上诉人（原审被告）李某某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，身份证住（略）。
委托代理人张某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京市X路桥控股养护集团养护中心五处工人，身份证住（略）。
委托代理人杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京市平谷区文化馆退休干部，身份证住（略）。
被上诉人（原审原告）北京务实炽盛物业管理有限公司，住所地北京市平谷区X镇X路X号。
法定代表人秦某，经理。
委托代理人苏广民，北京市柴傅律师事务所律师。
上诉人李某某因与被上诉人北京务实炽盛物业管理有限公司（以下简称务实炽盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院(2009)平民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月21日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官姚颖、胡君参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
务实炽盛公司在一审中起诉称：李某某系平谷区X路X号金乡嘉园小区X号楼X单元X号住户，该小区的物业管理服务均由务实炽盛公司负责。根据有关规定，务实炽盛公司有权收取物业管理费，但务实炽盛公司派人收取该费用时，李某某推脱拒付。故诉至法院，请求判令李某某给付2008年1月1日至2008年12月31日的物业费1788.4元及滞纳金64元，合计1852.4元。
李某某在一审中答辩称：拖欠物业费属实。2004年李某某购买楼房与北京万鑫新兴物业管理有限公司签订了物业管理合同，当时约定物业费为每平方米每月0.6元。李某某虽没有签订物业管理合同，2007年以前也是按此标准交纳的物业费。李某某与务实炽盛公司没有签订物业管理合同，双方间不存在法律上的权利义务关系。故不同意务实炽盛公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：李某某居住在平谷区X路X号金乡嘉园小区X号楼X单元X号，楼房建筑面积为124.2平方米。金乡嘉园小区开发商北京嘉年置业有限公司曾先后聘任北京万鑫新兴物业管理有限公司和北京金通远凯元物业管理有限公司对该小区进行物业管理，北京金通远凯元物业管理有限公司退出该小区后，北京嘉年置业有限公司于2007年8月21日与务实炽盛公司签订物业管理委托合同，委托务实炽盛公司于2007年9月1日起对金乡嘉园小区进行代管，物业费按原标准收取，即高层住宅每月每平方米0.8元、多层住宅每月每平方米0.6元、底商每月每平方米1.2元。2007年11月，北京嘉年置业有限公司对金乡嘉园商住小区前期物业管理进行招投标，11月22日，确定务实炽盛公司中标。2007年12月1日，北京嘉年置业有限公司与务实炽盛公司签订前期物业服务合同，委托务实炽盛公司对金乡嘉园小区进行前期物业服务。自2008年1月1日起，物业费按高层住宅每月每平方米1.2元、多层住宅每月每平方米0.78元、商业每月每平方米1元的标准收取，并约定业主入住时预付下年度的物业服务费，业主或物业使用人应在每年度1月31日前交纳当年的物业服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，物业服务企业可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三的滞纳金。2007年12月10日，北京金通远凯元物业管理有限公司与务实炽盛公司签订债权转让协议，将金乡嘉园小区X户2007年1月1日至2007年8月31日应收物业费的债权转让给务实炽盛公司。务实炽盛公司向李某某提供物业服务后，李某某未交纳2008年1月1日至2008年12月31日的物业费。故务实炽盛公司持诉求诉至一审法院，李某某持答辩意见不同意务实炽盛公司的诉讼请求。庭审中，务实炽盛公司放弃要求李某某给付滞纳金的诉讼请求。
一审法院判决认定：因金乡嘉园小区原物业公司退出该小区的物业服务，小区开发商北京嘉年置业有限公司委托务实炽盛公司对该小区进行代管，此后并通过招投标的方式选定务实炽盛公司为该小区提供前期物业服务，符合法律规定，务实炽盛公司为金乡嘉园小区提供物业服务后，务实炽盛公司、李某某之间形成物业服务合同关系，务实炽盛公司有权向李某某收取其进行物业代管服务期间及前期物业服务期间的物业服务费。关于收费标准，在务实炽盛公司进行代管期间，依照原物业公司收费标准收取物业服务费；在签订前期物业服务合同后，务实炽盛公司有权依照其中标的收费标准收取物业服务费。李某某提出的答辩意见，不能证明务实炽盛公司未履行物业服务，李某某不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。务实炽盛公司自愿放弃要求李某某给付滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，该院准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：李某某于判决生效后七日内，给付务实炽盛公司二○○八年一月一日至二○○八年十二月三十一日的物业费共计一千七百八十八元四角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李某某不服一审法院上述民事判决，认为一审法院所认定的事实错误，适应法律不当，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：1、李某某一审判决书写明“在签订前期物业服务合同后，原告有权依照其中标的收费标准收取服务费”。所谓前期物业服务是指建设单位应当在售楼之前制定的管理制度。《物业管理条例》第三章第二十一条规定，在业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。李某某就是在购楼时认可建设单位选聘的物业服务企业，而且已签合同，一直履行至今。李某某认为现在履行的就是与北京金通远凯元物业管理有限公司所签订的合同。购楼时的合同与李某某所执行的物业管理制度是统一不相矛盾的物业管理关系。金乡嘉园小区开发商北京嘉年置业有限公司选聘和解聘物业服务企业应按《物业管理条例》第一章第十一条规定办事，否则业主不会认可。北京嘉年置业有限公司选聘务实炽盛公司没经过该小区业主选聘，而且没有依法与全体业主签订服务合同，业主不会认可。北京嘉年置业有限公司解聘金通远凯元物业管理有限公司也未经过该小区业主同意。李某某不知道购楼时认可的物业服务企业被解聘，所以与购楼时的物业服务企业仍有正常业务关系，与务实炽盛公司没有业务关系，因此务实炽盛公司的管理规章制度对李某某没有约束力，现有金乡嘉园业主会维权意见签订书上248名业主的签字。一审法院事实认定错误。此外，小区内时常丢东西，小区物业服务水平没有提高。2、一审法院审判程序不合法。开庭时宣读完赵春友(开发商)的证言，马上就宣读判决书，并当即发给李某某判决书。质证应征求双方当事人的意见，一审法院的作法显然是剥夺了当事人对证据确认与否的权利。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，确认李某某购楼时所签前期物业服务合同的效力，赔偿其损失2万元，退回涨价后多收的物业费并向业主道歉。
务实炽盛公司针对李某某的上诉理由答辩称：务实炽盛公司收取物业费标准低于物价部门核定的标准，务实炽盛公司是合法入驻金乡嘉园小区，请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有物业管理委托合同、北京市物业管理招投标备案表、中标通知书、前期物业服务合同、债权转让协议，物业管理合同书以及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：开发商北京嘉年置业有限公司通过招投标方式选定务实炽盛公司为金乡嘉园小区提供前期物业服务，双方签订《前期物业服务合同》。上述招投标活动与《前期物业服务合同》均在相关行政管理部门备案。务实炽盛公司入驻小区提供物业服务符合法律规定，其有权依据《前期物业服务合同》约定的收费标准收取物业费。务实炽盛公司入驻小区后，为李某某提供物业服务，李某某应当交纳物业费。李某某在本案中称与务实炽盛公司不存在物业服务关系及物业服务不到位的抗辩，不能成为其拒交物业费的事由，本院不予支持。李某某要求赔偿损失2万元，因其在一审中并未主张，本院在本案中不予处理。一审法院在开庭中宣读完其与赵春友的谈话笔录后，李某某对笔录未提出异议，二审中亦未向本院提交证据否定该笔录的真实性。一审法院在李某某对笔录未提出异议的情形下作出判决，并无不当。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，业主也应该自觉遵守物业管理规定。综上，李某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，其他诉讼费二十二元，由李某某负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费五十元，由李某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申小琦
代理审判员姚颖
代理审判员胡君
二Ｏ一Ｏ年三月十日
书记员韩耀斌
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