上诉人(原审原告)长沙市某房地产经纪有限公司，住所地在湖南省长沙市某地。
法定代表人何某,总经理。
委托代理人罗某,男,X年X月X日出生,汉族,住（略）。
委托代理人鄢某，湖南某律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)易某,女,X年X月X日出生,汉族,住（略）。
被上诉人(原审被告)陈某,女,X年X月X日出生,汉族,住（略）。
上诉人长沙市某房地产经纪有限公司(以下简称甲公司)因与被上诉人易某、陈某居间合同纠纷一案,不服湖南省长沙市X区人民法院(2010)雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明,2010年4月21日,甲公司与陈某、易某签订《房地产买卖合同》一份,合同三方均确认该合同包括正式房地产买卖合同关系和居间合同关系,其中甲公司为经纪方,易某为买方,陈某为卖方,并一致同意以下条款:1、买卖双方通过经纪方出售及购入长沙市X区东方新城(东玺门)LX栋X号房屋,房价款53万元,买方同意在签署本合同时向卖方支付定金2万元,余款51万元,其中37万元由买方申请银行按揭,买方需于2010年5月15日前申请按揭,卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书,双方均不得拖延,否则视为违约,买方须在2010年5月15日前付清13.8万元存入经纪方指定的银行或担保公司监管账户,尾款2000元待确认交房时并结算所有费用后支付给卖方；3、在银行作出贷款承诺之日(若卖方需赎楼的,则在赎出房产证原件并在注销抵押登记完毕后)2个工作日内,买卖双方须签署《长沙市二手房买卖合同》并办理递件手续,且递件回执由经纪方指定的按揭担保公司代为托管,在递件回执载明的答复日期之日起2日内,买方须到房地局等相关部门交纳税费并办理过户手续,领取房产证并在房地局办理完归档手续后当日,买方须与经纪方或经纪方指定按揭担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；4、无论在任何某况下,若卖方或买方任何某方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产,则毁约之一方须即时支付经纪方人民币x元整作为违约金；若买卖双方在未经得经纪方同意下协某取消本合同,则买卖双方均成为本合同之毁约者而须共同连带支付经纪方违约金人民币x元；5、上述物业尚未办理房产证,此房产证需加快办理,买方支付人民币1500元整；6、中介费由买方支付,中介费为人民币x元,若因中介方原因不能使买方贷款利率7折,则付人民币x元；7、上述售价为卖方实收价。合同签订当日,易某支付陈某2万元定金。2010年4月22日,易某向甲公司交纳购买位于长沙市X区某地LX栋X号房屋佣金1500元,甲公司向易某出具的《现金收款收据》载明:办理卖方产权证加快出证费用,5月7日之前办理出证。但甲公司未在2010年5月7日前为易某办理好房产证,导致易某无法在约定的时间内办理银行按揭,陈某、易某无法完成房屋转让手续。2010年6月15日,陈某、易某通过其他中介机构办理了房屋转让手续,并支付中介费x元。
原审法院认为,三方当事人签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示,内容不违反法律行政法规的禁止性规定,合法有效,三方当事人均应严格依约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”本案中,原告向两被告提供了订立合同的机会,但并未按约定在2010年5月7日前为易某办理好房屋产权证，致使陈某、易某合同目的无法实现；陈某、易某另行请人办理相关手续，并无不当。甲公司要求陈某、易某支付违约金x元，该院不予支持。甲公司要求陈某、易某支付其履行合同产生的费用8400元，仅提供了自己出具的《误工费用证明》，不能证明其产生了相应损失，故该院不予支持。易某要求甲公司赔偿其各项经济损失x元(包括退返房产证办理加快费1500元、误工费2700元、购买房屋首付借款利息5000元、房屋买卖中介费x元),因其未提起反诉,本案不宜一并处理。据此判决：驳回甲公司的诉讼请求。本案受理费410元,因适用简易某序减半收取205元,由甲公司负担。
甲公司不服，上诉称，原审法院以甲公司未在2010年5月7日前办理房产证为由，认定陈某、易某合同目的无法实现，系认定事实错误。甲公司已办理好房产证，本案实系陈某、易某违约。故请求二审法院依法撤销原判，并判令陈某、易某支付违约金x元、费用8400元，由陈某、易某承担本案诉讼费用。
本案二审过程中，甲公司提交两份证据：1、长沙市房地产档案馆出具的《房屋产权情况》，用以证明甲公司已于2010年5月6日办理了涉案房屋产权证。2、深圳投资有限公司的《二手楼赎楼贷款＋阶段性担保流程说明》、易某的《无婚姻登记证明》，用以证明甲公司确实为陈某、易某提供了居间服务。易某质证认为，证据一只能证明2010年5月6日房产证已经办理，并不能证明创联将该房产证拿给易某过目。证据二不能证明其证明目的。本院认为，证据一真实、合法，可以证明本案相关事实，本院予以采信。证据二不能证明本案事实，本院不予采信。
本院二审查明，涉案房屋已于2010年5月6日在房屋登记机关登记发证，所有权人为陈某。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，甲公司、陈某、易某三方签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，各方当事人均应严格遵守。该《房地产买卖合同》第一条明确载明,“合同三方均确认本合同包括正式房地产买卖合同关系和居间合同关系”，并且该合同还约定了涉案房屋的交易某格、支付方式、佣金等内容，因此该《房地产买卖合同》实际包括房屋买卖合同和居间合同。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，“居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，甲公司已向陈某、易某双方提供了进行交易某信息和机会，陈某、易某在甲公司的促成下达成了交易某议，并且易某亦向陈某交付了定金x元。虽然易某、陈某在甲公司提供居间服务期间未办理房屋产权过户，但办理过户系履行买卖合同的物权行为，是否办理过户不影响陈某、易某双方房屋买卖合同的效力。因此，甲公司已实际完成居间义务。按照《房地产买卖合同》的约定，中介费由易某支付，现易某应付而未付佣金，故应依约向甲公司支付违约金x元，陈某不须承担责任。甲公司另诉请易某支付费用8400元，因居间人在收取居间费后无权再要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，故对该项诉讼请求，本院不予支持。易某称，甲公司未按约定在2010年5月7日前加快办理涉案房屋产权证，未提供垫资服务，故未完成居间义务。本院认为，长沙市房地产档案馆出具的《房屋产权情况》，明确载明涉案房屋已于2010年5月6日办理了产权登记。至于垫资问题，因双方在《房地产买卖合同》第十四条约定，“买方协某卖方赎楼，若此款需要垫资，费用为垫资费额的2%”。因此，甲公司是否垫资应以易某向甲公司提出垫资要求为前提，但易某并未提供证据证明其已向甲公司提出垫资请求，故甲公司不存在违约行为。综上，甲公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实部分不清楚，适用法律错误应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市X区人民法院（2010）雨民初字第X号民事判决；
二、限易某于本判决生效之日起十日内支付长沙市某房地产经纪有限公司违约金x元；
三、驳回长沙市某房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
本案一审案件受理费410元，二审案件受理费410元，合计820元，由长沙市某房地产经纪有限公司负担283元，易某负担537元。
本判决为终审判决。
审判长符建华
审判员朱曦
代理审判员左武
二○一○年二月二十五日
书记员姜文
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易某惯履行通知、协某、保密等义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
(二)原判决适用法律错误，依法改判；
(三)原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决违反法律定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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