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李a、陈a诉李b、朱a、张a、第三人中国A银行股份有限公司上海市B支行房屋买卖合同纠纷案

当事人:   法官:   文号:上海市闵行区人民法院

原告李a,女,汉族,住×××

原告陈a,男,汉族,住×××

两原告共同委托代理人魏a,上海市A律师事务所律师。

两原告共同委托代理人宋a,上海市A律师事务所律师。

被告李b,女,汉族,户籍地×××。

被告朱a,男,汉族,住×××。

被告张a,男,汉族,户籍地×××,住×××。

委托代理人郑a,上海市B律师事务所律师。

第三人中国A银行股份有限公司上海市B支行,住所地×××。

负责人苏a,行长。

委托代理人陈b,系该行员工。

委托代理人施a,系该行员工。

原告李a、陈a与被告李b、朱a、张a、第三人中国A银行股份有限公司上海市B支行(以下简称A行B支行)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2007年12月6立案受理,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李a、陈a及其委托代理人魏a、宋a,被告朱a,被告张a的委托代理人郑a,第三人A行B支行的委托代理人陈b、施a到庭参加诉讼。被告李b经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告李a、陈a诉称:两原告系夫妻关系,被告李b与朱a系夫妻关系,原告李a与被告李b系姐妹关系。2004年2月,两原告与被告李b、朱a协商,由被告李b、朱a将其所有的位于本市××区××村××7号×××室(以下简称“×××室”)房屋转让给两原告,约定“×××室”房屋转让价款60万元。为筹集款项,两原告将原所有及居住的××村××号×××室房屋出卖并加上全部积蓄,于2004年2月27日、4月7日、5月28日分三次支付给被告全部房屋转让款60万元。被告李b、朱a承诺于2004年8月底办理过户手续。2004年5月23日,两被告搬离“×××室”房屋,5月25日,两原告入住“×××室”房屋,房屋实际交付。2004年7月26日,被告李b、朱a将户口迁出“×××室”房屋,7月29日,两原告及两原告女儿陈c将户口迁入“×××室”房屋。但被告李b、朱a并未依承诺于2004年8月底办理“×××室”房屋过户手续。经原告数次催促,被告却一拖再拖。现该房屋由两原告及两原告女儿及原告陈a卧床不起的老父亲四口人居住。让两原告大大意想不到的是,在被告将“×××室”房屋出卖之前,被告就已将“×××室”房屋抵押给了上海A典当有限公司,更让原告气愤的是,被告在将房屋卖给原告之后,竟然又瞒着原告悄悄将“×××室”房屋出卖给了被告张a,骗取贷款,而被告张a对两被告已经将“×××室”房屋卖给原告这一事实是明知的。2007年11月16日,被告张a居然恶人先告状,以房屋产权纠纷为由将本案原告告上法庭,要求搬离“×××室”房屋,企图不但使原告全家积蓄血本无归,还要置原告全家于无家可归的悲惨境地。原告认为,被告李b、朱a与被告张a串通,严重损害原告利益而签订的合同因违反《合同法》第五十二条第(二)项而无效。根据《合同法》第五十九条之规定,当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人合法利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。因此,被告张a应当将因此取得的“×××室”房屋返还给原告,并办理过户手续。原告认为,三被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益,为维护原告的合法权益,起诉要求:1、确认被告朱a与被告张a就本市××村××号×××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2、确认被告张a与第三人就本市××村××号×××室房屋签订的《房屋担保借款合同》无效;3、判令第三人注销本市××村××号×××室房屋抵押登记;4、判令被告张a将本市××村××号×××室房屋过户给两原告;5、本案诉讼费由三被告承担。

被告李b辩称:2004年初,因其经营美容院不善,亏损严重,其将“×××室”房屋挂牌出售120万元左右,其姐李a知道上述情况后,同其协商,其同意将“×××室”房屋以110万元的价格转让给李a。李a将××村约50平方米左右的房屋以近50万元出售,分三次给其59万元,其也答应在2004年8月底以前将其它余款全部付清后,将上述房屋过户给李a。于是其在2004年4月左右将李a一家的户口迁到了“×××室”,并将朱a和儿子朱b的户口迁到了朱a的父亲处(××村××号×××室)。由于李a答应的余款久久没有到位,所以2004年8月,其答应过户的事情没有办。事隔一年多后,朱a开设的公司债务累累,之后才知道朱a将“×××室”房屋转让给了张a。虽然两原告系其亲属,但也不能以此来要求其将135平方米的房屋以60万元的价格转让给两原告。其收到两原告59万元房款属实,但未告知朱a,两原告余款51万元未付也是事实。现其愿意向两原告承担经济责任。

被告朱a辩称:不同意原告所有诉讼请求。其本人并没有签字,而是原告妹妹即被告李b代其签字,其是诉争房屋的所有人,被告李b无权擅自处分。

被告张a辩称:不同意原告所有诉讼请求。其根本就不知道之前的房屋买卖关系,系善意买受涉案房屋,此买卖行为理应受到法律保护。

第三人A行B支行述称:不同意原告第2、3项诉讼请求。在上海市A人民法院生效民事判决书内,已经依法确认第三人对涉案房屋享有合法的抵押权,对借款合同的合法有效性进行了确认,因此请求法院保护第三人的贷款抵押权。

经审理查明:两原告系夫妻关系,被告李b与朱a系夫妻关系,原告李a与被告李b系姐妹关系,被告朱a系于1997年1月 被登记为“×××室”房屋(建筑面积134.81平方米)权利人。被告李b、朱a于2007年4月前处于同居状态,按被告朱a说法为同室分居。

2004年2月27日,被告李b以被告李b、朱a名义收取原告钱款19万元,出具收条一份,载明:今收到李a、陈a19万元,用于购买“×××室”购房款。

2004年4月3日,原告陈a与案外人濮a签订《上海市房地产买卖合同》一份,约定原告陈a将其名下位于上海市徐汇区××村××号×××室(建筑面积53.54平方米)作价43万元转让给濮a。

2004年4月7日,原告向被告李b支付钱款20万元,由被告李b出具收条,载明:今收到李a、陈a购房款(“×××室”)20万元。

2004年5月23日,被告李b、朱a迁出“×××室”房屋,两原告于2004年5月25日迁入“×××室”房屋。

2004年5月28日,原告向被告李b支付钱款20万元,由被告李b出具收条,载明:今收到李a、陈a夫妇购房款(“×××室”)20万元,房款欠1万元,8月底办收续(手续)过户。

2004年7月26日,被告李b、朱a的户口自“×××室”房屋迁出,两原告的户口于当月29日迁入“×××室”房屋。

2005年3月24日,被告张a与第三人A行B支行签订《房屋担保借款合同》一份,约定:被告张a向第三人A行B支行借款65万元,借款用于购置二手房,抵押物为“×××室”房屋,合同对其他事项也作了相应约定。被告张a为申请贷款向该行提供《房地产买卖合同》一份,该合同载明:出卖人为被告朱a,买受人为被告张a,转让房屋为“×××室”房屋,转让价为93万元,于2005年1月26日支付9,300元作为定金,1月29日支付26.97万元,贷款形式支付65.1万元;腾房日期为2005年3月1日,合同签订后15日内办理过户手续,合同落款日期为2005年1月26日。

2005年5月10日,被告朱a、张a办理了“×××室”房屋产权过户手续,并以第三人A行B支行为抵押权人在该房屋债权金额为65万元的抵押。在交易中心存档的《房地产买卖合同》载明:出卖人为朱a,买受人为张a,转让房屋“×××室”房屋,转让价为93万元,于2005年1月26日支付3万元为定金,2005年3月20日支付25万元,贷款形式支付65万元,交房日期为2005年6月30日,未载明过户日期,合同落款日期:朱a一栏为2005年1月26日,张a一栏为2005年4月1日。上述买卖合同的落款签字与交第三人A行B支行留存买卖合同的落款签字明显不一。

2005年6月,第三人B支行放款558,000元至被告张a账户,并即时将该款转入被告朱a账户内。上述贷款发放后,以被告张a名义向第三人A行B支行履行了部分还贷义务,至2007年11月3日,已连续四期没有按期归还,遂第三人A行B支行起诉至上海市A人民法院要求被告张a履行还贷义务,并行使抵押权。该院判决支持了A行B支行的诉讼请求。

2007年11月11日,原告收到第三人A行B支行的催款单,经查询发现“×××室”房屋权利人已变更为被告张a,遂向公安机关控告被告李b、朱a夫妇对其进行诈骗。

2007年11月16日,张a以李a、陈a、陈c为被告向本院起诉,要求上述三人迁出“×××室”房屋,该案审理过程中,两原告以诉称理由提起本案诉讼。

另查明:被告朱a向上海A典当有限公司借款50万元,用“×××室”房屋作抵押,在与被告张a办理过户手续时,由其委托陈c代为办理清偿对该公司抵押之债务,代为签订房地产买卖合同。

上述事实,由当事人的身份户籍资料、买卖合同、收条、房地产权证、担保借款合同、报案回执单、询问笔录、贷款逾期催收通知书、房地产登记册、公证委托书、民事诉状、(2008)长民二(商)初字第82号民事判决书、放款凭证、及双方当事人的陈述等证据证实。

本案审理过程中,被告朱a一会儿称被告张a分次将钱款打入其银行帐号,一会儿又称除贷款外以现金方式支付,而被告张a对被告朱a的上述不同说法均当场表示无异议,被告朱a对交易中心留存买卖合同与第三人A行B支行留存的买卖合同在付款日期、数额上存在差异的原因不能说清楚,对上述两份合同落款日期、签字不一也不能陈述清楚。

本院认为:被告朱a与被告张a双方虽订有房地产买卖合同,但双方在合同签订时间、如何签字、落款时间、付款方式、付款时间、交房时间、过户时间等众多方面难以陈述清楚,相互矛盾,与常理不符。所以会产生上述不合理的现象,是因为两被告间房屋买卖是假,获取银行贷款是真。本院认为,被告朱a与被告张a系通过房屋买卖形式从第三人A行B支行处获取贷款,填补上海A典当有限公司50万元借款的亏空,两被告上述行为系经恶意串通的行为,损害了国家的利益、第三人A行B支行的利益、本案原告的利益,也是以合法形式掩盖非法目的的行为,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(三)项的规定,应为无效。故两原告要求确认被告朱a与被告张a签订的房地产买卖合同无效的诉讼请求,本院应予支持。上述合同被确认为无效后,被告朱a应当向被告张a返还以被告张a名义从第三人A行B支行获取的贷款558,000元,被告张a应当在收到上述钱款后,即时还清贷款、注销抵押,协助将“×××室”房屋产权恢复登记至被告朱a名下。

两原告没有证据证明第三人A行B支行取得“×××室”房屋抵押权系非善意,第三人A行B支行与被告张a签订借款担保合同存在恶意串通等情节,故其要求确认第三人A行B支行与被告张a签订的担保借款无效的诉讼请求,本院不予支持。第三人A行B支行在本案中也是受害人,其合法权益,应当受到法律的保护。第三人A行B支行在收到被告张a返还的贷款本息后,应当注销设定在“×××室”房屋上的抵押权。

按照被告朱a的说法,其与被告李b夫妻关系不睦,已分居近10年,但在2004年时只是同室分居,2007年4月起在黄桦路房屋卖掉后才是分居两处。正常情况下,2004年5月,当被告李b携带着其从“×××室”房屋迁出的时候,被告朱a就应当知道被告李b将“×××室”房屋出让的事实,而后两原告及家人入住“×××室”房屋的时候,被告朱a也应当了解为何他的房屋由原告居住的原因吧,被告朱a所谓不知道,李b没有与其说过将“×××室”房屋出让给两原告的说法,显然难以成立。被告朱a系被告李b的丈夫,被告李b以夫妻名义收受两原告钱款,并明确为房款,作为两原告在付款后也实际占有使用了“×××室”房屋,基于上述事实,原告应当有足够理由相信被告李b有权代理被告朱a转让房屋,被告李b的代理行为应为有效,对此,实际上被告朱a也是明知的,并且没有反对,相反是默认的,并以搬离的实际行动配合的。根据被告李b出具的收条可以推出房屋转让价款为60万元,除被告否认的1万元外,原告已大部付清房款,被告李b、朱a也将房屋交付了原告,故两原告虽未与被告李b、朱a签订房屋买卖合同,但双方均已经履行了各自的主要义务,双方的买卖合同关系依法成立。综上所述,原告与被告李b达成的房屋买卖合同关系合法有效,现原告要求将房屋产权过户至其名下的诉讼请求,本院应予支持,但余款1万元,在没有充分证据证明被告朱a、李b已确实收到的前提下,应当先予支付,待有充分证据时可自行与被告协商或另行起诉予以追回。被告朱a、李b关于“×××室”房屋在2004年初时,市场价在110万元左右的辩称意见,缺乏依据,且明显失实,本院不予采信。

据此,根据《中华人民共和国合同法》第三十七条,第四十九条,第六十条之规定,判决如下:

一、被告朱a与被告张a签订的关于上海市××区××村××7号×××室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;

二、被告朱a于本判决生效之日起二十日内向被告张a返还钱款558,000元,被告张a于本判决生效之日起二十日内向第三人中国A银行股份有限公司上海市B支行归还拖欠贷款本息、注销抵押,将上海市××区××村××7号×××室房屋产权恢复登记至被告朱a名下;

三、原告李a、陈a于本判决生效之日起三十日内向被告李b、朱a支付房款1万元,被告李b、朱a于本判决生效之日起三十日内协助原告李a、陈a将上海市××区××村××7号×××室房屋产权过户登记至原告李a、陈a名下,过户发生的费用按国家规定各自承担;

四、驳回原告李a、陈a的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13,100元,由被告李b、朱a、张a负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

                                                  审  判  长    马爱军

                                                  审  判  员    龚立琼

                                                  代理审判员    邓红霞

                                                  书  记  员    乌家捷



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