再审申请人（一某，二审上诉人）：商丘市永安房地产开发有限公司，住所地商丘市X路。
法定代表人：娄某，该公司经理。
委托代理人：刘怀君，律师。
被申请人（一某原告，二审上诉人）：孙某，男，X年X月X日生，汉族，大学文化。
委托代理人：葛磊，律师。
原审第三人：商丘市振华房地产开发有限公司。
原审第三人：周某，女，43岁，汉族，农民。
委托代理人：王言岭，律师。
孙某因与商丘市永安房地产开发有限公司(以下简称永安公司)、原审第三人商丘市振华房地产开发有限公司(以下简称振华公司)、原审第三人周某拆迁安置补偿协议纠纷一某，本院于2008年11月10日作出（2008）商民终字第X号民事判决，已经发生法律效力。永安公司不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2010年6月17日作出（2010）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院对本案再审。再审期间孙某于2011年4月11日向本院提出撤回对第三人振华公司的起诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。永安公司的委托代理人刘怀君，孙某的委托代理人葛磊到庭参加诉讼。周某的委托代理人王言岭经到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2006年1月9日，孙某向虞城县人民法院起诉称，被告永安公司在原告等17户居民居住区搞开发。2005年9月21日签订了《拆迁安置补偿协议》，协议约定在商丘市神火大道南侧的楼房前排从东向西第二套复式楼（共两层带院）对原告进行安置，并就拆迁中的补偿方面进行约定，2005年9月26日双方又签订了《拆迁安置补偿协议的补充协议》,该协议包括为原告安置房屋的具体位置标准等事宜。因被告给予原告的拆迁补偿标准为每平方米610元，补充协议的返购房为每平方米650元，违反了公平原则，同时原告的房屋进行了豪华装修。请求，1、判令被告继续履行《拆迁安置补偿协议的补充协议》除第五条外的其他条款，并将安置房按拆迁房的标准给予装修，其中包括铺地板砖、楼梯扶手、防某门、门窗包边等或补偿现金5万元；2、判令变更私自拆除房屋的材料变价款2万元；3、判决原告对安置房的优先取得权；4、判令被告对原告房屋除安置外对拆迁原告下余面积（247平方米左右）予以就地安置。
永安公司辩称，原告选择了货币补偿方式，放弃了房屋置换，领取了建筑物、附属物的补偿金、搬家补助金、周某过渡费、奖金及不需要安置的补助金共计37万元。原告首先违反补充协议规定，协议签订后经我公司多次催要，在3个月内不交纳一某购房款，我公司有权解除合同。在这种情况下，2006年2月18日，谢银宽只好将房屋卖给他人。
第三人振华公司辩称，原被告之间争议的房屋是谢银宽个人开发的，对外发售时借用了我公司的名义，售房发票上售虽然加盖了我公司的印章，房款全部被谢银宽个人收取，该房屋产生的一某债权债务均与我公司无实质上的法律关系，我公司不应列为本案的被告。
第三人周某辩称，我购买的是谢银宽个人开发的房屋，价格27万元，不知道此事与孙某有关联，我不应当成为本案的被告，更不应承担任何责任。
虞城县人民法院一某查明,根据商丘市城建规划，原告在内的十七户居民的房屋需拆迁。2005年9月份被告在商丘市X区X路金世纪公园西侧搞房地产开发，当时批准开发的是写字楼、办公楼为一某的综合性大楼，没有住宅。经协商原、被告于2005年9月21日签订了《拆迁安置补偿协议》，双方就拆迁的面积和补偿标准包括搬家补助费、周某过渡费、奖金以及不需要安置的补助费达成了协议，原告被拆迁房屋面积为547.3（砖混结构476.53+砖木结构70．73=547.3)补偿标准分别是砖混结构为56。3，砖木结构47。3，双方还约定了被告在神火大道南段“再水一某”南侧为原告提供安置房供原告选择，并实行“拆一某一”的方式进行，不找差价。双方又于2005年9月26曰签订了《拆迁安置补偿协议的补充协议》又约定了被告为原告安置住房的位置。在神火大道南段“再水一某”西南侧楼房的前排从东往西第二套复式房(共二层带院)，同时还约定了被告按65。3收取房款，协议签订后交房款15万元，余款产权证办好交付结清。《补充协议》签订后双方没有履行，现原告孙某要求被告履行《补充协议》而向法院提起诉讼。
另查明,原告孙某在拆迁指挥部共领取各项拆迁补偿款x元。第三人周某未办理产权登记手续。
虞城县人民法院一某认为，原告的诉请应部分支持。原、被告双方签订的《拆迁安置补偿协议》和《拆迁安置补偿协议的补充协议》是双方当事人真实意思表示，是约定原、被告之间民事权利和义务的合同，对双方当事人均具有约束力。原告诉请被告按原告拆迁房的标准给予装修，其中包括铺地板砖、楼梯扶手，防某窗、门窗包边等现金5万元及要求被告私自拆除房屋的材料变价款2万元，因双方协议上没有约定，且原告无充分证据支持其主张。根据最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》有关规定，对原告的该项请求不予支持。原告诉请除安置房外，对拆迁原告下余房屋面积243予以就地安置，因双方无约定，且无相关证据支持。根据《拆迁协议》第五条“拆迁房屋只给安置一某房屋，下余面积予以货币补偿。”因此，对原告的该项诉请不予支持。原、被告在《补充协议》中明确约定了“安置房”的具体位置，并就房屋的价格作了具体约定，即被告按65。3收取房款，协议签订后交房款15万元整，余款产权证办好交付结清。双方对交付房款15万元的具体时间约定不明确。由于被告没有充分的证据证明向原告催告房款，被告应承担举证不能的后果，因此，被告无权解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一某零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、被告商丘市永安房地产开发有限公司继续履行与原告孙某签订的《拆迁安置补偿协议的补充协议》；二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。案件受理费2610元，其他费用1060元，诉讼保全费900元，共计4570元，原告负担1500元，被告负担3070元。
永安公司上诉称,1、双方争议的所谓“安置房”原产权属于案外人，孙某无实体上的处分权，故永安公司与孙某签订的《拆迁安置补充协议》无效。2、孙某违约在先，没有合同签订后付款15万元。且在永安公司多次催要后拒不付款，根据《合同法》第九十四条之规定，永安公司有权解除合同。3、由于双方签订的《拆迁安置补充协议》属无效协议，且合同标的物已被案外人依法处分，履行合同已成为不可能。请求撤销原判，依法驳回孙某的诉讼请求。
孙某上诉称,1、一某虽判决双方继续履行《拆迁安置补偿协议的补充协议》，对履行的标的物已被永安公司转卖给周某居住的事实却不予裁判，实则是绕着圈子支持永安公司的辩解。2、一某认定永安公司拆迁安置与孙某情形一某的17户房屋补偿标准为610元3，根据双方协议拆一某一，不找差价，永安公司应按610元3收取孙某住房安置款，不应该按650元3返还孙某住房安置款。3、因永安公司实施欺诈手段，造成上诉人再三要求地安置的愿望不能实现，故永安公司应对孙某没有安置的243左右的房屋面积予以就地安置。4、因双方口头约定孙某的房屋由永安公司拆除，拆除的房料归永安公司，永安公司给孙某的安置房铺地板砖，一某对此不予判决是错误的。请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
孙某的委托代理人在二审庭审中口头辩称,1、双方签订的两份协议均是双方当事人的真实意思表示应为有效协议。2、双方争执的“安置房”是他人财产并未有其它证据证明。3、孙某并无违约行为，因向永安公司交纳15万元没有期限限制，且没有证据证明永安公司向其进行催要。4、既然双方签订的合同有效，应该能完全履行。
永安公司的委托代理人口头辩称,1、由于孙某已收取了38万余元的补偿款，不存在对争议的“安置房”有优先取得权。2、补偿标准650元3是孙某同意的，孙某不能按610元3的价款返还被上诉人安置款。3、因双方在合同中未有约定，孙某要求对243的房屋予以就地安置和对“安置房”铺地板砖没有依据，原审不予支持正确。
二审查明事实与一某查明事实相同外，另查明,1、永安公司成立于2005年5月12日，注册资金1500万元。由公司法定代表人娄某出资1400万元，公司鉴事谢银宽出资100万元。2、永安公司与孙某签订的《拆迁安置补偿协议的补充协议》中约定为孙某安置的房屋位置为，商丘市“神火大道”南段，“再水一某”西南侧楼房的前排从东往西数第二套复式房（二层带院）。该房由永安公司股东谢银宽借用第三人振华公司的发票于2006年2月出售给第三人周某。3、谢银宽于2006年8月2日出具证言，内容为：本人经与永安公司法定代表人娄某协商，对于被拆迁户如需要安置时，可用本人开发的商品房用来安置或置换，其房款由永安公司支付给本人或直接由被拆迁户将房款给本人。
本院二审认为，永安公司与孙某于2005年9月21日签订的《拆迁安置补偿协议》和2005年9月26日签订的《拆迁安置补偿协议的补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。两份合同详细约定了拆迁补偿标准和安置房屋具体位置，双方当事人均应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除。虽然协议中约定“协议签订后交房款‘壹拾伍万元’，余款产权证办好结清余款”。但对交付房款“壹拾伍万元”的具体时间没有约定。由于永安公司没有提供证据证明向孙某催要过房款，其诉称协议无效和有权解除合同的观点不能成立。
关于孙某主张对协议中的安置房是否有优先取得权问题。双方在《拆迁安置补偿协议的补充协议》第一某和第五条约定：甲方（永安公司）为乙方（孙某）安置住房的具体位置：商丘市“神火大道”南段，“再水一某”西南侧楼房的前排从东往西数第二套复式房（二层带院），具体面积测算为准，甲方按6503收取房款，虽然此安置房已被当事人周某于2006年2月购买，但卖房人谢银宽是永安公司的股东和监事，且其卖房时已经永安公司法定代表人娄某同意，永安公司在未征得孙某同意的情况下，擅自将该安置房卖于当事人周某，应承担违约责任。《解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途指定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故孙某要求履行《拆迁安置补偿协议的补充协议》，请求对该安置房享有优先取得权，合法有据，依法应予支持。但其要求按610元3购买安置房，于双方在合同中约定不符，本院不予支持。
由于双方在协议中约定“拆迁房屋只给安置一某房屋，下余面积予以货币补偿”，孙某请求除安置房外对拆迁其房屋的下余房屋面积243予以就地安置，无相关证据支持且双方在合同中无此项约定，对孙某的该项请求不予支持。至于孙某要求永安公司按原拆迁房的标准给予装修，其中包括铺地板砖、楼梯扶手、防某窗、门窗包边等或现金5万元及要求永安公司支付私自拆除房屋的材料价款2万元，因协议上并无约定，本院均不予支持。
综上二审认为，一某判决认定基本事实清楚。但就孙某对安置房是否享有优先取得权未予评判，二审予以纠正，孙某的部分上诉理由成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一某五十三条第一某第（三）项之规定，二审判决如下：
一、维持虞城县人民法院（2008）虞民重字第X号民事判决第一、二项，即：一、被告商丘市永安房地产开发有限公司继续履行与原告孙某签订的《拆迁安置补偿协议的补充协议》；二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
二、孙某对商丘市永安房地产开发有限公司给予的安置房享有优先取得权，商丘市永安房地产开发有限公司按650元3收取孙某房款，上述内容于本判决生效后一某月内履行完毕。
三、第三人周某与本判决生效后一某月内搬出商丘市永安房地产开发有限公司为孙某安置的房屋。
永安公司向河南省高级人民法院申请再审称，永安公司作为名义上的拆迁人与孙某等17户签订了拆迁安置补偿协议，孙某选择了领取全部补偿款方式，放弃了产权调换方式。2005年9月双方签订了补充协议后，永安公司为孙某安置了住房一某，永安公司多次催促孙某，让其按照协议交纳购房款，但孙某不予理睬。签订协议4个月后，才将该房卖给他人。二审判决永安公司应给予的安置房优先取得权属于适用法律错误，本案不具备优先取得权的条件，不应支持孙某的诉讼请求。双方存在的是商品房买卖合同关系，原审选定案由不当。
孙某的代理人口头答辩称，二审判决认定双方签订的《补充协议》为有效协议正确，永安公司拆迁了孙某的房屋，应当为孙某安置住房。本案是拆迁安置补偿协议纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，一、二审选定案由正确。请求支持本人的诉讼。
周某的代理人口头辩称，周某与谢银宽签订的房屋买卖合同，应为有效合同；本案应定为商品房买卖合同纠纷，不应定为拆迁安置补偿协议纠纷。
本案争议的焦点是，孙某与永安公司之间签订签订的《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议的补充协议》是否有效；本案是商品房买卖合同纠纷还是拆迁安置补偿协议纠纷。各方当事人对争议的焦点无异议。
再审查明的事实与二审认定的事实相同。
本院再审认为，双方签订的《拆迁安置补偿协议》及后来签订《拆迁安置补偿协议的补充协议》是双方当事人真实意思表示，该协议的内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应当认真履行。本案中，对于孙某领取了全部房屋补偿款后永安公司不应再为其安置房屋的问题，孙某虽然在2005年9月21日签订协议后领取了全部补偿款，但是双方的安置协议中约定为孙某安置一某住房供其选择。之后，双方又签订了《拆迁安置补偿协议的补充协议》，该协议中明确约定了安置房屋的具体位置及其他方面的要求，双方意思表示真实，应认定为有效协议。对于永安公司称《拆迁安置补偿协议的补充协议》签订后，孙某没有交纳预付房款15万元属违约行为的问题，从现有证据看，《拆迁安置补偿协议的补充协议》签订后，孙某没有交纳房款属实，但双方对此说法不一。孙某称向永安公司交纳房款没人收取，永安公司称几次催交孙某不予缴纳，从孙某向一某法院提交的郑亚忠、谢永军的证言看，孙某曾经向当时的永安公司提出过交房款，因永安公司无人接收而没有交纳。永安公司也未提交有效证据证明向孙某催要过房款，虽然永安公司向一某法院提交了催交房款电话通话记录，从证据上看不能认定打电话就是催要房款。永安公司辩称签订补充协议后3天之内连续向孙某催要房款，孙某没有缴纳。之后就没有再向孙某过催要过房款，其辩解不符合客观实际。同时有证据证明争议的房产当时的市场价格是800元/平方米，而永安公司是按650元/平方米价格收取孙某的安置房款，两个价格之间存在明显差异距，永安公司申诉称是孙某主动放弃该处房款的不合常理。即使永安公司向孙某催要过房款，孙某不付，永安公司也未在法定期限内行使撤销权，两个《协议》仍应认为有效协议，永安公司应当按照《协议》的约定为孙某安置住房，孙某应当按照协议约定交纳房款。
对于该处房产是否属于谢银宽个人开发，谢银宽将该处房产卖给周某，谢银宽应否列为本案被告的问题。本院再审认为，两个《协议》均是孙某与永安公司签订的，谢银宽仅是该公司的股东之一。是永安公司因要在孙某的住处搞房地产开发而拆迁了孙某的房屋，《拆迁安置补偿协议的补充协议》签订的目的是为孙某安置住房，因此，永安公司应是本案的适格被告。对于永安公司是否购买谢银宽的房屋来安置孙某，是永安公司与谢银宽之间的行为，既不影响永安公司与孙某之间签订《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议的补充协议》的效力，也不影响孙某向永安公司主张权利。永安公司认为应将谢银宽列为本案被告的抗辩理由不能成立。
对于本案是拆迁安置合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷的问题，本院再审认为，永安公司虽是注册的房地产开发有限公司，但永安公司至今未向本院提交该处争议房产是属于可以买卖的商品房有关证明材料。本案是因《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议的补充协议》履行过程中产生的纠纷，与商品房买卖合同纠纷无关。因此，本案应定为拆迁安置补偿协议纠纷，不应定性为商品房买卖合同纠纷。
综上，二审判决认定事实清楚，判处内容适当。但二审判决主文判项顺序表述不当，二审判决主文既然维持了虞城县人民法院判决主文的第二项，即“驳回原告孙某的其他诉讼请求”之后，就不应当加判（二）、(三)项。但该判决表述不当并不影响判决的实际内容，对判决不当之处本院再审予以指出，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一某五十三条第一某第（三）项，第一某八十六条的规定，判决如下；
维持本院（2008）商民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长黄晓倩
审判员肖玉学
审判员翟作仁
二0一某年九月二十日
书记员谢劳动
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