上诉人（原审被告）黄某乙，男，汉族，X年X月X日出生，北京市自来水集团公司职员，住（略）。
委托代理人梁某某，女，回族，X年X月X日出生，北京市自来水集团公司统计，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区X街X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人李酉，北京东方容和物业管理有限责任公司法律顾问。
委托代理人傅某，北京东方容和物业管理有限责任公司客服部主管。
上诉人黄某乙因与被上诉人北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月25日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武子文、郭菁参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人东方容和公司在一审中起诉称：位于（略）系黄某乙产权房屋。东方容和公司与黄某乙于2003年9月30日签订了《物业管理服务委托合同》。合同签订后，东方容和公司依约履行了合同义务，黄某乙亦交纳了2003年至2004年的物业费。但黄某乙自2004年10月1日起，在无正当理由的情况下拒绝交纳物业管理费。黄某乙的行为，违反了合同约定，故东方容和公司要求黄某乙支付自2004年10月1日开始至2009年12月31日的物业管理费用8801.10元，并支付违约金1000元，诉讼费用由黄某乙承担。
上诉人黄某乙在一审中答辩称：黄某乙所购房屋的开发商为东方容和公司的上级单位。在黄某乙购买房屋时，开发商按照全款收取了黄某乙房屋阳台的购房款项，违反了双方约定。对此东方容和公司应当承担责任。东方容和公司的管理不到位，楼道内的灯始终是损坏的，楼道内无人打扫。房屋底商施工影响黄某乙的正常生活，东方容和公司未尽管理职责。同时底商空调室外机长年失修，信箱损坏，影响黄某乙生活。故黄某乙不同意东方容和公司的诉讼请求。
一审法院审理查明，位于（略）房屋系黄某乙产权房屋，该房屋建筑面积121.8平方米。2003年9月30日，黄某乙与北京市东开物业管理中心签订了《交东小区物业管理服务委托合同书》。合同约定，北京市东开物业管理中心为黄某乙提供物业服务，包括对黄某乙房屋所在小区的房屋公共部位进行维修与管理，对房屋公共设施及其运行进行维护和管理，对楼道和庭院进行卫生清扫、对公共秩序进行维护、对车辆进行管理。黄某乙按期交纳物业管理费用。其中物业管理服务费0.5元/建筑平方米•月；电梯费、水泵费按照京价（房）字[2000]第X号文件规定交纳；公共对讲系统维护费为2元/月•户。黄某乙应当于入住月份前交纳下一年的物业管理费用。如黄某乙未按照合同约定缴纳各项费用的，东方容和公司有权要求黄某乙补交并自逾期之日起按照总金额3‰收取违约金。合同签订后，黄某乙交纳了截止至2004年9月30日的物业管理费用。黄某乙自2004年10月1日起，未交纳物业管理费用。庭审中，黄某乙对于所欠东方容和公司物业管理费数额不持异议，但以抗辩理由不同意向东方容和公司交纳物业管理费。
北京市东开物业管理中心于2006年9月28日更名为北京市东开物业管理中心有限责任公司。2006年12月7日，北京市东开物业管理中心有限责任公司因与本案东方容和公司合并而被工商管理部门核准注销。
上述事实，有双方当事人陈述，交东小区物业管理服务委托合同书、核准注销通知书等证据在案为证。
一审法院判决认定，黄某乙与北京市东开物业管理中心签订的《交东小区物业管理服务委托合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同履行中，北京市东开物业管理中心因与东方容和公司合并而被工商管理部门注销登记。依照法律规定，企业法人分立、合并，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。因此，北京市东开物业管理中心在《交东小区物业管理服务委托合同书》中的权利和义务依法由东方容和公司予以承继，东方容和公司提起本案诉讼，有法律和合同依据。现东方容和公司为黄某乙提供了物业管理服务，黄某乙应按约向东方容和公司交纳物业费。东方容和公司要求黄某乙补交所欠物业费的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于黄某乙提出的房屋开发商违约应当由东方容和公司承担责任的抗辩意见，缺乏相应的法律依据。故黄某乙不同意东方容和公司该项诉讼请求的辩解不能成立。但应指出，东方容和公司对黄某乙居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，故对于东方容和公司要求黄某乙支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、黄某乙于判决生效后七日内，向东方容和公司支付二ＯＯ四年十月一日至二ＯＯ九年十二月三十一日的物业管理费用八千八百零一元一角。二、驳回东方容和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人黄某乙不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：1、我于2003年9月30日与北京市东开物业管理中心签订了《物业管理服务委托合同》，从未接到有关物业变更的通知，因此现在的东方容和公司与我之间不存在物业合同的约束关系。即便更换了物业公司，东方容和公司应及时告知广大业主，但从更换至今东方容和公司从未在小区公共公示栏及公开场合向广大业主公示物业更换的消息。
2、就现东方容和公司对小区的管理来看，既不与业主沟通，也从不与业主签订物业合同，在物业管理中存在着诸多服务不到位的情况，严重影响了业主的日常生活。如小区出租的底商几乎每年都在装修并安装大型空调机组，噪音严重打扰和影响了业主的日常生活起居。楼道照明常年失修，东方容和公司的巡查人员和维修人员没有履行其工作职责。
3、因北京市东开物业管理中心为开发商、东城住宅发展中心指定的物业公司，与广大业主有着不可分割联系，在购房合同中东城住宅发展中心存在着严重的计算错误，我的房屋的阳台多收x元。东城住宅发展中心未按合同日期交付房屋，延期100天，且合同中明确房屋迟交每日按千分之三计算，按房款总价31万计算每天为93元，100天为9300元。我与东开物业管理中心所签物业合同中，物业应积极协调业主与开发商、住宅发展中心的纠纷，但事实是东方容和公司从未做过此事。
4、在小区的绿化及车辆管理上，物业并未按物业合同管理中所承诺的管理，机动车随时停在小区绿地上，且践踏了绿地。东方容和公司曾向业主出售过楼门钥匙，但钥匙至今未曾使用过，几乎每天房间门口都能看到各种小广告，还有上门推销商品的人，给业主及小区造成不安全隐患。我屋内的纱窗在东方容和公司派人维修时损坏，安装不回去。
综上，特提出上诉请求，法院判令：1、撤销一审判决，维护法律的公正性；2、东方容和公司无权要求我支付物业费;3、东方容和公司重新与业主签订物业合同;4、东方容和公司主动协调开发商、东城区住宅发展中心与业主之间因购房款产生的合同纠纷，彻底解决业主与物业之间的物业费纠纷;5、东方容和公司对其底商的中央空调机组噪音扰民一事彻底解决。
被上诉人东方容和公司答辩称：
一、涉诉小区的状况（含物业服务）经常接受市、区各方面视察，均受好评。而物业收费标准是区政府指令下的超低水平，东方容和公司在维持高标准服务低标准收费的情况下，年年巨额亏损，但仍坚持在设备维护、物业管理上按照有关规范不打折扣的投入。
二、我公司的诉讼主体问题，本案物业合同签订主体北京市东开物业管理中心与我公司系吸收合并为一个法人主体，此事实已经区、市二级法院多次查明，并经众多生效判决认定。另外，我公司提交了工商登记档案的查询材料，请合议庭依法认定，或依职权进行调查核实。
三、诉讼时效问题，我公司作为物业服务公司，服务的业主超过万户，自入住涉案小区以来，我公司不仅年年对欠费业主进行上门或电话催要，而且每年均起诉数十户欠费业主，以起到警示催要作用，如果每年将欠费的业主全部起诉，作为单一服务主体，既是极大增加企业成本、社会诉讼成本，同时也不符合和谐原则，从以上认识及行为证明我公司不属怠于主张权利。
四、拆迁安置和房屋质量问题，有关拆迁安置、房屋质量的问题，并非物业公司负责的问题，我公司虽经协助协调但仍有部分业主认为没有达到满意效果，业主可以依法主张权利，但执意要求我公司解决不属于物业服务的问题，于法无据。
五、物业费收支公布的问题，黄某乙对法规理解片面，所引公示规定针对的是“酬金制”物业收费形式，而作为执行指令性收费标准的，没有法律法规规定必须公示。事实情况是东方容和公司因小区收支严重亏损，请示区主管部门的意见是可以不公示。
六、所谓消防通道问题，经主管部门同意，为加强安全性，原小区X街零散小门均在入住前由开发商封闭，消防通道并未封闭，且该行为得到多数业主赞同。
七、部分地下室的问题，涉案小区系危改政策性工程，在区X排下，许多情况不同于常情，如分摊面积比例很低，不包含一些应包含部分，其中全部地下部分均未计入分摊面积，因此地下部分仍属东城区住宅发展中心的产权，而非居民业主共有部分，因此黄某乙对地下部分没有诉权。
综上所述，我公司不同意黄某乙的上诉意见。当然我公司的工作也不是尽善尽美的，广大国企员工都在不断改进服务。但是，对任何事物是非曲直的判断都不能脱离经济社会的客观实际。请求法院依法裁判，驳回黄某乙的上诉请求。既维护物业服务单位的合法权益，更重要的是维护广大业主的核心利益。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：北京市东开物业管理中心与黄某乙签订的《交东小区物业管理服务委托合同书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
北京市东开物业管理中心经相关工商行政管理部门核准，名称变更为北京市东开物业管理中心有限责任公司后，已与东方容和公司合并，合并后北京市东开物业管理中心有限责任公司注销，东方容和公司存续。《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款规定，企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。因此，东方容和公司依法承继东开物业中心在《交东小区物业管理服务委托合同书》项下的权利义务，故黄某乙关于东方容和公司没有诉讼主体资格的主张，不能成立。关于黄某乙提出开发商超额收取购房款和延迟交付房屋的问题，原来的物业服务企业对业主和开发商之间的纠纷仅负有协调义务，并无责任和权利进行处理，东方容和公司只是继承了原物业服务企业的权利义务，故黄某乙关于东方容和公司应对开发商与业主之间的纠纷负责的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于物业服务质量问题，一审法院基于东方容和公司的服务存在瑕疵，未支持东方容和公司关于违约金的诉讼请求，已体现了东方容和公司的责任。关于黄某乙提出底商装修噪音和纱窗损坏的问题，东方容和公司已承诺予以解决，如黄某乙认为东方容和公司还未完全履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求东方容和公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但黄某乙以此为理由拒绝支付物业费，没有法律依据。黄某乙的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由黄某乙负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费五十元，由黄某乙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武子文
代理审判员郭菁
二○一○年三月十九日
书记员王占维
张晓慧
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