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上诉人许某与被上诉人岳阳市国有资产经营有限责任公司房屋租赁合同纠纷

当事人:   法官:   文号:岳阳市中级人民法院

湖南省岳阳市中级人民法院

民事判决书

(2010)岳中民一终字第X号

上诉人(原审被告)许某,男,lX年X月X日出生,汉族,原岳阳市医药总公司职工,住(略)。

委托代理人高某某,女,X年X月X日出生,汉族,无业,住(略),系许某之妻。

被上诉人(原审原告)岳阳市国有资产经营有限责任公司,住所地(略)。

法定代表人黄某,董事长。

委托代理人刘某某,男,lX年X月X日出生,汉族,岳阳市人民政府医药总公司改制工作组工作人员,住(略)。

委托代理人易红,湖南惠风律师事务所律师。

上诉人许某因房屋租赁合同纠纷一案,不服湖南省岳阳市X区人民法院(2010)楼民初字第X号民事判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人许某及其委托代理人高某某、被上诉人岳阳市国有资产经营有限责任公司(以下简称国资经营公司)的委托代理人刘某某、易红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,因岳阳市医药总公司实行招商改制,2007年9月27日,成立了岳阳市人民政府医药总公司改制工作组(以下简称改制工作组),负责处理改制期间的相关事务。被告早已承租了岳阳市医药总公司的门面。2009年初,改制工作组接管某岳阳市医药总公司出租给被告的门面。2006年3月1日,改制工作组与被告签订了一份《租赁合同》,合同约定,岳阳市医药总公司桥西现有门面出租,被告自愿承租;租赁期限1年,自2006年3月1日至2007年3月1日,月租金1300元,租赁押金x元;签订合同后,被告必须在每月30日前向改制工作组预交下月租金,逾期15天未交,视同单方终止合同,改制工作组可以随时收回租赁场地,并不退被告缴纳的押金;每月按实际水、电数收取水电费,水费3元/吨,电费l.2元/度,被告在水电上不得擅自改装线路、管某、水表、电表;改制工作组因工作需要或其他特殊情况要终止合同收回门面,必须提前一个月通知被告,被告必须在规定的时间内执行,否则改制工作组可以采取强制措施收回门面,一切后果由被告负责;被告对租赁场地必须保持设施完好,不得随意改造和装修,损坏场地设施照价赔偿,如确需改装,应征得改制工作组同意后方可进行装修,但一切费用由被告自负,合同终止时改制工作组不承担任何经济损失责任。合同签订后,被告继续租赁经营。2009年6月,岳阳市医药总公司的资产移交给原告。自同月起被告再未交纳租金,自2009年11月起,被告没有交水电费。租赁期满后,2009年7月28日,改制工作组向承租人发出通告指出,岳阳市医药总公司整体出让的9宗土地及地上附着物,经岳阳市人民政府批准,已挂牌交易;为做好资产过户移交工作,各门面、仓库于2009年8月30日收回;岳阳市医药总公司门面、仓库属国有资产,按合同均于2009年6月底到期,任何人不得以任何原因,阻碍腾空移交工作;为了让承租人另找从业场地,自通告之日起一个月内,为移交过渡期;逾期不配合的业主,将按法律程序对各门面、仓库腾空收回。但被告至今没有向原告交还门面,为此,原告向原审法院提起诉讼。

原审法院认为,改制工作组是经岳阳市人民政府决定成立的机构,其在从事岳阳市医药总公司改制事务时,就岳阳市医药总公司原有出租门面与被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示,是有效合同。经有关部门决定,岳阳市国有资产经营有限责任公司是岳阳市医药总公司资产的管某人,该公司是适格的原告。被告承租的门面已到期限,被告在催告后仍不交还原告门面、不支付相应租金是引起本案纠纷的原因,应对本案承担相应的民事责任。被告要求原告补偿损失的证据不足,没有法律依据,其抗辩主张不成立。原告起诉要求被告腾空并返还门面、支付相应租金及水电费,理由正当,应予以支持。被告所缴纳的押金x元,因被告的违约行为而不应予以退还。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,原审法院判决:一、被告许某腾空并返还所租岳阳市医药总公司的门面给原告岳阳市国有资产经营有限责任公司;二、被告许某支付原告岳阳市国有资产经营有限责任公司门面租金(租金按每月1300元从2009年7月1日计至门面交付之日);三、被告许某支付原告岳阳市国有资产经营有限责任公司水电费(水电费按实际用量照表计收)。上述义务限被告许某在本判决生效后十日内履行完毕,逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案案件受理费3000元,由被告许某负担。

上诉人许某不服,向本院提起上诉称:上诉人于1998年3月12日参加了岳阳市医药总公司的门面拍租,以每月租金1300元、押金x元的标准取得了门面的租赁权,且一直租赁至今,直到2009年10月,上诉人才知道其一直没有享受岳阳市医药总公司对内部分流、下岗职工的租金、押金各优惠20%的政策,多交了门面租金和押金。故请求二审法院判令被上诉人返还11年3个月多交付的门面租金x元,多交的部分押金利息x元,门面装修费x元,共计x元。

被上诉人国资经营公司答辩称:1998年拍租房屋的是许某的儿子许某茂,交纳押金的也是许某茂,当时许某茂并不是下岗、分流职工,因此不能享受优惠政策;直至2006年才由许某承租该门面,当时已经没有优惠政策了,故许某的上诉请求不能成立,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

上诉人许某在二审庭审中提交了以下X组证据:

1、《岳阳市医药总公司分流人员通知单》,拟证明许某茂于2002年1月已经成为分流人员;

2、2006年9月-12月的《岳阳市医药总公司水电租金(内部)收款收据》2张,拟证明该门面是由许某立承租的,租金为1300元/月。

被上诉人国资经营公司对X组证据的真实性无异议,但认为证据1只能证明许某茂是2002年分流的,许某茂1998年拍租门面时并未分流,不能享受优惠政策,认为证据2只能证明许某是根据2006年的租赁合同交纳租金,并无不当。

本院认证如下:被上诉人对证据的真实性无异议,本院予以确认,但该X组证据不能达到许某的证明目的,不足以证明1998年是许某承租的门面,故本院不予采信。

经审理查明,对于原审法院审理查明的事实本院予以确认。

另查明,在原审法院判决之后,许某已经将2010年3月30日前的水电费缴清。

上述事实有一、二审庭审笔录、《租赁合同》、《岳阳市医药总公司门面租赁合同》、岳经发[2007]X号《关于成立岳阳市政府医药总公司改制工作组的通知》、《关于原岳阳市医药总公司招商改制资产主体资格的证明》等证据证实,足以认定。

本院认为:改制工作组与许某之间订立的房屋租赁合同是双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应认定为合法有效,双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。许某在合同期限内,拖欠租金,构成违约,应承担付清租金的违约责任。许某与岳阳市医药总公司于2006年3月1日签订的1年期限的租赁合同期间届满后,许某未与改制工作组签订书面的租赁合同,故双方的租赁关系为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但应在合理期限内通知承租人。许某在改制工作组催告的期限届满后,应向出租人返还租赁的门面。许某上诉称其在1998年拍租了该门面,为该门面的承租人,应予享受岳阳市医药总公司下岗、分流职工的租金、押金优惠政策。因上诉人未提交其为承租人的证据,而被上诉人提交了收取许某茂门面押金x元的收款收据,故上诉人称其在1998年为该门面的承租人没有事实依据,本院不予采信,其要求被上诉人返还门面租金x元,多交的部分押金利息x元,及装修费的上诉请求不能成立,本院应予以驳回。综上所述,本案原判认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当,本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1000元,由上诉人许某负担。

本判决系终审判决。

审判长闾开海

审判员周华良

代理审判员何蓓

二0一0年五月二十六日

书记员江婷



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