原告（略）瑞祥贸易有限责任公司，住所地（略）老正街X号。
法定代表人苏某某，该公司董事长。
委托代理人邹某某，男，该公司总经理，住（略）。
被告侯某甲，男，1949年出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人侯某乙，男，汉族，现在（略）务工，户口所在地湖南省衡南县，现住（略）。
委托代理人张泽雄，湖南经卫律师事务所律师。
原告（略）瑞祥贸易有限责任公司（以下简称瑞祥公司）与被告侯某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭，分别于2011年5月26日、9月5日、10月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告瑞祥公司的法定代表人苏某某及委托代理人邹某某、被告侯某甲及其委托代理人侯某乙、张泽雄均到庭参加诉讼；第二次开庭，原告瑞祥公司的法定代表人苏某某及委托代理人邹某某、被告侯某甲及其委托代理人张泽雄到庭参加诉讼；第三次开庭，原告瑞祥公司的委托代理人邹某某、被告侯某甲及其委托代理人张泽雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞祥公司诉称：2009年12月，被告租赁了原告位于（略）上的一间门面房及二间住房，双方签订了房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期为一年，即从2009年12月30日起至2010年12月30日止，年租金为5700元。合同期满后，被告既不与原告续签租赁合同，又拒绝缴纳拖欠的房屋租金，现请求判令被告返还所租门面及住房、偿付至2011年9月底止所欠租金5400元、赔偿经济损失3000元，并承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告瑞祥公司在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、房屋租赁合同一份，欲证明原、被告存在房屋租赁关某；
2、收据两份，欲证明原告收取被告2009年门面、住房租金共5700元的事实；
3、（略）X组办公室回复一份，欲证明被告对其所租赁房屋不享有所有权；
4、2007年10月29日《补充协议书》一份，欲证明因被告在租赁房屋内自费装修楼梯，原告同意补偿其经济损失6000元，双方已协商一致的事实；
5、被告于2008年1月17日出具的领条一份，欲证明被告侯某甲已于2008年1月17日从（略）X组办公室领取建房集资款x元；
6、收据一份，欲证明原（略）新安集贸部因资金紧张于1995年7月11日向被告借款x元；
7、拍卖成交确认书一份，欲证明苏某某于2008年1月19日在常德市安福拍卖有限公司举办的拍卖会上以205万元的价格竞价购买了包括原（略）新安集贸部房地产在内的资产的事实；
8、房屋所有权证及国有土地使用权证各一份，欲证明被告所租赁房屋的所有权人为瑞祥公司；
9、2007年6月24日（略）人民政府县长办公会议纪要一份，欲证明原（略）新安集贸部的改制时间；
10、（略）X组办公室临企改（2007）X号文件，欲证明（略）X组办公室批复同意对包括原（略）新安集贸部在内的工商集贸企业进行改制的事实；
11、重组报告、工商登记资料、个人意见征询表、证人王某泉收取被告x元股金收条的说明，欲证明原告的诉讼主体资格及被告不是原告公司股东、王某泉收取被告x元股金系个人行为；
12、证人苏某喜、王某泉出庭作证的证言。证人苏某喜证明了原新安集贸部改制的经过；证人王某泉证明了其收取被告股金x元以及向被告借款x元的经过。
被告侯某甲辩称：被告目前经商、居住的房屋系被告从原（略）新安集贸部购买，领取建房集资款及与原告签订房屋租赁合同系受到胁迫、欺诈所为，并非被告的真实意思表示，该房屋的所有权应属于被告；被告向原告公司交纳了x元股金，但并非公司股东，请求确认被告的股东身份并分割相应资产。
为支持其辩解主张，被告侯某甲在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、工商登记资料四份，欲证明原（略）新安集贸部于2009年注销，该企业注销前的法定代表人为王某泉，王某泉向被告收取x元股金的行为应系职务行为；
2、原（略）新安集贸部于1998年12月27日出具的证明一份，证人于玉平、李显杰等出具的证明三份以及被告与于杰签订的《门面出租确认书》一份，欲证明被告于1994年购买了新安集贸部的二间门面及二楼住房，并将其中的一间门面出租给于杰经营；
3、王某泉于2008年1月18日出具的收取被告x元入股现金的收条一份，欲证明被告为原告公司股东；
4、证人向金耀出具的证明一份，欲证明2007年冬时任原（略）新安集贸部经理的王某泉打电话要其撕毁拍卖公告，以阻止他人竞买新安集贸部。
本案在开庭审理中，各方当事人均对对方提交的证据材料进行了质证。对原告瑞祥公司提交的证据，被告侯某甲质证后认为：证据1真实，但与本案没有关某性，该合同是受原告欺骗签订的；证据2真实，但不合法，与本案无关某，应系2010年的租金；证据3不合法；证据4不是被告的真实意思表示；证据5不合法，该领条系受胁迫出具；证据6不真实，该款应系购房款而非集资款；证据7真实、合法，但与本案没有关某性；对证据8无异议；证据9、10、11均与本案没有关某性；证据12中证人苏某喜、王某泉的部分陈述与事实不符。对被告侯某甲提交的证据，原告瑞祥公司质证后认为：证据1不合法，原（略）新安集贸部已于2007年改制，但工商登记资料记载直到2009年才注销，与事实不符；证据2既不真实，也不合法；证据3只能证明侯某甲与王某泉个人之间的往来，与本案没有关某性；证据4不真实。
本院对上述证据审核后认为：原告瑞祥公司提交的证据均真实、合法，与本案相关某，本院对其证明效力均予认定。被告侯某甲提交的证据1，因原（略）新安集贸部于2007年开始改制，改制期间原负责人停止履行职务，故该证据不能证明被告的主张，与本案没有关某性，本院不予认定；证据2中原（略）新安集贸部出具的证明系复印件，未提供原件，且原告方提出了异议，本院对其真实性不予认定；证据2及证据4中的证人未出庭作证，且其证明的内容无其他证据佐证，与本院审理查明的事实不符，故本院对证人证言的证明效力不予认定；证据3客观真实，但该x元系被告与王某泉的个人往来，与原告公司无关，与本案没有关某性，本院不予认定。
根据以上认定的证据及双方当事人在庭审中的一致陈述，本院确认下列事实为本案事实：
原（略）新安集贸部是（略）工商行政管理局登记的集体所有制企业，成立于1981年10月21日。1992年，被告侯某甲租赁了该集贸部位于（略）上的门面二间及二楼住房二间，其中底层门面用于经营，二楼住房用于居住。1994年5月，被告侯某甲将其中的一间门面转租给案外人于杰经营至2007年底，并向于杰收取了相应租金。1995年7月11日，原（略）新安集贸部向其承租户即本案被告侯某甲出具（略）非经营性收入专用发票一份，发票上载明付款方为侯某甲，收款项目为房子款（房屋两间抵息），金额为x元，并加盖了财务专章。后因企业经营困难，2007年6月24日，（略）人民政府以县长办公会议的形式决定对包括该企业在内的（略）工商系统的安福、佘某、新安、合口四家工商集贸企业进行改制。2007年10月29日，时任原（略）新安集贸部法定代表人的王某泉在改制工作组的监证下，与被告侯某甲签订了一份《补充协议书》，主要内容为（略）新安集贸部改制，资产将整体拍卖，侯某甲可参与竞买，因侯某甲自行出资在租赁房屋内修建了楼梯，如侯某甲不参与竞买或竞买失败，由集贸部出面让竞买成功方给予侯某甲6000元补偿。改制期间，改制工作组收回了侯某甲转租给案外人于杰经营的门面，被告侯某甲于1995年7月11日所交x元现金明确为集资款。2008年1月17日，被告侯某甲以领取建房集资款的名义在（略）X组办公室领取了x元。2008年1月18日，被告侯某甲在王某泉的劝说下向王某泉交纳了x元，以王某泉的名义在改制后新成立的公司入股，王某泉给被告出具了收侯某甲入股现金x元的收条一份。2008年1月19日，案外人苏某某在常德市安福拍卖有限公司举办的拍卖会上，以205万元的价格整体购买了（略）、佘某桥镇四家工商集贸部所属房地产，并于2008年3月14日与邹某某、王某泉等6名股东共同出资成立了瑞祥公司。瑞祥公司成立后，继续将被告侯某甲租赁经营的原（略）新安集贸部的一间门面房及二间二楼住房出租给侯某甲，且每年均签订了租赁合同，其中2009年12月1日签订的房屋租赁合同约定：租赁期为1年，有效期从2009年12月30日起至2010年12月30日止；租金5700元，签合同时一次性交清；合同期满，出租方有权收回房屋。侯某甲分别于2008年、2009年、2010年向瑞祥公司交纳了房屋租金3400元、5400元、5700元。王某泉向侯某甲支付了2008年、2009年的股金红利2000元、4000元，2010年的股金红利8000元因侯某甲拒绝领取，至今尚在王某泉手中。2010年12月30日租赁期界满后，被告侯某甲未与原告瑞祥公司续签房屋租赁合同，继续占有、使用原所租赁房屋，且拒绝交纳租金，至2011年9月底止，按双方于2009年12月1日签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算，共欠租金4275元。为此原告多次派人交涉未果，遂形成纠纷。
本院认为：本案争议的焦点是：一、被告经营的门面及居住的房屋是租赁还是购买所得；二、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效。下面围绕上述争议焦点问题分别进行阐述。
一、关某被告目前经营的一间门面及居住的二间房屋系租赁还是购买的问题。原告瑞祥公司主张诉争房屋属该公司所有，被告是租赁经营；被告侯某甲则认为诉争房屋系其1995年从原（略）新安集贸部购买所得，应属其所有。本院认为，被告侯某甲的辩解主张不能成立，本院不予支持。首先，被告侯某甲于1995年7月11日支付给原（略）新安集贸部的现金x元，其收据上注明的收款项目为“房子款（房屋两间抵息）”，从字面上理解，“房子款”是指与房屋有关某款项，既可指购房款，也可指建房款等。但应注意的是，“房子款”后特别用括号注明了“房屋两间抵息”，根据常理推断，只有借款（集资款）才支付利息，若是购房款，销售者不可能为购买者支付利息。其次，自被告侯某甲支付x元现金之后至原告公司竞价购得原（略）新安集贸部的资产之前，该集贸部一直未向被告收取租金。第三，2007年10月29日，原（略）新安集贸部在与被告侯某甲签订的《补充协议书》中，已明确了被告于1995年7月11日交纳的x元现金的性质为集资款，被告系租赁经营，以息抵租。第四，原（略）新安集贸部最初租赁给被告经营的门面房是二间，后在企业改制过程中收回被告转租给案外人于杰经营的一间门面时，被告并未主张权利，亦未提出异议。第五，2008年1月17日，被告侯某甲从（略）X组办公室将上述x元作为建房集资款领回，未领取利息，印证了原告方关某用房租抵利息的主张。第六，在原（略）新安集贸部改制过程中，原告瑞祥公司已竞得包括被告所租赁房屋在内的该集贸部的整体资产，并办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，依法取得了诉争房屋的所有权。第七，瑞祥公司成立后，被告侯某甲在2008年—2010年期间一直向该公司租赁房屋、支付租金，直到本案纠纷发生时止。第八，被告侯某甲提交的原（略）新安集贸部于1998年12月27日出具的关某侯某甲在该单位购买房屋居住的证明系复印件，未提交原件，无法辨别其真伪，且与本院查明的事实不符，不能作为审理本案的依据。
二、关某、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。被告侯某甲关某领取建房集资款以及与原告公司签订房屋租赁合同是受到胁迫、欺骗所为的辩解主张，因未提交相关某据证实，本院不予采纳。被告侯某甲作为具有完全民事行为能力的人，在行使民事权利、实施民事法律行为时，应当意识到其行为可能产生的法律后果。就本案而言，被告侯某甲接受原（略）新安集贸部出具的收据、签订补充协议书、领回集资款、同原告公司签订租赁合同并交纳租金等一系列行为均不能证明其辩解主张。退一步讲，即使按照侯某甲所说的受到了胁迫、欺诈，完全可以依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定行使撤销权，但被告一直怠于行使其权利。因此，被告侯某甲应对其行为所产生的法律后果承担相应的法律责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被告侯某甲在合同约定的租赁期满后，既不与原告续签租赁合同，又不返还租赁房屋，而是继续占有、使用，且拒绝交纳租金，违反了相关某律规定，依法应承担违约责任。原告要求被告返还所租赁的房屋并支付所负租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但原告要求被告按2011年度7200元的租金标准支付所欠租金，因双方未签订2011年度租赁合同，且原告未就其主张提交相关某据，故被告所欠租金只能按双方上一年度签订的租赁合同中约定的数额作为计算依据。原告要求被告赔偿经济损失3000元，因该请求无相关某据证实，本院不予支持。被告要求确认其股东身份并分割相应资产，因系另一法律关某，且被告未提起反诉，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告侯某甲返还所占有的原告瑞祥公司门面房一间及二楼住房二间；
二、被告侯某甲支付所欠原告瑞祥公司房屋租金4275元；
上述一、二项于本判决发生法律效力后十日内履行。
三、驳回原告瑞祥公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费500元，由被告侯某甲负担450元，原告瑞祥公司负担50元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
本案权利人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。
审判长刘伟
审判员张利
人民陪审员苏某泰
二0一一年十月十三日
书记员晏飞
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