原告重庆某某商业管理有限公司，住所地重庆沙坪坝区。
法定代表人汪某，重庆某某商业管理有限公司董事长。
委托代理人赵某某，重庆某律某事务所律某。
委托代理人刘某某，重庆某律某事务所律某。
被告蹇某，女，住（略）。
委托代理人徐某某，男，住（略）。
原告重庆某某商业管理有限公司（以下简称某某商业公司）与被告蹇某租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月22日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审理，适用简易程序并于2011年9月6日公开开庭进行了审理。原告宾华公司的委托代理人刘某某，被告蹇某的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某商业公司诉称，2008年5月，原被告双方签订《重庆某某国贸中心•新纪元购物某场租赁合同》，约定原告某某商业公司将重庆某某实业有限公司所有的位于（略）三峡广场“某某国贸中心•新纪元购物某场”第X层XX号的建筑面积约58平方米的商铺及其设施租赁给被告蹇某，租赁期间为2010年8月21至2012年8月20日，其中2010年8月21至2011年8月20日期间的租金为19。3•月，2011年8月21日至2012年8月20日期间的租金为205.2。3•月，租金交纳方式为先交费后使用，在被告欠交租金等任何费用超过约定期限15日的情形下，原告有权单方解除房屋租赁合同。合同签订后，原告按约定将商铺交被告蹇某使用，但被告至今未支付2010年10月28日至2010年10月31日期间及2010年12月1日至2011年5月23日期间的房屋租金x.94元，POS机租金2564.52元。2011年5月23日，原告委托的律某向被告发出解除合同的律某，正式通知解除原告与被告签订的《重庆某某国贸中心.新纪元购物某场租赁合同》。由于被告对此未作回应，现原告某某商业公司诉请法院判令：1、解除原告与被告签订的《重庆某某国贸中心.新纪元购物某场租赁合同》，并由被告立即将租赁的商铺返还给原告；2、被告蹇某立即支付原告房屋租金x.94元及逾期支付房屋租金的违约金（该违约金以被告蹇某拖欠的租金为基数，从拖欠之日起，每日按应付未付金额的万分之五计算至2011年5月31日）；3、要求被告立即给付违约金x元；4、被告立即支付原告POS机租金2564.52元；5、由被告支付原告房屋占用损失，该房屋占用损失参照190元/月R〓3，从房屋租赁合同解除之日起计算至被告向原告返还房屋之日止。
被告蹇某辩称，被告于2011年5月23日收到原告解除租赁合同的通知，当时已表示同意解除与原告的租赁合同。被告没有拖欠原告的租金，不应支付违约金。即使被告存在违约，合同约定的违约金也过高，请求法院予以调整。被告于2011年5月23日收到原告解除租赁合同的通知后即停止营业并退还商铺，被告不应承担租赁合同解除后的房屋占用损失。
经审理查明，2010年7月20日前，原告某某商业公司（甲方）与被告蹇某（乙方）签订《重庆“某某国贸中心•新纪元购物某场”租赁合同》，约定甲方将重庆某某实业有限公司所有的位于（略）三峡广场“某某国贸中心•新纪元购物某场”第X层XX号的建筑面积约58平方米的商铺及其设施租赁给乙方，乙方以x(哈亚图)为商号，经营服装服饰。租赁期为24个月，自2010年8月21日至2012年8月20日止；计算租金方式为保底租金和抽成租金，二者之中甲方取其高。租赁商铺实行“先交费后使用”。2010年8月21日至2011年8月20日期间的保底租金为190元/月R〓3，每月租金为x元，抽成租金为乙方月总销售额的15。保底租金以每1个月为一期，乙方须在每期开始前1个月的25-30日交纳，抽成租金以每1个月为一期进行结算，乙方须在每期结束后次月的1-5日将超出保底租金部分租金交纳给甲方，租赁合同在履行中若出现约定的承租时间不足一个月时，则该月租金按照乙方在该自然月租用天数依比例支付。
商铺交付：乙方须在2010年7月20日前按照甲方要求前往指定地点接收商铺，如因施工或验收手续办理原因，甲方不能某时交付商铺，则以实际交付商铺时间为接铺日，乙方同意甲方不承担任何违约责任；开业时间：乙方须在2010年8月20日或之前完成装修工程及其它开业准备工作并开业；装修期：乙方装修期为2010年7月20日至2010年8月20日，如甲方提前交付商铺，则按实际交付商铺之日起算装修期，如乙方提前开业，则以提前开业之日为起租日，合同约定的装修期内甲方不收取乙方租金，但乙方应按约定交纳物某服务费、水电费等；物某管理：甲、乙双方一致同意由“重庆市宾华物某管理有限公司”对该租赁物某实行物某管理。物某管理费自实际交付商铺之日起计收，装修期间物某按租赁面积每月每平方米10元计算，在合同约定的装修期满后，按租赁面积每月每平方米40元（其中空调能某为30元/平方米•月），即该商铺在营运期间每月合计物某为人民币2320元；履约保证金：乙方须在本合同签订后5日内一次性交纳相当于3个月的保底租金加物某总额的履约保证金，该保证金的金额为x元，若发生乙方不能某时足额交纳租金、物某、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方有权按租赁合同的规定在提前三日通知的情况下，采取停止提供一切服务的措施，直至乙方完全纠正其违约行为；POS机及收银系统：在承租期内乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意交纳POS机押金1000元，每月每台POS机交纳租金500元。
违约责任：乙方未能某约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能某时足额交纳租金及物某、能某、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金。如乙方欠交任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项处理措施：1、甲方除向乙方收取违约金外，有权派收银员到承租商铺收取乙方的每日营业款，用以抵扣乙方欠交金额，直至欠交金额付清为止，甲方派出的收银员的工资要由乙方支付，乙方表示同意并应予以配合。2、甲方有权在无须通知乙方的情况下，从乙方履约保证金中扣除相关费用，乙方应于7天内补足所扣部分金额。3、甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。4、甲方有权选择直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。
合同签订后，被告蹇某于2010年5月17日向原告某某商业公司交纳履约保证金x元，于2010年7月29日向原告某某商业公司交纳装修押金x元，物某580元，此后，原告某某商业公司将位于（略）三峡广场“某某国贸中心•新纪元购物某场”第X层XX号商铺及POS机一台交付给被告蹇某使用。被告蹇某对租赁商铺进行装修后，以“x(哈亚图)”为字号，于2010年10月28日随“某某国贸中心•新纪元购物某场”一道开始营业。被告蹇某从开业至今，未支付2010年10月28日至2010年10月31日期间及2010年12月1日至2011年5月23日期间的房屋租金x.94元，POS机租金2564.52元。2011年5月23日，原告委托的律某向被告发出解除合同的律某，通知解除原告与被告签订的《重庆“某某国贸中心.新纪元购物某场”租赁合同》。因被告蹇某既未付清所欠房屋租金等费用，又未与原告办理解除租赁合同并退还商铺的相关手续，现原告某某商业公司诉至本院，要求判如所请。
审理中，原告认为被告交纳的装修押金x元，装修期间被告产生了除渣费462元、水费66元、电费300元，但原告同意将被告交纳的装修押金x元和履约保证金x元冲抵租金和违约金。被告对租赁商铺面积为58平方米无异议并同意支付POS机租金2564.52元及应付的房屋租金，同时认为，被告没有拖欠原告的租金，不应支付违约金。即使被告存在违约，合同约定的违约金也过高，要求法院予以调整。被告坚持认为其收到原告解除租赁合同的通知后即停止营业并退还商铺，不应支付原告解除合同后的房屋占用损失。但被告未举示证据证明其于2011年5月23日即停止营业并已退还商铺。双方分歧较大，调解未成。
上述事实，由原告提交的租赁合同、律某、商铺交接书、国内特快专递邮件详情单，被告提交的收据以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告某某商业公司与被告蹇某签订的重庆“某某国贸中心•新纪元购物某场”租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。被告蹇某至今未支付2010年10月28日至2010年10月31日期间及2010年12月1日至2011年5月23日期间的房屋租金x.94元，POS机租金2564.52元，原告某某商业公司依据合同约定通知被告蹇某解除租赁合同，被告蹇某主张2011年5月23日收到解除租赁合同的通知并当即同意解除租赁合同，故本院对原告某某商业公司要求解除其与被告蹇某签订的房屋租赁合同并由被告立即将租赁的商铺返还给原告的诉讼请求予以支持。
被告蹇某租用了原告某某商业公司的商铺、POS机，应当给付房屋租金、POS机租金，本院对原告要求被告支付房屋租金x.94元、POS机租金2564.52元共计x.46元的诉讼请求予以支持。被告主张没有拖欠租金，没有事实依据，本院不予支持。但被告已交纳的履约保证金x元及装修押金x元，应当冲抵其应付的租金。冲抵后，被告还应给付原告房屋租金、POS机租金共计x.46元。
被告蹇某租用了原告某某商业公司的商铺，长期拖欠房屋租金，违反了合同约定和法律某定，应当向原告支付违约金。关于违约金金额问题，原被告双方在合同中不仅约定了被告蹇某迟延支付租金，应该按所欠租金金额每日万分之五支付违约金，还约定如被告欠交租金超过15日仍未自行纠正，则原告某某商业公司有权选择直接解除本合同，被告已交的履约保证金作为违约金不予退还。显然，合同对被告迟延支付租金的这一违约行为，约定了两种违约责任，现原告选择解除本合同，要求被告给付相当于3个月的保底租金加物某服务费的违约金x元并按所欠租金金额每日万分之五支付违约金，符合合同约定，但被告抗辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，原被告双方关于违约金的约定，过分高于造成的损失，应当予以调整。虽然因被告违约导致租赁合同在未到期时解除，导致原告另行出租和新承租人进行相应装修均需要一定的合理时间，必然造成原告租金收入减少，但并不导致每月每平方米30元的空调能某等物某服务费的支出，故本院对被告关于违约金约定过高的抗辩予以支持。综合本案的具体情况，本院对被告应当支付给原告的违约金金额依法调整为相当于被告按合同约定应付3个月的保底租金x元（x元/月×3个月）。
原告与被告蹇某签订的房屋租赁合同于2011年5月23日解除后，被告未及时退还租赁的商铺而仍然占有商铺，使原告的收益受到损失，应当向原告支付房屋占用损失，该房屋占用损失应从2011年5月24日开始，按照x元/月（190元/月R〓3×53）的标准，计算至被告退还原告商铺之日止，被告实际占用的时间不足一个月，其占用损失按照被告在该自然月实际占用天数依比例支付。
被告坚持认为其收到原告解除租赁合同的通知后即停止营业并退还商铺，不应支付原告解除合同后的房屋占用损失。但被告未举示证据证明其于2011年5月23日即停止营业并已退还商铺，故本院对被告的此项抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告蹇某与原告重庆某某商业管理有限公司房屋租赁合同于2011年5月23日解除。
二、由被告蹇某在本判决发生法律某力后立即将其租赁的位于（略）三峡广场“某某国贸中心•新纪元购物某场”第X层XX号商铺退还给原告重庆某某商业管理有限公司。
三、由被告蹇某给付原告重庆某某商业管理有限公司房屋租金、POS机租金共计x.46元，被告蹇某已交纳的履约保证金x元及装修押金x元，冲抵其应付的租金，冲抵后，被告蹇某还应给付原告重庆某某商业管理有限公司x.46元，此款限被告蹇某在本判决发生法律某力后立即给付原告重庆某某商业管理有限公司。
四、由被告蹇某在本判决发生法律某力后立即给付原告重庆某某商业管理有限公司违约金x元。
五、由被告蹇某在本判决发生法律某力后立即给付原告重庆某某商业管理有限公司房屋占用损失，该房屋占用损失从2011年5月24日开始，按照x元/月计算至被告蹇某退还商铺之日止，被告蹇某实际占用的时间不足一个月的，其占用损失按照被告蹇某在该自然月实际占用天数依比例支付。
六、驳回原告重庆某某商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1576元（原告已预交788元），减半收取788元，由被告承担，此款限被告蹇某在本判决发生法律某力后立即给付原告重庆某某商业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律某力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律某书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员谢凤鸣
二0一一年九月十五日
书记员向容
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