原告黄某甲。
法定代理人黄某乙。
委托代理人甘某丙。
被告蒙某。
委托代理人陆某某。
第三人吕某。
第三人甘某丁。
原告黄某甲诉被告蒙某、第三人吕某、甘某丁参加诉讼的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月1日受理后，依法由审判员廖国伟适用简易程序，于2011年1月24日公开开庭进行了审理。书记员李杏担任记录。原告黄某甲及其法定代理人黄某乙、委托代理人甘某丙，被告蒙某的委托代理人陆某某，第三人吕某、甘某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某甲诉称，宾阳县X镇X街X号房屋（以下简称X号房屋）是原告父亲黄某乙与第三人甘某丁共同出资向原武陵农业银行购买，各占1/2。2008年12月23日，原告父母协议离婚，约定父亲黄某乙将享有的X号房屋的1/2产权分割给母亲蒙某和原告所有，原告及原告的姐姐由母亲蒙某抚养，父亲黄某乙支付10万元抚养费。2010年1月15日，蒙某及原告向宾阳县人民法院起诉，请求黄某乙协助办理房屋土地使用权过户手续。宾阳县人民法院经审理作出（2010）宾民一初字第X号民事判决书，判决黄某乙协助蒙某、黄某甲办理X号房屋的土地使用权人登记变更手续，判决生效后，被告蒙某到土地部门将X号房屋的土地使用权人由甘某丁、黄某乙变更为甘某丁、蒙某、黄某甲。2010年6月9日，被告蒙某未经原告及原告父亲黄某乙的同意，与第三人吕某签订《房屋转让协议》，将X号房屋的341.90平方米土地使用权以x元的价格转让给第三人吕某。原告出生于X年X月X日，未满15岁，属无完全民事行为能力人，虽然父亲黄某乙与母亲蒙某已经离婚，但父亲黄某乙仍然是原告的法定监护人，蒙某作为原告的监护人之一，无权转让属于原告名下的共有房产，第三人吕某明知黄某乙是原告的父亲，而未经黄某乙同意就购买未成年人黄某甲的房屋，不符合法律规定，因此，被告蒙某与第三人签订的《房屋转让协议》全部无效，请求判令第三人吕某将购买的房屋返还给原告。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《房屋转让协议》，用以证明蒙某未经黄某甲同意，以黄某甲名义向第三人吕某低价出卖争议房屋；离婚协议书，用以证明原告父母已于2008年12月23日协议离婚；3、宾阳法院（2010）宾民一初字第X号民事判决书，用以证明法院依法判决黄某乙协助蒙某、黄某甲办理X号房屋过户手续；4、户籍登记证明，证明原告出生于X年X月X日，X号房屋转让时未满15周岁。
被告蒙某辩称，答辩人与原告各享有X号房屋及土地的1/4份额，另1/2的份额为第三人甘某丁享有。2010年6月9日，答辩人和原告在征得甘某丁同意的基础上，将属于原告和答辩人共有的份额转让给第三人吕某，房屋的转让价格也是合理的。虽然在房屋转让时原告未满15周岁，但其已经具备了独立处理民事行为能力。因为原告的父亲黄某乙在与答辩人离婚后，没有履行给付抚养费的义务，致使答辩人与原告生活困难，转让房屋是原告提出的,在签订房屋转让协议及办理产权变更登记时原告均到场自主签字。转让房屋所得的款项全部用于原告的生活所需，答辩人没有损害原告的合法权益。转让房屋是原告自己的决定，并且转让后原告一直没有向答辩人提出任何异议或悔意，提起本案诉讼并非原告的本意，而是原告的父亲黄某乙借原告的名义提起的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告蒙某没有向法庭提供证据。
第三人吕某述称，第三人没有恶意购买被告蒙某和原告黄某甲享有的X号房屋份额，购买是原、被告和第三人协商达成，并经X号房屋另一所有权人甘某丁在场签订协议的，购买价格合理、行为合法，且办理了权属变更登记，过后原告也未提出异议，综上，请求法院确认第三人与原、被告的X号房屋买卖行为合法有效，驳回原告的诉讼请求。
第三人吕某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《国有土地使用权转让合同》，用以证明X号房屋原土地、房屋属于中国农业银行宾阳县支行所有，于2006年12月14日通过拍卖的形式以x元的价格转让给第三人甘某丁及黄某乙；2、《土地使用权转让协议》、宾国用（2010变）第X号土地使用权证、《收条》，用以证明原、被告将其享有X号房屋的份额（占地面积341.90平方米）以x元的价格转让给第三人吕某，并办理了土地使用权变更登记手续。
第三人甘某丁述称，本人意见与第三人吕某的陈述意见一致。
第三人甘某丁没有向法庭提供证据。
经过开庭质证，被告蒙某及第三人吕某、甘某丁对原告提供的证据1、证据2、证据3的真实性无异议，但认为房屋是经原、被告一致同意，并以市场价格转让的，房屋转让合法有效；原告对第三人吕某提供的证据1、证据2的真实性无异议，但认为X号房屋转让未经得原告的同意，而且房屋的转让价格低于市场价，转让行为无效；被告及第三人甘某丁对第三人吕某提供的证据均无异议。本院认为，结合《土地使用权转让协议》及被告蒙某写的收条，房屋转让价格应为x元,原告主张该价格低于市场价，因无证据证明，对其主张不予采信；不动产权属应以登记为准，X号房屋土地经当事人转让，并已到相关部门办理了土地的权属变更登记，原告主张房屋转让无效的理由不成立，本院不予采信
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告黄某甲的母亲为被告蒙某，父亲为黄某乙。X号房屋为前后三层楼房，中间有瓦房7间，原为中国农业银行宾阳县支行武陵营业所的办公场所，所有权人为原中国农业银行宾阳县支行,占地面积683.80平方米，已办理国有土地使用证，证号为宾国用（2006变）第X号，但未办理房产证。2006年12月14日第三人甘某丁与黄某乙以x元的价格通过公开竞拍购得该房地产（包括土地、地上建筑物及附着物），各占1/2，随后将土地使用权人变更为甘某丁、黄某乙，国有土地使用证号为宾国用（2007变）X号。2008年12月23日原告父母黄某乙与蒙某因感情破裂协议离婚，约定黄某乙将享有的X号房屋的份额归蒙某、黄某甲所有;黄某甲、黄某甲萍由蒙某抚养，黄某乙一次性给付抚养费x元。因黄某乙没有按照离婚协议约定办理X号房屋权属变更登记及支付x元抚养费，2010年1月15日蒙某将黄某乙诉至本院，请求判令黄某乙协助变更X号房屋土地使用权人为甘某丁、蒙某、黄某甲及支付x元抚养费，本院经追加黄某甲为原告并于2010年3月15日作出（2010）宾民一初字第X号民事判决书，判令黄某乙一、协助蒙某、黄某甲办理X号房屋的土地使用权人登记由甘某丁、黄某乙变更为甘某丁、蒙某、黄某甲；二、向蒙某支付抚养费x元。该判决生效后，蒙某、黄某甲据此到土地登记部门进行变更登记，并办理了宾国用（2010变）第X号土地使用权证，土地使用权人为甘某丁、蒙某、黄某甲。2010年6月9日，在第三人甘某丁见证下，以原告黄某甲、被告蒙某为转让方，第三人吕某为受让方，签订土地使用权转让协议，约定蒙某、黄某甲将X号房屋占地面积为341.90平方米的土地以x元的价格转让给吕某；转让方协助受让方办理土地使用权过户手续，费用由受让方承担等。转让方蒙某、黄某甲、受让方吕某、见证人甘某丁分别在土地使用权转让协议上签名、捺手印，随后一同在当地一餐馆就餐。2010年7月8日被告蒙某在收到吕某的x元购房款后出具了收条并交吕某收执。为了在办理过户登记手续时少交纳相关税费，吕某向土地部门出具了另一份转让价格为x元的房屋转让协议，对该房屋转让协议，被告蒙某、第三人甘某丁无异议，但原告黄某甲的签名及手印并非原告本人所为。2010年7月13日土地登记部门将97房屋土地使用权人变更为甘某丁、吕某，土地使用证号为宾国用（2010变）X号。2010年12月1日，原告以其属未成年人，被告蒙某在未经原告及其父亲的同意，与第三人吕某签订的房屋转让协议无效为由，请求第三人吕某将购买的房屋返还原告。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2010年6月9日以原告黄某甲、被告蒙某为转让方，第三人吕某为受让方签订的《土地使用权转让协议》，约定将原告黄某甲及被告蒙某享有的X号房屋占地面积341.90平方米的土地使用权以x元转让给第三人吕某的行为，虽然签订协议时原告未满15周岁，但其于整个转让过程自始至终在场，并与对其行使直接监护权的母亲在协议转让方栏签名、捺手印，根据原告该年龄段的认知力，第三人吕某有理由相信该转让行为是原告的真实意思表示，因此，本院确认该《土地使用权转让协议》合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当办理登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。原告无证据证明转让价格低于市场价格和转让存在恶意，且转让的土地使用权已经办理了权属变更登记，第三人吕某已依法取得了蒙某、黄某甲原享有的X号房屋土地使用权的份额。因X号房屋至今未办理房产登记，当事人签订的是土地使用权转让协议也未对土地上的建筑物进行特别约定，故蒙某、黄某甲原享有X号房屋的建筑物的份额也随土地使用权转让一并处分。综上，原告认为被告与第三人吕某签订的《土地使用权转让协议》无效，要求第三人吕某返还X号房屋的诉求，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定判决如下：
驳回原告黄某甲的诉讼请求。
案件受理费2025元，减半收取1012元，由原告黄某甲负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员廖国伟
二○一一年二月十六日
书记员李杏
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