上诉人（原审原告）莫某丙。
法定代理人莫某丁(系莫某丙的父亲)。
法定代理人周某某(系莫某丙的母亲)。
委托代理人韦某某。
委托代理人龚某某。
被上诉人（原审被告）南宁金桥农产品有限公司。
法定代表人饶某，董事长。
委托代理人刘某某。
上诉人莫某丙因与被上诉人南宁金桥农产品有限公司（以下简称“金桥公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月16日受理后，依法组成合议庭，并于2011年6月8日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人委托代理人韦某某，被上诉人委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：金桥公司于2009年10月30日取得金桥农产品批发市场的商品房预售许可证。2010年1月5日，金桥公司(甲方)与莫某丙(乙方)签订某份《南宁金桥农产品批发市场认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方开发的位于南宁市昆仑大道X号(兴宁区X镇)的南宁金桥农产品批发市场第一期的物业中的X栋X号，该物业预售建筑面积为167.47平方米，套内建筑面积为162.54平方米(最终以房产管理部门核定的面积为准)；该物业按套内面积计价，单价为6443.72元/平方米，总价为（略）元，优惠折扣原总价×0.99×0.97，实际认购单价6187.90元/平方米，实际认购总价为（略）元；付款方式：乙方在签订《商品房买卖合同》之日一次性支付完毕所有的房款（略）元；乙方应于本协议签订某日起七个工作日内，携带本协议书及身份证原件到南宁市昆仑大道X号(兴宁区X镇)的南宁金桥农产品批发市场销售中心签署正式《商品房买卖合同》及有关文件，如乙方未按本协议约定时间与甲方签署《商品房买卖合同》及相关文件的，甲方有权对乙方预定的房产另行处理，已付定金不予返还；乙方委托代理人代为签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，代理人需提供某权委托书和双方的身份证原件；乙方需确保其通讯资料的准确性，任何更改需以书面形式通知甲方，如因乙方原因引起甲方联络不上乙方而产生的任何损失，由乙方承担责任；乙方在签订《商品房买卖合同》时，须提供某关身份证明，甲方代为办理合同备案及预告登记，所需费用由乙方按政府有关部门规定标准支付；乙方在签署本《认购协议书》后，不得办理更名手续(直系亲属：父母、配某、子女除外)或将《认购协议书》中的权益转让、如乙方姓名需更换为直系亲属的，须提供某关证明文件，如户口本、身份证、结婚证等，乙方签署《商品房买卖合同》后，甲方不再办理任何更名手续；本《认购协议书》中未涉及的有关本物业的详尽情况以及双方之权利义务，无论销售面积、交房标准、交付、入伙时间、违约责任及其他，双方同意以将来签署的正式《商品房买卖合同》为据，双方认可：本《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《物业委托经营管理合同》及其补充协议已提前公示，所有条款及内容已由甲方或甲方代理人向乙方如实告知并做出详细说明，双方不存在歧义或误解，均愿遵守各项条款之约定；有关购买物业之公证费、抵押登记费、保险费以及其他一切费用及税费，概由乙方按政府有关部门规定标准支付；该物业只能作商业、办公用途使用；乙方未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方原因致使该物业不能出售时，甲方需退还乙方所有已缴款项(无息)，此《认购协议书》自动作废，双方权利义务即时终止；乙方同意购买该物业后，不可撤销的委托甲方行使该物业的经营权、相关权利和义务已在《物业委托经营管理合同》明示，乙方无异议。莫某丙的父亲莫某丁在上述认购书上签署“莫某丙”的姓名并捺印。签订某购书当日，莫某丙向金桥公司交纳购房款（略）元。2009年11月19日，莫某丙向金桥公司交纳印花税、网上备案费共计239元。
一审法院经审理认为：莫某丙与金桥公司自愿签订《南宁金桥农产品批发市场认购协议书》，莫某丙的父亲代莫某丙在认购协议书上签名，金桥公司亦在认购协议书上加盖公章，该认购协议书是双方真实意思表示，且内容亦不存在违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。由于在签订某购协议书时莫某丙尚未成年，属于限制行为能力人，莫某丁作为莫某丙的父亲，系莫某丙的法定代理人，故莫某丁以莫某丙的名义与金桥公司签订某购协议书符合法律规定，并不存在侵犯莫某丙姓名权的情形，金桥公司关于莫某丁侵犯莫某丙姓名权并致认购协议书无效的主张缺乏依据，本院不予支持。金桥公司以其法定代表人未在认购协议书上签字为由主张认购协议书未生效缺乏法律依据，不予支持。此外，金桥公司主张莫某丙存在与他人恶意串通、以明显低价购买金桥公司的商铺，恶意损害国家、金桥公司的合法权益，认购协议书无效，但金桥公司并未提供某应的证据证实上述事实的存在，故不予支持。根据国务院《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订某书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人基本情况；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供某、供某、供某、燃气、通讯、道路、绿化等配某基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配某建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从本案双方签订某认购协议书内容来看，该认购协议书是双方当事人在签署房屋买卖合同前所签订某文书，在该认购协议书中约定了房屋的基本情况及正式合同的签订某间等内容，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。虽然认购协议书的内容中包含了房屋面积、价款、坐落等房屋基本情况，莫某丙已支付房款，但认购协议书仍然缺乏上述行政法规规定的商品房买卖合同的必要条款；且该认购协议书中明确了双方签订某式商品房买卖合同的期限，说明双方签订某购协议书的目的是为了将来签订某品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认，因此，双方所签订某认购协议书应属于商品房买卖预约合同，而不是商品房买卖合同。莫某丙主张其与金桥公司已签订某正式的商品房买卖合同，但未能提供某分的证据予以证实，不予采信。综上，莫某丙主张认购协议书应为商品房买卖合同依据不足，不予支持。由于认购协议书为预约合同，预约合同双方当事人仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，本案中金桥公司以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与莫某丙签订某品房买卖合同，双方当事人未能进一步磋商并就签订某式的商品房买卖合同达成了合意，莫某丙请求法院判令金桥公司按南宁市房产管理局的要求签订某宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局监制的《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，不予支持。且由于认购协议书并不是商品房买卖合同，金桥公司依据认购协议书尚不负有交付商品房的合同义务，故莫某丙请求金桥公司交付位于南宁市昆仑大道X号南宁金桥农产品批发市场第一期物业的X栋X-X号房屋没有依据，不予支持。因金桥公司拒绝按照认购协议书的约定与莫某丙签订某品房买卖合同构成违约，莫某丙可另行向金桥公司主张其合同权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回莫某丙的诉讼请求。本诉案件受理费100元由莫某丙负担。
上诉人莫某丙上诉称：一、本案《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要条款，可认定为是商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第5条“商品房的认购、订某、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同之规定，上诉人与被上诉人所签订某认购书，虽是预约合同，但认购书已确定了双方就商品房买卖中关于当事人名称、住所、房屋具体坐落位置、房屋单价及总价款等主要合同条款。同时，上诉人已依约向被上诉人支付了全部购房款。从该认购书约定的主要内容来看，已经具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。最高人民法院原副院长黄松有主编的《房地产司法解释实例释解》中认为：1、只要商品房认购书具备合同双方当事人、房号和价格内容，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款。那么其就已经具备正式商品房买卖合同的主要内容；2、出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而一审法院在理解《解释》第五条中的“主要内容”时，却理解为是符合《商品房销售管理办法》第16条规定的全部条款。这样的理解与该司法解释的立法本意是相违悖的，也是错误的。作为负有屡行义务的被上诉人，应当按约履行合同，包括优先权、签订某合房地产行政部门要求的示范合同文本及采取补救措施等。二、被上诉人违反认购协议书的约定，应当承担继续履行的违约责任。我们认同一审法院对认购协议书性质界定为一种预约合同的观点。但对于预约合同中当事人所应负担的法律义务理解，一审法院的理解是有偏差的。一审法院认为上诉人与被上诉人未能进一步磋商并就签订某式的商品房买卖合同达成合意，从而认为上诉人要求被上诉人签订某宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局监制的《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据。这种理解是错误的。1、上诉人违反认购书约定应承担订某本约的缔约义务。理由有三：首先，从认购书的内容看，认购书约定义务人应当在约定时间签订某屋买卖合同。当事人在合同中作出的约定是确定当事人所承担合同义务的最主要依据。既然认购书约定义务人应当在将来签订某屋买卖合同，依文义解释，义务人所承担的合同义务显然应当被理解为签订某屋买卖合同；再者，从订某目的上看，“预约之目的在于成立本约，当事人所以不直接订某本约，其主要理由是订某本约尚未臻成熟，乃先成立预约，使相对人受其拘束，以确保本约的订某。”认购书作为一种预约合同，当事人订某的目的显然是要订某买卖合同，而非仅仅就买卖合同进行磋商；最后，认购书既被定性为预约，依通说，预约义务人所承担的合同义务是订某本约的缔约义务。从一审判决书阐述的理由上看，可以看出一审法院的观点是磋商义务，认为认购书当事人负担的合同义务是在约定的时间就房屋买卖合同的内容进行磋商。上诉人认为，磋商义务说未能准确界定认购书当事人所负担的合同义务，把认购书之附随义务误认为认购书之主给付义务，由此直接导致在认定被上诉人应承担何种法律责任时出现偏差。2、被上诉人应当承担强制缔约的违约责任。依照合同法的规定，在预约债务人无正当理由拒绝订某本约的情况下，预约债权人有充分的法律依据要求其承担继续履行的违约责任。如一审法院对认购协议的认定，预约是独立的合同，除有特别规定之外，应适用关于一般合同的规定。合同法第124条规定，“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”第一百零七条、第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”依合同法上述规定，预约债权人有权要求拒绝订某本约之预约义务人履行订某本约的合同义务：第一，依预约，债务人承担的合同债务是与债权人订某本约，其债务性质属于非金钱债务。第二，债务人订某本约，不存在法律上或事实上不能履行的问题。第三，订某本约的债务不属于不适于强制履行的范围。依通说，所谓不适于强制履行的债务是指具有人身性质的债务。对于预约纠纷，债务人所承担的债务为缔约义务，确切的说，其义务是对债权人按事先约定条件提出的要约进行承诺(而非实施“在合同书上签字或盖章”这一行为)o若债务人拒绝对债权人要约进行承诺，则法院可通过裁判的方式代替债务人依法作出承诺，从而达到强制债务人履行缔约义务的目的，此种强制履行的方式丝毫不影响债务人的人身自由。由此可知，预约债务人所承担的订某本约的债务不属于不适于强制履行的范围。第四，强制预约债务人履行缔约义务对其也不存在履行费用过高的问题。综上，若预约义务人拒绝订某本约，则预约权利人完全可依据合同法第一百一十条要求其承担继续履行的违约责任。三、上诉人要求与被上诉人订某本约并不违反合同自由原则。《合同法》第4条“当事人依法享有自愿订某合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”是合同法关于合同自由(自愿)的具体规定。依《合同法》该条规定可知，合同自由仅为原则性规定，任何单位和个人只是不得“非法干预”他人合同自由，并非绝对不能干预，如果其干预有明确的法律依据，则并不违反合同自由原则。对于预约而言，订某本约是预约义务人必须履行的合同义务，法院干预其订某本约的合同自由有充分的法律依据，再且，《南宁市商品房买卖合同》有行政机关要求的固定文本，签订某品房买卖合同首先是对预约的承诺，更多的是为了满足房产行政管理部门提出的形式要求，防止房开商一房二卖，更好地保护购房人的合法权益，故上诉人要求与被上诉人订某本约并不违反合同自由原则。四、上诉人要求被上诉人签订某品房买卖合同完全具有可操作性。据我国合同法第61条、第62条可推知，任何合同只需具备必要之点即可成立，至于缺失其他内容，则可以通过合同漏洞补充的方法予以填补。因此，只要预约双方在预约中对本约的必要之点进行了约定，则强制预约义务人订某本约就具有可行性。对于本案，上诉人认为，房屋具体位置(即标的物)及价格条款为房屋买卖合同之必要之点，房屋买卖合同只需具备此两项条款即可成立。至于其他内容，在房屋买卖合同成立后，若双方在履行该合同过程中发生争议，法院自可依《合同法》、《解释》、《商品房销售管理办法》等相关法律、司法解释、行政规章或者依诚实信用原则、公平原则断之。由此，在房屋买卖双方已在认购书中就标的物及价格的确定作出约定的清况下，若一方对相对方按认购书约定条件提出的要约拒绝作出承诺，则法院可通过判决或裁定的方式代替违约方作出承诺，宣告双方成立认购书约定内容的本约，即可实现强制实际履行的目的，完全具有可操作性。综上，上诉人认为一审法院驳回上诉人的一审诉求没有法律依据，为此，请求二审法院作出撤销一审判决，支持上诉人的一审诉请。
被上诉人金桥公司辩称：一、本案《认购协议书》不是正式的《商品房买卖合同》，一审判决认定《认购协议书》属于商品房买卖预售合同是正确的，应当得到二审法院的支持。《认购协议书》只是一份意向性质的认购协议，仅仅表明双方当事人就协议标的预先达成了认购的合意，并不是真正意义上的商品房买卖合同，双方在认购后根据情势的变化仍存在调整的可能，并不必然一定要签订某品房买卖合同，故其对商品房的买卖、交付不产生任何约束与规范。再者，被上诉人已经在售楼中心对正式的《商品房买卖合同》版本进行了公示，在公示的《商品房买卖合同》中，包含了《商品房销售管理办法》第16条所规定的全部主要内容。另外，上诉人没有提供某何证据证明已经依约定的期限到被上诉人处签订某式的《商品房买卖合同》，故上诉人有权对其预定的房屋另行处置。正如前文所述，认购协议只是买卖关系的预先确认，并不是买卖合同本身，不具有买卖合同的效力，上诉人认为《认购协议书》即是《商品房买卖合同》的观点是错误的。其引用的法律规定是《商品房销售管理办法》第5条和第16条，但法律条文所表明的意思并不能得出这样的结论。此法律条文的用词为“应当”明确以下主要内容，而不是“可以”，说明至少要必须具备其所列全部内容时，方可认定认购协议为商品房买卖合同。本案中，认购协议内容比较简单，不具备第16条所列的全部必要条款，故不能认定为商品房买卖合同。综上，本案的《认购协议书》应当是商品房买卖预约合同，而不是商品房买卖合同。二、关于上诉人的诉讼请求。上诉人的第一项诉讼请求要求交付房屋没有事实与法律依据，而且，该诉讼请求也没有提出具体的交付时间，属于诉讼请求不明确，不应当得到法院的支持。交付房屋的请求权是一种债权请求权，它应当具备合法有效的合同作为依据。本案中，双方并不存在真实的且合法有效的商品房买卖合同关系，故不存在这样的债权请求权，而仅仅凭该《认购协议书》不能获得交付商品房这样的合同权利。双方在认购书中并没有约定何时交付房屋、如何交房屋的条款，上诉人也没有具体提交交付的时间。所以，上诉人的这项诉讼请求不应当得到法院的支持。上诉人的第二项诉讼请求要求签订某品房买卖合同并备案，违反合同自由、自愿的原则，于法无据，不应当得到法院的支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法有自愿订某合同的权利，任何单位与个人不得非法干预。因此法院当然也不能通过裁判的方式判令当事人间签订某同。此外，上诉人请求合同备案也没有合法合理的依据，《商品房买卖合同》本身就不存在，备案又从何谈起!三、被上诉人认为，上诉人签订《认购协议书》的姓名权应当由其本人行使，其他任何人无权代其签字或加盖指模；而且，该《认购协议书》未成立、未生效。1、根据《民法通则》第九十九条的规定，公民享有姓名权，有权决定、使用和依照规定改变自己的姓名，禁止他人干涉、盗某、假冒。对于姓名权的行使应当严格遵守法律的规定，应当只能由公民本人行使，签署姓名的行为是姓名权行使的方式之一，其他任何人均不得代替本人行使，否则，不产生相应的法律效力。本案中，在《南宁金桥农产品批发市场认购协议书》中的签字并不是上诉人莫某丙字本人的真实签字，指印也非其本人真实指模。合同签订某，上诉人莫某丙已经是一个年满16周某的青少年，其限制行为能力只是对于签订某同的商议洽谈过程而言，根本上是讲他对于经济交易、贸易商讨等社会交往的能力与认识上存在限制，是社会经济生活的经验不足而引起的，并不是说他对于签署自己姓名的行为产生了限制，不能正常书写自己的姓名。所以，上诉人莫某丙的法定代理人可以代为商议上述的商品房预先认购协议，但也应当将商议的具体内容和结果告知上诉人，并且让上诉人自行签署合同，以说明征得了莫某丙的认可，合同才得以成立，才可以生效。本案中，由于上诉人未实际签署姓名或加盖指印，该协议书并未成立，其效力也当然归于未生效。2、根据该认购协议书第11条的特别约定，该协议书需经乙方(上诉人)签署、甲方(即金桥公司)签章后才生效。“签章”，是并列关系，即必需金桥公司法定代表人签字并加盖单位印章才生效的意思。也就是说，该协议书的生效不但需要上诉人自己签署，还需要甲方(即金桥公司)法定代表人签字并且加盖印章后方才生效，缺一不可。而事实上，该项协议书中，金桥公司仅仅是加盖了合同专用章，法定代表人(饶某，董事长)并未签署该协议，依据该协议的特别约定，该协议也没有生效。3、上诉人存在与他人恶意串通，以明显低价出售金桥公司的商铺，恶意损害国家、金桥公司的合法权益的事实，故该认购协议书亦属无效。南宁金桥农产品批发市场在2010年1～2月份，平均销售的单价已达8810元／平方，而该协议书上填写的价格仅为6443．73元／平方，每平方的差价高达2366.27元，差价率高达36.72％。如果法院支持以这样的低价出售该商铺，势必给国有资产以及金桥公司带来重大损失!根据《合同法》第五十二条第二项的规定，该认购协议书符合法定无效的情形。综上，被上诉人认为，本案一审判决在认定事实并无错误，虽然在认为该《认购协议书》已成立，是有效的合同方面存在错误(请二审法院予以纠正)，但其判决结果应当得到肯定和维持。由于上诉人的主张证据不足，诉讼请求于法于理无据，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
当事人的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订某《南宁市金桥农产品批发市场认购协议书》是否合法有效该协议书属商品房买卖预约合同还是商品房买卖合同上诉人要求被上诉人交付房屋以及签订《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案是否合法有据
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉讼主张外，未提供某证据，且对一审查明的事实没有异议。故本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人莫某丙与被上诉人金桥公司签订某《南宁市金桥农产品批发市场认购协议书》，有莫某丙的父亲代莫某丁在认购协议书上签名，金桥公司亦在认购协议书上加盖公章，该认购协议书是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。由于签订某购协议书时莫某丙尚未成年，属于限制行为能力人，莫某丁作为上诉人的监护人有权代理上诉人进行民事活动，莫某丁以莫某丙的名义与金桥公司签订某购协议书符合法律规定。金桥公司以莫某丁侵犯莫某丙的姓名权、金桥公司法定代表人未在认购书上签字为由，主张认购协议书未成立、未生效，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，金桥公司主张莫某丙存在与他人恶意串通以明显低价购买金桥公司的商铺，恶意损害国家、金桥公司的合法权益的行为，但未能提供某应的证据证实，本院不予采信。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订某、预订某协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，莫某丙与金桥公司签订某认购协议书是双方当事人在签署房屋买卖合同前所签订某文书，在该认购协议书中约定了房屋的基本情况及正式合同的签订某间等，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。虽然认购协议中载明了房屋位置、面积、价款等房屋基本情况，莫某丙亦支付了房款，但是对于“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，且认购书中亦明确了双方签订某式商品房买卖合同的期限，说明双方签订某购协议书的目的是为了将来签订某品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，该认购协议书不属于商品房买卖合同。一审法院认定双方签订某认购协议书属于商品房买卖预约合同正确，本院予以维持。
由于认购协议书为预约合同，金桥公司依据认购书尚不负有交付商品房的合同义务，故莫某丙要求金桥公司交付房屋没有依据，本院不予支持。对于双方应否签订《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案的问题，本案中金桥公司以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与莫某丙签订某品房买卖合同，双方未能进一步磋商并就签订某式的商品房买卖合同达成合意，故莫某丙主张签订《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，本院不予支持。至于莫某丙主张金桥公司拒绝按约定与其签订某品房买卖合同应承担违约责任，可另行向金桥公司主张其合同权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人莫某丙负担。
本判决为终审判决。
审判长张雪梅
审判员邓杰
代理审判员刘某
二○一一年八月五日
书记员王文强
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