原告刘某，又名刘X，男，X年X月X日出生，汉族，永兴县X镇第一居委会火车站路。
委托代理人龙国生，广东沃金律师事务所律师。
被告曹某，男，X年X月X日出生，汉族，永兴县人，个体户，住（略）。
被告李某甲，男，X年X月X日出生，汉族，永兴县人，个体户，住（略）。
两被告委托代理人李某乙，男，X年X月X日出生，汉族，永兴县人，永兴县维群法律服务所法律工作者。
原告刘某诉被告曹某、李某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月22日立案受理后，依法由审判员李某适用简易程序，于2011年9月15日公开开庭进行了审理，原告刘某的委托代理人龙国生、被告曹某、李某甲的委托代理人李某乙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：因原告女儿准备结婚，原告急需为女儿、女婿购买新房一套。2007年12月8日，原告刘某与被告曹某签订了《房屋销售合同》。合同约定：被告将位于永兴县城某城某幸福家园后门斜对面某业住宅综合楼第六层（中间上楼左手边）住房一套出售给原告，并对房屋的面某、房价及房产证办理等作了约定。2008年6月22日，原告向被告曹某交清购房款x元，2010年12月31日向被告曹某交付办理房产证资金x元。被告在出售房屋时刻意向原告隐瞒了与房屋有关的重要信息。原告多次要求被告履行办理房屋产权义务，但被告至今未能履行向原告交付房屋产权等证义务。被告出售给原告的房屋属二手房，且被告所售房屋与实际交付面某相差5.95m²。现被告的行为已违约，为此，特向法院起诉，1、两被告应向原告提供《房屋销售合同》所涉及房屋《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及所涉及房屋竣工验收合格资料；2、要求两被告30日内向原告交付产权名称为原告名称的土地使用权证、商品房房产权证和依法确认由被告承担办证税费、房屋过户所需税费；3、要求被告返回差额面某房价款6902.61元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
X号：《房屋销售合同》、收条各一份，拟证明房屋的位置、面某、价款、办证及交费的情况。
X号：证明一份，拟证明《房屋销售合同》系原告委托证人陈伟签上刘某平名字，刘某平与刘某系一人。
X号：分户面某明细表一份，拟证明被告交付给原告的房屋相差5.95m²，被告应退还原告差额部分购房款6902.61元。
原告按照民事诉讼证据规则申请证人陈伟出庭作证。
证人陈伟作证的内容为：证人陈伟系原告的女婿，原告委托证人陈伟与被告曹某签订合同，签合同时陈伟签上刘某平的名字，刘某平与刘某系同一人。
被告曹某、李某甲辩称：1、本案被告李某甲未与原告签订《房屋销售合同》，也未收取原告房款，原告起诉的主体有错误；2、座落在永兴县城某城某即幸福家园后门斜对面某幢商业住宅综合楼系由曹某、李某菲、邓亚望、刘某、李某甲等12人共同合伙集资建成，与是否有资质开发房屋无关；3、集体的房产证于2010年12月29日办理，原告于2010年12月13日交纳办理房产证费用x元，但实际费用要x元，所以房产证未办理；4、如果原告认为被告没有资质开发，所签合同无效，被告同意原告退回房屋。
被告向本院提供下列证据:
X号：永兴县人民政府国有土地使用权出让批准书一份：拟证明曹某、李某甲等12人竞拍到永兴县城某城某综合用地一宗。
X号：永兴县私人建设工程规划批准单、建设用地规划许可证各一份，拟证明承建房屋工程的手续已办理。
X号：房屋所有权证一份，拟证明曹某、李某甲等12人购买永兴县环城某综合用地，并办理了集体房产证。
庭审中，被告对原告提供的X号、X号证据无异议；对X号证据及证人出庭作证的证人证言提出异议，因证人系原告的女婿。
本院经综合审核，原告提供的X号、X号证据来源形式合法，内容客观真实，本院予以认可；被告对X号证据提出异议，被告并未作出合理解释，本院对X号证据证实的情况经庭审查实予以认可，对被告提出的主张不予采信。
庭审中，原告对被告提供的X号、X号证据系复印件提出异议；对X号证据房产证的真实性、合法性不予认可。
本院经综合审核，被告提供的X号、X号、X号证据经庭审核实及查证来源形式合法，内容客观真实，本院予以认可。
本院按照民事诉讼证据规则依职权调取了被告曹某办理永兴县X镇环城某X栋X室房屋产权证的资料、国有土地使用权证及分户明细表。
庭审中，原、被告对以上证据均无异议。
本院经综合审核，查证被告曹某办理永兴县X镇环城某X栋X室房屋产权证的资料、国有土地使用权证及分户明细表来源形式合法，内容客观真实，本院予以认可。
根据原、被告的举证、质证及本院的认证，本院查明并确认如下事实：
2006年8月25日，被告曹某、李某甲与案外人李某菲等12人通过竞拍方式取得永兴县环城某（编号为x-1#）土地一宗，面某588m².2006年10月18日永兴县规划局发给被告曹某、李某甲与案外人李某菲等12人永规私地字2006-107#建设用地规划许可证，2006年11月16日被告曹某、李某甲与案外人李某菲等12人取得永兴县私人建设工程规划批准单，批准被告曹某、李某甲与案外人李某菲等12人在环城某XG06-1#新建私人住宅。2007年4月25日，永兴县人民政府（2007）永土让字X号国有土地使用权出让批准书批准曹某、李某甲等12人综合用地588m²，使用期限50年。被告曹某、李某甲与案外人李某菲等12人取得上述批准文件，即开工建设。房屋建成后，被告曹某分得二套房屋即永兴县X镇环城某X栋X室、X栋X室。2007年12月8日，原告刘某平委托其女婿陈伟以其名义与被告曹某签订《房屋销售合同》一份，合同约定：原告向被告曹某购买永兴县环城某即：幸福家园后门斜对面（靠银都车站的左侧）一幢商业住宅综合楼（含门面某内）第六层X栋X室住房一套，建筑面某128.5m²，房价按858元／m²,售价为x元。合同第三条还约定：被告曹某为原告统一代办房产证及其它证件，费用由原告负担。合同签订后，被告于2007年12月8日将房屋交付给原告使用，原告依约支付购房款给被告。2010年12月13日，原告委托陈伟向被告曹某交付办理房产证（等证）现金x元整。由被告曹某出具收条，收条内容为：今收到陈伟办理房产证（等证）现金壹万元整。2010年12月29日被告曹某、李某甲与案外人李某菲等12人向房产部门办理了共同共有的房产权属登机手续。嗣后，原告多次要求被告履行办理房屋产权义务，被告至今未能履行向原告交付房屋产权等证义务。为此，原告特向本院起诉，要求：1、两被告应向原告提供《房屋销售合同》所涉及房屋《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及所涉及房屋竣工验收合格资料；2、要求两被告30日内向原告交付产权名称为原告名称的土地使用权证、房产权证和依法确认由被告承担办证税费、房屋过户所需税费；3、要求被告返回差额面某房价款6902.61元。
另查明：被告曹某所售房屋与实际交付面某相差5.95m²。
再查明：2008年8月4日被告曹某等12人办理了永兴县X镇环城某商业住宅综合楼国有土地使用权证，编号为湘永兴县国用（2008）第x号，2011年9月27日（诉讼期间）被告曹某办理了永兴县X镇环城某X栋X室国有土地使用权证、编号为湘永兴县国用（2011）第x号，同年9月30日办理了永兴县X镇环城某X栋X室房屋的权属登记，房屋产权证编号为（略）号。
本院认为：本案的焦点问题是：一、原、被告双方签订的房屋销售合同是否有效，原告提出要求被告交纳《房屋销售合同》所涉及房屋《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及所涉及房屋竣工验收合格资料的交付行为能否采信；二、关于土地使用权证、房产权证和依法确认由被告承担办证税费、房屋过户所需税费的请求能否得到支持；三、关于房屋差额面某返还款的认定；四、被告李某甲在本案中是否属于适格的主体即应否承担法律责任。
一、原、被告双方签订的房屋销售合同是否有效，原告提出要求被告交纳《房屋销售合同》所涉及房屋《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及所涉及房屋竣工验收合格资料的交付行为能否采信：
《中华人民共和国城某房地产管理法》和《城某房地产转让规定》均规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案被告曹某不具有房地产开发资质，所建房屋为私有房屋，被告曹某在未取得房屋所有权证的情况下将房屋产权转让，其转让行为具有违法性。但在诉讼过程中，被告曹某已取得该房屋的权属证书，违法的阻却行为已消失，另考虑到原告购房后已对房屋进行装修、入住，其双方对合同是否有效均未提出异议，本院针对该具体情况，以民生安居为出发点，对原、被告所签订的房屋销售合同不作无效认定。原告提出要求被告交纳《房屋销售合同》所涉及房屋《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及所涉及房屋竣工验收合格资料；庭审中，被告举证时，已向原告交付《建设用地规划许可证》、永兴县私人建设工程规划批准单、永兴县人民政府（2007）永土让字X号国有土地使用权出让批准书及曹某12人共同共有的房产证，《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及房屋竣工验收合格资料的交付是为了实现办证的目的，而合同约定是由被告办证，原告的此项请求无实际意义。经本院释明后，原告提出撤回此项请求，系其意思自治表示，本院予以准许。
二、关于土地使用权证、房屋产权证和依法确认由被告承担办证税费、房屋过户所需税费的问题：
不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。出卖方因其原因未在法定和约定期限内办理权属证书手续，使买受人不仅无法实现其取得物权的合同目的，而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态。本案系原告委托被告（出卖方）全程办证，原、被告双方在合同中约定：被告曹某为原告统一代办房产证及其它证件，费用由原告负担。本案原、被告所签订的协议对房产证及其它证件明确规定由被告全程代办，但对费用的承担约定不明确，主要是对税款的约定不明确。双方对该条款的理解不同发生争议。在约定不明确的情况下，应按法律规定：即营业税、城某、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税由固定资产的出卖方依法纳税，购房者承担契税、土地证工本费、利用测绘成果、成图资料费、土地交易服务费、房屋所有权登记费、维修基金、转让手续费各承担50%。本案原告已缴纳x元办证费用，被告至今未予办理，应认定被告的违约行为导致办证不能，被告应承担违约责任。
三、关于房屋差额面某返还款的认定。
在庭审中，被告对原告提出的差额面某无异议。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面某或者建筑面某与商品房买卖合同约定面某不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。第一款规定：面某误差绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；第二款规定：对误差绝对值超过3%的部分出卖人应双倍返还购房款。本案合同约定面某为128.5m²，实际交付面某122.55m²，面某相差5.95m²，原告按每平方价格858元付清全部房款，故被告曹某应返还原告房屋差额面某购房款7065.94元。（计算方式：本案房屋面某误差绝对值为5.95÷122.55即4.86%，超过3%的部分为1.86%，按相关司法解释，对误差绝对值超过3%的部分出卖人应双倍返还购房款，即为1.86%×122.55×858×2=3911.50元；3%内的部分按原价返还，即为3%×122.55×858=3154.44元，故本案应返还原告购房款为3911.50+3154.44=7065.94元）。原告只要求被告返还房屋差额面某购房款6902.61元，本院予以准许。
四、关于被告李某甲是否属于适格的主体即承担法律责任的认定。
通常情况下，合同中违反义务一方，仅就其违约行为向相对方承担责任，这是基于合同的相对性原理，即合同只是在当事人双方之间发生效力，原则上不涉及合同以外的第三人。本案永兴县环城某第六层X栋X室住房一套已分配给被告曹某，由被告曹某出售给原告刘某，签订合同、收受房款及办证费用、交付房屋全部是被告曹某经手办理。本案被告李某甲既未与原告签订购房销售合同，也未收受原告房款及其办证费用。被告李某甲在本案中不属于适格主体，不应承担责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国城某房地产管理法》第六十条之规定，判决如下：
一、限被告曹某于本判决生效之日起的九十日内，为原告刘某办理永兴县X镇环城某X栋X室房屋的过户登记手续并向原告交付土地使用权证、房屋产权证；交付因过户登记所产生的税费由原、被告按照国家法律规定各自承担。
二、限被告曹某于本判决生效之日起的九十日内返还原告刘某房屋差额面某购房款6902.61元。
三、驳回原告要求被告李某甲承担责任的诉讼请求。
案件受理费290元，减半收取145元，由被告曹某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员李某
二0一一年十月二十一日
书记员谢彦璐
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内面某或者建筑面某与商品房买卖合同约定面某不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确，按照以下原则处理：
（一）面某误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
（二）面某误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面某大于合同约定的面某的，面某误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面某误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面某小于合同约定的面某的，面某误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面某误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国城某房地产管理法》
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
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