广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民二终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)：黄某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：林文楠，广东恒卫律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：袁某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：张金龙，广东顺晖律师事务所律师。
上诉人黄某某为与上诉人袁某某因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年2月1日受理后，依法组成合议庭于同年3月2日公开进行了法庭调查。上诉人黄某某的委托代理人林文楠，上诉人袁某某的委托代理人张金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2003年7月29日，黄某某与袁某某签订《租约》，约定黄某某将其所有的顺德区X街道绿田商业中心X层X号铺出租给袁某某个人经营佛山市顺德区X村日本料理店，租金每月7000元，必须在租赁期内每月20日前缴纳，如过期10天袁某某仍没能将租金交给黄某某以及不履行合同约定的条件，黄某某则有权终止合同。租赁期间，日常水电费、电话费、管理费及租赁税等，由袁某某支付。签约当日袁某某向黄某某交纳了两个月的租金即（略）元作按金，袁某某迁出时黄某某须将该款免息交还袁某某，若袁某某在租金或其它一切杂费未付清时，黄某某可在该项按金内扣除后将余款交回给袁某某。租期5年，由2003年8月15日起至2008年8月14日止。如袁某某提前退租，按金则不退还给袁某某以作赔偿，如租期未满，黄某某提前终止合同，则需双倍赔偿按金给袁某某。签约后，袁某某从2003年9月15日至2004年6月14日向黄某某缴纳了10个月的租金共（略）元。黄某某为袁某某缴纳了2004年6月1日至7月31日的租金收入等税费共443.2元，2004年4月5日至6月4日的水费369.6元。袁某某在2004年7月15日开始从案涉商铺搬走家具，黄某某于2004年7月16日向大良供电所申请对该商铺停电，大良供电所于同月17日停止供电。袁某某在诉讼中表示其同意终止与黄某某的租赁关系。
2004年9月2日黄某某向原审法院提起诉讼，请求判令终止其与袁某某签订的《租赁合同》，袁某某支付租金（略）元及垫付的费用3224.8元，合共（略）.8元，并承担本案诉讼费。在诉讼中，袁某某提出反诉请求判令黄某某退还按金（略）元及赔偿损失（略）元，并承担本案反诉费。
在一审诉讼中，原审法院调取了以下证据：对周新枝的调查笔录1份，证明袁某某在2004年7月15日开始从商铺搬走家具，称想把铺位转租出去。黄某仔在次日到其公司称已替袁某某垫付了电费。17日大良供电所派人来商铺停电，19日黄某仔的儿媳打电话给袁某某，袁某某不听电话，遂打110电话报警，并叫了物业管理公司的保安人员及开锁店的员工过来将店铺门撬开，周新枝在门口看到招牌及店内装修已被拆除的情况。
原审认为：黄某某与袁某某签订的《租约》合法有效，受法律保护，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。因袁某某同意终止与黄某某的租赁关系，所以黄某某要求终止双方签订的《租约》的诉讼请求，予以支持。按《租约》约定，租金必须在租赁期内每月20日前缴纳，如过期10天袁某某仍没能将租金交给黄某某以及不履行合同约定的条件，黄某某则有权终止合同。而本案袁某某在2004年7月15日开始从案涉商铺搬走家具，从周新枝的证言反映，袁某某想将该铺位转租，袁某某也没有向黄某某明确表示要提前解除租约，因此黄某某在2004年7月16日提前向大良供电所申请对该商铺停电，致大良供电所于同月17日停止对案涉商铺供电，导致袁某某的饮食店无法继续经营，双方签订的《租约》无法继续履行，且在19日擅自打开袁某某租赁的商铺的行为，已构成根本违约。袁某某虽然没有按期缴纳所租商铺的水费、税费等费用，但并没有构成根本违约。因袁某某实际租赁商铺至2004年7月20日，因此袁某某应支付给黄某某6月15日至7月15日的租金7000元，以及黄某某为袁某某垫付的水费、税费共812.8元，合共7812.8元。虽然根据《租约》内容，双方对按金的约定实质上属于定金，由于黄某某首先违约，袁某某反诉要求黄某某退回定金（略）元的请求，予以支持；但袁某某提起反诉时并没有明确要求黄某某双倍返还定金，而是要求黄某某赔偿损失（略）元，由于袁某某不能提供其已造成了（略）元损失的依据，因此其该项诉讼请求证据不足，不予支持。《租约》还约定，若袁某某在租金或其它一切杂费未付清时，黄某某可在该项按金内扣除后将余款交回给袁某某，所以按金（略）元扣除袁某某应该支付给黄某某的7812.8元，黄某某还应退回袁某某6187.2元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、终止黄某某与袁某某于2003年7月29日签订的《租约》，袁某某于判决发生法律效力之日起10日内将位于顺德区X街道绿田商业中心X层X号商铺移交给黄某某。二、袁某某于判决发生法律效力之日起10日内支付黄某某2004年6月15日至7月15日的租金7000元，以及黄某某垫付的水费、税费共812.8元，合共7812.8元。黄某某于判决发生法律效力之日起10日内退还袁某某定金（略）元，以上两项相扣减，黄某某于判决发生法律效力之日起30日内退还袁某某定金6187.2元。三、驳回黄某某的其它诉讼请求。四、驳回袁某某的其它反诉请求。案件受理费700元，反诉费1690元，合共2390元，由黄某某负担635元，袁某某负担1755元。
上诉人黄某某不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决查明认定案件事实有误。1、一审判决不采信黄某某垫付电费的发票是不正确的。黄某某提供的供水发票、款项存款凭条以及法院调查证据、袁某某提供的电费交费存折等证据均与该发票相印证。袁某某以该发票上标注户名黄某仔的地址与租赁商铺的号码有出入为由不予确认，根据证据规则第六十四条、第六十六条规定，应对本案全部证据进行全面客观地审核、进行综合审查判断，虽然电费发票上的地址有些差异，但户名相同、大地址相同，发票上标明的交费银行账号与水费发票相同，与袁某某交纳电费的银行账号相同，与存款凭条账号相同，与法院调查证据相符，足以认定该垫付电费的事实。2、一审判决认定“……原告申请停电……导致被告无法继续经营，双方签订的租约无法继续履行，且在19日擅自打开被告租赁的商铺的行为已构成根本违约…原告首先违约…”是完全错误的，一审法院对袁某某的违约行为视而不见：袁某某拖欠2004年6月、7月的税费、电费和2004年4月至7月的水费，合同第六条明确规定每月20日前交付租金，而袁某某从未准时交付(2003年7月签约收铺，8月没有交租，第一期拖延至2003年9月15日才交付)，合同第八条明确规定不得更改装修、设施，而袁某某在搬迁时将商铺装修、设施全部拆除，这些均是违约行为。一审凭什么认定黄某某首先违约而对袁某某的违约行为视而不见。一审已经认定袁某某搬迁的时间在2004年7月15日，那么在袁某某搬迁之后又无法联系袁某某交纳水电费和税费、租金的情况下，黄某某申请停电是为减少损失的合法行为；袁某某既然已经搬迁不存在因停电而无法继续经营的情况。在无法联系袁某某、无法收取租金还要遭受垫付税收、水电费、滞纳金等损失的情况下，黄某某为了解商铺装修损失等情况并且在报警又得不到处理、请求管理处工作人员现场解决的情况下打开商铺大门，结果发现商铺被拆除，并且黄某某并没有拿到该商铺钥匙而是交给了管理处。袁某某早已搬迁、拖欠各项税费、水电费、无法联系，黄某某作为出租人为了解商铺现状而在请求管理组织在场的情况下开门，这样的合理行为却被一审法院认定为根本违约显然错误，因为不可能要等到合同到期或袁某某通知解除合同或法院判决终止合同而遭受更为巨大的损失时才能打开商铺大门以了解情况。3、一审判决认定“…因被告实际租赁商铺至2004年7月20日，因此被告应当支付给原告6月15日至7月15日的租金7000元…”是错误的。一审判决一方面认定袁某某实际租赁商铺至2004年7月20日，另一方面却又认定袁某某只须交付至7月15日的租金，也就是有5天是袁某某实际租赁却无须交付租金，这是自相矛盾、混乱不堪的事实认定。二、一审判决适用法律错误。1、根据《合同法》第十五条、《民法通则》第一百一十条等法律规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大。袁某某拖延缴交税款、水电费、租金，使黄某某遭受垫付税费、水电费和滞纳金以及租金损失，在因袁某某违约而遭受损失的情况下，又知道袁某某已经搬迁停止营业且通知袁某某的情况下，黄某某为避免损失继续扩大，而向有关部门申请停电。在看到袁某某已经搬迁、拆除外部设备、停止营业又无法联系袁某某到场处理的情况下，为了解商铺内部现状避免遭受更大损失，黄某某报警却得不到解决，在管理处到场的情况下打开商铺大门请求管理处记录商铺现场情况并保存商铺钥匙，这些是合法的自我救济行为。2、根据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条等法律规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，可以协商或依法通知解除合同……。虽然袁某某拖欠各项税费和水电费并于2004年7月15日搬迁，黄某某申请停电，但此时租赁合同并没有到期，袁某某也没有向黄某某提出终止或解除合同，双方也没有达成解除合同补充协议，那么双方签订的该商铺租赁合同就没有解除，袁某某也没有将该商铺交回黄某某，所以袁某某必须继续交付租金。黄某某是在2004年8月15日接到一审法院传票通知开庭确信袁某某不再租赁该商铺以后才另行出租的。因此黄某某要求袁某某交付租金至2004年8月14日止是符合事实、合理合法的请求。3、根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十七条等法律规定：给付定金的一方不履行约定债务的无权要求返还定金；出租人有权要求承租人支付拖欠租金和垫付费用。袁某某违反合同规定拖欠租金、拖欠国家税费、拖欠水电费，擅自搬迁拆除该商铺装修设备，已经严重违反合同规定，无权要求返还定金；合同没有解除或终止袁某某必须支付租金和赔偿黄某某支付的各项垫付费用。但一审判决无视袁某某违约行为给黄某某带来的损失，无视黄某某停电、开门了解现状等自我救济行为的合法性，从而错误适用法律规定，导致认定案件关键事实错误，作出错误判决，使袁某某享受超越法律、合同的特权。因此，上诉请求二审法院撤销一审判决第二、三、四项，改判袁某某支付租金（略）元以及黄某某垫付的费用3224.8元合计（略）.8元，驳回袁某某的反诉请求，全部诉讼费由袁某某承担。
上诉人袁某某不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审认定“袁某某提起反诉时并没有明确要求黄某某双倍返还定金，而是要求黄某某赔偿损失（略）元，由于袁某某不能提供其已造成了（略）元损失的依据，因此其该项诉讼请求证据不足，本院不予支持”明显错误。实际上双方所签租约第四条明确约定，如租期未满而甲方提前终止合约，则需双倍赔偿按金给乙方。这表明双方对赔偿的方式和赔偿的金额进行了约定，这完全符合法律规定，也符合双方的意思自治原则。同时，双方在签订合同时已预见袁某某有可能造成装修商铺的损失，停水、停电导致食物腐烂的损失、搬迁店面的损失等，而实际损失完全超过所约定的（略）元，所以袁某某要求黄某某赔偿该款，应受法律保护。二、一审认定“袁某某在2004年7月15日开始从案涉商铺搬走家具”这与事实不符。事实上，袁某某是在黄某某于2004年7月17日停电后，经与黄某某交涉未果后才开始搬东西的，造成双方租赁关系的解除完全在于黄某某。因此，上诉请求二审撤销一审判决的第四项，改判黄某某赔偿袁某某损失（略）元，上诉费由袁某某承担。
本院经审理查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以认定。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，争议的焦点是谁违反租赁合同的约定。按照租赁合同的约定，租金必须在租赁期内每月20日前缴纳，而袁某某最后一次缴交租金在2004年6月14日，同年7月份的租金未到期，但根据租赁物所在地的物业公司工作人员周新枝反映，袁某某在2004年7月15日开始搬走家具，想将铺位转租。虽然袁某某未向黄某某明确表示要提前解除合同，但袁某某的这一行为表明其不履行租赁合同，且之前欠交水费、税费，在此情况下，黄某某通知供电部门停电以事实上解除租赁合同并未违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项的规定。因此，违反租赁合同的是袁某某，而不是黄某某。根据租赁合同的约定，如袁某某提前退租，按金（略）元则不予以退还，故其反诉提出退还按金（略）元及赔偿损失（略）元，应予以驳回。袁某某租赁黄某某商铺至2005年7月15日从商铺搬走家具，故应支付该月的租金7000元及黄某某为其垫付的水费、税费共812.8元给黄某某。对此，黄某某上诉有理，予以支持。至于黄某某上诉认为一审判决不支持其垫付的电费，由于其提供的缴交电费发票上的地址与本案租赁物所在地明显不符，黄某某又不能举证证实发票上的商铺就是本案袁某某所承租之地，故对其该项请求，一审不予以支持是正确的，对此，黄某某上诉无理，应予驳回。综上，一审认定黄某某的行为构成根本违约错误，导致判决结果有误，应予纠正。袁某某的上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决第二、四项；
三、袁某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2004年6月15日至同年7月15日的租金7000元以及黄某某垫付的水费、税费共812.8元，两项合计7812。8元给黄某某。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。
四、驳回袁某某的反诉请求。
一审案件受理费700元，由黄某某承担385元，袁某某承担315元，一审反诉费1690元，由袁某某承担；二审案件受理费2390元，由黄某某承担385元，袁某某承担2005元。因一审案件受理费700元已由黄某某预交，故袁某某应将需承担的费用315元在履行上述判决确定的债务时一并迳付黄某某，一审法院不再作收退；二审案件受理费2390元已分别由黄某某、袁某某各自预交，多交2005元和385元，由本院退回。
本判决为终审判决。
审判长郑振康
代理审判员吴行政
代理审判员王琰
二00五年七月四日
书记员潘星谚
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