四川省成都市武侯区人民法院
民事判决书
(1999)武侯民初字第X号
原告吕某某，男，X年X月X日出生，汉族，双流野外出租汽车公司驾驶员，住（略）。
委托代理人赵松，四川君合律师事务所律师。
被告周某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人关向东、沈某，平松律师事务所律师。
第三人陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，待业，住（略）。
第三人刘某，男，X年X月X日出生，汉族，待业，住（略）。
委托代理人徐勇，蜀都律师事务所律师，陈某某、刘某的共同代理人。
原告吕某某与被告周某某房屋产权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，陈某某、刘某书面申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法准予，并公开开庭进行了审理。原告吕某某及其诉讼代理人赵松，被告周某某及其诉讼代理人关向东、沈某，第三人陈某某、刘某及其共同诉讼代理人徐勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕某某诉称及对第三人的诉请辩称，1995年7月，周某某向文氏房屋开发有限公司订购红运花园乐苑乐X幢X楼X单元C号住房一套，总房价为67，464元；同月10日，周某某支付了30%的房款；同年9月，吕某某与周某某共同生活，双方收入共同使用，并在以后共同支付了该房屋的余款，以周某某的名义办理了该房屋的产权证。1998年5月，吕某某与周某某共同向西南交大房屋开发有限公司订购交大广厦北苑X幢X单元X楼B号住房一套，总房价为232，468元，并交付了房款96，468元，余款通过银行按揭付清，该房屋现已交付使用，未办理产权登记手续。1999年1月，吕某某为了保护家庭，被迫按照周某某的要求共同到青羊区公证处对上述两套房屋的所有权作了完全背离其真实意思且显失公平的约定公证，将该两套房屋的所有权公证约定归周某某个人所有，该公证书已侵害了吕某某的合法权益，故请求确认该两套房屋系吕某某与周某某的夫妻共同财产。第三人陈某某、刘某与周某某之间买卖红运花园乐苑乐X幢X单元X楼C号房屋的情况吕某某不清楚，该买卖协议是伪造的，请求驳回陈某某、刘某的诉讼请求。
被告周某某辩称，原告吕某某诉称的理由不是事实。红运花园乐苑乐X幢X单元X楼C号房屋系周某某婚前购买，该房屋与交大广厦北苑X幢X单元X楼B号房屋均是周某某个人财产交付的房款，且该两套房屋双方已自愿公证约定归周某某个人所有；吕某某是自愿前往青羊区公证处公证的，该公证书合法有效，应作为定案的依据，故请求驳回吕某某的诉讼请求。周某某与第三人陈某某、刘某买卖红运花园乐苑乐X幢X单元X楼C号房屋属实，吕某某也知道该买卖行为，只是签合同时他不在场，现周某某同意将该房屋交付给陈某某、刘某。
第三人陈某某、刘某诉称，1998年4月10日，陈某某与周某某签订了房屋购买协议，约定了周某某将红运花园乐苑乐X幢X单元X楼C号房屋作价10万元转让给陈某某。陈某某于签约当日支付了购房款9万元，余款1万元于1999年3月20日付清，但周某某、吕某某至今未按约交付房屋，也不办理房屋产权的过户手续，故请求判令吕某某、周某某交付红运花园乐苑乐X幢X单元X楼C号房屋。
根据原告吕某某的起诉及对第三人陈某某与刘某的请求的答辩、被告周某某的答辩、第三人陈某某与刘某的请求及当事人各方庭审前提交的证据，当事人各方对以下事实均无异议：
(1)1996年6月6日，吕某某与周某某登记结婚，双方均系再婚，登记结婚前曾同居生活；陈某某与刘某系夫妻关系；
(2)1995年7月10日，周某某与成都文氏房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定周某某向成都文氏房地产开发公司购买（略）二室二厅住房一套，设计面积为67.6平方米，总价款为67，465元；合同签订后，周某某分别于1995年7月10日、10月10日、1996年1月9日、1997年7月23日交付了该房屋的购买款20，239元、13，493元、13，493元、20，239元，即付清了房款(应付房款67，464元，销售方亦准予)；1998年，经复测，该房屋的实际面积比设计面积超出了0.666平方米，吕某某于同年8月3日以周某某的名义与成都文氏房地产开发公司又签订了一份《红运花园商品房买卖合同补充协议(二)》，将房屋面积变更为68.266平方米，并于次月9日交付了超出面积的房价款665元；1998年12月1日，周某某领取了该房屋的权字（略）号《房屋产权证》，产权证上登记该房屋的面积为68.27平方米；现该房屋由吕某某占有、使用；
(3)1998年5月26日，周某某与西南交通大学房地产开发公司签订了一份《商品房购销合同》及补充协议，约定周某某向西南交通大学房地产开发公司购买成都市武侯区交大广厦北苑X幢X单元X楼B号四室二厅住房一套，建筑面积为146平方米、房屋价款为227，468元，交房时间为1999年3月30日前；合同签订后，周某某当日交付定金1万元，并分别于1998年5月28日、7月26日与29日交付房款1万元、70，468元、1，000元，余款13.6万元于1998年8月27日通过中国建设银行四川省分行锦城支行按揭贷款付清；该房屋现已交付使用，未办理产权登记手续，按揭贷款合同未限制产权登记手续的办理。
以上事实，经合议庭评议，当庭予以确认。
根据原告吕某某的起诉及对第三人陈某某与刘某的请求的答辩、被告周某某的答辩、第三人陈某某与刘某的请求，当事人各方争议的焦点有：(1)本案讼争两套房屋是否是吕某某与周某某的夫妻共同财产；(2)吕某某与周某某是否将本案讼争两套房屋中的红运花园乐苑乐X幢X单元X楼C号房屋转让给陈某某与刘某。庭审中，合议庭引导当事人各方围绕以上两个待查事实进行陈某、举证、质证和辩论。吕某某为证明与周某某于1995年9月开始同居生活、在此期间双方的收入与购置的房产是夫妻共同财产，提交了同居所在地居民委员会签有“情况属实”意见并盖有公章的邻居周某某、陈某某、周某某的证人证某三份；为证明本案讼争两套房屋的购买资金来源于夫妻共同财产，公证行为属于被逼迫的行为，提交了对同事陈某某、邱某及女儿吕某的调查笔录三份及女儿吕某的证人证某一份；为证明本案讼争两套房屋系与周某某共同前往购买和付款，提交了对本案讼争两套房屋各自开发商的工作人员张某、周某的调查笔录二份。周某某为证明本案讼争两套房屋系其个人财产，提交了《夫妻财产约定书》及成都市青羊区公证处(99)成青证字第X号《公证书》；为证明吕某某提交的女儿吕某的两份证词是吕某受吕某某的指使与要求所出具的，也提交了吕某的证人证某一份。陈某某、刘某为证明吕某某与周某某已转让了本案讼争两套房屋中的红运花园乐苑乐X幢X单元X楼C号房屋的所有权，提交了陈某某与周某某于1998年4月10日签订的《售房合同》及给付房款的收条两张。休庭后，合议庭对当事人各方及其各自的诉讼代理人在庭审中的陈某、所举出的证据及辩论意见进行了全面的分析与研究，对本案事实与证据的认定、责任的划分和承担责任的方式进行了综合的评议。
本院认为：
(一)关于证据的分析与认定
1.周某某、陈某某、周某某的三份证人证某。根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第三条、第十条之规定，自民政部新的婚姻登记管理条例施行之日起，未办结婚登记即以夫妻名义同居生活，按非法同居关系对待；解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。吕某某陈某是1995年9月开始同居生活，周某某陈某是1996年5月开始同居生活，虽然时间不一致，但双方陈某的时间均系在民政部于1994年2月1日颁布施行新的《婚姻登记管理条例》之后，无论谁的陈某属实，从同居之日起至1996年6月6日登记结婚之日止，双方的关系属非法同居关系，在此期间双方共同所得的收入和购置的财产不属于夫妻共同财产。本案中，吕某某的诉讼请求是确认夫妻共同财产，而该三份证人证某是证明吕某某与周某某于何时开始同居生活的(况且还未证明该同居生活的行为是以夫妻名义)，与本案不具有关联性，故本院对该三份证人证某均不予采信。
2.对陈某某、邱某、张某、周某的四份调查笔录。当事人收集证据应当客观，证据的表现形式应当合法，作为证人必某了解案件的真实情况。吕某某及其诉讼代理人在提交证据时陈某，该四份调查笔录是吕某某的诉讼代理人自问自记作出的，证人陈某某、邱某陈某的内容是从吕某某平时谈话中得知的；同时，该四份调查笔录均无旁证证明其内容的客观性，对证人张某、周某的调查提问具有诱导性。为此，周某某对该四份调查笔录的真实性、合法性提出的异议成立，故本院对该四份调查笔录均不予采信。
3.吕某的证词。证人应某有作证的法定资格和能力，不能正确表达意志的人，不能出庭作证。证人吕某在本案中有三份证词，作证时年仅15岁，属于限制民事行为能力人；三份证词虽均是吕某的表示，但从内容上分析，三份证词综合反映了吕某在作证时不能正确表达自己的意志，其证词不具有法定证据证明力，故本院对吕某的三份证词均不予采信。
4.《夫妻财产约定书》和(99)成青证字第X号《公证书》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。根据《公证程序规则(试行)》第十二条二款之规定，涉及不动产转让的公证事项，由不动产所在地的公证处管辖；但遗嘱、委托、声明中涉及不动产转让的除外。本案中，《夫妻财产约定书》名称上虽是约定夫妻财产，但从该约定书载明的“为了方便今后各自管理婚前个人财产”的约定目的上分析，双方约定的真实意思是对“婚前个人财产”的约定，该约定书对夫妻共同财产的部分不具有约束力；根据当事人各方均无异议的事实，本案讼争两套房屋大部分产权是在周某某与吕某某婚姻关系存续期间购得，周某某又未举证证明是其婚前个人财产购买，则该约定书约定本案讼争两套房屋归周某某个人所有涉及到房屋所有权的转让；根据当事人各方均无异议的事实，本案讼争两套房屋均位于成都市武侯区行政区域内，对《夫妻财产约定书》进行公证的公证事项不属于遗嘱、委托和声明，故吕某某以成都市青羊区公证处不具有管辖权为由对(99)成青证字第X号《公证书》程序的合法性提出的异议成立，本院予以采信。为此，吕某某与周某某在《夫妻财产约定书》签字并按捺手印的行为、该约定书中本案讼争两套房屋属周某某个人所有的约定和《夫妻财产约定书》均未经过法定程序公证证明，本院均不作为认定事实的根据。
5.《售房合同》与交付房款的两张收条。当事人在购买现房签订合同时，约定的房屋面积应是签订合同时的房屋面积，约定的交付房屋时间应有履行的可能性。本案中，陈某某向周某某购买（略）房屋时，周某某已占有使用该房屋，双方的《售房合同》签订的时间是1998年4月10日。《售房合同》载明周某某出售该房屋的因是“要购买交大花园的房屋”和交付房屋的时间为1999年3月31日前，而根据当事人各方均无异议的事实，周某某购买成都市武侯区交大广厦北苑X幢X单元X楼B号房屋的时间是1998年5月、约定交房的时间是1999年3月30日前，则陈某某与周某某在1998年4月签订《售房合同》时，就已知周某某能在1999年3月31日前交付房屋，该预知不符合常理；《售房合同》载明该房屋的面积为68.27平方米，庭审中陈某某陈某签订该合同的依据是周某某与成都文氏房地产开发公司之间的购房协议，该协议中载明的房屋面积为67.6平方米，且根据当事人各方均无异议的事实，在1998年8月吕某某以周某某的名义签订的《红运花园商品房买卖合同补充协议(二)》将该房屋的面积变更为68.266平方米，至1998年12月周某某领取该房屋的产权证书时，《房屋产权证》上记载的该房屋的实际面积才最后被确定为68.27平方米，则陈某某与周某某在此之前的1998年4月签订《售房合同》时，已准确约定该房屋的面积为68.27平方米，该约定不符合常规；《售房合同》载明该房屋的成交价为10万元，陈某某在签订合同时已知周某某的转让价比原购买价超出了近50%(即近33，000元)，按常理陈某某对该房屋的地理位置与室内现状应进行认真细致的考察，庭审中，陈某某亦陈某前往该房屋查看了几次，但当庭不能明确陈某该房屋的地理位置和大致的室内现状(如装修、房屋顶面、地面与墙壁等)，其行为及记不清的理由不符合情理；陈某某在提交交付房款的两张收条、陈某交款过程时(如交款的时间、地点及联系方式等)，其作为证人出某时的陈某与作为第三人参加诉讼时的陈某和周某某当庭的陈某相互矛盾，陈某某对该矛盾的出现解释为记忆误差亦不符合情理；为此，吕某某对《售房合同》及交付房款的凭据的真实性提出的异议成立，故本院对《售房合同》及陈某某交付房款的两张收条均不予采信。
(二)关于（略）房屋(面积为68.27平方米)与交大广厦北苑X幢X单元X楼B号房屋(面积为146平方米)是否是吕某某与周某某的夫妻共同财产的问题
根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二条一项、第六条、第七条之规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间，一方或双方劳动所得的收入和购置的财产为夫妻共同财产；一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，可视为夫妻共同财产；对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证，当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。位于（略）二室二厅房屋(面积为68.27平方米)，在吕某某与周某某登记结婚前已支付了房款47，225元，折合产权面积为47.32平方米，且吕某某与周某某的夫妻关系至今未满8年，则该房屋的47.32平方米不属于吕某某与周某某的夫妻共同财产；该房屋的另20.95平方米的产权与位于成都市武侯区交大广厦北苑X幢X单元X楼B号四室二厅房屋(面积为146平方米)是在吕某某与周某某夫妻关系存续期间购得，则该两部分的房屋属于吕某某与周某某的夫妻共同财产；为此，吕某某要求确认夫妻共同财产的请求合理合法，本院予以支持，但对吕某某要求确认本案讼争两套房屋全部是夫妻共同财产的请求不予支持。周某某主张本案讼争两套房屋均是以其个人财产购得并双方已有约定，该两套房屋应属于其个人财产，周某某对该主张有责任举证，但周某某在诉讼中未举出有力的证据，本院也无法查实，故本院对周某某的该主张不予支持。
(三)关于吕某某、周某某是否应将（略）房屋交付给陈某某、刘某的问题
（略）房屋属吕某某与周某某所共有，吕某某与周某某对该房屋享有占有、使用的权利。陈某某、刘某未能举出有效证据证明其与周某某、吕某某之间存有合法的房屋买卖关系和依法取得该房屋的所有权，则其要求吕某某、周某某交付该房屋的诉讼请求既无事实基础，也无法律依据，故本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十三条一款之规定，判决如下：
一、位于（略）二室二厅房屋(面积为68.27平米)中的20.95平方米与成都市武侯区交大广厦北苑X幢X单元X楼B号四室二厅房屋(面积为146平方米)属吕某某与周某某的夫妻共同财产；
二、驳回吕某某的其他诉讼请求；
三、驳回第三人陈某某、刘某的请求。
案件受理费9，466元，由吕某某负担1，527元，周某某负担5，389元，陈某某、刘某共同负担2，550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，交纳上诉案件受理费，上诉于四川省成都市中级人民法院，上诉期满7日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判长李贵生
代理审判员王佳舟
代理审判员曾艳
二○○○年四月二十八日
书记员王洋
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