重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）渝一中法民终字第x号
上诉人（原审被告）：周某，女。
委托代理人：梁某，重庆市某法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：王某，男。
委托代理人：伍某，重庆某律师事务所律师。
委托代理人：张某，重庆某律师事务所律师。
原审被告：龙某，男。
委托代理人：黄某，重庆市某法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：中国某某银行股份有限公司重庆分行。
法定代表人：刘某，该行行长。
委托代理人：徐某，男，中国某某银行股份有限公司重庆分行员工。
上诉人周某与被上诉人王某、原审被告龙某、原审第三人中国某某银行股份有限公司重庆分行房屋买卖合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年6月3日作出（2011）沙法民初字第X号民事判决，周某不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年8月29日对本案进行了询问。上诉人周某的委托代理人梁某，被上诉人王某及其委托代理人伍某、原审被告龙某的委托代理人黄某、原审第三人中国某某银行股份有限公司的委托代理人徐某参加了询问。2011年10月19日，本院再次对本案进行了二审询问，被上诉人王某及其委托代理人伍某、原审第三人中国某某银行股份有限公司的委托代理人徐某参加了询问，上诉人周某及原审被告龙某无正当理由未到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：诉争房屋位于重庆市X区X街X号X号楼X-X号。2008年10月23日，周某与重庆融辉房地产有限公司签订重庆市商品房买卖合同，由周某购得该房屋，房屋总价款为x元，其中x元由周某向第三人办理抵押按揭。2009年9月24日，王某与周某签订二手房买卖合同，由周某将诉争房屋出售给王某。合同约定房屋交易价格为x元，王某应于2009年11月20日前分四次支付定金及房款6万元，过户之日支付余款3700元，银行按揭款由王某每月按期支付。合同还约定由王某交缴大修基金后自行接房，双方于房产证正式下来之后的第一个房交会办理过户手续。合同签订后，王某依约向周某支付房款6万元。2009年10月15日，王某在缴纳大修基金后办理该房屋的接房手续，并在装修后实际使用至今。2009年9月起，王某每月按期代周某向第三人中国某某银行股份有限公司重庆分行缴纳按揭款。2010年10月15日，诉争房屋办理物权登记，在其房地产权证上记载的权利人为周某。至今，王某与周某未就诉争房屋办理权属转移登记。另查明，周某与龙某系夫妻关系，诉争房屋系周某在婚姻关系存续期间购买。审理中，王某自愿放弃要求周某支付违约金3万元的诉讼请求。
一审原告王某诉称：2009年9月24日，王某与周某签订二手房买卖合同，约定周某将其位于沙坪坝小龙某正街X号X号楼X-X号房屋出售给王某。因合同签订时，该房屋尚未办理产权证，且该房屋在第三人处办理了抵押按揭。王某与周某约定由王某每月支付银行按揭，在房产证正式下来后第一个房交会上过户。合同签订后，王某按约支付房款6万元，并逐月按期支付银行按揭款。王某已实际接房装修使用，并交纳大修基金。2010年11月底，该房屋房产证已办下来。但周某拒绝办理银行解押及房屋过户手续，故诉至法院，请求判令周某继续履行合同义务，将房屋过户到王某名下，由王某向第三人代还按揭款；周某支付王某违约金3万元；诉讼费、律师费由周某承担。
一审被告周某辩称：周某在房产证办下之前通知王某前来办理过户和转按揭手续，但王某未理睬，且王某没有履行合同约定的付清价款的义务，故王某违约在先，应当驳回王某的诉讼请求。
一审被告龙某辩称：龙某与周某系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产。在龙某不知情的情况下，周某将房屋卖给王某，且未经第三人同意，故二手房买卖合同无效，应当驳回王某的诉讼请求。
一审第三人中国某某银行股份有限公司重庆分行辩称：认可王某与周某之间签订的二手房买卖合同，但该合同与第三人没有关系。如果法院判决由王某代周某向第三人清偿按揭款项，第三人可以接受。在法院判决二手房买卖合同有效，且王某代偿贷款时，第三人愿意配合办理解抵押手续。
一审法院认为，我国不动产实行所有权登记制度，房地产权证是证明房屋所有权人的唯一合法凭证。现诉争房屋明确登记在周某名下，故该房屋之法定公示权利人为周某无疑。龙某作为周某的配偶，并不当然对周某之财产享有共有权利。即使龙某对该房屋享有共有权利，王某在交易过程中亦无义务对周某的婚姻情况或他人是否对房屋享有隐名份额进行审查。在王某已支付合理对价的情况下，应视其买卖行为出于善意而对此予以保护。另外，王某于2009年10月15日接房装修后，实际占有使用该房屋并代周某交纳银行按揭款至今已长达一年有余，龙某辩称对此房屋交易情况不知情明显与常理不相符，故其抗辩理由不能成立。庭审中，第三人中国某某银行股份有限公司重庆分行作为抵押权人明确表示对王某与周某签订的二手房买卖合同予以认可，符合抵押物转让的法定条件。故龙某辩称未经抵押权人同意，买卖合同无效的抗辩理由不能成立。周某虽辩称已通知王某办理过户及办理转按揭手续，但未举示证据证明，对其辩解理由本院不予采信。综上，王某与周某签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。对王某要求被告履行合同，协助办理房屋权属转移登记的诉讼请求，一审法院予以主张。对于王某提出代周某清偿诉争房屋的按揭贷款，以消灭诉争房屋上的抵押权的请求。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定：“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”，故对王某的该项请求依法予以主张。对于王某请求周某承担律师费的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予主张。据此，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告周某、被告龙某在本判决生效之日起10日内协助原告王某办理重庆市沙坪坝小龙某正街X号X号楼X-X号房屋的房地产权属转移登记。二、由原告王某代被告周某向第三人中国某某银行股份有限公司重庆分行清偿重庆市沙坪坝小龙某正街X号X号楼X-X号房屋的抵押贷款。三、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费550元（原告已预交275元），保全费1120元（原告已预交），共计1670元。由原告王某负担500元，由被告周某、龙某负担1170元。被告周某、龙某负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告王某895元，向本院交纳275元。
周某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销重庆市X区人民法院（2011）沙法民初字第X号民事判决书第一、二项，依法改判。二、诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：原审法院认定事实不清，定性不准确。周某对房屋买卖合同的真实有效性无异议，但关键是该合同的先后履行问题，合同第五条第（四）项明确规定“甲乙双方约定在双方过户之日前乙方第四次付款人民币3700元付与甲方”，第十三条约定“双方约定房产证正式办下来的第一个房交会上户”。这两项约定构成了法律上规定的先后履行顺序和附条件生效的合同要件。该房产权证为2010年10月15日办理，期间正好为2010年重庆市秋季房交会活动期间，王某没有履行合同义务。在2011年2月10日，王某起诉周某要求履行合同。周某没有违约行为，而是在履行法律规定的先履行抗辩权。故，周某请求撤销一审判决第一、二项，依法予以改判，对一审判决第三项无异议。
被上诉人王某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
原审原告龙某陈述称：同意周某的上诉意见，请求法院依法撤销一审判决第一、二项，并依法予以改判，对一审判决第三项无异议。
原审第三人中国某某银行股份有限公司重庆分行陈述称：一审认定事实清楚，适用法律正确。第三人认可周某与王某之间签订的二手房买卖合同，同意由王某代周某向第三人清偿按揭贷款。
在二审中，王某表示愿意支付房屋尾款3700元。周某表示不愿意接受房屋尾款3700元，亦不愿意协助王某办理过户手续。
二审中查明：一、周某申请办理讼争房屋的权属登记的业务受理日期是2010年11月11日，产权证登记日期是2010年11月15日，2011年5月17日周某委托龙某领取讼争房屋产权证的复印件。
二、2011年6月16日，周某以王某负有先付款义务却逾期支付购房款，违反合同约定为由向重庆市X区人民法院提起诉讼，要求解除与王某签订的房屋买卖合同并由王某承担违约责任。重庆市X区人民法院经过审理，认定王某没有逾期付款的违约行为，判决驳回了周某的诉讼请求。周某针对该案未上诉，该案现已发生法律效力。
三、在二审诉讼中，王某同意代周某向中国某某银行股份有限公司重庆分行将尚未还清的房屋按揭贷款本息予以一次性付清，以解除争议房屋上存在的抵押权。王某为此在中国某某银行股份有限公司处开设了帐号为（略）的银行账户，截止2011年10月16日，该账户余额为x.12元。
四、原审第三人中国某某银行股份有限公司重庆分公司当庭陈述，如果法院认定王某与周某之间的房屋买卖合同有效，并判决由王某代周某向原审第三人一次性清偿按揭款项，原审第三人可以接受，并无异议。
五、2011年10月18日，王某向周某的账户（帐号为：（略））支付3700元购房尾款。
上述事实有当事人陈述，业务受理单，重庆金辉锦江物业服务有限公司诺丁阳光物业服务中心出具的证明，房屋产权证复印件，（2011）沙法民初字第X号民事判决书，户名为王某（帐号（略））的中国某某银行存折，借记卡存（取）款回单等证据在卷为凭，足以认定。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同义务。合同签订后，王某为讼争房屋支付了合理对价，并已经履行了大部分的付款义务，周某负有协助王某办理房屋过户登记的义务。一、关于王某提出代周某向中国某某银行重庆分行清偿讼争房屋的按揭贷款，以消灭争议房屋上的抵押权的请求问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在二审诉讼中，王某表示愿意代周某清偿债务以消灭抵押权，并已经将解除讼争房屋抵押权所需的费用存于原审第三人可以扣划的账户上；原审第三人中国某某银行重庆分行亦表示，如法院认定王某与周某签订的房屋买卖合同有效并判决由王某代周某向其清偿讼争房屋的抵押贷款，中国某某银行重庆分行并无异议。故，王某请求代周某向中国某某银行重庆分行清偿讼争房屋的抵押贷款，并无不当。待王某向中国某某银行重庆分行代偿讼争房屋抵押贷款相关的全部款项后，中国某某银行重庆分行及周某、龙某应当及时协助王某办理讼争房屋的抵押权注销登记手续。二、关于周某提出的王某应先付款后过户的先履行抗辩权的问题，在已生效的（2011）沙法民初字第X号民事判决书中，重庆市X区人民法院经过审理，认定王某没有先履行义务，亦没有逾期付款的违约行为，判决驳回了周某的诉讼请求。而周某在本案中未举示王某怠于履行付款义务致使合同不能正常履行的证据，故周某提出的先履行抗辩权没有事实和法律基础。据此，周某的上诉理由不能成立，故其上诉请求本院不予支持。三、原判关于解除抵押权与办理房屋过户手续的时间先后顺序认定不当，周某、龙某应当在王某代周某向中国某某银行重庆分行清偿完毕讼争房屋的抵押贷款，并协助王某办理讼争房屋的抵押权注销登记手续之后，协助王某办理讼争房屋的房地产权属登记手续。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市X区人民法院（2011）沙法民初字第X号民事判决第二、三项；
二、变更重庆市X区人民法院（2011）沙法民初字第X号民事判决第一项为：周某、龙某在王某代周某向中国某某银行重庆分行清偿完毕重庆市沙坪坝小龙某正街X号X号楼X-X号房屋的抵押贷款之日起30日内协助王某办理重庆市沙坪坝小龙某正街X号X号楼X-X号房屋的房地产权属转移登记。
一审案件受理费550元，保全费1120元，共计1670元，由王某负担100元，由周某、龙某负担1570元。二审案件受理费550元，由上诉人周某负担。
本判决为终审判决。
审判长许小波
代理审判员邓山
代理审判员张薇
二○一一年十一月一日
书记员胡毓
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