上诉人（原审被告）北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司，住所地北京市通州区X镇工业区X号。
法定代表人朱某某，总经理。
委托代理人赵某，北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司员工。
委托代理人李某青，北京市尚和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会，住所地北京市朝阳区嘉润花园小区。
负责人李某，主任。
委托代理人陈飞，北京市仁和律师事务所律师。
上诉人北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司（以下简称盛昌鑫鼎物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
被上诉人北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会（以下简称嘉润小区业委会）原审起诉称：北京市朝阳区嘉润花园小区于2001年6月交付业主使用，开发商指定盛昌鑫鼎物业公司为前期物业公司。2009年2月，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会。2009年2月20日，业主委员会即嘉润小区业委会在北京市朝阳区房屋管理局备案。2009年9月6日至9月7日，业主大会选聘北京杏林物业管理有限责任公司为小区物业服务企业，嘉润小区业委会与该公司预签订物业服务委托合同。2009年9月17日，经业主大会决议，嘉润小区业委会与选聘的物业公司所签协议正式生效。当日，盛昌鑫鼎物业公司自动撤管，但拒绝移交相关设施及资料。现嘉润小区业委会诉至法院，要求盛昌鑫鼎物业公司撤离物业管理场所并移交物业服务用房及配电室；要求盛昌鑫鼎物业公司移交地下车库的管理权；要求盛昌鑫鼎物业公司移交物业管理资料，包括：1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收材料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.垃圾消纳许可文件等物业管理必需的其他材料。
盛昌鑫鼎物业公司原审辩称：除配电室外，我们已经撤离了其他小区物业场所，将小区的公摊部分基本移交给了新的物业管理公司。由于开发商的私产与小区全体业主共有部分共同组成配电室，我们要求供电局进行区分，并由新的物业公司交清自其接管小区至我公司移交配电室期间的电费后，我公司才同意移交配电室。我公司同意移交小区规划内的物业服务用房，并移交相关尚未移交的材料。垃圾消纳许可证应当由新的物业公司自行申办。地下车库属于开发商私产，开发商另行委托我公司进行管理，所以不同意将地下车库移交嘉润小区业委会管理。
原审法院查明：盛昌鑫鼎物业公司系北京市朝阳区嘉润花园小区（简称嘉润小区）开发商指定的前期物业公司。2009年2月，嘉润小区召开业主大会并选举产生业主委员会即本案嘉润小区业委会。2009年2月20日，嘉润小区业委会在北京市朝阳区人民政府望京街道办事处登记备案。2009年8月，嘉润小区业委会与北京杏林物业管理有限责任公司（简称杏林公司）签订嘉润小区物业服务委托合同，委托杏林公司提供物业服务。2009年9月5日至9月6日，嘉润小区业委会采用书面征求意见的方式组织召开第三次业主大会会议，并就有关事项进行表决，其中对于选聘杏林公司为嘉润小区提供物业管理服务的事项，反馈意见为“同意”者，合计业主数525，代表投票权数x，占全体业主总人数的60.07％，占总投票权的55.65％，依法通过。嘉润小区业委会依据业主大会议事规则，于2009年9月7日就表决结果予以公示。公示期内，没有业主表示异议，表决结果对全体业主具有约束力。2009年9月8日，嘉润小区业委会向盛昌鑫鼎物业公司邮寄送达《关于物业管理移交事宜的通知》，要求盛昌鑫鼎物业公司移交相关设施及资料。此后，盛昌鑫鼎物业公司开始撤管。
原审庭审中，盛昌鑫鼎物业公司提交京朝其02字第x号房屋产权证、显示嘉润小区地下车库（9156.59平方米）所有权人为北京金致达房地产开发有限公司（简称金致达公司）；提交（2008）二中民终字第x号民事判决书，显示经人民法院生效判决查明嘉润小区地下车库所有权人为金致达公司；提交金致达公司与盛昌鑫鼎物业公司于2006年12月7日签订的《嘉润花园地下车库委托管理协议》，协议约定，金致达公司委托盛昌鑫鼎物业公司就嘉润小区地下车库代为经营管理，盛昌鑫鼎物业公司负责将车库车位出租，并确认地下车库实有车位410个，已出售82个，其余可以出租等；嘉润小区业委会表示地下车库系小区的配套设施，应由其进行管理，所以要求盛昌鑫鼎物业公司移交地下车库的管理权，并非要求盛昌鑫鼎物业公司移交地下车库的经营权。
嘉润小区业委会提交一份金致达公司与业主所签《商品房买卖合同》，用以证明业主楼下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层及物业服务场所等相关设施计入公摊面积，属于业主共有。盛昌鑫鼎物业公司对此未表示异议。
经询，嘉润小区业委会、盛昌鑫鼎物业公司均认可盛昌鑫鼎物业公司已将供水系统、消防系统、安保系统、中控室以及相关资料移交给嘉润小区业委会。嘉润小区业委会对于垃圾消纳许可文件需由新的物业公司自行申办没有异议。盛昌鑫鼎物业公司表示物业服务用房系开放性房屋，与地下车库相邻，嘉润小区业委会因主张将物业用房与地下车库一并移交而导致其拒绝单独接收物业服务用房。
以上事实，有《北京市朝阳区业主委员会变更备案表》、《物业服务委托合同》、《北京市朝阳区嘉润花园业主大会决议》、京朝其02字第x号房屋产权证、（2008）二中民终字第x号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：嘉润小区业委会通过合法程序与盛昌鑫鼎物业公司解除物业服务关系，盛昌鑫鼎物业公司对此未持异议，且已撤管，故双方之间的物业服务关系已经终止，盛昌鑫鼎物业公司应当向嘉润小区业委会移交有关设施及材料。现嘉润小区业委会、盛昌鑫鼎物业公司主要分歧在于盛昌鑫鼎物业公司是否应当移交配电室以及是否应当移交地下车库管理权。
小区供电系统系小区的基础设施，应归小区业主进行管理。盛昌鑫鼎物业公司未就开发商对配电室享有权属进行举证，且即使如盛昌鑫鼎物业公司所述，也应由权利人来主张权利。盛昌鑫鼎物业公司关于电费交纳问题，可待供电设施交接完毕后另行主张。嘉润小区业委会要求盛昌鑫鼎物业公司移交配电室及相关资料的请求，原审法院予以准许。
小区地下车库系小区的配套设施，车库内车位应当首先满足业主的需求，并由小区业主进行整体管理。根据盛昌鑫鼎物业公司提交的证据可以看出，金致达公司已将地下车库的部分车位出售给小区业主。鉴于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，且计入公摊面积的部分基础设施亦在地下一层，因此盛昌鑫鼎物业公司应当将地下车库移交给嘉润小区业委会，再由嘉润小区业委会委托选聘的物业公司对地下车库进行物业管理。盛昌鑫鼎物业公司在移交物业管理权后，并不影响其基于金致达公司的委托就尚未出售的车位进行出租、经营的权利。嘉润小区业委会在取得地下车库的管理权后，不得擅自对地下车库进行经营。嘉润小区业委会对于垃圾消纳许可文件需由新的物业公司自行申办没有异议，故对其要求盛昌鑫鼎物业公司移交垃圾消纳许可文件的请求，原审法院不予支持。嘉润小区业委会、盛昌鑫鼎物业公司均认可供水系统、消防系统、安保系统、中控室的相关资料已移交嘉润小区业委会，故盛昌鑫鼎物业公司应将除上述材料外其余尚未移交的资料移交嘉润小区业委会。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、盛昌鑫鼎物业公司于判决生效后七日内撤出嘉润小区规划内物业管理场所（含盛昌鑫鼎物业公司管理的配电室、物业服务用房）；二、盛昌鑫鼎物业公司于判决生效后七日内将嘉润小区地下车库移交嘉润小区业委会进行管理；三、盛昌鑫鼎物业公司于判决生效后七日内将嘉润小区尚未移交的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收材料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；除垃圾消纳许可文件外其余物业管理必需的材料移交嘉润小区业委会；四、驳回嘉润小区业委会其他诉讼请求。
上诉人盛昌鑫鼎物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉理由如下：
一、原审判决第一项表述不清，易引发歧义，无法执行。我方在前期物业管理过程中，为便于向嘉润小区业主服务，不仅使用了嘉润小区规划内列入小区业主公摊面积的区域，还采用租、借等方式使用了小区规划内第三人专有的区域作为物业服务用房为小区业主提供物业服务。原审对此并未重视，一概将嘉润花园小区规划内由我方管理的物业服务用房全部移交给嘉润小区业委会，显然错误。望二审法院依法查明事实，将原审判决第一项改判为：盛昌鑫鼎物业公司撤出嘉润花园小区规划内列入小区业主公摊面积的物业管理场所。
二、原审判决第二项判决认定事实有误，适用法律不当，侵害了我方合法经营权，并侵害了案外人金致达公司的财产权，应予撤销。该小区地下车库虽系小区的配套设施，但并非小区公摊面积，其产权属于金致达公司所有，车库的产权人金致达公司有权就该车库行使合法处置权，金致达公司有权委托我方对其车库进行经营管理，该经营管理权并非基于前期物业服务合同产生的物业管理权。对金致达公司专有的部分，嘉润花园小区业主无权行使管理权，也无权剥夺我方的经营管理权。小区车库应当首先满足业主的需要，但原审判令我方将车库移交嘉润小区业委会进行管理不仅严重侵害了我方的合法经营权，更严重侵害了金致达公司的财产权，与《物权法》相违背。嘉润花园小区业主入住至今，无论是金致达公司还是我方均以出售或出租的方式全部将地下车库满足业主需要，由业主使用。我方并未违反《物权法》关于“小区车库应当首先满足业主需要”的规定。我方与嘉润小区业委会解除了物业服务关系，我方丧失的是对小区物业服务的权利，但我方对小区车库的经营管理权，基于与金致达公司签订的《嘉润花园地下车库委托管理协议》，只有金致达公司才有权利解除与我方的委托关系，其它任何单位或个人都无权干涉。原审法院混淆了物业服务法律关系和车库委托管理法律关系，将地下车库的管理权判归嘉润小区业委会，但也同时确认了我方对该地下车库拥有经营权。我方在行使该车库经营权的过程中，不可能不对该车库进行管理。原审判决显然激化矛盾，现实中必然行不通。望二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法改判，保护我方及金致达公司的合法权益。
被上诉人嘉润小区业委会答辩称：
一、盛昌鑫鼎物业公司应立即撤离嘉润花园物业管理区域。小区业主与盛昌鑫鼎物业公司的物业服务合同已经终止，并且盛昌鑫鼎物业公司已经自动撤管，盛昌鑫鼎物业公司无任何理由继续滞留小区，更无权控制小区任何公共场所、场地、设施和设备。但是盛昌鑫鼎物业公司仍然滞留小区，不予撤离，已经构成对业主共同管理权的侵害。盛昌鑫鼎物业公司作为物业管理企业，滞留小区没有任何事实依据和法律依据。盛昌鑫鼎物业公司主张原审判决中，并没有明确具体撤出的物业管理场所范围，要求二审予以明确，是没有任何道理的。物业管理场所在法律意义上就是指物业管理区域，而本小区的物业管理区域是该住宅小区项目红线内的全部区域。物业服务是基于物业服务合同约定对物业管理区域内公共场所、公共设施、设备、建筑物共有部位进行管理服务。撤出物业管理就是彻底撤出小区，不存在其它模糊界限或者地带。物业管理是全体业主小区行使共同管理权，盛昌鑫鼎物业公司作为服务企业在小区内没有任何物权权利。小区范围内所有权只有两种状态，个人专有和业主共同共有，小区内建筑物除业主专有以外均属于业主共有。即使发生共有部分与专有部分纠纷，也应该由专有部分业主向全体业主主张权利。本案的案由是物业服务合同纠纷，盛昌鑫鼎物业公司作为前期物业服务企业在解除物业服务关系后，应立即撤离小区。盛昌鑫鼎物业公司不能也不应该以管理人的身份滞留小区并占有业主共有部位或者共有财产。盛昌鑫鼎物业公司以专有财产管理人身份主张不撤离小区，不属于本案审理范围，其理由不能得到支持。民事行为代理人，不能直接取得本人的诉权，这是基本的法理原则。如果专有部分的所有人认为业主大会决定侵害其权益，可以依法提起撤销权诉讼，而不是在本案中抗辩。因此，原审法院判决盛昌鑫鼎物业公司应立即撤离物业管理场所，包括但不限于配电室、物业服务用房，认定事实清楚，符合法律法规的规定。
二、盛昌鑫鼎物业公司应移交地下车库的管理权。首先，需要明确地下车库的所有权并不是本案争议的问题，我方认为地下车库应该归全体业主共有，所有权的争议与本案没有关系。即使认定地下车位的所有权属于开发商，地下车库的物业管理权也属于全体业主。小区内的地下车库是小区的配套设施设备，即使认定为开发商所有，也应优先满足全体业主的使用需要，即使不是全体业主的共有设施，也是全体业主的共用设施。小区地下车位不同于一般的商业性车位，其是小区内的配套设施，需要首先满足业主的需要。配套车库或者车位的专有权客体是车位，而不是车库。车库中的通道等公共空间不具有排它使用的属性。即便开发商作为某车位的专有权人，也应该与普通业主一样行使权利、履行义务，按照全体业主大会的决议执行，由全体业主共同管理。在物业管理关系中，开发企业不享有特殊权利。作为车位所有权人的开发商在处分和经营车位时，还应当受“首先满足业主需要”的限制，业主的法定用益权应受到法律保护。开发企业可以行使其经营的权利将车位出租，可以处分车位出售，但是不享有停车库、停车场的管理权。因此，原审法院判决盛昌鑫鼎物业公司移交地下车位的管理权也是符合事实和法律规定的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，恳请贵院，依法驳回盛昌鑫鼎物业公司的上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：
由于盛昌鑫鼎物业公司与嘉润花园小区业主之间的物业服务关系已经终止，盛昌鑫鼎物业公司应当向嘉润小区业委会移交有关设施及材料，并撤出物业管理区域。盛昌鑫鼎物业公司上诉提出原审判决其撤出嘉润花园小区“规划内物业管理场所”不够明确。但本案基于盛昌鑫鼎物业公司与嘉润花园小区业主之间的物业服务关系，确定盛昌鑫鼎物业公司撤出其进行嘉润花园小区物业管理的场所，原审处理正确。盛昌鑫鼎物业公司此项上诉理由不成立。
关于地下车库的问题。金致达公司系地下车库的所有权人，其委托盛昌鑫鼎物业公司代为经营管理，且目前地下车库的部分车位已经出售给小区业主。由于一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理，且地下一层还有计入公摊面积的部分基础设施，因此盛昌鑫鼎物业公司应当移交地下车库的物业管理权。盛昌鑫鼎物业公司上诉提出，原审此项判决内容侵害其经营权并侵害了金致达公司的财产权。但原审判决已经强调“在移交物业管理权后，并不影响其（即盛昌鑫鼎物业公司）基于金致达公司的委托就尚未出售的车位进行出租、经营的权利。嘉润小区业委会在取得地下车库的管理权后，不得擅自对地下车库进行经营”，并不存在盛昌鑫鼎物业公司所述的情况，因此，盛昌鑫鼎物业公司此项上诉理由，缺乏事实依据，亦不成立。
综上，盛昌鑫鼎物业公司的上诉理由，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司负担（因北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会已经预交，故北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司于本判决生效后七日内直接给付北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会）；二审案件受理费七十元，由北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武子文
代理审判员李某雪
二○一○年三月十八日
书记员王媛
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
