上诉人（一审原告）：杨某乙。
委托代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托代理人：唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西新域美林房某置业有限公司。
委托代理人：张某某，该公司职员。
委托代理人：黄某，该公司职员。
一审第三人：卫国。
上诉人杨某乙因与被上诉人广西新域美林房某置业有限公司（以下简称新域美林公司）、一审第三人卫国居某合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院(2010)青民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人杨某乙及委托代理人王文千、唐启宁，被上诉人新域美林公司的委托代理人黄某，一审第三人卫国到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
一审法院经审理查明：2009年12月30日，杨某乙(买方)、新域美林公司(经纪方)、卫国(卖方)三方签订一份《房某买卖及居某合约》，约定，物业地址：南宁市X路X号皇龙新城X号楼l单元XB号房，该物业建筑面积为175.82平方米(商品房某卖合同号码为GF-2000-0171)。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均为真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况。该物业成交价为人民币x元。买方不依约购买该物业，且在经纪方发出关于银行办理申请贷款手续、签署借款合同等、到南宁市房某产权交易中心办理房某抵押登记、领取房某证、到南宁市房某产权交易中心签署《存量房某卖合同》并办理房某交易(过户)手续及支付税费等的通知后7天内，仍不履行本合约义务导致产权过户不能完成的，则视为买方根本违约，本合约自动解除，卖方支付给经纪方的中介服务费由买方承担，同时卖方有权没收买方已付的定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再为此向买方进一步要求赔偿损失。经纪方在买卖该物业时已经为买卖双方提供了居某中介服务，并已促成本合约的签订，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付中介服务费，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费不予退还。经纪方负责协助跟进有关买卖过户等手续，直到该买卖完成为止。本合约签订后，如买卖双方未征得经纪方同意而协商取消本合约买卖交易的，买卖双方仍须负有按照本合约第六条约定分别支付中介服务费的义务。三方约定的其他事项：经买卖双方友好协商，①买卖在签署本合约前已对上述物业进行实地观察，并认可了上述物业的产权状况。②经双方协商后，双方约定待卖方领取房某产权证后，双方再办理过户手续。③此成交价格包含车位一个、编号为(1—X号)。④双方办理过户当天，买方支付卖方首付房某x元，剩余x元为车位款，在双方办理车位更名时，买方一次性支付卖方。定金x元，买方应在签署本合同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后7个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时授权经纪方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年61.5万元的银行按揭贷款。首期楼款x元(不含定金)，买方应在过户当天直接支付卖方；楼价余款x元，在交易过户及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由贷款银行直接划给卖方。同日，杨某乙还签字确认《服务收费承诺书》，载明：承诺人经广西新域美林房某置业有限公司介绍成功购买位于南宁市X路X号皇龙新城第l号楼X单元XB号房某业，基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现本人承诺向经纪方支付中介服务费x元，缴交日期为签订《房某买卖及居某合约》当日。合约签订之当日，杨某乙向新域美林公司支付中介服务费x元，并通过新域美林公司转交给卫国x元定金。2010年2月22日，新域美林公司向杨某乙发送《知会函》，载明：您于2009年12月30日委托我司购买南宁市X路X号皇龙新城第X号楼l单元XB号房(下称该物业)。经您、我公司和卖方友好协商达成一致协议，三方并于当天在我公司秀安分公司签定了该物业的《房某买卖及居某合约》(合约编号：（略）)，该合约已正式生效并具有法律效力。现因您单方提出毁约之原因，导致该合约无法继续履行，根据该合约第五条(2)款规定，“买方不依约购买该物业……则视为买方根本违约，本合约自动解除，卖方支付给经纪方的中介服务费由买方承担，同时卖方有权没收买方已付的定金，且卖方有权将该物业另行出售……”。我公司现正式以书面形式通知您，请您于收到本知会函后10天内到我公司秀安分公司办理合约解除手续，若您不前来办解约手续，则我公司及卖方将保留追究您法律责任的权利。2010年2月6月，杨某乙(甲方)与卫国(乙方)签订一份《关于解除购房某同的协议》，约定，原甲方拟向乙方购买皇龙新城X栋l单元XB号住房，并通过“美林房某”中介公司签有购房某议，且交了x元订金。现由于甲方原因解除美林房某中介所签订的购房某同，经双方当事人协商，达成以下协议：一、原双方通过中介公司签订的购房某同，自本协议订立之时，自行作废。二、原甲方交给乙方x元的定金，甲乙双方同意扣除8000元作为给乙方经济补偿，乙方退还2000元给甲方。三、如甲方与第三方发生经济责任纠纷与乙方无关。2010年6月12日，杨某乙诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：南宁市X路X号皇龙新城l号楼X单元XB号房某第三人卫国向广西南宁皇龙居某地产开发有限公司购买的商品房，第三人已取得该房某的钥匙，但尚未取得该房某的所有权证。还查明：2008年4月14日，南宁市工商行政管理局注册号（略）x(1—1)企业法人营业执照，名称：广西新域美林房某置业有限公司。法定代表人：冯小泉。注册资金：人民币200万元。经营范围：房某营销策划，房某产商品交易、居某、行纪、代理、房某产信息咨询，建筑装饰工程；园林、绿化工程；国内贸易。以上事实有《房某买卖及居某合约》、《商品房某卖合同》、中国银行消费交易凭证、《关于解除购房某同的协议》、《知会函》、《服务收费承诺书》以及庭审笔录予以证明。
一审法院审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，“居某人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居某人的报酬没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居某人的劳务合理确定。因居某人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居某人的报酬。”并根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，居某人即新域美林公司根据杨某乙及卫国的委托，给双方提供房某交易服务，并亲自带杨某乙到现场考察待出售的房某，在买方(杨某乙)和卖方(卫国)协商一致的情况下，三方签订的《房某买卖及居某合约》符合上述法律规定，且签订该合约的主体合格，是当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律的规定，属有效合同。在杨某乙与卫国签订的《关于解除购房某同的协议》中，已经明确该合同之所以无法履行是由于杨某乙的原因。根据合同约定，买方不依约购买该物业的，则视为买方根本违约，本合同自动解除，卖方支付给经纪方的中介服务费由买方承担，同时卖方有权没收买方已付的定金，且卖方有权将该物业另行出售。合同还约定，经纪方在买卖该物业时已经为买卖双方提供了居某中介服务，并已促成本合约的签订，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付中介服务费，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费不予退还。鉴于新域美林公司在本案中已履行了中介服务，并促成本合约的签订，杨某乙没有理由要求新域美林公司退还已收取的中介服务费x元，对杨某乙的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，遂判决：驳回杨某乙的诉讼请求。案件受理费275元，由杨某乙负担。
上诉人杨某乙不服上述判决，向本院上诉称：一、一审判决认定三方签订的《房某买卖及居某合约》内容没有违反有关法律规定，属有效合同是错误的。因售房某卫国未取得房某所有权证，其出卖房某的行为属于无权处分行为，另外，未取得所有权证的房某依法也属于禁止买卖的标的物，因此，三方签订的《房某买卖居某合约》中关于房某买卖部分的内容，明显违反了有关法律规定，应认定为无效。根据新域美林公司出示的证据显示，涉案房某为开发商与广西卷烟厂定向开发与销售，不是普通意义上的商品房，为“集资房”性质。并且，卫国以该房某作为抵押担保向银行申请了贷款，银行是该房某的抵押权人，卫国出卖房某的行为也未取得抵押权人的同意。二、一审判决错误地认定“合同之所以无法履行是由于杨某乙的原因”及“新域美林公司在本案中已履行了中介服务，并促成本合约的签订”从而判决新域美林公司不退还杨某乙支付的中介费是错误的。事实上，新域美林公司作为经纪人不仅违法居某，而且也未能完全履行居某义务，本案不能认定为居某已成功。l、新域美林公司促成的是一桩无效的房某买卖，不应取得任何报酬。2、《房某买卖及居某合约》是新域美林公司提供的格式合同，该合约第六条第l款约定的内容来看，明显是新域美林公司为了免除自身责任而预先设置的格式条款。在签订《房某买卖及居某合约》时，新域美林公司没有向杨某乙履行提示和说明的义务，故该格式条款属于可撤销条款。3、杨某乙与卫国签订的《关于解除购房某同的协议》中，虽有“现由于甲方原因解除美林房某中介所签订的购房某同”的表述，但事实上是由于新域美林公司、卫国的过错所导致。杨某乙完全是由于急于拿回部分房某定金而做出的让步。4、杨某乙未能最终实现取得房某物权的交易目的，是由于新域美林公司的过错和违法行为所导致的。杨某乙委托新域美林公司提供居某服务的目的很明确，是为最终取得涉案房某的物权，而新域美林公司负有的重要义务是负责协助跟进有关买卖过户等手续，直到该买卖完成为止。新域美林公司主张已促成了合同的成立，即完成了居某义务是错误的。只要房某最终未完成过户到杨某乙名下，则不能认为新域美林公司的居某义务已完成。其次，新域美林公司促成买卖双方签订《房某买卖及居某合约》，其行为本身不但违反了《城市房某产管理法》，而且，合同签订至今卫国也未取得房某所有权证书，导致该合约房某买卖部分的内容因不符合《合同法》相关规定而自始无效，且无法履行，新域美林公司的居某服务不能视为已经完成。再次，在《房某买卖及居某合约》签订时，虽然杨某乙知道卫国暂时未取得房某所有权证，但新域美林公司告知杨某乙，卫国在7个工作日内便可以办理好房某证，并可以与杨某乙办理房某权属转移登记，杨某乙基于对新域美林公司的信赖，便同意签订了《房某买卖及居某合约》，杨某乙最终没能实现交易的目的，与新域美林公司的虚假陈述有直接关系，新域美林公司具有不可推卸的责任。最后，新域美林公司作为一家有资质且经验丰富的房某中介公司，在提供中介服务的过程中，未尽到居某人应当具有的普通注意义务，未将有关订立合同的事项全面向杨某乙如实报告，特别是不向杨某乙明确告知不得就“未依法登记领取权属证书的”房某进行交易的禁止性规定，也不向杨某乙明示该种违法交易带来的后果及风险，因此，新域美林公司的行为也违反了《合同法》规定的义务。综上所述，新域美林公司促成的房某买卖合同为无效合同，同时，也因为新域美林公司的过错，导致杨某乙最终也未实现交易目的，新域美林公司应将收取的x元中介服务费退还。恳请二审法院依法查明事实，公正判决，支持杨某乙的上诉请求。
被上诉人新域美林公司答辩称：1、本案合同是有效的。根据物权法第15条的规定，虽然一审判决中一审第三人卫国未取得房某证，但现已经办好房某证了；2、根据双方在签署的房某买卖居某合同第13条第2点的约定，导致合同没有继续履行完全是杨某乙单方面解除合同引起；3、根据合同法第426条规定，新域美林公司有权收取杨某乙的中介服务费。杨某乙主张新域美林公司没有协助双方办理过户手续，但该责任完全是因为杨某乙没有依约购买房某。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、二审诉讼费由杨某乙承担。
一审第三人卫国陈述称：1、双方签订买卖合同时是双方的真实意思表示，卫国不存在欺诈行为。合同中已写清涉案房某没有办房某证，等办好后再交由中介进行交易；2、涉案房某不是集资建房某福利房，其是团购的商品房，于2008年5月20日签订房某买卖合同。涉案房某没有向银行办理贷款抵押。虽然在签订合同时没有取得房某产权证，但房某于签订买卖合同第二天即2008年5月21日已在房某交易中心登记备案。
二审期间一审第三人卫国向本院提交了以下证据：1、邕房某证字第x号《房某所有权证》一本；2、南宁市房某产权交易中心开具给卫国的《商品房某卖合同登记备案证明》；3、南宁市X区地税局开具给卫国的《销售不动产统一发票》一张。上述证据以证明本案买卖的房某是商品房某非市场运作房，且卫国已经领取了房某证并缴纳了相关的费用，不存在该房某揭抵押的事实。
上诉人杨某乙及被上诉人新域美林公司对卫国在二审中提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
鉴于当事人对上述证据均无异议，本院据此作为定案的依据。
上诉人杨某乙及被上诉人新域美林公司除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据，本案当事人对一审已查明的事实均无异议，本院直接予以确认。
二审另查明：本案买卖房某于2008年5月21日在南宁房某交易中心登记备案，一审第三人卫国亦于2010年9月27日领取了《房某所有权证》。
本案争议的焦点是：杨某乙要求新域美林公司退还中介服务费x元有何事实和法律依据
本院认为：居某合同是居某人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案杨某乙、新域美林公司及卫国三方签订的《房某买卖及居某合约》是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方之间的居某合同依法成立后，均应按照诚实信用的原则全面履行合同。依据我国的相关法律规定居某人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬，而合同是否履行完毕以及之后是否解除，均不影响该报酬的支付。杨某乙与新域美林公司及卫国签订的《房某买卖及居某合约》对房某的基本信息、房某、房某支付方式等主要内容进行了约定，该协议具备买卖合同的基本形式，买卖合同已成立，故新域美林公司的居某事项已经完成，杨某乙应按《服务收费承诺书》的约定，向新域美林公司支付佣金。杨某乙上诉称新域美林公司未尽告知义务，售房某卫国未取得房某所有权证，其出卖房某的行为属于无权处分行为，且该房某是集资房，已向银行贷款，银行是房某的抵押权人，卫国出售该房某并未取得银行的同意，因此房某买卖合同是无效合同。本院认为，杨某乙与新域美林公司、卫国签订合同前曾二次看房，对涉案的房某的状况已经了解，根据现有证据显示，新域美林公司已经促成杨某乙与卫国签订《房某买卖及居某合约》，而该合同中对于涉案房某产权证的办理也做出约定，且卫国已提交了付清全部购房某的凭证及签订《房某买卖及居某合约》时，涉案房某已在房某部门作了备案登记的证据，因此，新域美林公司并未隐瞒涉案房某的基本情况。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。杨某乙上诉认为新域美林公司促成的涉案房某是无产权证无处分权的房某，买卖合同无效，新域美林公司未促成交易，不应收取中介服务费x元的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。至于合同约定新域美林公司负有协助跟进有关买卖过户等手续，直到该买卖完成为止的义务，由于杨某乙与卫国签订了《关于解除购房某同的协议》，该协议已经明确解除《房某买卖及居某合约》，且该合同的解除主要原因在于杨某乙。根据合同约定，买方不依约购买该物业的，则视为买方根本违约。在杨某乙与卫国自行解除合同后，则新域美林公司不再存在协助跟进有关买卖过户等手续义务。杨某乙上诉以新域美林公司未履行协助跟进有关买卖过户等手续义务，且涉案房某为市场运作房，不能上市交易等理由，均无事实依据，本院不予采信。新域美林公司已履行了中介服务，并促成了合约的签订，杨某乙应依约向新域美林公司支付中介服务费x元。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人杨某乙上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元，由上诉人杨某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长孙曹文
审判员汪秋红
代理审判员陈志强
二○一一年三月十八日
书记员王志颖
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