山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2004)东民四终字第X号
上诉人(原审原告)山东省东营市友谊大厦有限责任公司。住所地:（略）。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，山东省东营市友谊大厦有限责任公司总经理助理，现住（略）。
委托代理人冯某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营市司法局干部，现住（略）。
被上诉人(原审被告)仇某某，女，X年X月X日出生，汉族，山东省东营市友谊大厦服装城个体工商户，现住（略）-2-X号。
委托代理人徐波，山东鲁北律师事务所律师。
委托代理人仇某英，山东鲁北律师事务所律师。
上诉人山东省东营市友谊大厦有限责任公司(下称友谊大厦)为与被上诉人仇某某房屋租赁合同纠纷一案，不服东营区人民法院(2004)东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人李某某、冯某某，被上诉人委托代理人徐波、仇某英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年1月15日，原、被告签订房屋租赁合同。合同约定，被告租赁原告友谊服装城二楼X精品屋一间，租赁期限30年，自2004年1月1日至2033年12月31日，租金23万元；被告每间房屋每月向原告交管理费30元，每年元月5日前付清一年的管理费用；被告每年交原告暖气、冷风费用按实际耗能支出而定。被告曾于2003年向东营区人民法院提起诉讼，要求确认该合同有效。东营区法院于2003年7月15日作出(2003)东民初字第X号民事判决，确认该房屋租赁合同约定的租赁期限超过20年部分无效，其余部分条款、内容有效。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。合同中所约定的30年租金23万元双方至今未予变更。被告至今未交纳管理费用及冬季暖气和夏季冷风的费用。被告已占用合同所确定的出租房屋，但原、被告双方未办理房屋交接手续。以上事实，原、被告均无争议。
原审法院围绕其归纳的双方争议的焦点问题，即“被告是否存在根本违约，原告要求解除合同是否符合法定条件”进行了进一步的法庭调查。(一)原告主张被告未交纳管理费、冬季暖气费和夏季冷气费，已构成违约。被告主张已履行交纳管理费、冬季暖气费和夏季冷气费义务，原告拒收被告交纳的管理费和空调费，故意造成被告“违约”假象，是为其解除合同制造借口。被告申请原告原法定代表人郑某出庭作证。郑江证明:我为原告前任董事长。2004年元旦后被告找到我问为什么公司不收管理费和冷暖费，我就去问现任董事长王某某，他说是董事会研究的不收，他一人说了不算。原告认为证人郑某被免除董事长职务，与公司有矛盾，其所述不真实，不能证明被告的主张。被告认为证人证某真实可靠。被告申请证人王某出庭作证，王某证明2004年元旦后其与刘德朴去原告处交管理费等，当时刘德朴还带着仇某某、仇某生和李某芳的管理费和冷暖费，打算一块代交，可被告办公室工作人员拒收。原告认为证人与某告有利害关系，其证言是不真实的。被告认为证人证某能够证明刘德朴代被告交管理费和冷暖费时，原告拒收。(二)原告主张被告采用非法的暴力手段强行抢占原告房屋，侵犯了原告对友谊大厦服装城的管理秩序和经营秩序。被告主张2004年1月1日原告将房屋正式交被告使用，但不能提供与原告的书面交接手续。原告提供友谊大厦服装城管理制度五份，证明合同约定被告应遵守友谊服装城的制度和管理，原告有权对房屋使用人实施管理；提供照片五张，证明这些制度已在友谊大厦服装城办公室上墙。被告认为这些制度被告未见过，原告也没有告知被告，其制定程序应公示，这些制度证明的问题与本案无关，只是原告单方陈述，不能算作证据。原告申请证人赵某、吴某某出庭作证。赵某、吴某某均系原告友谊大厦服装城保安人员，其二人证明2003年12月29日至31日，友谊大厦服装城X号房间每天晚上均有人加锁，每天早上开锁，按服装城的规定是不允许商户自己加锁的。原告认为，证人证某是真实的，能够证明被告强行抢占原告房屋。被告认为，两证人是某告工作人员，与原告有利害关系，有利于原告的证言不应采信，有利于被告的证言应确认有效，该证人证某不能证明原告的主张，却能否定原告关于被告强占房屋不服从管理的主张。原告提供东营市东营区公安分局文汇派出所《接处警登记表》一份，载明接警时间为2004年1月1日8时30分；警情位置:友谊大厦X号；报警内容(简要案情):报警人称昨天晚上X号的锁被撬坏后，被人换了新锁，到现场后其它5户也反映有类似情况。原告以此证明本案所争议的房屋曾多次发生人为破坏。被告对该证据真实性无异议，但认为该证据证明的是X号房间发生的报警事件，与本案X号房间无关，不能证明本案争议房屋曾多次发生破坏事件。(三)原告主张被告强占房屋后又将房屋转租给李某良。被告主张租赁房屋由本人使用，不存在转租问题。原告提供工商登记材料一份，证明本案房屋实际经营者为李某良，而不是被告。被告认为该工商登记载明的经营场所还有X号，经营截止日期为2001年12月21日，不能排除李某良还经营者X号房屋，这显然与本案无关。
原审法院认为，原、被告2003年1月15日所签订房屋租赁合同，其效力已经东营区法院2003年7月15日作出(2003)东民初字第X号民事判决确认，该合同有效部分对双方当事人具有约束力，双方均应全面履行。被告已向原告交纳30年租金23万元。被告主张原告拒收被告所交纳的管理费和冷暖费，其证人王某系与本案同类案件的当事人，与本案有利害关系，其证言不予采信。证人郑某所作证言不能直接反映原告拒收被告管理费和冷暖费的事实，因此，被告该项主张证据不足，不予采信。被告尚未交纳管理费和冷暖费的事实予以确认。其中，合同对管理费交纳期限已作了明文规定，被告未按期向原告交纳管理费已构成违约。被告对房屋交接不能提供证据，证人赵某、吴某某的证言与公安派出所《接处警登记表》互相印证，能够证明被告未经原告许可擅自强占本案争议的出租房屋，对此，被告具有明显过错。而原告在合同履行期限到来时，未能积极主动履行出租房屋使用权交接义务，亦负有一定责任。原告主张被告转租，被告不予认可，原告所提供的工商登记材料，不能说明2004年1月1日后出租房屋使用状况，所以原告该主张证据不足，不予采信。综上所述，被告已交纳租赁费，表明其已履行了房屋租赁合同中承租方的主要义务。在合同履行中，被告虽有违约现象存在，但其行为并未构成根本违约。现双方均具备继续履行合同的基本条件，为确保合同的严肃性，对本案房屋租赁合同中有效内容，原、被告均应继续履行。原告要求与被告解除合同的诉讼请求所依据的事实证据不足，理由不够充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决驳回原告友谊大厦的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
上诉人不服原审判决上诉称，(1)原审法院认定事实错误。被上诉人违反房租租赁合同的约定。并以自己的行为表明不履行主要义务，导致该合同无法履行，也没有履行的必要。一是被上诉人未交付合同约定应缴纳的每月30元的管理费、冬季暖气和夏季冷风的费用。二是被上诉人擅自转租。合同订立后，还没有到开始履行的期限，也就是说在合同履行期限来临之前，被告已经将合同约定的房屋进行了转租。是典型的先期违约。强行抢占我方房屋后，又将抢占的房屋交付转租后的承租方使用。双方在合同中已经明确禁止转租。根据《合同法》224条的规定，出租人可以解除合同。三是被上诉人采用非法的、暴力手段，在合同履行期限、房屋交付期限没有到来之前，被上诉人就强行撬房屋门锁，换上自己的新锁，强行抢占我公司的集体财产，是犯罪行为，同时也是一种侵权行为，侵犯了我方对房屋财产的所有权及占有、使用、收益、处分的权利，严重损害了我公司的房屋。被上诉人在租赁合同履行期限来临之前就与他人强行抢占、非法占有我公司的房屋的行为，违反了《合同法》平等原则以及遵守法律、尊重社会公德、不得损害社会利益的原则，另外，也违反了《城市房屋租赁管理办法》的有关规定。(2)本案不符合强制履行的构成要件。(3)原审法院适用法律错误。
被上诉人答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，认为应该驳回上诉，维持原判。
经审理，本院认为，原审法院在事实认定方面符合法律和证据适用的规定，其由此所得出的有关法律事实的结论是正确的，关于该方面的论述原审判决业已较为充分。本院根据上诉人的上诉理由就以下问题作进一步阐述。
(一)关于原审法院认定事实的问题
其一，关于被上诉人擅自转租的问题。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(下称《证据规定》)第五条第一款的规定，本案中，上诉人负有对被上诉人转租事实的举证责任。二审期间，上诉人申请五名证人出某作证，并提交了X号和X号房屋变更经营主体的工商登记材料，用以进一步证明被上诉人转租的事实。经审查，根据《证据规定》第四十一条第一款第(二)项的规定，上诉人申请证人出某作证不属于二审新证据，本院未准许证人出某；X号房间和X号房间的工商登记材料属于新发现的证据，组织当事人双方进行了质证。本院认为，被上诉人是否具有转租的事实，其关键是认定租赁人对租赁物是否拥有事实上的使用控制权。就目前上诉人与被上诉人之间的这种租赁关系来看，在实际经营过程中由于存在诸如合伙经营、委托经营以及工商登记材料变更的及时性等问题和情形，仅通过工商登记材料直接证明被上诉人的转租事实，对负有举证责任的上诉人来讲，如原审法院所认定的，其尚未举证到位，对于这一点上诉人也已有所意识，其在上诉状中亦称“由于举证能力的限制，我方曾在庭前(注:指原审庭前)申请法院调取该方面的证据”。与本案“基本情况一致”的另外两起案件的当事人所租赁的X号房间和X号房间，其变更的新的工商登记材料，在本案中所能说明的是上诉人实际控制着租赁物的使用权。其二，关于损坏出租房屋的问题。上诉人认为，其与被上诉人之间曾多次因房屋租赁问题发生争执，被上诉人也强行撬开房屋门锁，换上了自己的新锁。本院认为，即便上诉人上诉陈述属实，但这种更换新的门锁的行为在法律上并不构成损坏出租房屋的行为，故对上诉人因此所主张的出租人有权终止合同的诉由，本院不予支持。
(二)关于不符合强制履行的问题
上诉人在上诉中认为本案不符合强制履行的构成要件，并称如果上诉人通过司法途径不能解除该争议，那么就通过“抢”来解决问题。上诉人提出此上诉理由的法律含义是，当人民法院的判决不能支持其诉讼请求，即判令双方当事人按照协议继续履行合同时，上诉方将强行收回出租的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第110条之规定，因合同标的不适于强制履行，故上诉人强行收回房屋后，被上诉人亦不可以要求上诉人继续履行合同。本院认为，上诉人因合同标的不适于强制履行而欲强行收回房屋，只是表明其对继续履行合同和法院判决的态度问题，显然不能成为本院支持其诉请解除合同的理由。另外，本院需要阐明的司法观点是，在本案中上诉人通过“抢”的行为进行的私力救济，在法律上是被否认的。
(三)关于原审法院适用法律错误的问题
上诉人就此问题仅提出了结论式的主张，而未指明具体理由。按照一般的法律逻辑，适用法律错误一般包括两种情形，一是因认定事实错误而必然导致的适用法律错误；二是虽认定事实正确但在适用法律方面是不正确的。鉴于本判决对原审法院认定事实的确认，经审查，原审法院基于所认定事实所适用的法律并无不当。
本院认为，合同作为发生法律上的效果的当事人之间的合意，当事人应依照诚实信用的原则全面履行，以利于生活稳定、交易安全和法律秩序的建立。从现行有关合同的法律规范来看，为了保持合同的严肃性，除约定解除的情形外，法律对合同的法定解除采取慎重的态度，并引入了根本违约形态对法定解除权的行使作了严格限制。纵观本案，上诉人与被上诉人之间签订了已经司法确认合法有效的房屋租赁合同，且被上诉人亦按照30年的租期向被上诉人交纳了23万元的租赁费，在此事实存在的情况下，当事人均应按照诚实信用的原则和双方的约定如期履行各自的义务。在房屋交付时，虽然由于双方的瑕疵行为致使其发生纠纷，但尚未达到合同解除的程度，从当事人双方当前的实际状况来看，继续履行其签订合同的有效部分是适宜的。综上，本院认为原判诉讼程序合法，运用证据适当，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百五十八条之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人友谊大厦负担。
本判决为终审判决。
审判长胡松河
审判员于秋华
审判员纪红广
二OO四年八月三十一日
书记员周爱辉
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