费，不予支持，之后，应当支持。
关于2004年5月1日后的管理费，因物价部门没有批准粤安公司的收费标准，在此情况下，粤安公司应当根据物价部门公布的物业服务等级收费标准范围内和该大厦物业管理等级以及与业主商定的基础上，最后确定收费标准。粤安公司与广东省工业设备安装公司房地产开发分公司约定的收费标准对黄某某没有约束力，粤安公司要求按该约定向黄某某收费，没有依据，不予支持。但由于大厦未成立业主委员会，不可能与业主委员会协商，粤安公司与黄某某又未能达成一致，业主不交管理费将严重影响粤安公司的运作，也影响了物业管理的质量，故管理费的金额先由本院根据粤安公司提供的物业管理质量酌情确定，黄某某提出粤安公司的物业管理质量的问题，经查确有瑕疵，应以每月每平方米1.25元为宜。延付物业管理费的违约金问题，由于物业管理收费标准未确定，故不予支持。至于黄某某提出购房时开发商多收的契税费一直没有退回的问题，与本案无关，黄某某应另外向收款人追偿，不能作为不交管理费的理由。
特别应当指出的是无论是业主还是物业管理企业均应从有利于小区的整体利益出发，互相配合、互相尊重，共同营造安静、优美、祥和的小区环境。一方面，业主应当交纳管理费，并向物业管理企业提出合理化建议，另一方面，物业管理企业也应当多听取业主的合理意见，不断提高物业管理服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条的规定，于2004年12月17日作出如下判决:一、黄某某在本判决生效之日起十五日内将从2002年9月起至2004年4月30日止的物业管理费(按黄某某房屋建筑面积为86.1214平方米及每月1.6元/平方米计)及从欠交管理费之日起至实际付清时止的延付管理费违约金(每日按以所欠物业管理费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期还贷违约金的标准计。违约金总额以所欠物业管理费总额为限)一次性计付给粤安公司。二、黄某某在本判决生效之日起十五日内将从2004年5月起至8月止的物业管理费(按粤安公司房屋建筑面积为86.1214平方米及每月1.25元/平方米计)一次性计付给粤安公司。三、驳回粤安公司的其它诉讼请求。案件受理费346元由粤安公司、黄某某各负担173元。
一审宣判后，粤安公司不服，向本院提起上诉称:一、一审法院对物业管理费1.25元／平方米的定价不符合有关规定。物业管理费定价由政府审批改为政府指导价后，根据国务院《物业管理条例》规定，物业管理费定价的主体应当是业主大会和业主大会选聘的物业管理企业，或者是建设单位和其选聘的物业管理企业。一审法院的定价行为既缺乏法定主体资格，又违背了自愿、公平、等价有偿及协商一致的原则。二、一审法院对物业管理费1.25元／平方米的定价缺乏客观依据。一审法院的'酌情确定'和'确有瑕疵'主观成分较大，缺乏可以直接达成'应以每月每平方米1.25元为宜'结论的客观依据和标准。三、上诉人的物业管理收费定价合法有据。由于粤安大厦至今尚未成立业主大会，粤安大厦的物业管理仍处于前期物业管理阶段，应由建设单位选聘上诉人并签订书面的前期物业服务合同。上诉人所执行的每月1.6元／平方米的收费标准于2001年11月得到政府物价部门的批准，在2004年5月后也是延续以前的收费标准，并未因应通胀而提价，这个价位既符合《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》政府指导价的标准，又没有加重业主的负担，于法于理于情都无可厚非。四、上诉人所定收费标准及收费行为对被上诉人具有约束力。根据《物业管理条例》第七条，业主有按时交纳物业服务费用的义务。既然上诉人是受《物业管理条例》规范的物业管理企业，其依法约定的收费标准和合法的收费行为对被上诉人构成当然的约束力。至于被上诉人对上诉人收费标准的异议，也因被上诉人不具有完整的主体资格(当事人应为业主委员会)而不应得到支持。故上诉请求:一、撤销一审判决第二项，改判2004年5月至8月的物业管理费按照每月1.6元/平方米计算，同时应计付物业管理费的违约金；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
黄某某答辩同意原审判决，不同意粤安公司的上诉请求。
广东省工业设备安装公司、广东省工业设备安装公司房地产开发分公司答辩认为:粤安大厦是由广东省工业设备安装公司开发的商品房。广东省工业设备安装公司房地产开发分公司是广东省工业设备安装公司的下属公司。粤安大厦开发的具体工作由房地产开发分公司负责。因小区未成立业主委员会，故由房地产开发分公司与粤安公司签订物业管理合同，前期的收费标准由物价部门确定，2004年5月1日起参照原收费标准写入合同。
二审期间，本院经向广州市海珠区物价局调查，广州市海珠区物价局确认粤安公司提交给一审法院的《广东省经营服务性收费许可证》(编号:第（略）号)是该局于2001年10月31日核发给粤安公司的，现已收回该证原件并销毁；收费许可证收回后的物业管理费标准由业主与物业管理企业根据《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》和《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》相关规定协商确定。本院查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，被上诉人黄某某是广州市海珠区X路X号粤安大厦2207房的业主，上诉人粤安公司具有物业管理资质，依据与开发商签订的物业管理委托合同，从1997年5月5日起对粤安大厦进行物业管理，为包括黄某某在内的粤安大厦业主提供了相关服务，黄某某实际接受服务，并支付了部分物业管理费，因此，粤安公司与黄某某物业管理关系成立，一审认定黄某某应按照等价有偿的原则向粤安公司支付物业管理费正确。
关于粤安公司上诉认为2004年5月1日后的物业管理费应延续以前的收费标准问题。经审查，粤安公司与粤安大厦的开发商，即原审第三人广东省工业设备安装公司房地产开发分公司分别于1997年5月5日、2002年4月30日签订的物业管理委托合同，均明确物业管理费的收费标准及调整按物价行政管理部门的批准文件为准，委托管理期限至2002年4月30日止。广州市海珠区物价局于2001年10月31日核发的《广东省经营服务性收费许可证》，批准粤安公司对粤安大厦的高层住宅物业管理服务收费按建筑面积每平方米1.60元/月标准，有效期也是至2004年4月止。结合本院向该局所作的调查，2004年5月1日后的物业管理费标准，根据有关规定，应由业主与物业管理企业协商确定，物价部门不再核准。粤安公司在未与包括黄某某在内的粤安大厦业主协商2004年5月1日后的物业管理费标准情况下，主张2004年5月1日后的粤安大厦住宅物业管理服务费延续广州市海珠区物价局于2001年10月31日核定的按建筑面积每平方米1.60元/月收费标准，明显缺乏依据。因此，一审法院认定粤安公司与粤安大厦开发商于2004年4月30日续签的《物业管理委托合同》关于住宅房屋由粤安公司按建筑面积每月每平方米1.60元向业主或物业使用人收取的约定对黄某某没有约束力正确。基于粤安公司没有依据上述规定与包括黄某某在内的粤安大厦业主协商2004年5月1日后的物业管理费标准，考虑业主有交纳物业服务费用的义务，且不交物业管理费会影响大厦的物业管理，一审法院根据粤安公司提供的物业管理质量酌情确定该大厦每月物业管理费按每平方米1.25元计算，符合《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》和《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》等相关规定。国务院《物业管理条例》第四十一条规定物业服务收费由业主和物业管理企业按照有关物业服务收费办法进行约定。因此，粤安大厦业主委员会成立与否并不影响粤安公司与该大厦的业主协商物业服务收费的标准。粤安公司上诉认为物业管理费定价主体应是业主大会以及当事人应为业主委员会、黄某某不具有完整的主体资格，理据不足，本院不予采纳。
审查粤安公司的上诉请求的理由均不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费346元，由上诉人广东省粤安物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄某清
代理审判员陈雯
二OO五年七月二十八日
书记员朱琳
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