原告中国建设银行股份有限公司北京西单支行，住所地北京市西城区X街X号。
负责人朱某某，中国建设银行股份有限公司北京西单支行行长。
委托代理人张西凡，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人裴芸，北京市君泰律师事务所律师。
被告姜某，女，X年X月X日出生，瑶族，住（略）－4－1。
被告北京市中鼎房地产开发有限公司，住所地北京市西城区X街甲X号华尔森宾馆X室。
法定代表人吴某，该公司董事长。
第三人北京房开置业股份有限公司，住所地北京市宣武区X街X号。
法定代表人梅某某，北京房开置业股份有限公司董事长。
委托代理人乔某，女，北京房开置业股份有限公司职员，住（略）。
原告中国建设银行股份有限公司北京西单支行（以下简称建行西单支行）与被告姜某、被告北京市中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）、第三人北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）借款合同纠纷一案，本院于2008年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2008年9月16日公开开庭进行了审理。建行西单支行的委托代理人裴芸、被告姜某、第三人房开公司的委托代理人乔某到庭参加了诉讼。被告中鼎公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告建行西单支行起诉称，2002年8月14日，中国建设银行北京西单支行（后更名为中国建设银行股份有限公司北京西单支行）与姜某及中鼎公司签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。合同约定：建行西单支行向姜某发放贷款24万元，用于购买中鼎公司与房开公司合作开发的东华金座第16座X层X号房屋。贷款期限为240个月，自2002年9月25日至2022年9月24日；贷款利率按月息4.2‰计算，采用等额本息还款法，按月结息；如逾期还款，建行西单支行有权对逾期贷款部分按每日万分之二点一计收利息。同时，中鼎公司为该笔借款向建行西单支行提供连带责任保证，保证责任范围为借款本金24万元、利息、姜某应支付的违约金、赔偿金及建行西单支行实现债权而发生的费用等。保证期间为：借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交建行西单支行代为保管之日止。合同签订后，建行西单支行依约于2002年9月25日向姜某发放了贷款24万元，并依据贷款合同约定将该贷款款项划入中鼎公司在建行西单支行处开立的存款帐户内。在借款合同履行过程中，自2004年12月1日起至今，姜某未依约向建行西单支行还款，累计拖欠42期。现起诉要求解除建行西单支行与姜某、中鼎公司签订的2002个商贷字X号《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；要求姜某偿还借款本金x.95元、利息x.95元及至实际给付之日止的利息；中鼎公司对姜某的上述债务承担连带保证责任；由姜某、中鼎公司承担本案的诉讼费用。
建行西单支行向本院提交了以下证据予以证明：1、中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同；2、商品房买卖合同；3、商品房预售登记备案表；4、首付款发票；5、核定贷款指标通知；6、个人住房贷款支付凭证；7、贷款帐户基本信息；8、拖欠明细表。
被告姜某答辩称，商品房买卖合同的出卖人是房开公司，也是购房款的实际受益人，姜某与房开公司之间的商品房买卖合同现已经法院判决解除，故应由房开公司承担还款责任。中鼎公司是基于房开公司的授权代为销售房屋，但房开公司与中鼎公司之间的约定只具有内部效力，不能对抗第三人，不能免除房开公司在合同解除后返还购房款的义务。姜某虽是借款人，但却是依据商品房买卖合同约定的付款方式而与建行西单支行签订的借款合同，且购房款已支付给房开公司。姜某不是购房贷款的实际受益人。现同意解除借款合同，不同意建行西
第三人房开公司述称，根据北京市宣武区人民法院的判决，房开公司与姜某已解除了购房合同，相关义务房开公司也已履行完毕。由于借款合同不是房开公司签署，房开公司也未收到此笔贷款，姜某的贷款已经划入中鼎公司的帐号，故房开公司不应在此案中承担责任。
第三人房开公司向本院提交了以下证据予以证明：1、北京市西城区人民法院民事判决书；2、谈话笔录；3、法制晚报刊载的公告；4、中鼎公司的承诺书。
经本院庭审质证，被告姜某对原告建行西单支行提交的1－X号证据的真实性均无异议。第三人房开公司对原告建行西单支行提交的X号证据不持异议。
原告建行西单支行对第三人房开公司提供的北京市西城区人民法院民事判决书、谈话笔录、法制晚报刊载的公告、中鼎公司的承诺书的真实性无异议，但认为与本案没有关系。被告姜某认可判决书的真实性，对其他证据认为与本案无关。
本院结合各方当事人的质证意见，对上述证据材料的客观真实性予以确认。
本院根据上述认证查明以下事实：
一、2002年7月24日，买受人姜某与出卖人北京市宣武区房地产经营开发公司（后变更名称为北京房开置业股份有限公司）签订了一份编号为x的《商品房买卖合同》。该合同第一条项目建设依据约定，出卖人以出让方式取得位于北京市X街东侧编号为宣全国用x%字第x的地块的土地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房东华金座。第三条买受人所购商品房的基本情况约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第16座X层X号房；该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高3.1米，建筑层数地上X层，地下X层；该商品房阳台是封闭式；该商品房建筑面积为44.04平方米，其中，套内建筑面积为34.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.66平方米。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7039.06元，总金额为x元。第六条付款方式及期限约定，买受人按附件四约定的方式付款。第八条交付期限约定为出卖人应当在2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得北京市建设工程竣工验收备案表。该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定付款方式为按揭，买受人应于签署《商品房买卖合同》当日向出卖人支付所购房款总价的20%，金额为7万元；剩余80%房款采用银行按揭方式，金额为24万元；买受人应于签署《商品房买卖合同》之日起15日内将按揭所需材料报送主办律师，如买受人出现下列情况，出卖人有权单方面解除合同：1、买受人未在指定的期限内将符合银行要求的按揭材料报送主办律师；2、买受人未在律师及银行指定期限内办理相关按揭手续，并超过指定期限60日仍未办理；如因上述原因解除合同，出卖人应书面通知买受人，并于通知之日起60日内将扣除定金后的首付余款退还买受人，出卖人不再承担其他任何责任及费用。
二、2002年7月，北京市宣武区房地产开发投资公司第六项目经理部出具了一份北京市销售（转让）房地产专用发票。该发票记载有以下内容：付款个人为姜某，房屋地址为16-6－614，合同号为x，首付款x元。
三、2002年9月25日，中国建设银行北京西单支行（后变更名称为中国建设银行股份有限公司北京西单支行）与姜某及中鼎公司签订了一份编号为2002个商贷字X号的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。该合同载明：姜某为甲方，即借款人、抵押人；中国建设银行北京西单支行为乙方，即贷款人、抵押权人；中鼎公司为丙方，即开发商或售房单位。该合同第四条借款用途约定为用于购买北京市中鼎房地产开发有限公司东华金座第16座X层X号，x。第五条借款金额约定如下，乙方向甲方提供人民币贷款24万元整。第六条借款期限约定为120个月，自乙方将借款划入到甲方所指定并经乙方认可的帐户之日起计算，即从2002年9月25日起至2022年9月24日。第七条贷款利率约定为贷款月利率为4.2‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。第八条划款方式为甲乙双方约定采用专项划款方式即乙方将贷款款项直接划入丙方在乙方开立的存款账户内，账户名称为北京市中鼎房地产开发有限公司，账号为x。第十一条还款方法约定为甲、乙方约定采用等额还款法，每月归还本息金额为人民币1589.20元；借款期内，如遇国家法定利率调整，由乙方按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额。第十五条约定本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在甲方取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由丙方提供连带责任保证。第十七条约定抵押物是指甲方以本合同项下贷款资金所购买的房屋。第十八条约定抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。第二十条约定甲方取得所购房屋的《房屋所有权证》后，必须立即依照法律规定办妥抵押物的登记手续，抵押登记费用由甲方承担。第二十一条约定抵押担保的期限自所购房屋取得房屋所有权证并办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。第三十八条约定甲方的违约责任：一、甲方未按合同约定用途使用借款，乙方对挪用部分从挪用之日起以挪用贷款部分按日万分之五计收利息；二、甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起以逾期贷款部分按每日万分之二点一计收利息；三、发生下列情况之一时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任：1、甲方向乙方提供虚假的证明材料而取得贷款的；2、甲方未按本合同约定用途使用贷款的；3、借款期间，甲方累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的；4、借款到期，甲方未按期归还贷款本息，并自乙方发出催还通知书之日起30天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的；5、甲方拒绝或阻碍乙方对贷款使用情况实施监督检查的；6、甲方未经乙方书面同意，将设定抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或作其它处分的；7、抵押期间，甲方转让抵押物所得价款未优先用于向乙方提前清偿借款的；8、甲方拒绝或阻碍乙方对抵押物使用情况实施监督检查的；9、甲方与他方签订有损乙方权益的合同；10、甲方在借款期内间断或撤销保险或拒不续办保险的；11、甲方在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行借款合同的；12、甲方卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；13、丙方违反保证合同或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息，而甲方未按乙方要求落实新的保证人或提供新抵押的；14、甲方发生其他足以影响其偿还债务能力的事件……
四、2002年9月25日，建行西单支行将上述借款合同中约定的24万元交付中鼎公司。姜某自2002年10月开始按月归还借款本息。自2004年12月起，姜某停止向建行西单支行偿付贷款本息。现尚欠建行西单支行贷款本金x.95元。
五、2005年5月20日，北京市宣武区人民法院就姜某起诉房开公司商品房预售合同纠纷一案作出民事判决书。该判决书认定：姜某如约交纳了房屋首付款并办理了银行按揭且如期偿还贷款，但房开公司至今未履行交房义务，已构成违约，现姜某要求解除与房开公司的《商品房买卖合同》理由正当，本院予以支持。合同解除后，房开公司应返还姜某所实际交纳的购房款项并按合同约定支付相应的违约金及赔偿印花税、律师费、保险费。北京市宣武区人民法院判决如下：一、解除姜某与房开公司签订的商品房买卖合同；二、自本判决生效后七日内，房开公司退还姜某房款x.49元，利息x.56元，律师费720元，印花税155元，保险费2175元，外地人购房手续费930元；三、自本判决生效之日后十日内，房开公司给付姜某违约金9300元；四、驳回姜某其他诉讼请求。
六、另查，中鼎公司与房开公司就东华金座项目存在合作关系，双方约定由中鼎公司负责该项目的销售工作。
本院认为，建行西单支行与姜某、中鼎公司签订的个人住房贷款借款合同，姜某与房开公司之间签订的商品房买卖合同，内容均不违反法律规定，均属各方当事人真实意思表示，应属有效民事合同。在商品房买卖合同中明确约定付款方式为按揭，姜某应于签署《商品房买卖合同》当日向房开公司支付所购房款总价的20%，剩余80%房款采用银行按揭方式。在此后形成借款合同中，建行西单支行将24万元贷款划入中鼎公司的账户内。鉴于中鼎公司与房开公司就东华金座项目存在合作关系，双方约定由中鼎公司负责该项目的销售工作，故本院认为借款合同项下的24万元应当视为中鼎公司代房开公司收取。鉴于《商品房买卖合同》已于2005年5月被法院判决解除，借款合同目的已无法实现，现建行西单支行要求解除个人住房贷款借款合同的诉讼请求，本院应当予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，房屋的出卖人应当认定为房开公司，其应将中鼎公司代其收取的购房贷款予以返还。中鼎公司作为贷款的实际收款人，其也应作为房屋的共同出卖人承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司北京西单支行与被告
姜某、被告北京市中鼎房地产开发有限公司于二○○二年九月二十五日签订的编号为2002个商贷字X号的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。
二、被告北京市中鼎房地产开发有限公司、第三人北京房
开置业股份有限公司于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司北京西单支行借款本金二十二万四千六百九十一元九角五分及相应利息（自二○○四年十二月一日起至本判决生效之日止，按借款约定利率计算；自本判决生效之次日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期逾期贷款的有关规定计算）。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司北京西单支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千四百八十二元，由被告北京市中鼎房地产开发有限公司、第三人北京房开置业股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判长甘小琴
人民陪审员张波
人民陪审员崔金莲
二○○八年十一月二十七日
书记员程洁玲
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