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李某某与顾某、宋某某买卖合同纠纷案

时间:2004-03-23  当事人:   法官:   文号:(2003)虹民一(民)初字第5001号

上海市虹口区人民法院

民事判决书

(2003)虹民一(民)初字第X号

原告李某某,女,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人孙红林,上海市申房律师事务所律师。

委托代理人陈晶,上海市申房律师事务所律师。

被告顾某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

被告宋某某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人姚某某(系被告宋某某女婿),男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

原告李某某与被告顾某、宋某某买卖合同纠纷一案,本院于2003年12月26日受理后,依法由代理审判员张扬独任审判,公开开庭进行了审理。原告李某某、委托代理人孙红林,被告顾某,被告宋某某及委托代理人姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称,2000年5月复旦大学将本市X路X弄X号X室房屋分给了其与被告顾某,经人介绍,顾某的同事姚某某的岳父即被告宋某某想买房子,于是双方就系争房屋的买卖事宜进行了协商,在签协议时原告表示不同意转让该房屋。后来被告顾某对她说既然不同意转让系争房屋那就借给宋某某住,要不房子也是空着,于是仅同意将系争房屋借给被告宋某某居住。2001年2月22日,原告和被告顾某与复旦大学签订了《上海市公有住房出售合同》,将系争房屋购买下来,并于2001年8月15日办理了产权证。近日,其考虑儿子大了,准备将现在住的房子和系争房屋卖了再买一套面积大些的房子,被告顾某才告知其已将系争房屋卖给被告宋某某了。原告认为系争房屋是夫妻共有财产,被告顾某在未取得原告同意的情况下,私自将系争房屋转让给宋某栋的行为无效。另外,两被告是在2000年签订的协议书,而系争房屋的房产证是2001年办出来的,也就是说被告顾某在签协议时并不具备出卖人的资格,故要求确认两被告所签订的协议无效。

被告顾某辩称,其与原告李某某是夫妻,是经人介绍认识被告宋某某的代理人姚某某的。与宋某某签订买卖房屋协议是未经原告李某某同意,曾对李某某说房子是借给宋某某的。

被告宋某某辩称,系争房屋是复旦大学分配给教职员工的,与顾某签订协议是2000年5月5日,房子是5月10日拿到的。当时房屋的价格按每平方米3,100元计算是原告李某某与顾某商量并确定的。在签协议之前其已付了5000元定金。签协议当天原告李某某也在场,当时他们提出要提价,我说如果不履行协议,你们要双倍返还定金,于是原告和被告顾某在商量好了之后,顾某和我签订了买卖房屋协议。之后,被告顾某一直拖延不按协议去办理房屋产权过户手续。对于房屋的买卖原告李某某是知道的。我们买房之前是住在三室一厅房子里的,不存在我们去借他房子的说法。而且我们对房屋已进行了装修并已实际入住。本案的协议是对期待利益的处分,一旦实现,就合法有效。

经审理本院认定,原告李某某与被告顾某系夫妻关系。2000年5月复旦大学将本市X路X弄X号X室分配给了李某某与顾某夫妇。经人介绍,两被告于2000年5月5日签订买卖该房《协议书》。协议主要约定该房屋每平方米3,100元,总房款为230,671元。还约定房屋余款15,000元待办理正式房屋(过户)手续时结清。协议第五条约定“房屋应是凉城八街坊中三楼、四楼之二室户房。如届时已无前述范围房屋可选,则甲方退还乙方所付定金人民币五千元,本协议不生效。”2000年5月23日被告宋某某向顾某支付房款170,000元,2000年9月21日支付40,671元,连同签订协议书签订之日宋某某交付顾某的购房定金5,000元,被告宋某某共支付购房款215,671元。2000年5月被告顾某在领取该房屋钥匙后即交付给被告宋某某入住,宋某某将房屋装修后居住至今。

2001年2月22日复旦大学与顾某、李某某夫妇签订了《上海市公有住房出售合同》,两夫妇购买了该房屋。并于2001年8月15日取得该房屋产权证。2003年1月15日被告顾某给被告宋某某的代理人姚某某出具函称:“…因涉及到复旦货币分房政策,未办过户手续,待政策落实后,再具办过户手续.具体细节双方再行协商。”2003年12月21日原告李某某给被告宋某某函件称:“…近日获悉顾某在未经我本人同意的情况下将该房屋转让给你并签订了协议书。我认为你们之间的转让行为已侵害了我的合法权益,故希望你们能够终止协议,否则我将通过法律途径来维护自己的合法权益。”原告李某某遂于2003年12月26日起诉来院要求判令两被告签订的房屋转让协议无效,并承担本案的诉讼费。

上述事实,有《上海市公有住房出售合同》、《上海市房地产权证》、买卖房屋《协议书》、李某某出具的“函”、宋某某提供的收条、发票、顾某出具的“函”、见证人的某况说明、当事人的陈述等证据佐证,并经当庭质证,本院予以确认。

本院认为:2000年5月5日两被告签订的买卖房屋“协议书”是在复旦大学已将卖方顾某的名字公布在分房名单中,即将进入分配的阶段。也就是说原告李某某和被告顾某对本案争议的这套住房享有期待权益。双方订立的房屋买卖协议书第五条规定,如卖方的期待权不能实现,则“本协议不生效”,由此推定如卖方期待权实现,本协议应当生效。实际情况是卖方已取得本案争议住房的所有权,因此双方订立房屋买卖协议不违法。原告李某某以协议订立时卖方顾某不具有资格的主张不能成立。现有证据证实“协议书”是在双方磋商、修改的基础上签订的,签订协议书时原告李某某也在场。虽然李某某没在协议书上签字,被告宋某某有理由相信顾某在协议书上的签字能够代表他们夫妻的真实意思表示。因此,原告李某某诉称“顾某在没有取得原告同意的情况下私自将房屋转让”,是不符合事实的。该房屋在顾某将钥匙交付给被告宋某某之后,宋某某已将自己原居住房屋出售并对该房进行了装修,实际入住至今。直至2003年1月15日顾某仍书面表示同意“办过户手续”,因此,本案房屋买卖协议是双方当事人真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。本案系争房屋至今未办理过户手续的原因,是卖方的拖延行为造成的,双方应依法办理相关过户手续。根据“最高人民法院贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见”有关规定精神,本案的被告宋某某在善意、有偿取得该争议房屋的情况下,其合法权益应受到保护,故原告李某某的诉讼请求本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第八十九条之规定,判决如下:

原告李某某要求确认被告顾某与被告宋某某所签订的协议无效的诉讼请求,不予支持。

本案受理费5,960元,由原告李某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员张扬

二○○四年三月二十三日

书记员朱坚翀



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