用户名 密码
记住我
加入收藏
全国站 [进入分站]
发布免费法律咨询
网站首页 法律咨询 找律师 律师在线 律师热线 法治资讯 法律法规 资料库 法律文书
   您的位置首页 >> 判裁案例 >> 案例正文

北京金南珠苑物业管理有限公司与王某某物业服务合同纠纷案

当事人:   法官:   文号:北京市第二中级人民法院

上诉人(原审原告、反诉被告)北京金南珠苑物业管理有限公司,住所地北京市丰台区X路X号院X号楼X门X号。

法定代表人杨某,总经理。

委托代理人张皆军,北京市瀚通律师事务所律师。

委托代理人吴某凌,北京市瀚通律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)王某某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人郭某某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人吴某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

上诉人北京金南珠苑物业管理有限公司(以下简称金南珠苑公司)与上诉人王某某物业服务合同纠纷一案,不服北京市丰台区人民法院(2009)丰民初字第x号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年12月23日受理后,依法组成由法官陈红建担任审判长,法官李仁、种仁辉参加的合议庭审理了本案,现已审理终结。

金南珠苑公司在一审中起诉称:2006年5月金南珠苑公司受北京市旅游房地产开发有限公司委托对草桥北甲地路X号院X号楼、X号楼进行物业管理服务,同时接下前任物业公司北京建创新兴物业管理有限公司出具的委托书,授权金南珠苑公司可以追缴2006年5月以前的物业费。王某某自2005年3月至今一直未交纳过物业费,金南珠苑公司曾多次打电话或发函催要,王某某一直无正当理由未支付物业费。物业是全体产权人的物业,金南珠苑公司不能因为王某某不交费而停止服务,王某某在欠费期间仍然享受物业公司所提供的电梯、水泵、维修、保洁、保安等各项服务,现起诉要求王某某给付2005年3月1日至2009年4月30日所欠的物业费共计x.21元,违约金1004.32元,共计x.53元,诉讼费由王某某负担,要求王某某严格遵守公约,按时交费、履行产权人义务。

王某某在一审中答辩称并反诉称:双方因未签订任何物业服务合同,故并不存在物业合同关系;因金南珠苑公司不具备管理企业资质,故金南珠苑公司起诉主体不适格;金南珠苑公司起诉已超过诉讼时效,已经依法丧失胜诉权;金南珠苑公司未提供物业服务:私将绿地改停车位,私自出租X号楼地下室,绿化养护不管、电梯无保养和维修,经常关人、夹人,楼内卫生差,门禁损坏无法使用,物业服务收费内容不清,无明码标价,治安状况差,供水系统无人清洁,污水管堵塞,小区西北角大量建筑垃圾未清除,楼体外墙没有清洁,楼道内灯泡破损无人更换,小区路面严重破损,小区石桌石椅损坏,消防设备大量丢失,物业服务没有值班人员和专业人员,曾经冒充业主签名领取公共维修基金,金南珠苑公司的保安都是黑保安,请求法院驳回金南珠苑公司的诉讼请求。

综上,王某某提出反诉请求:1、要求金南珠苑公司公布自其进驻小区以来物业服务账目;2、要求金南珠苑公司立即对电梯进行维护保养向政府主管部门申报检验,取得检验合格证;3、要求金南珠苑公司立即对小区的供水设备进行清洁保养,并取得卫生部门颁发的卫生合格证;4、要求金南珠苑公司立即按照规划对小区进行绿化;5、要求金南珠苑公司立即对小区的污水管道进行维护疏通;6、要求金南珠苑公司立即依照规定向小区配备保安,在首层值班室设固定保安人员;7、要求金南珠苑公司立即依照规定向小区配备保洁人员,对小区环境进行保洁;8、要求金南珠苑公司及时清运小区垃圾,并立即将位于小区西北角处的垃圾清运干净,将违法建设的垃圾棚拆除;9、要求金南珠苑公司立即对楼道照明灯进行维护,更换坏的灯泡;10、要求金南珠苑公司立即对小区破损的地面进行维修;11、要求金南珠苑公司立即对小区的消防设备依照规定配备齐全;12、要求金南珠苑公司立即对小区的外墙面进行维护清洁;13、要求金南珠苑公司立即配备专业维修人员(包括电工、水暖工等,应依法取得相关资质,具有上岗证)对小区的公共设备设施进行维护保养,向业主提供相应服务(如管道疏通、坏灯更换等有偿或无偿服务);14、要求金南珠苑公司立即将居住在地下室外来人员清理出小区并将地下一层恢复原状,作为自行车棚使用;15、要求金南珠苑公司立即将业主居住的房屋公共门厅的门修好;16、要求金南珠苑公司立即将私自安装的车位地锁拆除;17、要求金南珠苑公司立即向业主赔礼道歉(侵犯姓名权);18、要求金南珠苑公司赔偿王某某丢失电动自行车损失1600元;19、要求金南珠苑公司赔偿王某某受到因厨房下水道反水、卫生间暖气泡水、造成红木家具损毁、地板污损等损失x元。

金南珠苑公司在一审中答辩称:我公司有资质,维护过绿地,电梯发生过关人与夹人的现象,在用电高峰期电量不足,电梯关人现象存在,电泡是有损坏的现象,是因为物业费收不上来,资金困难没有更换,我公司也一直做化粪池清掏、垃圾清理、清扫楼道,账目可以进行公示,地下室不是我们出租的,消防设备是我们为防止丢失收起来了。我公司2008年将水泵进行更换,原水箱卫生不好。

一审法院经审理查明:王某某居住于丰台区X路X号院X号楼X号。2003年11月21日,王某某与开发商北京市旅游房地产开发有限公司签订《物业管理委托协议》,由北京市旅游房地产开发有限公司进行物业管理服务。2006年5月12日,北京市旅游房地产开发有限公司(甲方)与金南珠苑公司(乙方)签订《物业委托协议》,由金南珠苑公司对丰台区X路九号院进行物业管理服务。2006年5月13日,北京建创新兴物业管理有限公司与金南珠苑公司签订《授权委托书》载明“现委托北京金南珠苑物业管理有限公司,代我单位收取丰台区X路X号院X号楼、X号楼单位及业主物业管理费,为我方代理。代理权限为全权代理,所收费事宜。”该小区未成立业主委员会。

金南珠苑公司未提交北京建创新兴物业管理有限公司对丰台区X路九号院进行物业管理服务的相关证据。

查明,金南珠苑公司在电梯运行、卫生、绿地养护、公共设施维护等物业服务方面存在较多瑕疵。金南珠苑公司称于2008年更换水泵,并当庭认可发现水箱中曾存有死老鼠及杂物。另,金南珠苑公司提供与世纪中保(北京)保安服务有限公司签订的《安保服务合同》系2009年4月1日签订。

又查,金南珠苑公司对其连续追索物业费未提供有力证据。

王某某居住房屋年物业费为2410.37元,王某某未交纳2005年3月1日至2009年4月30日物业费x.21元。

上述事实,有《物业管理委托协议》、《物业委托协议》、《授权委托书》、《安保服务合同》的复印件、照片及法院庭审笔录等在案佐证。

一审法院认为:公民法人的合法权益应当受到法律保护。金南珠苑公司于2006年5月12日接受开发商北京市旅游房地产开发有限公司委托对王某某居住房屋进行物业管理,并为王某某提供了物业管理服务,王某某应交纳物业管理费,王某某以其与金南珠苑公司未签订物业管理合同为由不同意交纳物业管理费的辩称意见,法院不予采信。金南珠苑公司自2006年5月12日始,方接受开发商委托进行物业管理服务,但其诉讼请求中包含金南珠苑公司入驻该小区之前的物业管理费用,金南珠苑公司虽于庭审中提交了其与北京建创新兴物业管理有限公司签订的《授权委托书》,但并未出示北京建创新兴物业管理有限公司对丰台区X路X号院进行物业管理服务的相关证据,且该《授权委托书》仅为中北京建创新兴物业管理有限公司与金南珠苑公司之间的一种委托代理行为,双方并未形成债权债务转移,现金南珠苑公司以自己名义进行诉讼来主张上述权利,无据可依,法院不予支持。因金南珠苑公司未能提供有力证据证明其连续追索物业费,故法院对其超过诉讼时效部分,不予支持。根据现已查明的事实,金南珠苑公司在进行物业服务中,多项服务内容存在瑕疵,法院依据标准酌情予以减免,滞纳金一节,金南珠苑公司提供证据不足,法院不予支持。反诉金南珠苑公司提出的反诉请求中第一至第十七项,其性质均属于物业管理企业违反合同约定损害业主的公共权益,该权利根据现有相关规定应由业主委员会行使,不宜由业主单独主张,故对于反诉金南珠苑公司的第一至第十七项反诉请求,法院不予支持。反诉金南珠苑公司第十八项至第十九项反诉请求因与本案非同一法律关系,可另案解决,法院亦不予支持。

综上,一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条之规定,判决如下:一、王某某于判决生效后十日内给付北京金南珠苑物业管理有限公司二OO七年四月二十七日至二OO九年四月二十七日的物业管理费人民币三千九百二十九元四分;二、驳回北京金南珠苑物业管理有限公司的其他诉讼请求;三、驳回王某某的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

金南珠苑公司不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、一审判决认定事实错误。北京建创新兴物业管理有限公司系小区的原物业服务单位,金南珠苑公司依据建创新兴公司授权收取2005年3月至2006年5月期间的物业费系源于债权转让行为,一审法院没有查明事实。金南珠苑公司提交了催费照片、函件以及催费电话记录证明其持续催缴物业费,上述证据材料在一审判决中均没有体现。一审判决偏信业主的单方陈述,没有给金南珠苑公司提交证据、质证予以辩解的机会。事实上,对于业主的十七项理由,金南珠苑公司均有充分的证据表明系业主无理取闹,有些甚至为恶意人为事件。二、一审判决适用法律不当。一审法院对于诉讼时效的认定与相关指导精神背离,在一审庭审过程中,金南珠苑公司已经提交电话记录及催缴函、照片等相关证据,这些证据足以证明金南珠苑公司没有怠于行使催缴物业费的权利,一审法院却要求金南珠苑公司提交“有力证据”,明显对金南珠苑公司要求过于苛刻。一审法院作出“酌减物业费”的判决没有事实和法律依据,酌减物业费没有统一标准。综上,一审法院在事实认定及法律适用方面存在错误,恳请二审法院依法纠正、予以改判。金南珠苑公司的上诉请求如下:1、撤销一审判决,依法改判王某某给付2005年3月1日至2009年4月30日欠付物业费x.21元及违约金1004.32元;2、判令王某某承担一、二审诉讼费。

王某某答辩并上诉称:不同意金南珠苑公司的上诉请求。一审法院认定事实错误,证据不足。一、金南珠苑公司并没有提供物业服务,主要体现在以下方面:1、小区绿化养护根本不管,草地枯死,杂草丛生,4米高的松树枯死多棵;2、小区电梯得不到保养和维修,关人、夹人、停电事故屡屡发生;3、小区楼内卫生状况差,各个楼层及小区内部狗屎狗尿随处可见;4、小区门禁系统损坏无法使用;5、小区物业服务人员没有取得相关资质,非法执业;6、小区治安状况差,商贩、收破烂者随便出入,自行车、电动自行车、汽车等业主财物丢失毁损现象时有发生;7、小区供水系统无人清洁,没有卫生行政部门颁发的卫生许可证,水箱内曾存在死老鼠,业主用水卫生无法得到保障;8、小区污水管道堵塞,造成房屋被浸;9、小区西北角留有大量建筑垃圾没有得到清除;10、小区楼体外墙长时间得不到清洁维护,致使楼体看上去不美观;11、小区楼道灯光破损无人更换,夜间照明无保障;12、小区路面多处严重破损,致使业主行车行人安全无保障;13、小区消防设备大量丢失,如遇火情后果不堪设想;14、小区物业服务没有值班人员和专业人员,致使业主生活所遇管道堵塞,灯泡熄灭等问题无人解决;15、小区内X号楼门厅大门损坏无人更换。二、金南珠苑公司与业主之间既不存在物业服务合同,也不存在事实的物业服务关系,金南珠苑公司未经业主同意强行进驻小区,不但没有为小区提供物业服务,还以各种方式侵害业主利益,主要体现在以下方面:1、未经业主同意将小区绿地改为停车位;2、未经业主同意私自将原本作为自行车车库使用的X号楼地下一层改为出租房屋谋取暴利;3、小区保安自己内部打架,发生刑事案件,还经常欺负业主,打业主;4、盗用业主姓名,意图冒领公共维修基金。另外,金南珠苑公司没有也不可能提供任何能够证明其为小区提供了物业服务的相关证据。综上,一审法院认为“金南珠苑公司为业主提供了物业管理服务,业主应交纳物业管理费”系因缺乏证据而认定事实错误。三、在一审中业主提出反诉,一审法院受理了反诉,但又以主张权利应由业主委员会行使为由驳回了反诉的诉讼请求,如果一审法院认为反诉主体不适格,应当裁定不予受理,也不应当收取案件受理费。如果认为主体适格就应当支持业主的反诉请求。综上,提出上诉,其上诉请求如下:1、请求法院撤销一审民事判决书;2、请求法院驳回金南珠苑公司的诉讼请求;3、支持业主的原审诉讼请求。

金南珠苑公司针对王某某的上诉理由答辩称:金南珠苑公司认为业主的请求缺乏事实及法律依据,应予驳回。一、金南珠苑公司与业主之间存在事实上的物业服务关系。小区业主入住时均与开发商签订了物业管理委托协议,并签署了遵守物业管理公约的承诺书。2006年5月12日,开发商与金南珠苑公司签订物业委托协议,约定将小区X号楼、X号楼委托金南珠苑公司实行物业管理。此后金南珠苑公司进驻小区并对小区进行了实际物业管理、提供了相应物业服务,金南珠苑公司与业主之间存在事实上的物业服务合同关系。二、金南珠苑公司为业主提供了合理、适当的物业服务,业主应当缴纳物业费。业主关于金南珠苑公司侵犯权益的说法没有事实依据,是其逃避交费的借口和托辞。业主陈述的各种情况存在无中生有、夸大其词、以点代面种种问题,业主通过对偶然事件的放大来苛责物业公司的服务,缺乏事实依据,现逐一说明:1、物业公司每年都对绿地进行除草、剪枝、喷药等养护工作,不存在业主所说“绿化养护不管”的情况,也没有将绿地改停车位的情况;2、小区电梯经国家质量监督部门检验合格,且有专人维护;3、小区内生活垃圾每日清理,楼内卫生每日打扫;4、小区门禁系业主人为损坏,并借机非难物业公司;5、物业公司系经北京市建设委员会核准从事物业管理,且有合法资质;6、小区安装了电动大门,保安在门口站岗,还设有专门的保安站岗室,有效维护了小区治安;7、物业公司进驻小区后对X号楼、X号楼供水设备进行改造,并取得了生活饮用水卫生许可证。且水箱完全密封,根本不可能有老鼠进入。业主陈述严重歪曲事实;8、物业工程部定期清理、疏通污水下水管道,定期清洁小区外墙,并随时更换楼道内毁坏的灯泡,提供尽责服务;9、由于装修垃圾不可能随时清理,物业公司为了小区整体美观并便于管理,将小区西北角堆放装修垃圾的地方砌了围墙,获得广大业主好评;10、楼内消防设备丢失系人为偷窃,物业公司多次垫资购买灭火器材补充,充分尽到了物业管理的责任;11、物业公司设专人值班,并对业主家遇到的情况进行登记处理;12、公共维修基金至今没有动用,由于部分业主不配合,物业公司安装无负压水泵均是自己垫资进行;13、X号楼地下室产权人为开发商,物业公司并非产权人,出租之事与物业公司无关。上述事实均有金南珠苑公司的照片及过往工作记录为证。综上所述,业主意图通过对个别事件的虚构、夸大,将偶然发生的事件描述为生活常态,以此来抹杀金南珠苑公司的整体服务水平,缺乏事实依据,不能采信。金南珠苑公司与业主之间存在事实上的物业服务合同关系,且提供了合理、适当的服务,业主应当向金南珠苑公司缴纳物业费。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为,王某某与北京市旅游房地产开发有限公司签订的《物业管理委托协议》为双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该协议合法有效。之后北京市旅游房地产开发有限公司与金南珠苑公司签订《物业委托协议》,委托金南珠苑公司对小区提供物业管理服务,金南珠苑公司与小区业主之间并没有签订物业服务合同,但事实上金南珠苑公司给业主提供了物业服务,双方之间存在事实物业服务关系,业主事实上享受了金南珠苑公司提供的物业服务,应该向金南珠苑公司交纳物业服务费。

金南珠苑公司主张其收取2005年3月至2006年5月期间的物业费系源于债权转让行为,对此,本院认为,债权转让需通知债务人,金南珠苑公司未能举证证明其就该债权转让对业主进行了明确告知,故对金南珠苑公司的该项主张,本院不予支持。

王某某主张金南珠苑公司的物业服务存在瑕疵,对此,一审法院已经对物业服务费进行了大量酌减,并无不当。

综上,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费二十五元,由北京金南珠苑物业管理有限公司负担十五元(已交纳),由王某某负担十元(于本判决生效后七日内交至原审法院),反诉费七十元,由王某某负担(已交纳);二审案件受理费五十元,由北京金南珠苑物业管理有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长陈红建

审判员李仁

审判员种仁辉

二○一○年三月十八日

书记员卓燕平



==========================================================================================

为尽量避免给当事人造成不良影响,经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理,点击查看详情
==========================================================================================
发布免费法律咨询
没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
温馨提示: 尊敬的用户,如果您有法律问题,请点此进行 免费发布法律咨询 或者 在线即时咨询律师
广告服务 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
载入时间:0.04299秒 copyright©2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com