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朱某某与北京博望苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

当事人:   法官:   文号:北京市第二中级人民法院

上诉人(原审被告)朱某某,男,X年X月X日出生,汉族,无业,住(略)。

委托代理人田某某,女,X年X月X日出生,汉族,无业,住(略)。

被上诉人(原审原告)北京博望苑物业管理有限公司,住所地北京市怀柔区X路自来水厂东侧100米。

法定代表人卢某某,经理。

委托代理人李某某,北京博望苑物业管理有限公司职员。

上诉人朱某某因与被上诉人北京博望苑物业管理有限公司(以下简称博望苑物业)物业服务合同纠纷一案,不服北京市怀柔区人民法院(2009)怀民初字第x号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

博望苑物业在原审中诉称,朱某某所购买居住的怀柔区金台园小区X号楼X单元X室,X号楼X单元X室,房屋建筑面积分别为100.28平方米、78.89平方米,属于博望苑物业的物业管理服务小区,博望苑物业依据物业管理合同向朱某某收取2007、2008年度物业服务费时,朱某某未予交纳,故起诉要求朱某某交纳上述费用2707.80元,并承担本案诉讼费。

朱某某在原审中辩称,博望苑物业所述房屋产权、建筑面积、欠费时间属实。我未交物业服务费的理由是:1、门脸房被物业打通了;2、小区内有外边车辆出入;3、装修时交的200元押金未退;4、我家墙体有裂缝;5、2007年物业换成北京博旺家园物业管理有限公司(以下简称博旺家园)了,2008年物业服务没到年底就撤出了。

原审法院查明,朱某某系怀柔区金台园小区X号楼X单元X室与X号楼X单元X室产权人,房屋建筑面积分别为100.28平方米、78.89平方米,博望苑物业在该小区提供物业服务。2006年1月1日,博望苑物业(乙方)与北京三鑫房地产开发有限公司(甲方)签订金台园小区物业管理委托合同,双方就委托管理事项、委托管理期限、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等进行了具体约定。其中第三章委托管理期限第十八条约定:委托管理期限为3年,自2006年1月1日至2009年12月31日24时止。第六章物业管理服务费用第二十二条约定:物业管理服务费收费标准由乙方依照国家有关物业管理服务收费标准和本小区实际提出,确保有关部门审定后实行。物业管理服务费收费标准,依照国家有关规定进行适时调整。物业产权人和使用人逾期未缴纳物业管理服务费的,从逾期之日起,按日收取每年应交物业管理服务费总额的1%滞纳金。依此收费标准,朱某某应交纳各项费用为:1、综合管理费每年每平方米2.82元;2、小区公用设施设备日常维修养护费每年每平方米1.00元;3、化粪池清掏费每年每平方米0.30元;4、绿化费每年每平方米0.66元;5、小修费每年每平方米1.37元;6、生活垃圾清运费(代环卫收取)每年每户30元;7、秩序维护费每年每户48元;8、清洁卫生费每年每户48元。据此,朱某某每年应交纳物业管理服务费1353.89元。委托合同签订后,博望苑物业依约履行,但朱某某未能及时交纳2007年、2008年两年度物业管理服务费。

上述事实,有博望苑物业营业执照、编号为京物企资三[2003]X号资质证书、博望苑物业与北京三鑫房地产开发有限公司签订的金台园小区物业管理委托合同、催费通知,朱某某提供的通知及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

原审法院认为,北京三鑫房地产开发有限公司依据相关法律法规与博望苑物业在平等自愿基础上签订的前期物业管理委托合同合法有效。博望苑物业作为具有相应资质等级的物业管理服务企业,已按约定为朱某某提供了相关物业服务。朱某某提出在本小区提供服务的是博旺家园一节,经查实际提供物业管理服务的是博望苑物业,故朱某某在接受博望苑物业提供服务的同时,应及时交纳物业服务费用。朱某某提出地下室墙体被物业公司打通问题,博望苑物业对此不认可,且朱某某不能证实地下室墙体打通与博望苑物业提供的物业管理服务二者之间存在必然的因果关系,故对朱某某该辩解,原审法院不予支持。朱某某提出装修押金、墙体有裂缝等问题,不属本案调整范围,朱某某可以向相关义务主体主张权利,但其不能以此作为拒交物业服务费的理由。综上,依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定,判决:朱某某于判决生效后7日内给付博望苑物业2007年度、2008年度物业服务费用2707.7元。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。

朱某某不服原审判决提出上诉,理由是:原审对本案认定事实不清,博望苑物业的主体资格有误。我与博望苑物业在2005年12月9日签订了居住小区物业管理协议,期限是2006年1月1日起至2008年12月31日止,双方还约定了服务质量,服务费用及违约责任。可是自2008年开始我小区物业就没有人在服务了,成立不了业主委员会,小区内有外来车辆出入,装修时交的200元押金至今未退,我家中墙体有裂缝,我多次找到博望苑物业,其均不理会,并告诉我现在小区的物业已经不归他们管了。我才知道在2007年底博望苑物业将小区物业服务管理转给了博望家园,博望苑物业不再为小区的物业提供服务。我认为博望苑物业已经将物业转出,物业公司已经变更,所以没有必要向博望苑物业交纳物业费用。我在原审中提出物业公司变更,可原审法院却不理会,称提供服务的仍是博望苑物业,没有采信我的意见。可是2008年1年所有的通知都是博望家园出具的,而且小区的物业服务人员也是受聘于博望家园。博望苑物业与博望家园是两个独立的公司,博望苑物业在为我服务期间,我按时交纳各种物业费用,在小区由博望家园进行管理后,因为对方不提供物业服务,我才拒绝支付物业费用。博望苑物业不能构成诉讼的主体,望二审法院查明事实,撤销原审判决,对本案重新审理。

博望苑物业辩称:关于主体资格变更一事,博旺家园是由我公司改制而来。由于企业发展原因,原有的我公司两个经营项目:锅炉供暖和物业管理要分开独立经营,独立核算。因两个经营项目都需要有相应的管理资质,而锅炉供暖资质审批非常困难,所以我公司决定自己保留供暖经营项目的名称和资质,物业管理这部分,在人员、管理项目数量面积、资质等都不变的情况下成立新公司——北京博望家园物业管理有限公司,以新公司名义领取营业执照和审批资质。因朱某某居住小区尚在前期物业管理中,新公司成立后,我方向怀柔区建委物业管理指导中心、小区居委会做了情况说明,得到上级机关的答复:继续服务至前期物业合同结束,成立业主委员会,由业委会选聘物业公司对小区实施物业管理。如续签合同,就以新公司名称签订。所以不存在物业转让问题,也不存在两个物业公司同时在一个小区进行物业管理的事实。这期间,我方为了前期物业管理合同的一致性,曾找到开发商要求做合同中公司的名称变更,但开发商的工商手续已经注销,没有变成。自2008年4月起,我公司协同居委会成立了业委会,因价格问题未能达成一致,我公司于2009年3月正式撤出小区物业管理并与业主委员会做了交接手续,2009年5月1日新物业公司正式进驻管理。

关于物业管理与收费事实,朱某某在享受我方物业服务的同时,不积极履行缴费义务,以物业公司与业主签订服务管理协议代替物业管理前期合同,借物业公司转制变更时机混淆物业管理服务事实,经收费员多次进入家里催费拒不缴纳,将开发商应当履行的维修或房屋缺陷问题转嫁成物业服务的内容,编造不成立业委会和小区没有物业管理服务的事实,蒙蔽部分不知情的业主签字解聘物业公司,作为拒付物业费的理由。事实上小区从来就是我方一家物业公司在进行服务管理,服务质量不但没有下降,反而针对小区绿化和监控设备进行了更新,积极找开发商协调解决业主实际问题。

综上,我方认为朱某某享受了物业服务,按照《物业管理条例》和前期物业服务合同相关条款约定,应积极履行交纳物业费的义务。原审认定事实清楚,证据完整有效,应维持原判,使我方应有的权利得到保护。

本院查明的事实与原审法院一致,本院予以确认。

本院认为,物业管理委托合同是博望苑物业与开发公司签订的,开发公司委托博望苑物业对朱某某居住的小区实施物业管理,依据相关法律规定,该合同对业主具有约束力,朱某某应按合同约定向博望苑物业支付物业费。朱某某提出实际履行中物业公司变更的问题,其主要证据是博望家园的工作人员向其催交物业费及博望家园在小区发布通知,对此本院认为,博望家园的工作人员催收的是2007年和2008年度的物业费,2007年博望家园尚未成立,还不可能提供物业服务,所以仅凭催收行为不能证明小区的物业单位变更成了博望家园,即使后来博望家园在小区内发布了一些通知,该行为与提供物业服务的行为也并非同一概念,当时物业管理委托合同的主体还是博望苑物业,朱某某所提证据不能证明小区实际是由博望家园、而不是博望苑物业进行的物业管理,其以此为由拒绝向博望苑物业支付物业费,缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。至于装修押金、墙体裂缝等问题,朱某某可以向相关义务主体主张权利,但不能以此为由拒绝支付物业费。故原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无不当,本院予以维持。

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审诉讼费二十五元,由朱某某负担(于本判决生效后七日内交至原审法院);二审诉讼费五十元,由朱某某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长罗珊

代理审判员武子文

代理审判员郭菁

二○一○年三月十五日

书记员张晓慧



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