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上诉人农某与被上诉人南宁桂建唐某物业服务有限公司物业管理纠纷一案

当事人:   法官:   文号:南宁市中级人民法院

上诉人(原审被告)农某。

被上诉人(原审原告)南宁桂建唐某物业服务有限公司。

法定代表人唐某。

委托代理人农某。

上诉人农某因与被上诉人南宁桂建唐某物业服务有限公司(以下简称桂建唐某公司)物业管理纠纷一案,不服南宁市X区人民法院(2010)良民一初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2011年3月14日受理后,依法组成合议庭,于2011年4月1日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人农某、被上诉人桂建唐某公司的委托代理人农某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明:南宁桂建物业服务有限公司(以下简称桂建公司)系南宁市金象大道X号滨江丽景花园小区的物业管理公司,农某是滨江丽景花园小区X栋X号房的业主。2005年9月14日,桂建公司与开发商广西斯壮城市综合开发有限公司签订了一份《滨江丽景花园前期物业管理服务合同》约定由桂建公司为滨江丽景花园小区提供前期物业管理服务,并收取物业综合服务费、住户水电费、生活垃圾处理费、公共专项维某资金、电梯运行费用等相关费用,其中,公共专项维某资金,从2007年1月开始,按建筑面积0.20元3.月计收。待小区召开业主大会时,由业主大会决定。若物业公司合同期满不再管理小区时,要结清专项维某款项,把余额移交小区业主委员会;生活垃圾处理费:按市政府规定向业主代收代缴;电梯运行费用(包括年检某、维某费、运行电费、维某费),由享受电梯的业主和物业使用人据实分摊(具体分摊方案另行商定)。2007年5月8日,桂建公司与开发商广西斯壮城市综合开发有限公司补签了一份《补充协议》约定,“按双方于2005年9月14日签订的《滨江丽景花园前期物业管理服务合同》第八条第三款第6点电梯运行费用的约定,经双方协商同意,电梯维某费按30元/户/月收取,电梯电费按户平摊。2007年8月29日,开发商将滨江丽景花园小区X栋X号房交付农某使用。当日,桂建公司与农某签订了一份《滨江丽景花园前期物业管理协议》约定桂建公司作为滨江丽景花园前期物业管理者,为农某有偿提供物业管理服务,农某须每月10日前足额、按时缴纳上月的物业综合服务费等相关费用;公共维某资金从2007年开始,按房屋建筑面积0.2元/平方米•月计收,分栋核算。公共维某资金属全体业主所有;电梯运行费用(年检、维某、维某、电费)由小区X区电梯公摊计收方式分摊;如农某不按时交纳本协议规定费用的,须按拖欠金额的千分之三每日支付违约金;合同期限自2007年8月24日至小区业主委员会成立止。除上述约定,双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后至今,一直由桂建公司为小区提供前期物业管理服务。2008年12月至2010年3月期间,因农某未向桂建公司交纳物业服务费、自用电费、公摊水电费、公共维某资金及电梯维某费用等相关费用,双方发生纠纷,桂建公司诉至一审法院,请求判令农某支付拖欠的物业费、公共维某资金、电费、公摊水电费、生活垃圾处理费、电梯电费、电梯维某费及滞纳金、利息损失合计7516.9元。2008年12月起至2010年3月期间,农某未交的各项费用具体为:2008年12月至2010年3月的物业服务费1569元,2008年12月至2010年3月公共维某资金418.4元,2008年12月至2010年3月自用电费1484.4元,2009年10月至2010年3月公摊水费7.6元,2008年12月至2010年3月公摊电费162.9元,2008年12月至2010年3月生活垃圾处理费64元,2008年12月至2010年3月电梯电费148元,2008年12月至2010年3月电梯维某费480元,共计4334.3元。

一审法院认为:桂建公司、农某签订的《滨江丽景花园前期物业管理协议》(以下简称“《前期物业管理协议》”)系双方的真实意思表示,其内容没有违反国家法律法规的强制性规定,该合同合法、有效。另外,农某在《前期物业管理协议》中表示已细阅并认可桂建公司与开发商广西斯壮城市综合开发有限公司签订的《滨江丽景花园前期物业管理合同》(以下简称“原合同”)。因此,上述的《前期物业管理协议》及原合同对桂建公司、农某均具有一定的约束力,双方均应诚实履行各自相应的义务。桂建公司作为前期物业管理者依约为农某提供了物业服务,而农某作为业主应当按照相关的约定向桂建公司支付物业服务费等相关费用。但2008年12月至2010年3月期间农某一直未按约定向桂建公司交纳物业服务费、公共维某资金、自用电费、电梯电费、电梯维某费、生活垃圾处理费、公摊水电费,累计数额已达4334.3元,其行为已构成违约。故桂建公司要求农某支付该款项,予以支持。对于农某辩称桂建公司每月收取的电梯维某费应当包括在每月收取的物业服务费当中,桂建公司收取该费用属于重复收费,农某未能提供直接、有效证据予以证明,而根据《前期物业管理协议》、原合同以及桂建公司与开发商广西斯壮城市综合开发有限公司于2007年5月8日签订的《补充协议》的约定,桂建公司有权每月向农某收取电梯维某费30元。但根据该费用的性质与用途,该费用系专门用于电梯的维某与保护,桂建公司不能挪作他用或侵吞,且有义务就该费用的使用情况定期向业主进行公示。对于农某另辩称,桂建公司每月收取的公共维某资金属于重复收费,因农某并未提供证据证实其已向南宁市房产管理局交纳该款项,而根据《前期物业管理协议》、原合同的约定,桂建公司仍有权按0.2元/平方米•月的标准代为收取,故农某的该抗辩不予采纳。关于桂建公司要求农某支付违约金的问题。农某辩称,其已向桂建公司交付物业服务费,但桂建公司拒绝收取,且一直没有收到桂建公司的催缴通知,故桂建公司不能收取违约金。为此,农某提供了一张部分业主签名的证明(即农某提供的证据1)予以证实,但该证明属于证人证言,签名的业主并没有出庭作证,该证明不能单独作为本案的定案依据。换言之,农某未能提供直接证据予以证明自己的抗辩主张,故农某的该抗辩不予采纳。而根据《前期物业管理协议》第八条的规定,“每月10日前为收费时间,乙方(农某)必须足额、按时缴纳上月的物业综合服务费等相关费用”,及第十条第一项的规定,“如乙方(农某)不按时交纳本协议规定费用的,须按拖欠金额的千分之三每日支付违约金”,农某于2008年12月至2010年3月期间未向桂建公司缴纳的物业服务费、公共维某资金、自用电费、电梯电费、电梯维某费、生活垃圾处理费、公摊水电费等费用,累计金额已达4334.3元,该行为已经构成违约,故桂建公司要求农某支付违约金,应予支持。但是,桂建公司要求农某按拖欠金额的千分之三每日支付违约金,该标准明显过高,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”予以适当减少。考虑农某拖欠桂建公司的物业服务费等费用已达一年多之久,其行为不仅构成违约,而且对桂建公司的正常经营产生不良影响,故参照《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定酌情要求农某以拖欠金额为本金按银行同期贷款利率四倍的标准向桂建公司支付违约金,以弥补其经济损失。关于桂建公司要求农某支付其利息损失208.2元的问题。因已支持农某向桂建公司支付一定的违约金,该违约金具有补偿桂建公司经济损失之功能,故桂建公司要求农某支付利息损失208.2元的主张,不再支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、农某向桂建公司支付2008年12月至2010年3月的物业服务费1569元,公共维某资金418.4元,自用电费1484.4元,公摊电费162.9元,生活垃圾处理费64元,电梯电费148元,电梯维某费480元,2009年10月至2010年3月的公摊水费7.6元,共计4334.3元;二、农某向桂建公司支付违约金(计算方式:按中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计付,从2010年4月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止,以4334.3元为本金);三、驳回桂建公司的其他诉讼请求。

上诉人农某上诉称:一审判决认定事实错误。结合南价格(2007)X号文件和南价格(2007)X号关于“滨江•丽景花园物业服务收费标准的批复的详细解释,我们一致认为被上诉人认为每月向我们收取电梯维某费30元是重复收费行为。一审判决强调,上诉人在《前期物业管理协议》中表示已细阅并认可被上诉人与开发商广西斯壮城市综合开发有限公司签订的《滨江丽景花园前期物业管理合同》,事实是我们根本从没见过该合同的任何内容,我们在收房入住时被上诉人只拿了《“滨江•丽景花园”前期物业管理协议》的格式合同让我们签,不签就不给某门钥匙,所以签订这项协议也不是我们的真实意思表示。同时在签这份协议的时候被上诉人也未向我们出示由物价管理部门审批的物业服务收费标准批复文件,大家都知道,很多业主都是第一次买房,在收房时善良的业主们对物业服务公司都产生信赖感,都期望物业服务公司能本份热心为本小区所有业主服务,在收房时都毫无戒心地签下物业服务协议并按要求预交三个月的物业服务费,然而被上诉人在收到业主所交的物业服务费后并未按照协议所约定的定期将帐目公示给某主知道,向业主收取了公共维某资金,在物业公共部位遭到损坏后都不及时维某,所以导致了我们对被上诉人失去了信任,同时之前我们曾经找过他们,想逐项费用分开交纳,对有争议的部分费用暂缓交纳,然而他们不愿意,要求我们同时交纳所有费用才肯收取,故而导致了我们如今欠交那么多的费用。上诉人请求二审法院改判上诉人不需缴纳公共维某资金、公摊电费、电梯维某费及违约金。

被上诉人桂建唐某公司辩称:上诉人的上诉请求没有事实和法律依据,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维某。上诉人与被上诉人签订的《滨江丽景花园前期物业管理协议》应有效。上诉人对小区公共部位既享有业主的权利亦应承担相应的义务,公共维某资金、公摊电费、电费维某费是用于小区的公用费用,符合双方签订的合同,且物业公司也就相关需要业主缴纳的费用进行公示。一审关于违约金的判决正确,因为上诉人拖欠相关费用,导致被上诉人垫资,造成被上诉人的经济损失,上诉人应当赔偿被上诉人的损失。上诉人称其主动向被上诉人缴纳相关费用,但被上诉人拒绝缴纳没有事实依据,被上诉人有相关帐户,上诉人可以直接缴纳。

双方当事人争议的焦点是:上诉人应否向被上诉人支付公共维某资金418.4元、公摊电费162.9元、电梯维某费480元及逾期付款违约金。

双方当事人对一审查明事实均无异议,一审查明事实客观、真实,本院予以确认。

上诉人在二审期间提交南宁市物价局南价格[2007]X号《关于物业服务收费有关问题的通知》(以下简称X号文)用以证实被上诉人每月收取的物业费已包含电梯的日常维某和保养费用、被上诉人每月再收取电梯维某费30元属于重复收费。被上诉人提交其与广西联奥电梯工程有限公司于2008年8月26日、2009年12月25日签订的两份电梯维某保养合同及滨江丽景2008年7月至2010年3月的电梯维某费明细,以证实电梯维某费的支出,提交南宁市物价局、南宁市房产管理局共同发布的南价格[2009]X号文(以下简称X号文),以证实物业公司对电梯的日常维某指日常检某及小修,不包含专业维某商的维某费、电梯的年检某。

上诉人对被上诉人提交的上述证据真实性无异议。被上诉人对上诉人提交的上述证据真实性无异议,但认为该文件中电梯的日常维某和保养是指物业公司对于电梯的日常保洁、检某、小修等不需要电梯专业技术人员从事的工作。其主张每月收取的电梯维某费系保障电梯正常安全运行的专项费用,性质为对公共维某资金的补充,包括电梯年检某、专业电梯维某商定期维某费、电梯更新、改造、大修、中修的维某费,物业公司不能挪作它用,终止服务合同后余额需移交给某委会或下任物业公司。

本院对上诉人、被上诉人在二审提交证据经审查认为:上诉人在二审提交的南宁市物价局X号文系在一审判决后新发现的证据、被上诉人在二审提交的证据系对一审证据的补强,均为新证据。

本院另查明:南宁桂建物业服务有限公司于2010年9月26日变更为南宁桂建唐某物业服务有限公司。南宁市物价局于2007年9月4日发布X号文解释:物业共同部位、共用设施设备的使用管理和维某,是指负责管理范围内供配电、给某、电梯、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明等设施设备的日常维某和保养。南宁市物价局于2007年9月13日向被上诉人作出南价格[214]号《关于“滨江.丽景花园”物业服务收费标准的批复》(以下简称X号文)称:“物业服务费按房屋建筑面积,多层住宅0.50元3.月,高层住宅0.75元3.月(含管理服务人员的工资、福利,物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维某费用……”。“滨江.丽景花园”住宅小区内的电梯由广西联奥电梯工程有限公司进行日常维某、保养、维某,所需费用及电梯每年的年检某均从业主每月交纳的30元电梯维某费中支出。2010年6月8日南宁市物价局批准被上诉人对“滨江.丽景花园”住宅小区的物业服务收费等级为贰级,有电梯住宅综合服务费按1.053收取。

本院认为:根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。上诉人作为业主,已知悉被上诉人与广西斯壮城市综合开发有限公司签订的《滨江丽景花园前期物业管理服务合同》及补充协议内容,并且也与被上诉人签订了《滨江.丽景花园前期物业管理协议》接受被上诉人提供的物业服务,其应当遵守合同约定向被上诉人支付相应费用。合同约定上诉人应向被上诉人交纳物业综合服务费、公共维某资金、公摊电费、电梯运行费(年检、维某、维某、电费)等费用,上诉人以南宁市物价局X号文主张被上诉人每月收取的物业费已包含电梯的日常维某和保养费用、被上诉人每月再收取电梯维某费30元属于重复收费,而根据中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部共同发布的《物业服务收费管理办法》规定:物业管理企业收取的物业服务费包括物业服务支出和物业管理企业的酬金,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维某资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。因此物业公司收取的费用应分为两部份,一部份为物业公司提供服务收取的费用,系物业公司的合法收入,归物业公司所有;另一部份为物业公司代收,用于物业共用部位、共用设施设备的维某、更新、改造,所有权属于业主。这两部份费用,物业公司应当分项收支。物业公司收取的服务费中含有电梯的日常维某和保养费用,是物业公司自身对电梯的日常检某和小修,不同于代收的需要支付给某业电梯维某单位的费用。本案被上诉人确认向上诉人每月收取的电梯维某费性质为公共维某资金的补充、物业公司不能挪作它用,终止服务合同后余额需移交给某委会或下任物业公司,并提交相应证据证实电梯维某费的使用,故本院认定被上诉人收取电梯维某费系用于电梯维某保养的专项资金,属于代收性质,其与物业服务费具有本质区别,被上诉人每月收取电梯维某费不属于重复收费。公共维某资金亦属于由物业公司代收、业主应当交纳的费用;上诉人作为业主,应当对公共使用的电费进行分摊交纳公摊电费。综上所述,被上诉人向上诉人收取电梯维某费、公共维某资金、公摊电费符合双方合同约定,亦未违反法律规定,上诉人未按约定交纳构成违约,被上诉人请求其支付违约金符合法律规定,应予支持,上诉人的上诉请求无事实及法律依据,本院予以驳回,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维某。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维某原判。

二审案件受理费150元,由上诉人农某负担。

本判决为终审判决。

审判长覃尹柔

审判员黄杰

审判员孙泽兵

二○一一年五月二十日

书记员赵谊



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