上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2002)浦民一(民)再初字第X号
原审原告上海市罗山中学，住所地上海市浦东新区X路X弄X号。
法定代表人任某某，校长。
委托代理人张金城、崔某，上海市东信律师事务所律师。
原审被告上海古松建设有限公司，住所地上海市松江区X镇。
法定代表人韩某某，经理。
委托代理人徐仁，上海市经纬律师事务所律师。
原审第三人陈某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原审第三人王某某，男，X年X月X日生，汉族，户籍地为上海市X路X弄X号X室，现居美国。
原审第三人上海毅德投资顾问有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号。
法定代表人张某，董事长。
委托代理人汪铭，郑传本律师事务所律师。
原审第三人上海弘丰咨询有限公司，住所地上海市浦东新区X镇X村X队。
法定代表人孙某某，经理。
委托代理人徐仁，上海市经纬律师事务所律师。
原审原告上海市罗山中学与原审被告上海古松建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于1999年9月8日受理，原审中本院追加陈某某、王某某、上海毅德投资顾问有限公司、上海弘丰咨询有限公司为本案第三人，并于2000年1月27日作出(1999)浦民初字第X号民事判决，已经发生法律效力。2001年2月6日，原审被告向本院提出再审申请，本院于同年3月5日以(2001)浦民监字第X号通知书驳回其再审申请。原审被告于同年7月14日又向上海市第一中级人民法院提出再审申请，该院于同年9月19日以(2001)沪一中民监字第X号“关于建议对上海古松建设有限公司房屋租赁一案进行再审的函”，建议本院对本案进行再审。2002年5月14日，本院作出(2002)浦民监字第X号民事裁定书，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2003年6月20日公开开庭进行了审理。原审原告的法定代表人任某某及其委托代理人张金城、原审被告的委托代理人徐仁、原审第三人陈某某、原审第三人上海毅德投资顾问有限公司的委托代理人汪ming铭、原审第三人上海弘丰咨询有限公司的委托代理人徐仁到庭参加了诉讼。原审第三人王某某因下落不明，本院依法向其公告送达了民事裁定书、开庭传票，王某某未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审原告诉称：浦东新区X路X－X号罗山综合楼系原审原告出资建造。1998年9月18日，原审被告明知原审原告未取得该房屋所有权证，即与原审原告签订了一份《协议书》，约定原审原告将上述房屋租借给原审被告使用。因原审原告至今未能取得上述房屋的所有权证，故要求确认该《协议书》无效，判令原审被告迁出。
原审认定：坐落本市浦东新区X路X－X号罗山综合楼A(1－4)层房屋系原审原告出资建造，原审原告至今未取得该房屋所有权证。1998年9月16日，原审原告与上海爱心经济发展有限公司签订了一份《房屋租赁中介代理协议书》，根据协议书约定，原审原告全权委托上海爱心经济发展有限公司负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日，上海爱心经济发展有限公司与原审被告签订了一份《中介协议》，该协议约定，上海爱心经济发展有限公司将原审原告委托其出租的上述房屋介绍给原审被告，并收取原审被告中介服务费30万元。同日，原审原、被告签订了一份《协议书》，《协议书》约定：原审原告将博山东路X－X号罗山综合楼A(1－4)层，建筑面积为2，300平方米的房屋租借给原审被告使用，一次租断价格每平方米2，000元，租期自原审原告交付原审被告钥匙之日起25年；在租赁期内，原审被告有权自行决定将上述房屋转租他人。该《协议书》对付款方式及双方的责任、义务等均作了约定。《协议书》签订后，原审被告先后给付原审原告房屋“租金”140万元。1998年12月15日，原审被告与上海弘丰咨询有限公司签订了一份《房屋使用权转让协议》，原审被告将上述房屋中的第三层建筑面积为585平方米的房屋转租给上海弘丰咨询有限公司使用，转让年限自1999年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，原审被告与陈某某签订了一份《房屋使用权转让协议》，该协议约定，原审被告将上述房屋中的底层，建筑面积为200平方米房屋转租给陈某某使用，转租年限自1999年1月至2024年6月30日止。陈某某于1998年12月15日进入该房装修。1999年1月28日、2月28日，原审被告与王某某分别签订了一份《房屋使用权转让协议》及《附加协议》，原审被告将上述房屋中的第二层建筑面积为414.72平方米房屋转租给王某某使用。同年3月25日，原审被告与上海毅德投资顾问有限公司分别签订了一份《房屋租赁协议》及《租赁合同》，原审被告将上述房屋中的第四层办公室四间、一至二层部分房屋转租给上海毅德投资顾问有限公司使用。原审被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。
原审认为，原审原告未取得博山东路X－X号罗山综合楼A(1－4)层房屋所有权证，即与原审被告签订房屋租赁协议书，违反了有关法律规定，应认定无效。造成该协议书无效的主要责任某于原审原告。而原审被告明知原审原告未取得房屋所有权证却与原审原告签订协议书，也有一定过错，应承担相应的责任。原审原告基于该“租赁”关系而取得的房屋“租金”应返还原审被告。鉴于原审被告实际使用了上述房屋，故应支付相应的房屋使用费。因原审原告未能提供证据证明其在1998年9月19日即将上述房屋交付原审被告使用，故其要求将给付使用费的日期确定为1998年9月19日，本院难以支持。考虑到原审第三人陈某某已在1998年12月15日进入上述房屋装修，故原审原告将上述房屋交付原审被告使用的日期可认定为1998年12月15日。原审原告收回上述房屋后，应承担原审被告支出的房屋装修费现值。原审被告要求原审原告赔偿30万元中介费，8万元招商费用，支付100万元违约金，因缺乏依据，本院难以支持。原审被告在审理中提及的7万元借款，与本案非同一法律关系，原审被告可另案诉讼解决。各第三人在迁出上述房屋后，其损失亦可另案诉讼。原审依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：
一、原审原告与原审被告于1998年9月18日签订的《协议书》无效；
二、原审被告、原审第三人应在判决生效之日起三十日内迁出浦东新区X路X－X号罗山综合楼A(1－4)层；
三、原审原告应于判决生效之日起三十日内返还原审被告房屋“租金”140万元；
四、原审被告应在判决生效之日起三十日内按0.83元/平方米/天的标准给付原审原告自1999年12月15日起至迁出日的房屋使用费(计算方法：0.83×2，300×天数)；
五、浦东新区X路X－X号罗山综合楼A(1－4)层房屋中第四层由原审被告所使用的房产装修归原审原告所有；原审原告应在判决生效之日起三十日内赔偿原审被告装修损失20.8万元。
案件受理费18，010元，评估费2，000元，共计20，010元，由原审原告承担14，007元、原审被告承担6，003元。
原审判决后，当事人均未提起上诉。原审被告在申诉中以原判认定租赁协议无效没有法律依据为由，要求再审。再审中，原审原告认为：1、租赁协议不合法。协议约定的租金过低，是显失公平的；双方约定部分租金在产权证取得后再支付，现因产权证不能取得，造成这部分关键内容无法履行；约定的租赁期25年超过相关的法律规定；房屋出租时无消防合格证明，违反了《中华人民共和国消防法》的规定。2、原审审理基本上是在“合同法”司法解释实施前，按当时的法律对本案进行判决，原审判决并无不当。3、本案不但涉及原审原、被告的实体利益，还牵涉到其他第三人，现判决书已实际执行，目前房屋已经租给案外人，考虑到社会和经济秩序的稳定，原判决不宜撤销。原审被告认为：原审判决违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定及最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)”第二、三、四条的规定，故原判应予撤销。
再审中当事人均未提交证据，当事人对原审判决认定的事实也未持异议。据此，本院对上述原判已认定的事实予以确认。再审中另查明：上海市浦东新区综合规划土地局于1998年1月6日以沪浦建(98)X号“建设工程规划许可证”，准予诉争房屋的建设。1999年1月12日，浦东新区建设工程监督署第三监督站对诉争房屋的工程质量作了核验，结论为符合合格等级。现诉争房屋已由原审原告另行出租给案外人。
本院认为：本院认为：本案的争议焦点是如何适用法律确认诉争租赁合同的效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案原审中，原审原告认为建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的……，据此要求确认租赁合同无效。原审原告的此一主张，是以行政规章作为确认合同无效的依据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合，本院不能采信。本案诉争的房屋，是由原审原告提出申请，在获得有关管理部门批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件，而当时的法律并未规定未取得产权证的房屋，禁止出租。原审原、被告签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，该合同应为有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案当事人签定租赁合同时，国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或强制性的规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或强制性规定，法院在审理合同法实施前成立的合同纠纷，应以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。故原审原告的诉讼请求，无法律依据，不应予以支持。原审适用法律有误，应予纠正，原审所作的判决应予撤销。
至于原审原告再审中认为，合同约定的租金过低，是显失公平的，部分租金要在产权证取得后再支付，现因产权证不能取得，造成这部分关键内容无法履行。本院认为，双方当事人在签订定合同时理应充分考虑合同的风险责任，合同的不能履行，并不导致合同的无效。况且，主张显失公平属可撤销的行为，原审原告未在法定期限内提出，已丧失了其主张权。原审原告又认为，房屋出租时无消防合格证明，违反了《中华人民共和国消防法》的规定。对此，本院认为，消防法规定只有按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的建筑工程，在竣工时才由公安消防机构进行消防验收，开具合格证明，而本案出租的房屋非国家工程建筑消防技术标准进行设计的建筑工程，原审原告的意见不足以否定本案诉争合同的有效性。原审原告还认为原审判决已实际执行，目前房屋已经租给案外人，考虑到社会和经济秩序的稳定，原判决不宜撤销。本院认为，由于原审判决确已实际执行，原审被告及原审第三人均已迁出诉争房屋，原审被告与原审第三人也经另案诉讼，已实际解除了相应的转租合同，现房屋又已由原审原告另行出租给案外人，故诉争租赁合同不宜继续履行。鉴于事实上双方当事人已终止了合同的履行，因此，本院作终止履行合同处理。合同终止履行后所产生的事项，当事人可另行处理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第三项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第三条、第四条规定，判决如下：
一、撤销本院(1999)浦民初字第X号民事判决；
二、对原审原告上海市罗山中学请求确认其与原审被告上海古松建设有限公司于1998年9月18日签订的《协议书》无效的诉讼请求不予支持；
三、原审原告上海市罗山中学与原审被告上海古松建设有限公司于1998年9月18日签订的《协议书》终止履行。
本案受理费18，010元(原审原告已预交)、评估费2，000元(原审原告已预交)、公告费502元(原审被告已预交202元)，均由原审原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，原审原告、原审被告、原审第三人陈某某、上海毅德投资顾问有限公司、上海弘丰咨询有限公司在十五日内，原审第三人王某某在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长陈某恩
代理审判员王某珍
代理审判员胡庆文
二○○三年七月二十八日
书记员宫晓艳
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