原告(反诉被告)赵某甲，男，X年X月X日生。
委托代理人刘鸿，商城县法律援助中心律师。
被告（反诉原告）赵某乙，男，X年X月X日生。
第三人中国农业银行商城县支行。
法定代表人张某某，行长。
委托代理人王某某，男，X年X月X日生，汉族，大专文化程度，该行职员，住（略）。
原告（反诉被告）赵某甲与被告（反诉原告）赵某乙及第三人中国农业银行商城县支行（以下简称商城农行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，分别于2008年12月22日、12月29日、2009年5月19日三次公开开庭进行了审理，原告赵某甲及其委托代理人刘鸿、第三人商城农行委托代理人王某某均到庭参加诉讼，被告赵某乙前两次到庭参加诉讼，第三次庭审经本院传票传唤无正当理由未参加。本案现已审理终结。
原告赵某甲诉称：2003年6月30日，被告赵某乙与商城农行签订一份房屋租赁合同，合同约定：商城农行将自己拥有产权的商城县玉泉宾馆二楼至三楼面积为800平方米的房屋租赁给被告赵某乙从事洗浴业，租期为10年，自2003年6月30日至2013年6月30日止；被告赵某乙一次性给付商城农行前五年的租金x元，第六年开始，每年6月30日一次付清下年租金x元，直至期满；同时被告赵某乙必须按时缴纳水电费、工商、税务等费用。2008年6月，被告赵某乙承租的房屋经信阳市阳光拍卖有限公司拍卖，原告中标，该房屋所有权转归原告所有。随后，原告将房屋产权转移情况向被告赵某乙通报，并告之其以后仍按原合同履行。从2008年7月起，原告多次要求被告支付第六年的租金x元，被告一直以种种理由推拖，且自己不出面，只委派一名陆姓工作人员在此应对，而姓陆的表示自己没有能力解决。为此，原告不得不起诉要求解除原租赁合同，由被告支付2008年7月1日至2008年10月31日期间的房屋租金x元及其它相关费用。
原告赵某甲为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、信阳市阳光拍卖有限责任公司拍卖成交确认书及信阳市大别山公证处公证书各一份，拟证实商城农行所有的房产编号为x的房产（玉泉洗浴中心用房）经信阳市阳光拍卖有限责任公司拍卖，并经信阳市大别山公证处公证转让为原告赵某甲所有。
2、商城农行与被告赵某乙于2003年6月23日签订的房屋租赁合同一份，拟证实按该合同约定，被告赵某乙应于2008年6月30日交付2008年7月1日至2009年6月30日间的房屋租金x元，被告至今未交租金，已构成违约。
3、通话记录清单一份，拟证实在2008年7-10月间，原告赵某甲多次打电话给被告赵某乙催要租金，而被告一直推拖不付。
4、商城县公安局鲇鱼山派出所询问原告赵某甲和玉泉洗浴中心管理人员陆拥军的笔录各一份，拟证实2008年11月2日，原告赵某甲到玉泉洗浴中心找陆拥军并将大门加锁的目的是为了要租金而不让陆拥军离开，且及时报警。
被告赵某乙答辩并反诉称：被告是与商城县农行于2003年6月30日签订租期为10年的租赁合同，原、被告间不存在租赁关系。2008年6月，原告称此出租房屋归其所有，但是变更出租人主体，应有原出租人与新房主及被告共同商议后方可变更出租人主体，也应按原合同约定履行。但是原告于2008年7月23日单方告知被告要求提高租金到每年x元，被告当然不能同意，原告即采取胁迫、强行锁门等手段，使被告无法正常经营，给被告造成重大经济损失。同时，原合同约定甲方主建筑（如屋面渗水等）急需修理，该费用由甲方负责或在上交款中扣除，被告在与商城农行签订合同时，已经一次性给付甲方五年租金x元，被告先后两次修缮房屋开支x余元，农行已认可，因此，被告不存在拖欠租金的问题，同时，商城农行将其房屋所有权转让给原告时，也应当交接好此事。
被告认为：本案涉及商城县农行，应依法追加商城县农行到庭参加诉讼。原告单方提高租金，在被告不能接受的情况下，采取锁门等手段，造成被告无法经营，因此，要求驳回原告的诉讼请求，由原告赔偿被告经济损失x元。
被告赵某乙为支持其答辩及反诉请求，向本院提交如下证据：
1、照片两张，拟证实原告赵某甲将被告赵某乙的玉泉洗浴中心加锁。
2、原玉泉洗浴中心工作人员陆拥军、居洪节、徐维秀三人的证明材料一份，拟证实原告赵某甲要求被告赵某乙增加房租，并以此为由将玉泉洗浴中心大门加锁。
3、2007年1月、2月、3月、4月、12月和2008年3月的缴税凭证复印件14张，拟证明被告赵某乙经营的玉泉洗浴中心是正常营业的。
4、被告赵某乙于2008年11月2日寄给原告赵某甲和第三人商城农行的信函及特快专递邮件详情单各一份，拟证实赵某乙为房租事宜及修缮费之事向赵某甲和商城农行提出异议。
5、房屋维修清单一份，拟证实赵某乙对所租房屋进行维修，且经农行原经手人肖某安签字认可x元。
第三人商城农行述称：2003年6月30日，我行与被告签订房屋租赁合同，约定将我行所有的原商城县玉泉宾馆二楼至三楼面积为800平方米的房屋租赁给被告赵某乙从事洗浴业，租期为10年，被告一次付给我行前五年的租金x元，从第六年开始，每年6月30日前一次付清下年租金x元，直至期满止。2008年6月，我行根据股改需要，按照上级行要求，对该处房屋进行公开处置，并告知赵某乙享有优先购买权，被告赵某乙也参加了竞买，后经信阳市阳光拍卖有限公司拍卖，原告赵某甲中标，该房屋产权转归原告赵某甲所有，随后，原告也将房产转移情况向被告进行了通报并承诺原租赁合同继续有效。后因被告不交房屋租赁费用，原、被告发生纠纷，被告赵某乙以原租赁合同约定我行负责房屋修缮费用并已认可x元为由，要求追加我行参加诉讼。我行认为：原、被告间是因被告拖欠房屋租赁费而引起纠纷，与我行与赵某乙间的纠纷不属同一法律关系，修缮费用问题应作另案处理，并且我行是在原、被告发生纠纷并通知我行参加诉讼时方才见到由肖某安签字的维修清单，在此之前被告赵某乙从未提及此事，维修清单虽有肖某安签字，但未加盖我行公章，纯属个人行为，由此引起的纠纷应由其个人负责。
第三人商城农行对其辩述理由未提交相关证据加以证明。
对于原告赵某甲的举证，被告赵某乙无异议，但提出直到2008年7月份才接到赵某甲的电话通知，欠房租是事实，但有原因，没有欠水电费。
对于被告赵某乙的举证，原告赵某甲的质证意见如下：
1、两张照片说明不了什么问题，原告当时锁门是为了不让被告赵某乙委派的管理人员陆拥军离开，且纠纷发生后，仍然由原来看大门的人继续看门。
2、关于三个人的证言，三个证人没有具体身份、住址，且陆拥军在第一次开庭时参加了旁听，第二次开庭时出具证言不合法，因此，该份证言不符合法律规定的形式要件，没有证据效力。
3、缴税凭证只能证实被告赵某乙在2007年1月、2月、3月、4月、12月、2008年1-3月缴过税，并不能证明被告赵某乙有收入损失，反而能推定该洗浴中心在2007年5-11月、2008年3月以后并没有经营。
4、关于赵某乙给赵某甲的信函和特快专递回执，原、被告因锁门发生纠纷的时间是2008年11月2日12时左右，而赵某乙寄出信函的时间是2008年11月2日下午2时，说明被告赵某乙在发生纠纷后接到陆拥军的汇报才写的信函，其故意把时间提前到11月1日。
5、维修清单上只有肖某安的签字，并没有农行加盖公章确认，即使是农行确认，也是被告与商城农行的债权债务关系，因商城农行在转让房屋时并没有释明，不能对抗被告所欠的房租，也不能作为被告赵某乙不交房租的理由。
对于原告赵某甲的举证，因被告赵某乙没有异议，本院予以采信。对于被告赵某乙举证的三人证言，因该证言不符合法律规定的形式要件，且原告赵某甲不认可，本院不予采信；被告赵某乙举证的维修清单，因第三人商城农行未能提供证据证实肖某安是个人行为，本院予以采信，但不能作为被告赵某乙拒交房租的理由；被告赵某乙举交的缴税凭证，只能证实其在该几个月缴税情况，不能足以证明其有实际收入损失及其数额，本院不予采信；被告赵某乙举交的特快专递详情单证实其是在原、被告双方因锁门发生纠纷后才向原告赵某甲和第三人商城农行发生信函，不能证实其在所租房屋产权转移后及时后商城农行及赵某甲说明房屋修缮费问题，本院不予采信。
综合原、被告双方和第三人的陈述、举证、质证及本院认证，确认本案事实如下：
2003年6月30日，第三人商城农行与被告赵某乙签订房屋租赁合同，商城农行将其拥有产权的原玉泉宾馆二、三楼计800平方米的房屋租赁给赵某乙开办玉泉洗浴中心，租赁期限为10年，合同约定：赵某乙一次性给付商城农行前五年的租金计x元，从第六年开始每年6月30日一次性付租金x元，直至期满为止；同时约定房屋主建筑（如屋面渗水等）急需要修理，该费用由商城农行负责或在上交款中扣除。2008年6月，商城农行因股改需要，根据上级行的安排，对该处房产进行公开处置，6月23日经信阳市阳光拍卖有限责任公司拍卖并经河南省信阳市大别山公证处公证，商城农行将该处房屋产权转让给原告赵某甲。之后原告赵某甲多次电话联系被告赵某乙，并到玉泉洗浴中心要求其交付房租费，被告赵某乙一直推拖不付。2008年11月2日，原告赵某甲因听说被告赵某乙委派的玉泉洗浴中心管理负责人陆拥军要离开并停止经营，遂将玉泉洗浴中心大门加锁并主动报警，为此原、被告双方发生纠纷，后由原玉泉洗浴中心看大门人员继续看守房屋。2008年11月17日，原告赵某甲向本院提起诉讼，要求解除原商城农行与赵某乙签订的房屋租赁合同，由被告支付拖欠的2008年7月1日至10月31日的房屋租金x元。被告赵某乙在答辩期内提起反诉，并要求追加商城农行参加诉讼，要求继续履行合同，确认房屋修缮费用，驳回本诉原告赵某甲的诉讼请求，由赵某甲赔偿因其锁门造成的经济损失x元。诉讼中，在2008年12月29日第二次开庭审理时，因被告赵某乙坚持继续履行合同，为了避免双方扩大经济损失，本院当庭要求被告赵某乙先接管房屋，本诉的房租问题和反诉的经济损失问题继续审理，但被告赵某乙以本年度已不具备经营条件为由拒绝接收房屋。本院于2009年4月23日依法通知商城农行作为本案的第三人参加诉讼，并于2009年5月19日第三次开庭审理，被告赵某乙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2009年6月5日，本院书面通知赵某乙，如继续履行合同，应于2009年6月20日前接管所租房屋，并按合同约定履行2009年7月1日至2010年6月30日间的合同义务，本案所涉及的本诉清求及反诉请求继续审理，如不能按本院指定的时间接管房屋并按约定履行合同义务，本院将依法认定其以自己的行为表示不再继续履行合同，继而依法解除原租赁合同，同时为了处理解除合同后的相关事宜，要求赵某乙于2009年7月1日8时30分到本院与原告赵某甲协商选择评估机构，对赵某乙在所租房屋添置的设备、设施及装修进行评估。因赵某乙未按本院指定的时间接管房屋并履行合同义务，亦未按时到本院与原告赵某甲协商评估机构，本院于2009年7月10日依法指定并委托信阳盛鹏房地产评估师测量师有限公司对赵某乙在玉泉洗浴中心内添置的固定设施及室内装修进行评估，对其它可移动财产进行登记，并于7月14日书面通知赵某乙，告知其本院指定的评估机构，并要求其应在2009年7月24日前来本院或评估机构提交原装修时的预算、决算报告等相关资料，但被告赵某乙没有提交相关资料。2009年8月5日，本院书面通知被告赵某乙，要求其务必于2009年8月14日上午9时到本院技术室，一同参加评估机构进行的勘察、测量、统计，并告知其不到场的法律后果，但被告赵某乙没有到场。其时，信阳盛鹏房地产评估师测量师有限公司工作人员和房屋所在地基层组织及商城县司法局工作人员一同对玉泉洗浴中心内被告赵某乙添置的设备、设施及室内装修进行勘察、测量、统计后，对可移动物品进行了登记造册，并于2009年9月7日作出估价报告，已形成附后的装饰装修物残值为x元。2009年10月20日，本院将估价报告书及可移动物品登记表送达被告赵某乙并书面通知其有申请重新鉴定评估的权利及异议期限。被告赵某乙于10月28日提出书面异议，但未提交相关证据，亦未申请重新鉴定评估。本案因被告赵某乙消极诉讼，且双方争议较大，未能达成调解协议。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告赵某甲依法受让第三人商城农行的房产，就依法享有针对该房屋的租赁合同的相关权利和义务。原告赵某甲在受让该房屋后，要求被告赵某乙履行合同约定的给付房屋租金的义务合法有据，被告赵某乙以房屋修缮费未解决为由拒绝履行合同义务，因应付房租明显大于需解决的修缮费，是违约行为。被告赵某乙对其辩称的原告赵某甲单方要求增加租金至每年x元的诉讼理由未能提交有效证据加以证实，本院不予采信。诉讼中，本院为了避免原、被告双方的经济损失扩大，两次通知被告赵某乙接管房屋、继续履行合同，均被其拒绝，依法应认定其以自己的行为表示不再继续履行合同，原告赵某甲要求解除原租赁合同，由被告赵某乙支付拖欠租金x元的诉讼请求，本院应予支持；按照租赁合同约定，经营期间的水电费及税款由赵某乙向相关职能部门交纳，原告赵某甲没有举证其已垫付水电费及税款的相关依据，因此，其要求被告赵某乙支付水电费及税款的诉讼请求，不予支持。原告赵某甲为讨要房租费将玉泉洗浴中心加锁，在本案纠纷中存在一定过错，因此应对剩余租赁期内的已形成附合的装饰装修残值损失承担相应的责任（50%），未形成附合的装饰装修物及经营设施、设备由被告赵某乙自行处置。商城农行的工作人员肖某安作为当时签订租赁合同的经办人已在维修清单上签字并认可x元，且商城农行没有提供证据证实其行为是个人行为，应依法认定该行为是职务行为，按照合同约定，该x元房屋修缮费应由商城农行负担，被告赵某乙要求商城农行负担房屋修缮费x元抗辩理由，应予支持；发生纠纷后，反诉原告赵某乙未实际经营玉泉洗浴中心，且其举交的缴税凭证不足以证实其有经营利润损失，应视为其举证不能，依法应承担举证不能的不利后果，因此其反诉要求赵某甲赔偿其因锁门造成经济损失x元的诉讼请求，本院不予支持。为了保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）赵某甲经受让为出租人的原第三人中国农业银行商城县支行与被告（反诉原告）赵某乙签订的房屋租赁合同。
二、被告赵某乙应向原告赵某甲支付房屋租金x元。
三、原告赵某甲应向被告赵某乙支付剩余租赁期内的已形成附合的装饰装修残值损失6036元。
四、第三人中国农业银行商城县支行应向被告赵某乙支付房屋修缮费x元。
五、驳回原告赵某甲的其它诉讼请求。
六、驳回反诉原告赵某乙要求反诉被告赵某甲赔偿其因锁门造成经济损失x元的诉讼请求。
综合上列二、三、四项，应由第三人中国农业银行商城县支行于本判决生效十日内向原告赵某甲支付5964元，向被告赵某乙支付x元。
上述给付内容，如果第三人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费200元，由原告赵某甲负担100元，由被告赵某乙负担100元（暂由原告垫付，执行中一并结算），反诉受理费825元，由反诉原告赵某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长周世强
审判员余国琴
审判员邹建中
二○一○年二月九日
书记员熊德生
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