广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
(2011)兴民一初字第X号
原告梁某。
委托代理人陈敦建，南宁市伟信法律事务所法律工作者。
委托代理人陈敦扬，广西胜涛律师事务所律师。
被告南宁购时尚商业管理有限公司。
法定代表人谢某，该公司总经理。
委托代理人欧阳卫明。
委托代理人栗占武，广西金益律师事务所律师。
原告梁某与被告南宁购时尚商业管理有限公司（以下简称购时尚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月29日受理后，依法组成由审判员陈玉萍担任审判长，与人民陪审员谭添芝和人民陪审员蒙炳帆组成的合议庭，于2011年1月18日公开开庭审理了本案。书记员莫雪花担任记录。原告梁某及其委托代理人陈敦建，被告购时尚公司的委托代理人欧阳卫明、栗占武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁某诉称：2010年5月17日，原、被告协商签订一份《临时商铺租赁合同》，约定购时尚公司将坐落于南宁市X路X号绿都锦江汇一层XX街户外X号临时商铺租赁给梁某，铺面用途为特色餐饮，租期从2010年6月1日起至2011年7月31日止，在合同甲方（即购时尚公司）的权利义务中还约定，甲方保证出租的商铺符合使用要求，确保乙方用水某电，负责安放桌椅设立公共服务区域内供承租人顾客的休息、消费区X区的卫生负责，租金5000元/月，清洁费250元/月，物业管理费50元/月，保证金x元，然而购时尚公司收取了上述费用后并不能实施有效管理，购时尚公司承诺的餐饮所需的桌椅从6月15日才搞好交付梁某使用，而且卫生不到位，经常不打扫卫生，卫生间既脏又臭，经常无法使用，导致铺面及公共场所部分脏、乱、差，供电不正常，经常性停电；从6月份至今，购时尚公司一直在梁某铺面旁搞施工装修、油某、灰尘满天飞，各种噪音不绝于耳。上述这种环境根本不符合餐饮的商铺使用要求，致使梁某无法正常营业，顾客望而生畏，客源稀少，给梁某的经营带来极大的影响和损失。梁某曾多次向购时尚公司提出整改要求，购时尚公司不但置之不理，10月份后更是要求梁某白天不准营业。由于购时尚公司没有依照合同的约定履行义务，已构成违约，梁某为此于2010年10月31日向购时尚公司提交要求退铺并退回保证金的报告书，要求解除合同，未果。梁某不得不起诉至法院，请求法院判令原、被告双方从2010年11月起解除《临时商铺租赁合同》。由于购时尚公司管理上的混乱，致使环境肮脏杂乱，加上购时尚公司在梁某铺面旁搞施工装修，灰尘、异味、噪音不绝，其提供的环境根本不符合餐饮的商铺使用要求，致使梁某无法正常营业，造成梁某损失，故请求法院判令购时尚公司退还梁某7月至10月的租金2万元。梁某在签订该合同时已交给购时尚公司保证金x元，该保证金不是定金，如果购时尚公司违约，不存在双倍返还的约定，因此，双方解除《临时商铺租赁合同》后，购时尚公司无任何理由和法律依据占有不还，为此，请求法院判令购时尚公司退还梁某保证金x元。综上所述，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《临时商铺租赁合同》；2、请求购时尚公司退还梁某7月至10月的租金2万元；3、购时尚公司退还梁某保证金x元。
原告梁某对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、《临时商铺租赁合同》，证明原、被告的合同关系；2、物业费及清洁费收据，证明梁某已交物业费、清洁费；3、租金收据，证明梁某交10月租金5000元；4、租赁保证金收据，证明梁某交租赁保证金x元和7至9月租金x元；5、要求退铺并退回保证金《报告书》，证明梁某要求退铺、解除合同；6、证人证言，证明梁某不能正常经营；7、照片，证明因购时尚公司装修不能正常经营；8、邮政查询证明，证明梁某通过寄挂号信给购时尚公司要求退铺；9、证人林某证言，证明梁某不能正常经营。
被告购时尚公司辩称：一、购时尚公司于2010年5月将铺位交付梁某使用至今，梁某请求退回租金完全是无理取闹，没有任何事实依据。2010年5月17日，购时尚公司与梁某签订《临时商铺租赁合同》，由梁某承租购时尚公司的一层当阳街户外商铺X号临时商铺，合同约定租赁期限为14个月。之后，购时尚公司将梁某承租的商铺交付梁某装修、使用。梁某于2010年11月下旬向购时尚公司提出退铺，购时尚公司答复按合同约定处理。根据合同第五条第5项：“乙方不得中途提出终止合同……”的约定，购时尚公司答复梁某不同意退铺。梁某承租购时尚公司的商铺且购时尚公司也将商铺按时交付其使用开展经营，梁某请求退回租金完全是无理取闹，没有任何事实依据。本案中不满足合同解除的条件，梁某要求解除合同没有依据。
二、梁某拖欠相关费用及租金，严重违反合同，梁某应承担违约责任，购时尚公司没有退还梁某租赁保证金的义务。同时，梁某应付清拖欠的租金及相关费用。购时尚公司与梁某签订《临时商铺租赁合同》第三条约定梁某应在每月10日前支付当月物业服务费及公共服务区域卫生清洁人工费，梁某承租的商铺从2010年7月起至今未将物业服务费及公共服务区域卫生清洁人工费交付购时尚公司，购时尚公司多次向其催交，但其拒不支付。且根据合同约定，梁某应于2010年10月25日前将2010年11月的租金交付购时尚公司，但梁某至今未支付；梁某亦未支付2010年12月、2011年1月的租金。购时尚公司多次向其催交，但其拒不支付。合同第三条约定，因梁某违约，购时尚公司没有退还梁某租赁保证金的义务。同时，梁某拖欠购时尚公司2010年11月至2011年1月租金x元理应向购时尚公司支付。且梁某应付清拖欠的物业服务费及公共服务区域卫生清洁人工费。根据以上事实和理由，请求人民法院依法驳回梁某的诉讼请求，以维护购时尚公司的合法权益。同时请求裁定梁某支付拖欠租金x元及相关费用2100元。
购时尚公司未提供证据。
经过开庭质证，被告购时尚公司对原告梁某提供的证据1～5、8的真实性无异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以采信。
被告购时尚公司对原告梁某提供的证据6、7、9有异议，认为：证据6、9证人证言不真实，两个证人不是梁某的员工也不是旁边铺面的工作人员，更不是天天去铺面，不能证明其所说的旁边铺面从6月装修到10月的事实；证据7照片没有注明拍摄时间和地点，不能反映原告租赁铺面的情况。本院认为：证据6、9证人证言能反映梁某所租赁的铺面旁边有铺面在装修的事实，本院对该事实予以采信，但由于证人证言内容不能证实装修行为是否购时尚公司所实施，故本院对此不予采信。证据7为现场照片，购时尚公司虽对此提出异议，但其未提供相反的证据予以反驳，故本院对此亦予以采信。
综合本案证据，本院查明以下法律事实：2010年5月17日，原告梁某（乙方）与被告购时尚公司（甲方）签订一份《临时商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于南宁市X路X号绿都锦江汇一层XX街户外广场X号临时商铺租赁给乙方作为经营使用，建筑面积约10平方米（含公摊），合同租期为14个月，从2010年6月1日起至2011年7月31日止，免租期2个月，即自2010年6月1日起至2010年6月30日，自2011年1月1日起至2011年1月31日，乙方租赁本合同约定之商铺的用途为特色餐饮，乙方不能私自改变租赁临时商铺的用途；租金支付：双方约定月租金金额为每月5000元，签订本合同时乙方向甲方交付首期三个月的租金x元，此后租金按月支付，提前7天交付下月租金，本合同约定租金为固定的，不因临时商铺面积多少而变化，物业服务费每月50元，签订本合同时乙方向甲方交付当月的物业服务费，此后每月10日前向甲方缴纳；公共服务区域卫生清洁人工费按250元/月计付，签订本合同时乙方向甲方交付当月费用，此后每月10日前向甲方缴纳；签署本租赁合同时乙方向甲方支付租赁保证金x元，以上保证金不能用以冲抵租金，保证金由甲方无偿、无息保管，乙方应在合同期满或双方按本合同有关条款终止本租赁合同（因乙方违约引起合同终止的除外）且乙方付清租金、水某、滞纳金及其他所有有关费用，持保证金收据办理相关退款手续，甲方在乙方办理退款手续的1个月内将保证金无息退还给乙方；甲方保证所出租的临时商铺符合使用要求，甲方不得无故终止或解除本合同，不得无故干涉乙方的经营活动，如因上述原因造成乙方经济损失，视为甲方违约，由甲方负责赔偿乙方的损失；租赁期间，在市政正常供电、供水某情况下，确保乙方的正常用电、用水；甲方安放桌椅设立公共服务区X区域内承租人顾客的休息、消费区X区域的卫生负责，该公共设施的维修及更新由甲方负责承担费用；乙方不得中途提出终止合同，如因乙方原因造成甲方经济损失，视乙方违约，由乙方负责赔偿甲方的损失；租赁期满，如乙方不继续承租，室内装修不可破坏，乙方可以搬走属于自己的设备设施；租赁期间，乙方须服从大厦物业管理公司、商业管理公司依法对大厦的统一管理，执行有关部门的相关规定，并自觉接受有关部门检查监督；水、电费由乙方向大厦物业管理公司交纳；在租赁期内，甲方应保证出租商铺的使用安全，该商铺及所属设施存在缺陷的维修责任，除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)，甲方提出进行维修须提前五日书面通知乙方，乙方应积极协助配合，乙方向甲方提出维修请求后，甲方确认确实需要维修的，应及时提供维修服务，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮及维护的义务；甲方应保证租赁商铺本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途单方终止合同退租的，乙方应按当年度租金5%额度向甲方支付违约金，如乙方提前半年时间向甲方书面申请提前退租的，经甲方同意后，乙方无须承担违约责任，也无须支付违约金。双方当事人还在合同中就其他事项作出约定。
2010年5月15日，梁某向购时尚公司交纳租赁保证金x元。2010年5月17日，梁某向购时尚公司交纳一个季度的租金x元。2010年6月1日，梁某向购时尚公司交纳物业服务费及清洁人工费共计300元。2010年9月30日，梁某向购时尚公司交纳租金5000元。
购时尚公司于2010年11月22日收到梁某寄出的《要求退铺并退回保证金报告书》，梁某在该报告中称“从6月1日合同正式生效起至今11月2日止，该公司管理的商场，一直卫生不到位，一天偶尔清扫一次导致铺面脏乱，铺面对面又施工，导致经常性停电，油某灰尘乱飞，商场里边管理不当无人经营导致人气冷清，生意冷清，无人来消费空荡荡，而租金又居高不下。由于以上原因：1、卫生条件恶劣烟尘滚滚，2、商场里又空荡荡，导致无顾客，迫使生意无法做下去，所以按照合同提出退铺，并要求退回本人押金x元。”购时尚公司未同意梁某的退铺及退回押金的请求，梁某遂于2010年11月29日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
本院认为：被告购时尚公司与原告梁某自愿签订《临时商铺租赁合同》，约定由梁某承租南宁市X路X号绿都锦江汇一层XX街户外X号临时商铺，该合同是双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”而原、被告双方签订的《临时商铺租赁合同》中亦约定“甲方安放桌椅设立公共服务区X区域内承租人顾客的休息、消费区X区域的卫生负责，该公共设施的维修及更新由甲方负责承担费用。”从本案租赁合同的履行情况来看，购时尚公司已履行了合同基本义务，即依约将符合约定用途的商铺交付梁某经营使用。从梁某提供的照片来看，购时尚公司亦履行了安放桌椅设立公共服务区域的合同义务。梁某主张购时尚公司未能实施有效管理，卫生不到位，但上述照片尚不足以证实其该项主张。至于梁某主张购时尚公司对其周边铺面进行装修导致环境恶劣，铺面无法经营。由于梁某未能提供充分的证据证实装修行为系购时尚公司所实施，亦未能证实其铺面本身因此已不符合使用条件，故本院不予支持。综上，由于《临时商铺租赁合同》尚不符合法律规定及合同约定的解除条件，梁某要求解除合同缺乏事实和法律依据，且购时尚公司不同意梁某提出解除合同的要求，亦不认可梁某将铺面返还给购时尚公司的事实，故本院对此不予支持。由于原、被告双方的租赁合同尚未解除，梁某要求购时尚公司退回租金及租赁保证金亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告梁某的诉讼请求。
案件受理费675元由原告梁某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长陈玉萍
人民陪审员谭添芝
人民陪审员蒙炳帆
二○一一年四月二十日
书记员莫雪花
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